{"status":"available","doknr":"OLD309923","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0306.16WX8.98.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-03-06","aktenzeichen":"16 Wx 8/98","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten zu 1), 2) und 4) sind Wohnungseigentümer einer\nWohnanlage, die von dem Beteiligten zu 3) verwaltet wird.\n\n4\n\nIn erster Instanz haben die Antragsteller die\nUngültigkeitserklärung der auf der Eigentümerversammlung vom\n20.10.1995 zu TOP 1) und TOP 2) gefaßten Beschlüsse begehrt, die\ndie Wahl des Verwalters sowie die Beiratsermächtigung zum Abschluß\ndes Verwaltervertrages zum Inhalt haben. Die Antragsteller waren\nder Auffassung, zu der Eigentümerversammlung seien nicht alle\nMiteigentümer ordnungsgemäß eingeladen gewesen; soweit Eigentümer\ndurch Bevollmächtigte vertreten gewesen seien, sei die\nVollmachtserteilung nicht in allen Fällen ordnungsgemäß gewesen.\nDie Antragstellerin zu 2) hat darüber hinaus die Auffassung\nvertreten, der bisherige Verwalter habe sich verschiedener\nPflichtverletzungen schuldig gemacht.\n\n5\n\nDie Antragsgegner sind diesem Antrag entgegengetreten.\n\n6\n\nDurch Beschluß vom 18.06.1996 hat das Amtsgericht Düren den\nAntrag zurückgewiesen und ausgeführt, daß die Beschlüsse weder\nunter Verletzung von Verfahrensvorschriften zustande gekommen\nseien, noch wichtige Gründe vorlägen, die gegen die beschlossene\nVerwalterbestellung sprächen.\n\n7\n\nGegen diesen Beschluß hat die Antragstellerin zu 2) beim\nLandgericht Aachen sofortige Beschwerde eingelegt und\nbeantragt,\n\n8\n\nin Abänderung des amtsgerichtlichen\nBeschlusses die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom\n20.10.1995, Tagesordnungspunkt 1 und 2, für ungültig zu\nerklären.\n\n9\n\nDie Antragsgegner haben mit Ausnahme einer Antragsgegnerin\nbeantragt,\n\n10\n\ndie sofortige Beschwerde\nzurückzuweisen.\n\n11\n\nDas Landgericht hat den amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt. Es\nist zu dem Ergebnis gekommen, daß die Entscheidung des Amtsgerichts\nDüren ohne Verfahrensverstöße zustande gekommen sei. Ebensowenig\nkonnte es eine Verletzung des Grundsatzes des rechtlichen Gehörs\nfeststellen. Schließlich leide die Verwalterbestellung auch nicht\nin einem Inhaltsmangel. Ein wichtiger Grund gegen die\nVerwalterbestellung liege nicht vor. So sei es nicht zu beanstanden\ngewesen, daß der Verwalter eine neue Gebäudeversicherung\nabgeschlossen habe, ohne zuvor einen Beschluß der\nEigentümerversammlung und verschiedene Angebote anderer\nVersicherungen einzuholen. Schließlich habe sich die\nBeschwerdeführerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen können, daß\ndie Jahresabrechnungen 1993 und 1994 zwischenzeitlich durch das\nAmtsgericht Düren rechtskräftig für ungültig erklärt worden seien.\nAllein dieser Umstand rechtfertige noch nicht die Annahme einer\ngroben Pflichtverletzung.\n\n12\n\nGegen diesen ihr am 05.12.1997 zugestellten Beschluß hat die\nAntragstellerin zu 2) mit Schriftsatz vom 15.12.1997, der an\ndemselben Tag beim Landgericht einging, sofortige weitere\nBeschwerde eingelegt und diese im wesentlichen damit begründet, daß\nentgegen der Meinung des Landgerichts das geschilderte Verhalten\ndes Verwalters eine grobe Pflichtverletzung darstelle; im übrigen\nsei auch eine Gesamtbetrachtung des Verhaltens des Beteiligten zu\n3) geboten.\n\n13\n\nII.\n\n14\n\nDie gemäß § 47 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässige\nRechtsbeschwerde führt zur Aufhebung des angegriffenen Beschlusses\nund Zurückverweisung an das Landgericht.\n\n15\n\nDie angefochtene Entscheidung ist nicht frei von Rechtsfehlern.\nDas Beschwerdegericht hat die Bedeutung von Abrechnungsfehlern des\nVerwalters als Grund für eine Anfechtbarkeit seiner Bestellung\nnicht zutreffend gewertet und die nötige Sachaufklärung unterlassen\n(§§ 27, 12 FGG). Das Landgericht hat verkannt, daß der\nrechtskräftig festgestellten fehlerhaften Abrechnung für 2\nWirtschaftsjahre, für 1993 und 1994, ein Verhalten des Verwalters\nzugrunde liegen kann, das diesen als unfähig oder ungeeignet für\nsein Amt erscheinen lassen, und damit ein wichtiger Grund gegeben\nsein könnte, seine Bestellung als Verwalter für ungültig zu\nerklären, §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4, 26 WEG.\n\n16\n\n1.\n\n17\n\nEin Wohnungseigentümerbeschluß, der die Verwalterbestellung zum\nInhalt hat, wie der hier angegriffene Beschluß zu TOP 1 - der\nBeschluß zu TOP 2, der die Ermächtigung des Beirats zum\nVertragsabschluß vorsieht, ist lediglich die Folge der\nBeschlußfassung zu TOP 1 - kann nur dann mit Erfolg angefochten\nwerden, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer\nVerwaltung widersprochen hat. Das ist der Fall, wenn in der Person\ndes Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt.\nEin solcher Grund liegt entsprechend den für die Abberufung eines\nVerwalters geltenden Grundsätzen dann vor, wenn unter\nBerücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem\ngewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche\nVertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Hierbei\nsind strenge Maßstäbe anzulegen, da die Gerichte nicht ohne\nzwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidungen der\nEigentümer eingreifen sollen (vgl. BayObLG, WuM 89, 264; BayObLG,\nWE 91, 358; OLG Düsseldorf, ZMR 97, 96 je m.w.N.;\nBärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage, § 26, Rz.\n152 ff).\n\n18\n\n2.\n\n19\n\nIn Anbetracht dieser Grundsätze sind die Ausführungen des\nLandgerichts insoweit nicht zu beanstanden, als auf die von der\nAntragstellerin zu 2) im übrigen geltend gemachten Gründe eine\nAnfechtung der Beschlüsse vom 20.10.1995 nicht gestützt werden\nkann.\n\n20\n\nAuf die noch im Beschwerdeverfahren geltend gemachten\nVerfahrensverstöße erster Instanz ist das Landgericht in\nzutreffender Weise eingegangen. In der Rechtsbeschwerde hat die\nAntragstellerin zu 2) diese Angriffe nicht weiter verfolgt.\n\n21\n\nFerner hat bereits das Amtsgericht im einzelnen dargelegt,\nworauf Bezug genommen wird, daß die Beschlüsse zu TOP 1 und TOP 2\nformell ordnungsgemäß zustande gekommen sind, insbesondere ihnen\nvorschriftsmäßige Einladungen zugrunde lagen und in der Mehrzahl\nder aufgegriffenen Fälle eine ordnungsgemäße Vollmacht nachgewiesen\nworden ist. Soweit die Frage der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung\nin wenigen Fällen nicht mehr geklärt werden konnte, spielt dies\nwegen des deutlichen Abstimmungsergebnisses (32 Ja-Stimmen zu 9\nNein-Stimmen bzw. 32 Ja-Stimmen zu 8 Nein-Stimmen) keine Rolle.\n\n22\n\nDie Vorinstanzen haben auch mit zutreffender Begründung das\nVorliegen eines wichtigen Grundes, der gegen die\nVerwalterbestellung sprechen könnte, verneint, soweit diesem der\nAbschluß eines neuen Versicherungsvertrages im November 1995, ca. 1\n- 2 Wochen nach Abschluß des Verwaltervertrages, zum Vorwurf\ngemacht wird. Es handelt sich hierbei um einen Umstand, der im\nZeitpunkt der Beschlußfassung (20.10.1995) noch nicht eingetreten\nwar und somit auf die Entscheidungsfindung keinen Einfluß haben\nkonnte (vgl. dazu BayObLG, WuM 89, 264, worin ausdrücklich auf\nUmstände abgestellt wird, die bei Beschlußfassung vorliegen). Im\nübrigen stellt das erwähnte Vorgehen des Beteiligten zu 3)\njedenfalls keinen erheblichen Verstoß gegen die Grundsätze einer\nordnungsgemäßen Verwaltung dar. Nach Ziffer II, h) des am\n08.11.1995 abgeschlossenen - 2. - Verwaltervertrages ist der\nBeteiligte zu 3) berechtigt gewesen, objektbezogene Sach- und\nHaftpflichtversicherungen abzuschließen. Darin ist die Berechtigung\neingeschlossen, aus sachgerechten Gründen eine bestehende\nVersicherung zu kündigen und einen neuen Versicherungsvertrag\nabzuschließen. Dies hat das Landgericht in rechtlich einwandfreier\nWeise gewürdigt. Hierbei ist insbesondere zu sehen, daß die neue\nVersicherung bei gleichen Bedingungen hinsichtlich der monatlichen\nBeiträge deutlich günstiger ist. Es bestand keine Veranlassung, dem\nEinwand der Antragstellerin nachzugehen, die ursprüngliche\nVersicherung sei gleichfalls zum Abschluß eines Vertrages zu\ngünstigeren Bedingungen bereit gewesen. Hinreichende Anhaltspunkte\nfür eine tatsächlich bestehende ernsthafte Abschlußbereitschaft der\nursprünglichen Versicherung waren nicht feststellbar. In diesem\nZusammenhang hat das Landgericht auch zu Recht die Nichteinholung\nweiterer Angebote anderer Versicherer als allenfalls geringfügigen\nVerstoß gegen die Pflichten eines ordentlichen Verwalters\neingestuft.\n\n23\n\nDie in diesem Zusammenhang von der Rechtsbeschwerde\naufgegriffene Entscheidung des BayObLG vom 19.08.1990 (WE 91, 358)\nbetrifft einen anderen Sachverhalt. In jenem Fall, der dem BayObLG\nzur Entscheidung vorlag, hatte nämlich der Verwalter eine neue\nGebäudeversicherung abgeschlossen, ohne dazu eine von den\nWohnungseigentümern beantragte, außerordentliche\nWohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Durch den\neigenmächtigen Abschluß des neuen Versicherungsvertrages hatte sich\nder Verwalter mithin über das Mitwirkungsverlangen einer\nantragsberechtigten Minderheit hinweggesetzt. Ein solches Verlangen\neines Teils der Wohnungseigentümer ist im vorliegenden Fall nicht\ngegeben.\n\n24\n\nDem Beteiligten zu 3) ist schließlich nicht vorzuwerfen, daß er\ndie ursprüngliche Versicherung in seinem Namen als Verwalter der\nWEG abgeschlossen hat, da er ausdrücklich zur Vertretung der WEG\nermächtigt war. Im übrigen haben die Wohnungseigentümer mit dem\nBeschluß vom 20.10.1995 in Kenntnis dieses Verhaltens für seine\nWiederwahl gestimmt. Somit besteht schon deshalb keine\nVeranlassung, sich über den deutlich geäußerten Willen der Mehrheit\nder Wohnungseigentümer hinwegzusetzen.\n\n25\n\nSoweit das Rechtsbeschwerdevorbringen darauf verweist, der\nVerwalter habe nach Vertragsabschluß nicht umgehend die\nGemeinschaft der Eigentümer und den Beirat unterrichtet, handelt es\nsich - um ein im übrigen nicht hinreichend schlüssiges - neues\nVorbringen im Verfahren der Rechtsbeschwerde, das nicht mehr\nberücksichtigt werden kann.\n\n26\n\nDaß der Beteiligte zu 3) ferner das Auslaufen seines\nursprünglichen Verwaltervertrages zum 17.09.1995 zunächst nicht\nbemerkt hatte, mag eine Nachlässigkeit seinerseits darstellen.\nDiese ist jedoch nicht als grobe Pflichtverletzung einzustufen;\nbereits am 04.10.1995 ist wegen dieses Versäumnisses die Einladung\nzu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erfolgt.\n\n27\n\n3.\n\n28\n\nDas Landgericht hat die Ungültigkeitserklärung der\nWohnungseigentümerbeschlüsse zu den Jahresabrechnungen 1993 und\n1994 als ebenfalls nicht erheblich für eine Anfechtung des\nBeschlusses zur Wiederbestellung des Beteiligten zu 3) angesehen\nund dazu ausgeführt, allein die Tatsache, daß Abrechnungsfehler\nunterlaufen seien, rechtfertige noch nicht die Annahme einer groben\nPflichtverletzung, zumal im Hinblick auf die Verwalterbestellung\nbesonders scharfe Maßstäbe anzulegen seien. Es läge auch nahe, daß\nim Zeitpunkt der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom\n20.10.1995 die Jahresabrechnungen für 1993 und 1994 bereits\nvorlagen, so daß sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in\nKenntnis dieser Form der Abrechnung für den Verwalter entschieden\nhätten.\n\n29\n\nDiese Rechtsansicht ist nicht fehlerfrei.\n\n30\n\nZwar ist dem Landgericht beizupflichten, daß nicht jeder\nAbrechnungsfehler eines Verwalters die Annahme einer groben\nPflichtverletzung zur Folge haben muß. Gleichwohl sind aber\nwesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen\nAbrechnung denkbar, die zugleich einen wichtigen Grund für die\nAnfechtbarkeit einer Verwalterbestellung beinhalten können. Hierbei\nwird es auf die Einzelumstände, insbesondere Schwere und Anzahl der\nAbrechnungsfehler sowie deren Ursache ankommen. Eine grobe\nPflichtverletzung wird jedenfalls dann zu bejahen sein, wenn der\nVerwalter in der Abrechnung bei der Verteilung der Kosten einen\nUmlageschlüssel zugrunde legt, der weder den Bestimmungen der\nTeilungserklärung entspricht, noch durch eine Vereinbarung der\nWohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG gedeckt ist. Eine\nsolche Vorgehensweise gäbe Veranlassung, an der Geeignetheit des\nVerwalters ernsthaft zu zweifeln. Dies gilt auch im Hinblick auf\ndie strengeren Anforderungen, die an die Ungültigkeitserklärung\neiner durch Mehrheitsbeschluß erfolgten Verwalterbestellung zu\nstellen sind. Der von dem Verwalter in einem solchen Fall gewählte\nAbrechnungsmodus stünde im Widerspruch zu dem erklärten Willen\nsämtlicher Wohnungseigentümer, wie er in der Teilungserklärung\nunmißverständlich zum Ausdruck gekommen ist. Die Regelungen in der\nTeilungserklärung sind der Disposition einer Mehrheit von\nWohnungseigentümern entzogen. Die Eigentümer werden deshalb in der\nRegel auf die Geltung dieser Bestimmungen vertrauen sowie darauf,\ndaß diese durch einen ordentlichen Verwalter beachtet werden.\n\n31\n\nEine solche fehlerhafte Abrechnung ohne Grundlage eines\nordnungsgemäßen Umlageschlüssels könnte im Rahmen der Anfechtung\neiner Verwalterbestellung allenfalls dann anders beurteilt werden,\nwenn die Mehrheit der Eigentümer in einem zwar fehlerhaften, jedoch\ninzwischen bindenden Beschluß ausdrücklich eine Änderung des\nAbrechnungsmodus gebilligt haben sollte, so daß dieser\nMehrheitsbeschluß die Regelungen der Teilungserklärung jedenfalls\nzeitweise \"überlagert\" (vgl. dazu KG vom 24.06.1996, WuM 96, 647;\nOLG Schleswig vom 15.08.1996, WuM 96, 296). Nicht ausreichend wäre\nes allerdings, wenn die Wohnungseigentümer lediglich die\nfehlerhafte Jahresabrechnung gebilligt hätten, da bei einer solchen\nAbstimmung ein Änderungsbewußtsein und ein Änderungswille der\nWohnungseigentümer hinsichtlich der Regelungen der\nTeilungserklärung für die Zukunft kaum vorliegen dürfte (vgl. dazu\nOLG Schleswig vom 15.08.1996 a.a.O.). Schließlich dürfte bei einer\nsolchen Abstimmung einem Teil der zustimmenden Eigentümer nicht\neinmal bewußt werden, daß die vorgelegten Abrechnungen nicht in\nEinklang mit dem Umlageschlüssel stehen, den die Teilungserklärung\nvorsieht.\n\n32\n\nFalls im vorliegenden Fall die zustimmende Mehrheit bei der\nBeschlußfassung am 20.10.1995 zustande gekommen wäre, als bereits\ndie nicht ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen 1993 und 1994\nvorgelegen haben, könnte allein daraus noch nicht geschlossen\nwerden, daß die Wiederwahl des Verwalters mit Mehrheit der\nEigentümer in Kenntnis und mit Billigung der von ihm gewählten\nAbrechnungsmethode erfolgt ist. Denn eine solche Billigung könnte\nallenfalls dann vorliegen, wenn den Wohnungseigentümern zu diesem\nZeitpunkt sämtliche wesentlichen Umstände, die zur\nUngültigkeitserklärung der beiden Abrechnungen geführt haben,\nbekannt gewesen wären. Dies würde unter anderem voraussetzen, daß\nbereits vor dem 20.10.1995 den Wohnungseigentümern die wesentlichen\nEinwände gegen den Abrechnungsmodus der Verwaltung zur Kenntnis\ngebracht worden wären. Hierzu sind bisher noch keine Feststellungen\ngetroffen worden.\n\n33\n\nIm anderen Fall wird den abstimmenden Wohnungseigentümern das\nBewußtsein gefehlt haben, die vom Verwalter gewählte\nAbrechnungsbasis könne fehlerhaft und angreifbar sein.\n\n34\n\nOb eine objektiv erheblich fehlerhafte Abrechnung des Verwalters\nsubjektiv entschuldbar oder zumindest nachvollziehbar sein könnte,\nz.B. weil der Verwalter sich in einem Rechtsirrtum befunden haben\nmag, was die Verneinung einer groben Pflichtverletzung zur Folge\nhaben könnte, läßt sich ebenfalls nur anhand der konkreten\nUmstände, die bisher nicht bekannt sind, klären.\n\n35\n\nDas Beschwerdegericht hat sämtliche angesprochenen Fragen - aus\nseiner Sicht konsequent - dahinstehen lassen, weil es zu Unrecht\ndas Vorliegen eines wichtigen Grundes als Folge einer\nUngültigkeitserklärung der Jahresabrechnungen aus Rechtsgründen\ngrundsätzlich verneint hat. Da eine Klärung der aufgezeigten, für\ndie Entscheidung wesentlichen Umstände bisher nicht erfolgt ist,\nkann das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache nicht entscheiden.\nDie fehlenden Feststellungen zu den aufgeführten Punkten sind vom\nLandgericht nachzuholen durch die bereits beantragte Beiziehung der\nAkten der Vorverfahren sowie gegebenenfalls durch weitere\nAufklärung des Sachverhaltes.\n\n36\n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt. Das Landgericht\nwird auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu\nentscheiden haben.\n\n37\n\nBeschwerdewert: 17.250,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309923","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-06/16-wx-8-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/309923","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309923","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-06/16-wx-8-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/309923","retrieved":"2026-07-09 03:39:44.640690+00:00"}}