{"status":"available","doknr":"OLD309921","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0306.16WX309.97.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-03-06","aktenzeichen":"16 Wx 309/97","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDie Antragsteller sowie die Antragsgegner zu 2) bis 24) sind die\nMitglieder der eingangs genannten Eigentumswohnanlage, die in 24\nWohneinheiten aufgeteilt ist. Die Antragsteller erwarben ihre\nEigentumswohnung im Jahre 1978. Die Anlage verfügt über 2o offene\nKfz.Abstellplätze auf der Außenanlage sowie 11 Garagen, wobei 6\nGaragen im Gemeinschaftseigentum und 5 Garagen im Sondereigentum\nbestimmter Eigentümer stehen.\n\n3\n\nIn der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 1o.3.72 war\neinstimmig (= 24 Ja-Stimmen) zu TOP 2 beschlossen worden, für die\n15 Wohnungseigentümer, die bereit waren, die Kosten für einen\nStellplatz zu übernehmen, auf dem Gemeinschaftseigentum je einen\nKfz.- Abstellplatz herstellen zu lassen, und diesen\nWohnungseigentümern zuzuweisen (Bl. 2o/21 GA). In gleicher Weise\nwurde in der Versammlung zu TOP 4 beschlossen, auf der Außenanlage\n6 im Gemeinschaftseigentum stehende Garagen errichten zu lassen und\ndiese im Wege der Auslosung bestimmten Wohnungseigentümern\nzuzuweisen. Die Nutzung dieser Garagen soll für die\nNutzungsberechtigten nach den gesondert abgeschlosssenen Verträgen\nmit Ablauf des 31.12.2o22 enden (Bl. 22 GA). Der Beschluß ist\nunangefochten geblieben. In der Folgezeit bis 1978 wurden auf den\nWunsch weiterer Eigentümer die weiteren offenen Kfz.-Stellflächen\nauf der Außenanlage erstellt und diesen zugeordnet.\n\n4\n\nDie Antragsteller, die die Nutzung einer Gemeinschaftsgarage\nanstreben, haben die Beendigung der bisherigen Nutzungsverhältnisse\nund die Neuordnung der Nutzung der Gemeinschaftsgaragen- und der\nStellplatznutzung mit Vergabe im Losverfahren verlangt. In der\nEigentümerversammlung vom 4.7.95 lehnten die Eigentümer zu TOP 4 b)\nden Antrag der Antragsteller mit Mehrheit ab, und beschlossen\ndagegen zu TOP 4 c) mehrheitlich u.a., daß die derzeitigen\nNutzungsverhältnisse an den 6 Gemeinschaftsgaragen, wie sie gemäß\nVertrag vom 7.11./12.11.72 geregelt sind, und an den 2o offenen\nStellplätzen bestehenbleiben.\n\n5\n\nDas Amtsgericht hat den Antrag der Antragsteller, den\nvorgenannten Mehrheitsbeschluß zu TOP 4 c) für ungültig zu erklären\nund die Antragsgegner zu verpflichten, ihrem Antrag auf Neuregelung\nder Nutzungsverhältnisse zuzustimmen, abgewiesen. Auf die sofortige\nBeschwerde hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts\nteilweise abgeändert und unter Zurückweisung der weitergehenden\nBeschwerde den Eigentümerbeschluß insoweit für ungültig erklärt,\nals eine Neuregelung der Kosten der Instandsetzung, Instandhaltung\nund Unterhaltung der Gemeinschaftsgaragen und Stellplätze (c), und\neine Verteilung der Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung\nder Sondernutzungsrechte in die Grundbücher zu Lasten der\nWohnungseigentümer zu je 1/24-stel getroffen wurde (zu d) Abs. 2).\nGegen den ihnen am 1o.11.97 zugestellten Beschluß haben die\nAntragsteller unter dem 21.11.97 weitere sofortige Beschwerde\neingelegt, mit der sie ihre Anträge weiterverfolgen, soweit ihnen\nnicht bereits stattgegeben wurde.\n\n6\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.1 + 4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22\nAbs.1, 27, 29 FGG), in der Sache hat sie teilweise Erfolg.\n\n7\n\n1) Die Entscheidung des Landgerichts, den Beschluß der\nWohnungseigentümer über das Beibehalten der bestehenden\nNutzungsverhältnisse an den Gemeinschaftsgaragen und den\nStellplätzen nicht für ungültig zu erklären, hält der rechtlichen\nNachprüfung stand (§§ 27, 55o ZPO).\n\n8\n\nDas Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im\nwesentlichen ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob der Beschluß der\nEigentümer vom 1o.3.72 ordnungsgemäß gefaßt wurde und auch\ngegenüber den Antragstellern wirke. Jedenfalls seien die in dem\nBeschluß geregelten Nutzungsberechtigungen in der Folgezeit von\nsämtlichen Miteigentümern anerkannt und in die Praxis umgesetzt\nworden, so daß die Antragsteller - was der Senat in einer anderen\nSache mit Beschluß vom 8.1.97 - 16 Wx 319/96 entschieden habe - an\ndie bestehenden Nutzungsverhältnisse sowohl aus dem Gesichtspunkt\nder stillschweigend getroffenen Vereinbarung als auch aus dem\nGesichtspunkt der Verwirkung gebunden seien, zumal sie selbst den\nihnen zugeteilten Stellplatz bereits seit 1978 nutzen.\n\n9\n\nDie Entscheidung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. Der\nangefochtenen Regelung liegt die Feststellung zugrunde, daß für\neine abändernde Nutzungsregelung keine begründete Veranlassung\nbesteht. Damit ist der Beschlußinhalt nicht zu beanstanden, denn er\nentspricht der bestehenden Rechtslage in der Gemeinschaft und\nmithin ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 21\nAbs. 3 WEG).\n\n10\n\nDen Beteiligten zu 1) bis 24) steht ein Recht auf alleinige\nNutzung des ihnen bzw. ihren Rechtsvorgängern in den Jahren 1972\nbis 1978 jeweils zugewiesenen Stellplatzes bzw. der\nGemeinschaftsgarage zu, und zwar hinsichtlich der 6\nGemeinschaftsgaragen und der 14 Stellplätze aufgrund des\neinstimmigen bestandskräftigen Beschlusses vom 1o.3.72 und\nhinsichtlich der restlichen 6 Stellplätze aufgrund einer\nstillschweigend getroffenen Gebrauchsregelung i.S. des § 15 Abs.1\nWEG. Für eine Abänderung der Nutzungsregelungen fehlt die\nRechtsgrundlage.\n\n11\n\na) Bei dem einstimmigen Beschluß vom 1o.3.72 liegt - wie der\nSenat bereits entschieden hat (Senat im Beschluß v 27.3.92 = WE 92,\n26o = DWE 92, 121) - eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen\nden beteiligten Wohnungseigentümern über die Einräumung bestimmter\nNutzungsrechte vor, wobei die entsprechenden Nutzungsberechtigten\nauch die Herstellungskosten für ihren Stellplatz bzw. ihre\nGemeinschaftsgarage übernommen und getragen haben. Dieser den\njeweiligen Wohnungseigentümern wirksam zugewiesene Nutzungsanspruch\nkann diesen nicht beliebig, sondern nur im Rahmen ordnungsgemäßer\nVerwaltung wieder entzogen werden, wenn die dafür vereinbarten\nVoraussetzungen vorliegen - wie bei den Garagen nach Ablauf der\nvereinbarten Zeitspanne - bzw. wenn eine wesentliche Veränderung\nder Verhältnisse dies gebietet. Die Nutzungsberechtigten müssen im\nRahmen ihrer Dispositionen darauf vertrauen können, daß sie\nbegünstigende bestandskräftige Beschlüsse fortgelten, wenn nicht\neine Veränderung der Verhältnisse eintritt, die auch unter\nBerücksichtigung von Treu und Glauben und des Vertrauensschutzes\neine Abänderung geboten erscheinen läßt (Senat aaO). Eine solche\nVeränderung der Umstände ist hier ersichtlich nicht gegeben,\ninsbesondere kann sie nicht schon nur der bisherige Zeitablauf\nbegründen.\n\n12\n\nb) Hinsichtlich der übrigen 6 Stellplätze, deren Zuweisung in\nder Folgezeit unter den gleichen Bedingungen erfolgt ist, und zwar\nteils aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses vom 7.3.77 (Bl. 146 GA)\nsowie eines nur schriftlichen Beschlusses vom 11.4.72, wobei in der\nUrkunde allerdings die Unterschrift von 3 Eigentümern fehlt (Bl.\n144 GA) - der angeblich weitere schriftliche Beschluß betreffend\nden Eigentümer C. liegt dem Verwalter nicht vor - ist jedenfalls\naufgrund deren langjähriger faktischen Nutzung mit Billigung auch\nder Antragsteller eine schuldrechtliche Verpflichtung der\nEigentümergemeinschaft entstanden.\n\n13\n\nEs ist anerkannt, daß durch eine Vereinbarung aller WE i.S. des\n§ 1o Abs. 1 S. 2 WEG ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur\nalleinigen Nutzung unter Ausschluß der anderen WE vom Mitgebrauch\n(Sondernutzung) einem oder mehreren WE überlassen werden kann\n(Senat, NJW-RR 92, 598; Beschlüsse vom 26.4.96 = WuM 97, 59 = WE\n97, 197, und vom 8.1.97 = OLGReport 97,234; BayObLG NJW-RR 92, 81,\n83; Weitnauer/Lüke WEG § 15 Rdnr. 23, 25 mwN). Eine solche das\nGemeinschaftsverhältnis gestaltende Vereinbarung ist als\nschuldrechtlicher Vertrag formlos gültig (BGH NJW 84, 612; BayObLG\nDWE 93, 168) und gewährt dem begünstigten Wohnungseigentümer einen\nRechtsanspruch gegen die übrigen auf Gewährung des ausschließlichen\nGebrauchs. Die Vereinbarung kann entsprechend der Rechtsprechung\ndes Senats auch stillschweigend durch langjährige faktische Nutzung\nmit Billigung aller WE geschlossen werden. Dabei muß den\nEigentümern bewußt sein, daß sie eine Regelung treffen, die auch\nfür die Zukunft gelten soll (vgl. den von den Vorinstanzen\nzitierten Beschluß des Senats vom 8.1.97 = OLGReport 97, 234). Das\nVorliegen dieser Voraussetzungen haben die Vorinstanzen ohne\nRechtsfehler bejaht. Die Antragsteller sind seit 1978 Eigentümer\neiner Wohnung und Nutzungsberechtigte eines Stellplatzes und haben\nselbst jahrelang die Nutzungsregelungen bezüglich auch der anderen\nStellplätze sowie der Garagen hingenommen. Die Investitionskosten\nder Nutzungsberechtigten sowie das Verhalten der Eigentümer\nbegründen danach das schutzwürdige Vertrauen der Antragsgegner -\nwie auch der Antragsteller - auf eine auch zukünftige Gewährung des\nausschließlichen Gebrauchs der Gemeinschaftsgarage bzw. des\nStellplatzes. Die Antragsteller sind mithin an die konkludent unter\nden WE zustandegekommenen Nutzungsregelungen gebunden, auch wenn\nnur schuldrechtlich vereinbarte Sondernutzungsrechte vorliegen.\n\n14\n\n2) Die Entscheidung des Landgerichts, der von den Antragstellern\nangefochtene Beschluß sei auch insoweit rechtmäßig, als die\nTeilungserklärung notariell i.S. der bestehenden Nutzungsregelungen\ngeändert und die Änderung in den Grundbüchern eingetragen werden\nsoll, ist hingegen aus Rechtsgründen zu beanstanden (§ 27 FGG). Der\nBeschluß verstößt gegen die zwingenden Bestimmungen der §§ 873 Abs.\n1, 877 BGB und damit gegen Rechtsvorschriften, auf deren Einhaltung\nrechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2\nWEG).\n\n15\n\nZwar hat das Landgericht nicht verkannt, daß die Einräumung\neines dinglichen, d.h. in den Grundbüchern eingetragenen\nSondernutzungsrechts die Teilungserklärung ändert und nicht mit\nMehrheit beschlossen werden kann. Es meint jedoch, hier läge der\nFall anders, weil die Sondernutzungsrechte bereits durch\nstillschweigende Vereinbarung bzw. Verwirkung wirksam auch schon\ngegenüber dem jeweiligen Sonderrechtsnachfolger eingeräumt worden\nseien, so daß die Grundbucheintragung nur deklaratorische Wirkung\nhabe und nicht einmal erforderlich sei. Damit läßt sich indes die\nbeschlossene Durchführung der Abänderung der Teilungserklärung mit\nentsprechender Grundbucheintragung nicht rechtfertigen.\n\n16\n\nDie Einräumung eines dinglichen Sondernutzungsrechts, das den\nVorteil hat, daß es unentziehbar ist und auf einen Rechtsnachfolger\nübergeht, führt zum Ausschluß der übrigen Miteigentümer von der\nBefugnis zum Mitgebrauch und stellt daher eine Inhaltsänderung des\njeweiligen Sondereigentums i.S. des § 877 BGB dar (BGH NJW 84, 24o9\n= JZ 84, 1114; BayObLG DNotZ 9o, 383; OLG Frankfurt OLGZ 86, 38).\nSie bedarf deshalb der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, die die\nEintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch auch gemäß § 19\nGBO bewilligen müssen, und kann danach grundsätzlich nur aufgrund\neiner entsprechenden Vereinbarung i.S. des § 1o WEG erfolgen (Senat\nim Beschluß vom 5.3.97 - 16 Wx 279/96 = NJW-RR 97, 1442 = DWE 97,\n126 mwN sowie im Beschluß vom 23.1.95 - 16 Wx 2o2/ 94), an der es\nhier ersichtlich fehlt.\n\n17\n\nDen Antragsgegnern steht auch nicht etwa ein\nmateriellrechtlicher Anspruch auf Zustimmmung zu einer solchen\nÄnderung der Teilungserklärung mit entsprechender Eintragung in den\nGrundbüchern zu. Selbst durch den einstimmigen Beschluß aus dem\nJahre 1972 haben die Nutzungsberechtigten kein dingliches\nSondernutzungsrecht an den Gemeinschaftsgaragen bzw. den\nStellplätzen erworben bzw. erwerben sollen. Ein Wille der\nEigentümer zur Verdinglichung der Rechtsposition läßt sich nicht\nfeststellen, denn es ist nicht zugleich beschlossen worden, die\nTeilungserklärung entsprechend zu ändern und die Änderung im\nGrundbuch zu bewilligen und einzutragen.\n\n18\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. In der Regel\nentspricht es billigem Ermessen, die Gerichtskosten in\nÜbereinstimmung mit dem Ausgang des Streits in der Hauptsache zu\nverteilen. Deshalb sind gemäß § 47 S.1 WEG die Antragsteller\neinerseits und die Antragsgegner andererseits jeweils mit der\nHälfte der Gerichtskosten zu belasten, da diese jeweils etwa\nhälftig obsiegt haben bzw. unterlegen sind. Eine Erstattung\naußergerichtlicher Kosten ist hingegen nicht anzuordnen. Gemäß § 47\nS. 2 WEG haben die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten\ngrundsätzlich selbst zu tragen. Für eine davon abweichende\nBilligkeitsentscheidung bestand mangels Vorliegens besonderer\nUmstände kein Anlaß.\n\n19\n\nDie Wertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf\n§ 48 Abs. 3 WEG. Dabei ist der Senat davon ausgegangen, daß das\nInteresse der Antragsteller an der Beschlußanfechtung einerseits\nund der verlangten Neuregelung der Nutzungsverhältnisse an den\nGaragen und den Stellplätzen andererseits - abweichend von der\nWertfestsetzung des Landgerichts - mit einem Betrag von jeweils\n25.ooo,- DM angemessen bewertet ist.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309921","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-06/16-wx-309-97","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 877","ref_norm":"877","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/309921","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/309921","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-03-06/16-wx-309-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/309921","retrieved":"2026-07-09 03:39:44.554605+00:00"}}