{"status":"available","doknr":"OLD310053","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0212.12U113.97.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-02-12","aktenzeichen":"12 U 113/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT A T B E S T A N D :\n\n2\n\nDie Kläger bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße\n18 - 22 in K.. Die Beklagte war vom 01.01.1988 bis 31.12.1992\nVerwalterin des Objekts. Vorhergehende Verwalterin war eine Firma\nA. Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH (im folgenden: Firma A.),\nderen Verwaltervertrag zunächst bis zum 31.12.1985 abgeschlossen\nund mit Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 19.12.1985\nbis zum 31.12.1988 verlängert worden war.\n\n3\n\nIn der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.09.1987 beschloß die\nWohnungseigentümergemeinschaft, den Verwaltervertrag mit der Firma\nA. zum 31.12.1987 aus wichtigem Grund zu kündigen. Außerdem faßte\nsie folgenden Beschluß:\n\n4\n\n##blob##nbsp;\n\n5\n\n\"Die Wohnungseigentümergemeinschaft\nbeschließt, ab 01.01.1988 die W. ... Gesellschaft für aktive Haus-\nund Wohnungsverwaltung mbH, M. 82, ... K., zum Verwalter der\nWohnanlage bis zum 31.12.1989 unter der Voraussetzung zu bestellen,\ndaß die Firma W. ... die Eigentümergemeinschaft von eventuellen\nEntschädigungsansprüchen aus dem WEG-Verwaltungsvertrag für die\nvorzeitige Vertragsauflösung durch die Firma A. H. freistellt und\ndem Verwaltungsbeirat zusätzlich dafür eine Bankbürgschaft in Höhe\nvon 30.000,00 DM bis zum 31.12.1987 übergeben wird. Der\nVerwaltungsvertrag muß zu den gleichen Konditionen wie mit der\nFirma A. H. abgeschlossen werden. Die Bankbürgschaft muß bis zur\nKlärung der Entschädigungsansprüche der Firma A. H. gelten.\"\n\n6\n\nMit Schreiben vom 31.12.1987 an den Verwaltungsbeirat der\nEigentümergemeinschaft übersandte die Beklagte zwei\nBankbürgschaften der C.bank AG K. über 20.000,00 DM und 10.000,00\nDM und führte aus:\n\n7\n\n##blob##nbsp;\n\n8\n\n\"Entsprechend dem Beschluß der\nEigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22 vom 12. September 1987\nüberreiche ich Ihnen treuhänderisch insgesamt zwei Bürgschaften\nüber DM 30.000,00 der C.bank AG, K., die als Absicherung für\neventuelle Entschädigungsansprüche der Firma H. A. GmbH, K. ...,\nfür die vorzeitige Auflösung des bisherigen WEG-Verwaltervertrages\ndienen sollen.\n\n9\n\n##blob##nbsp;\n\n10\n\nEs gilt als einvernehmlich vereinbart,\ndaß die Bankbürgschaften nur in Anspruch genommen werden dürfen,\nwenn ein rechtsgültiger Entschädigungsanspruch gerichtlich\nfestgestellt worden ist.\n\n11\n\n##blob##nbsp;\n\n12\n\nSobald feststeht, daß der Firma H. A.\nkeine Entschädigungsansprüche zustehen, darf ich um entsprechende\nRückgabe der Bürgschaften bitten.\"\n\n13\n\nIn den Bürgschaftsurkunden heißt es:\n\n14\n\n##blob##nbsp;\n\n15\n\n\"Die Wohnnungseigentümergemeinschaft L.\nStraße 18 - 22, ... K., beschließt, ab 01.01.1988 die Firma W. ...\nGesellschaft für aktive Haus- und Wohnungsverwaltung GmbH, M. 82,\n... K. zum Verwalter der Wohnungsanlage bis zum 31.12.1989 unter\nder Voraussetzung zu bestellen, daß die Firma W. ... die\nEigentümergemeinschaft von eventuellen Entschädigungsansprüchen aus\ndem WEG-Verwaltungsvertrag für die vorzeitige Vertragsauflösung\ndurch die Firma A. H. freistellt und dem Verwaltungsbeirat dafür\neine Bankbürgschaft in Höhe von DM 20.000,00 (Anmerkung des Senats:\nIn der zweiten Urkunde lautet der Betrag DM 10.000,00) übergeben\nwird. Der Verwaltungsvertrag muß zu den gleichen Konditionen, wie\nder mit der Firma A. H. abgeschlossen werden. Die Bankbürgschaft\nmuß bis zur Klärung der Entschädigungsansprüche der Firma A. H.\ngelten.\n\n16\n\n##blob##nbsp;\n\n17\n\nDies vorausgeschickt übernehmen wir\ngegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22, ...\nK., zur Sicherung aller Forderungen aus o.g. Verwaltervertrag die\nselbstschuldnerische Bürgschaft bis zum Höchstbetrag von ... .\"\n\n18\n\nDie Firma A. focht den Beschluß über ihre vorzeitige Abberufung\nals Verwalterin erfolgreich an und nahm sodann die\nWohnungseigentümer auf Zahlung der Vergütung für die Zeit von\nJanuar bis Dezember 1988 gerichtlich in Anspruch. Durch Beschluß\ndes Amtsgerichts Köln vom 04.03.1992 - 204 II 353/87 - wurden die\nEigentümer der Wohnungseigentumsanlage L. Straße 18 - 22 als\nGesamtschuldner verpflichtet, an die Firma A. 49.849,92 DM nebst 5\n% Zinsen aus 9.300,00 DM seit dem 30.03.1988 und aus 40.549,92 DM\nseit dem 30.01.1989 zu zahlen. Die hiergegen eingelegte sofortige\nBeschwerde der Wohnungseigentümer wurde durch Beschluß des\nLandgerichts Köln vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - mit der Maßgabe\nzurückgewiesen, daß die Entscheidung über die Aufrechnung der\nWohnungseigentümer mit einer Schadensersatzforderung wegen\nSchlechterfüllung der Sonderverwaltungsverträge vorbehalten bleibt.\nDiese Entscheidung wurde durch Beschluß des Oberlandesgerichts Köln\nvom 09.03.1994 - 16 Wx 201/93 - in der Sache bestätigt. Mit\nBeschluß vom 30.04.1996 - 29 T 4/94 - hielt das Landgericht Köln\nseine Entscheidung vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - aufrecht mit der\nMaßgabe, daß der Vorbehalt entfällt.\n\n19\n\nDurch Schreiben vom 23.03.1994 forderten die\nVerfahrensbevollmächtigten der Firma A. die damaligen\nVerfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur\nZahlung bis spätestens 31.03.1994 auf. Am 26.04.1994 beschlossen\ndie Wohnungseigentümer, daß die jetzige Verwalterin die Zahlung\nbewirken solle. Gleichzeitig beauftragten sie die Verwalterin, die\nAnsprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Freistellung von\nden Entschädigungsansprüchen der Firma A. bzw. die\nSchadensersatzansprüche wegen unterbliebener Freistellung gegenüber\nder Beklagten außergerichtlich und gerichtlich unter Einschaltung\neines fachkundigen Rechtsanwalts geltend zu machen.\n\n20\n\nAm 04.05.1994 überwies die Verwalterin der Firma A. einen Betrag\nin Höhe von 63.357,65 DM, der sich aus der Hauptforderung von\n49.849,92 DM sowie den darauf bis zum 04.05.1994 aufgelaufenen\nZinsen in Höhe von 13.507,73 DM zusammensetzt.\n\n21\n\nMit der Klage haben die Kläger einen Anspruch auf Erstattung des\nvorgenannten Betrages sowie der ihnen entstandenen\nRechtsverfolgungskosten in Höhe von 15.642,35 DM geltend gemacht,\ndie sie wie folgt beziffert haben:\n\n22\n\n7.449,00 DM gemäß Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr. Ho. vom\n24.02.1989,\n\n23\n\n8.193,35 DM als Teilbetrag aus der sich über eine Forderung von\n11.490,80 DM belaufenden Honorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom\n01.02.1994.\n\n24\n\nDie Kläger haben beantragt,\n\n25\n\n##blob##nbsp;\n\n26\n\nan sie zu Händen der Verwalterin\n79.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.\n\n27\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n28\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n29\n\nSie hat gerügt, daß die Prozeßbevollmächtigten der Kläger nicht\nbevollmächtigt seien. Im übrigen hat sie die Auffassung vertreten,\nsich nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft\nverpflichtet zu haben, diese von eventuellen\nEntschädigungsansprüchen der Firma A. wegen vorzeitiger Auflösung\ndes Verwaltervertrages freizustellen. Eine etwaige\nFreistellungsverpflichtung übersteige keinesfalls einen Betrag in\nHöhe von 30.000,00 DM, wie sich aus dem Beschluß der\nEigentümerversammlung vom 12.09.1987 und den übersandten\nBankbürgschaften ergebe. Die den Eigentümern entstandenen Kosten\nder Rechtsverfolgung, die zudem im Hinblick auf die geltend\ngemachte Erhöhungsgebühr gemäß § 6 BRAGO nicht richtig berechnet\nseien, seien nicht Gegenstand einer etwaigen Freistellungserklärung\ngewesen. Der Firma A. habe tatsächlich, u.a. mangels wirksamer\nVerlängerung ihres Verwaltervertrages, kein Vergütungsanspruch für\ndas Jahr 1988 zugestanden. Außerdem könnten die Kläger dieses\nRechtsstreits keinen Anspruch aus einer eventuellen\nFreistellungsverpflichtung herleiten, da sich die Zusammensetzung\nder Wohnungseigentümergemeinschaft, was unstreitig ist, sowohl seit\nEnde des Jahres 1987 als auch nach der gerichtlichen Entscheidung\nüber die Zahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer an die Firma\nA. geändert habe.\n\n30\n\nDas Landgericht hat durch das am 20.03.1997 verkündete Urteil\ndie Beklagte antragsgemäß verurteilt, an die Kläger zu Händen der\nVerwalterin 79.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 30.03.1995 zu\nzahlen. Gegen das ihr am 04.04.1997 zugestellte Urteil, auf das\nwegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat die\nBeklagte mit einem am 02.05.1997 eingereichten Schriftsatz Berufung\neingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am\n02.07.1997 begründet.\n\n31\n\nMit der Berufung wendet die Beklagte sich gegen ihre\nVerurteilung. Sie rügt die mangelnde Bevollmächtigung auch der\nzweitinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten der Kläger. Im übrigen\nwiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.\n\n32\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n33\n\n##blob##nbsp;\n\n34\n\nunter Abänderung des angefochtenen\nUrteils die Klage abzuweisen.\n\n35\n\nDie Kläger beantragen,\n\n36\n\n##blob##nbsp;\n\n37\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n38\n\nSie verteidigen das angefochtene Urteil.\n\n39\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird\nauf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten\nSchriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.\n\n40\n\nE N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :\n\n41\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen\nzulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen\nErfolg.\n\n42\n\nDie Voraussetzungen für eine Sachentscheidung durch den Senat\naufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.01.1998 liegen vor, da\ndie Kläger im Berufungsverfahren wirksam durch einen beim\nOberlandesgericht Köln zugelassenen Rechtsanwalt vertreten\nsind.\n\n43\n\nDie Wohnungseigentümer haben ihre jetzige Verwalterin, die Firma\nI. GmbH, mit Beschluß vom 26.04.1994 ermächtigt, Ansprüche der\nWohnungseigentümergemeinschaft auf Freistellung von den\nEntschädigungsansprüchen der Firma A. bzw. die\nSchadensersatzansprüche wegen unterbliebener Freistellung gegenüber\nder Beklagten außergerichtlich und gerichtlich unter Einschaltung\neines fachkundigen Rechtsanwalts geltend zu machen. Dies ergibt\nsich aus dem \"Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung\" zu\nTagesordnungspunkt 9 c. b. (GA Bl. 22 ff, 29, 30). Daß ein\nwirksamer Beschluß mit vorgenanntem Inhalt getroffen wurde, hat die\nBeklagte nicht bestritten.\n\n44\n\nOb diese Ermächtigung auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts\nfür das Berufungsverfahren umfaßt, braucht der Senat nicht zu\nentscheiden. Jedenfalls war die Verwalterin berechtigt, namens und\nim Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft die erstinstanzlich\ntätigen Rechtsanwälte He. und Dr. S. zur gerichtlichen Durchsetzung\nder Klageforderung zu bevollmächtigen. Die entsprechende Vollmacht-\nerteilung ist durch Vorlage der Original-Vollmachtsurkunde vom\n12.10.1995 nachgewiesen worden (GA Bl. 195). Diese Prozeßvollmacht,\ndie nach dem Inhalt der vorgelegten Urkunde ausdrücklich auch die\nBefugnis zur Einlegung von Rechtsmitteln umfaßt und insoweit keine\nBeschränkung des gesetzlich festgelegten Vollmachtsumfangs enthält,\nermächtigte die Rechtsanwälte He. und Dr. S. gemäß § 81 ZPO zur\nBestellung eines Bevollmächtigten für die höhere Instanz. Die\nBevollmächtigung der Rechtsanwälte Dr. Kr. und Me. für das\nBerufungsverfahren durch Rechtsanwalt He. ergibt sich aus der in\nder mündlichen Verhandlung vor dem Senat im Original überreichten\nVollmachtsurkunde vom 21.01.1998 (GA Bl. 536).\n\n45\n\nDie Klage ist zulässig. Sie ist durch postulationsfähige\nRechtsanwälte, welche die Kläger wirksam vor dem Landgericht haben\nvertreten können, erhoben worden. Aus den oben dargelegten Gründen\nkann die Beklagte mit ihrer Rüge, die Rechtsanwälte He. und Dr. S.\nseien von den Klägern nicht zur Durchführung des Klageverfahrens\nbevollmächtigt worden, nicht durchdringen.\n\n46\n\nDie Klage ist auch begründet.\n\n47\n\nDie Kläger haben gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch\nin Höhe von 79.000,00 DM wegen Verletzung der Verpflichtung zur\nFreistellung der Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22\nin K.. Die Beklagte hat sich durch die Übersendung der\nBankbürgschaften und ihre Erklärungen in dem begleitenden Schreiben\nvom 31.12.1987 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft L.\nStraße 18 - 22 in K. verpflichtet, diese von eventuellen Ansprüchen\nder früheren Verwalterin, der Firma A., freizustellen, die aus der\nvorzeitigen Auflösung des Verwaltervertrages herrühren können.\n\n48\n\nIn den Bürgschaftsurkunden ist der Beschluß der\nWohnungseigentümergemeinschaft vom 12.09.1987 seinem Wortlaut nach\nwiedergegeben. Darin heißt es ausdrücklich, daß die Beklagte unter\nder Voraussetzung zum Verwalter der Wohnanlage bestellt wird, daß\nsie die Eigentümergemeinschaft von eventuellen\nEntschädigungsansprüchen aus dem WEG-Verwaltervertrag für die\nvorzeitige Vertragsauflösung durch die Firma A. H. freistellt und\ndafür eine Bankbürgschaft in Höhe von 30.000,00 DM übergibt. In dem\nSchreiben vom 31.12.1987 hat der Geschäftsführer der Beklagten\nausgeführt, daß die Bürgschaften als Absicherung für eventuelle\nEntschädigungsansprüche der Firma A. für die vorzeitige Auflösung\ndes bisherigen WEG-Verwaltervertrages dienen sollen. Auch wenn in\ndiesem Schreiben nicht ausdrücklich erwähnt ist, daß die Beklagte\ndie Wohnungseigentümer von Ansprüchen der Firma A. freistellen\nwird, so kann doch ihre Erklärung in keinem anderen Sinn verstanden\nwerden, zumal in den Bürgschaftsurkunden ihre\nFreistellungsverpflichtung als zu sichernde Schuld genannt ist.\nWelchen Sinn die Übersendung der Bürgschaftsurkunden \"als\nAbsicherung für eventuelle Entschädigungsansprüche der Firma A.\"\nsonst gehabt haben soll, hat die Beklagte nicht näher erklärt.\n\n49\n\nHinzukommt, daß der Geschäftsführer der Beklagten, der\n\n50\n\naußerdem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war, vor\nder Eigentümerversammlung vom 12.09.1997 in einem an die Eigentümer\ngerichteten Rundschreiben vom 28.08.1987 (GA Bl. 478 ff)\nFehlleistungen der Firma A. aufgezeigt und empfohlen hat, den\nVerwaltervertrag mit dieser aus wichtigem Grund zum 31.12.1987\nvorzeitig zu kündigen. Zugleich hat er vorgeschlagen, das\nVerwalteramt ab dem 01.01.1988 \"seiner eigenen Firma\", der\nBeklagten, zu übertragen. Außerdem hat er ausdrücklich angeführt,\ndaß der neue Verwalter sich vorher verpflichten muß, zu Lasten\nseiner Verwaltergebühr für das Jahr 1988 eine Entschädigung an die\nFirma A. zu zahlen, falls diese nach vorzeitiger Kündigung einen\nEntschädigungsanspruch sollte durchsetzen können (GA Bl. 482). In\nder Wohnungseigentümerversammlung vom 12.09.1987 hat er nach dem\nunwidersprochen gebliebenen Vortrag der Kläger in der\nBerufungserwiderung sich für die Bestellung seiner Gesellschaft zur\nVerwalterin eingesetzt und ausdrücklich seine Bereitschaft zur\nAbgabe der Freistellungserklärung, die für die anwesenden\nWohnungseigentümer aufgrund des mit der Firma A. noch bestehenden\nVerwaltervertrages Voraussetzung für die Annahme des Angebotes des\nGeschäftsführers der Beklagten war, erklärt.\n\n51\n\nDanach kann dem Inhalt des Schreibens vom 31.12.1987 sowie der\nÜbersendung der Bankbürgschaften, die in Ausführung des von dem\nGeschäftsführer der Beklagten angeregten und sodann gefaßten\nBeschlusses übersandt worden sind, kein anderer als der oben\ndargelegte Erklärungsinhalt beigemessen werden.\n\n52\n\nAls zusätzliche Bestätigung des Verpflichtungswillens der\nBeklagten kann die am 25.02.1988 erfolgte Unterschriftsleistung\nihres Geschäftsführers unter das den vorgenannten Beschluß\nausweisende Protokoll der Wohnungseigentümergemeinschaft vom\n12.09.1987 gewertet werden, auch wenn dieser nach dem Vorbringen\nder Beklagten nicht als deren Geschäftsführer, sondern \"nur\" als\nWohnungseigentümer gehandelt haben will. Dies gilt umsomehr, als\ndas Protokoll vom 12.09.1987 am 20.02.1988 durch die Bestätigung\neines Verwaltungsbeiratsmitglieds ergänzt wurde, daß die\nVoraussetzungen für die Bestellung des Verwalters erfüllt seien und\nder Geschäftsführer der Beklagten nach Aufnahme dieses Zusatzes am\n14.03.1988 seine Unterschrift unter das Protokoll hat notariell\nbeglaubigen lassen.\n\n53\n\nMit der Auslegung der von der Beklagten abgegebenen Erklärungen\nund ihres Verhaltens als Freistellungsverpflichtung befindet sich\nder Senat im übrigen im Einklang mit mehreren Entscheidungen des\n16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln (Beschluß vom\n11.07.1994 - 16 Wx 33/94 -; vom 18.06.1996 - 16 Wx 109/96 -; vom\n11.04.1997 - 16 Wx 233/96 -) sowie den zugrunde liegenden\nEntscheidungen des Amtsgerichts und Landgerichts Köln.\n\n54\n\nEntgegen der Auffassung der Beklagten kann gegen eine\nFreistellungsverpflichtung nicht angeführt werden, daß in dem am\n08.02.1988 zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Beklagten\nabgeschlossenen Verwaltervertrag die Freistellungsverpflichtung\nnicht erwähnt ist. Ein Regelungsbedürfnis für die\nFreistellungsverpflichtung bestand bei Abschluß des\nVerwaltervertrages nicht mehr, da die Beklagte die\nFreistellungserklärung bereits bindend abgegeben hatte. Daher kann\naus dem Unterbleiben einer ausdrücklichen Erwähnung dieser\nVerpflichtung nichts hergeleitet werden.\n\n55\n\nAuch geht der Hinweis der Beklagten auf die Schriftformklausel\nin § 9 des Verwaltervertrages fehl. Das Schrift-\n\n56\n\nformerfordernis umfaßt seinem Inhalt nach nämlich nur Änderungen\nund Ergänzungen des Verwaltervertrages und nicht die bereits vor\nAbschluß des Verwaltervertrages eingegangenen Verpflichtungen.\n\n57\n\nGläubiger des Freistellungsanspruchs bzw. des nunmehr mit der\nKlage verfolgten Schadensersatzanspruches wegen Nichterfüllung der\nFreistellungsverpflichtung sind die Kläger als Mitglieder der\nEigentümergemeinschaft in ihrer bei Klageerhebung bestehenden\nZusammensetzung. Die Auslegung der von der Beklagten abgegebenen\nFreistellungserklärung ergibt, daß die Beklagte sich nicht\nbestimmten einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichten\nwollte, sondern gegenüber den Mitgliedern der\nEigentümergemeinschaft in ihrer jeweils aktuellen Zusammensetzung.\nHierfür spricht schon der Wortlaut der übersandten\nBankbürgschaften, in denen es heißt, daß die Beklagte die\n\"Eigentümergemeinschaft\" freistellt und daß gegenüber der\n\"Wohnungseigentümergemein-schaft\" die Bürgschaft übernommen wird.\nHinzu kommt, daß der mit der Freistellungserklärung verfolgte Zweck\nwirkungsvoll nur durch eine Verpflichtung gegenüber den\nWohnungseigentümern in ihrer jeweils aus dem Grundbuch\nersichtlichen Zusammensetzung erreicht werden konnte. Bei Abgabe\nder Erklärung war es völlig ungewiß, welche Personen eventuell von\nder Firma A. in Anspruch genommen und aus wessen Vermögen\nschließlich etwaige Forderungen beglichen werden würden, da die\nZusammensetzung der mehr als 150 Mitglieder umfassenden\nEigentümergemeinschaft einem laufenden Wechsel unterworfen ist.\nWeder die Beklagte noch die Eigentümergemeinschaft konnten davon\nausgehen, daß die Firma A. etwaige Ansprüche gegen diejenigen\nWohnungseigentümer durchsetzen würde, die Ende 1987 im Grundbuch\neingetragen waren. Nach dem Inhalt der abgegebenen Erklärungen war\nzunächst gerichtlich zu klären, ob der Firma A. überhaupt Ansprüche\ngegen die Wohnungseigentümer zustehen. Dies ergibt sich zum einen\naus dem in der Bürgschaftsurkunde zitierten Beschluß vom\n12.09.1987, in dem es heißt: \"Die Bankbürgschaft muß bis zur\nKlärung der Entschädigungsansprüche der Firma A. H. gelten.\"\nAußerdem hatte der Geschäftsführer der Beklagten in dem Schreiben\nvom 31.12.1987 ausdrücklich ausgeführt: \"Es gilt als einvernehmlich\nvereinbart, daß die Bankbürgschaften nur in Anspruch genommen\nwerden dürfen, wenn ein rechtsgültiger Entschädigungsanspruch\ngerichtlich festgestellt worden ist.\"\n\n58\n\nDaher lag es nahe, daß bis zum rechtskräftigen Abschluß des\nGerichtsverfahrens Wechsel in der Eigentümergemeinschaft\nstattfinden würden. Im Falle der Verurteilung mußten auch\nzwischenzeitlich neu eingetretene Wohnungseigentümer damit rechnen,\ndaß sie in Anspruch genommen werden würden. All das konnte auch dem\nGeschäftsführer der Beklagten, der ausweislich seines\nRundschreibens vom 28.08.1987 im Wohnungseigentumsrecht nicht\nunerfahren war, nicht unbekannt sein. Letztlich lag es auch in\nseinem Interesse, sich im Fall der Inanspruchnahme nicht der\nPrüfung aussetzen zu müssen, ob alle Wohnungseigentümer schon bei\nAbgabe der Verpflichtungserklärung Mitglieder der\nWohnungseigentümergemeinschaft waren und auf welche Weise er ggf.\nAnsprüche der ausgeschiedenen Wohnungseigentümer erfüllen\nkonnte.\n\n59\n\nDa sich die Beklagte gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer\njeweils aktuellen Zusammensetzung verpflichtet hat, ist es entgegen\nder Auffassung der Beklagten auch unerheblich, ob die im Rubrum der\nEntscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 09.03.1994, durch die\ndie Verurteilung der Wohnungseigentümer zur Zahlung der Vergütung\nan die Firma A. rechtskräftig geworden ist, aufgeführten Eigentümer\nmit sämtlichen Klägern des vorliegenden Verfahrens identisch\nsind.\n\n60\n\nDaß die an der Beschlußfassung vom 12.09.1987 beteiligten\nWohnungseigentümer die Erklärungen der Beklagten nicht anders\nverstanden haben, zeigt der Umstand, daß sich ersichtlich keiner\nder inzwischen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer an die Beklagte\ngewandt und von ihr Erfüllung der Zusage verlangt hat.\n\n61\n\nIm übrigen würde auch eine abweichende Würdigung der\nFreistellungserklärung nicht zu einer anderen Beurteilung führen.\nEs ist nämlich davon auszugehen, daß die ausscheidenden\nWohnungseigentümer ihren Anteil an dem Freistellungsanspruch\njedenfalls stillschweigend auf den jeweiligen Erwerber übertragen\nhaben. Einen solchen Rechtsübergang bejaht das Oberlandesgericht\nDüsseldorf (NJW-RR 1994, 1038) hinsichtlich des Anteils am\nInstandhaltungsfonds in analoger Anwendung von §§ 314, 926 Abs. 1\nSatz 2 BGB. Dieser Rechtsauffassung schließt der Senat sich an. Der\nAnteil an dem hier in Rede stehenden Freistellungsanspruch bildet\nebenso wie der Anteil am Instandhaltungsfonds gemeinschaftliches\n\"Eigentum\" aller Wohnungseigentümer. Ähnlich wie Zubehör gemäß § 97\nBGB dient der Anteil der Wohnungseigentümer an dem\nFreistellungsanspruch dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache und\ngeht damit im Zweifel analog §§ 314, 926 Abs. 1 Satz 2 BGB mit\ndieser auf den Erwerber über.\n\n62\n\nDa die Beklagte ihre Verpflichtung zur Freistellung der Kläger\nvon den Anprüchen der früheren Verwalterin verletzt hat, ist sie\nihnen zum Schadensersatz verpflichtet.\n\n63\n\nDie Beklagte kann sich nicht darauf berufen, daß der Beschluß\ndes Amtsgerichts Köln vom 04.03.1992 - 204 II 353/87 -, durch den\ndie Wohnungseigentümer verpflichtet worden sind, an die Firma A.\neine Vergütung zu zahlen, sowie die Beschlüsse des Landgerichts\nKöln vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - und des Oberlandesgerichts Köln\nvom 09.03.1994 - 16 Wx 201/93 -, mit denen die hiergegen\neingelegten Rechtsmittel zurückgewiesen worden sind, materiell\nfalsch gewesen seien. Wie oben dargestellt, war nach dem Inhalt der\nmit Schreiben vom 31.12.1987 abgegebenen Erklärung der Beklagten\nVoraussetzung für ihre Inanspruchnahme, daß ein rechtsgültiger\nEntschädigungsanspruch der Firma A. gerichtlich festgestellt wurde.\nDamit war für die Freistellungsverpflichtung der Beklagten die\nHerbeiführung einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung\nerforderlich, aber auch ausreichend. Der Einwand, die\nEntscheidungen seien falsch, ist der Beklagten damit\nabgeschnitten.\n\n64\n\nDen Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auch der Höhe\nnach zu.\n\n65\n\nDie Beklagte haftet nicht nur bis zu einem Betrag in Höhe von\n30.000,00 DM. Eine derartige Beschränkung ergibt sich weder aus dem\nSchreiben vom 31.12.1987 noch aus den in Bezug genommenen\nBürgschaftsurkunden. Eine solche kann auch nicht allein aus dem\nUmstand hergeleitet werden, daß nach dem Beschluß der\nWohnungseigentümergemeinschaft vom 12.09.1987 die Beibringung einer\nBankbürgschaft in Höhe von 30.000,00 DM gefordert wurde. Daß damit\neine Begrenzung der Freistellung gewollt war, ergibt sich aus dem\nBeschluß nicht. Nach der dem Beklagten erkennbaren Interessenlage\nder Wohnungseigentümer sollten diese vielmehr das finanzielle\nRisiko einer vorzeitigen Abberufung der früheren Verwalterin, für\ndie sich der Geschäftsführer der Beklagten v. eingesetzt hatte,\nnicht tragen.\n\n66\n\nDie Klageforderung ist in voller Höhe berechtigt. Gegen die\nVerpflichtung zum Ersatz der an die Firma A. gezahlten\nVerwaltervergütung in Höhe von 49.849,92 DM nebst Zinsen in Höhe\nvon 13.507,73 DM wendet die Beklagte sich nicht.\n\n67\n\nDer Inhalt ihrer Freistellungserklärung umfaßt aber auch die\nKosten, die den Klägern durch die hier in Rede stehenden\nGerichtsverfahren entstanden sind. Da die Kläger nach dem Sinn und\nZweck der Freistellungserklärung nicht mit Kosten belastet werden\nsollten, die im Zusammenhang mit der vorzeitigen Abberufung der\nFirma A. entstehen würden, die Kläger jedoch aufgrund des\nSchreibens vom 31.12.1987 gehalten waren, einen Anspruch der Firma\nA. gerichtlich klären zu lassen, kann die Freistellungserklärung\nbei vernünftiger Auslegung nur so verstanden werden, daß die\nBeklagte auch die Kläger von Kosten der Rechtsverfolgung\nfreistellen werde.\n\n68\n\nDanach hat die Beklagte die Gebühren gemäß Honorarrechnung des\nRechtsanwalts Dr. Ho. vom 24.02.1989 (GA Bl. 76), deren Erstattung\ndie Kläger in vollem Umfang verlangen, zu ersetzen. Diese Rechnung\nbetrifft offensichtlich das Verfahren zweiter Instanz, in dem die\nFirma A. ihre Abberufung angefochten hat. Auch Kosten, die durch\ndie Anfechtung des Abberufungsbeschlusses entstanden sind, gehören\nzu dem Schaden, der von der Freistellungsverpflichtung umfaßt wird.\nDie Wirksamkeit der Verwalterabberufung war als Vorfrage eines\nsodann geltend gemachten Vergütungs- bzw. Entschädigungsanspruchs\nder Firma A. zu klären.\n\n69\n\nSoweit die Beklagte die Berechtigung der von den\nVerfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümer geltend gemachten\n20 3/10 Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 BRAGO beanstandet, ist\ndies unbeachtlich. Nach fast einhelliger obergerichtlicher\nRechtsprechung, der sich der Senat anschließt, fällt im Fall der\nVertretung einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhöhungsgebühr\nnach § 6 BRAGO an (vgl. Gerold/Schmidt/v. Eicken/Madert, BRAGO, 13.\nAuflage 1997, § 6 Rdnr. 13 und die dort genannten\nRechtsprechungshinweise).\n\n70\n\nDie Beklagte hat danach die im übrigen nicht angegriffenen\nGebühren, die ausweislich der Rechnung vom 24.02.1989 7.413,19 DM\n(und nicht wie im Schriftsatz der Kläger vom 18.10.1995 angegeben\n7.449,00 DM) betragen, zu ersetzen.\n\n71\n\nWeiterhin steht den Klägern ein Teilbetrag in Höhe von 8.229,16\nDM gemäß der Honorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994 (GA\nBl. 81) zu. Diese Gebührenrechnung betrifft die Beschwerdeverfahren\nvor dem Landgericht Köln - 30 T 46/92 - und vor dem\nOberlandesgericht Köln - 16 Wx 201/93 -, in denen die Verpflichtung\nder Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Vergütung an die Firma A.\nangegriffen wurde. Kosten, die den Wohnungseigentümern in diesem\nZusammenhang entstanden sind, sind nach den oben dargelegten\nGrundsätzen von der Freistellungserklärung umfaßt. Gegen die Höhe\nder Berechnung wendet die Beklagte nichts ein.\n\n72\n\nZwar haben die Kläger ausweislich ihres Schriftsatzes vom\n18.10.1995 (GA Bl. 194) ihren insoweit geltend gemachten\nTeilanspruch lediglich mit 8.193,35 DM beziffert. Ihrem Vorbringen\nist jedoch zu entnehmen, daß sie Ansprüche auf Erstattung der ihnen\nentstandenen Rechtsverfolgungskosten jedenfalls bis zum einem\nBetrag in Höhe von insgesamt 15.642,35 DM mit der Klage geltend\nmachen wollen. Da ihnen gemäß Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr.\nHo. vom 24.02.1989 lediglich ein Anspruch auf Erstattung von\n7.413,19 DM, nicht 7.449,00 DM, zusteht, war der Restbetrag bis zur\nHöhe von 15.642,35 DM mit einem weiteren Teilbetrag aus der\nHonorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994 aufzufüllen.\n\n73\n\nDer Zinsanspruch der Kläger ist gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 1\nBGB begründet.\n\n74\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO in Verbindung\nmit einer entsprechenden Anwendung des § 92 Abs. 2 ZPO, soweit ein\ngeringfügiges Unterliegen der Kläger darin liegt, daß sie mit einem\nTeilbetrag in Höhe von 35,81 DM nicht aufgrund des in erster Linie\nverfolgten Anspruchs auf Erstattung der Gebühren gemäß\nHonorarrechnung des Rechtsanwalts Dr. Ho. vom 24.02.1989\ndurchdringen, sondern mit dem lediglich hilfsweise geltend\ngemachten Anspruch aus der Rechnung des Rechtsanwalts Bö. vom\n01.02.1994.\n\n75\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus\n§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n76\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der\nBeklagten: 79.000,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310053","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-02-12/12-u-113-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 926","ref_norm":"926","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 81","ref_norm":"81","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310053","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310053","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-02-12/12-u-113-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310053","retrieved":"2026-07-09 03:39:56.753862+00:00"}}