{"status":"available","doknr":"OLD310080","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1998:0206.16WX324.97.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1998-02-06","aktenzeichen":"16 Wx 324/97","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGRÜNDE:\n\n2\n\nDie Beteiligten zu 1) bis 7) sind die Eigentümer der Wohnanlage,\ndie nach der maßgeblichen Teilungserklärung vom 2o.3.73 -\neingetragen in den Wohnungsgrundbüchern am 5.1o.73 in insgesamt 8\nMiteigentumsanteile aufgeteilt ist und die in der Tiefgarage über 9\nPkw-Abstellplätze verfügt. Einigen dieser Miteigentumsanteile ist\njeweils ein Sondernutzungsrecht an einem oder mehreren der\nAutostellplätze zugewiesen. So hatte die Wohneinheit mit der Nr. 3\nder Beteiligten zu 3) das Sondernutzungsrecht an drei\nTiefgaragenstellplätzen erhalten, im Lageplan (Bl. 1oo GA) mit den\nNrn. 5, 8 und 9 versehen. Ferner waren der Wohneinheit mit der Nr.\n4 die Stellplätze mit den Nrn. 6 + 7, der Wohneinheit mit der Nr. 5\ndie Stellplätze mit den Nrn. 1 + 2, und den Wohneinheiten mit den\nNrn. 7 + 8 (jetzige Eigentümer die Beteiligte zu 1) zwei\nStellplätze mit den Nrn. 3 + 4 des Lageplans zugeordnet. Die\nWohneinheiten mit der Nr. 1 der Beteiligten zu 7), der Nr. 2 der\nBeteiligten zu 2) und der Nr.6 der Beteiligten zu 6) verfügten\nmithin über keinen Stellplatz. Mit Erklärung vom 3o.5.74 haben der\ndamalige Eigentümer der Wohneinheit Nr. 3 sowie die Rechtsvorg\"nger\nder Beteiligten zu 7) als damalige Eigentümer der Wohneinheit Nr.1\n(= Hamacher) die Teilungserklärung abgeändert und den im Lageplan\nmit Nr. 9 bezeichneten Stellplatz dem Wohnungseigentum Nr. 3\nentzogen und dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 zugewiesen\n(Bl.99 GA). Auf die entsprechende Bewilligung wurde die Änderung am\n17.9.74 in den Wohnungsgrundbüchern der Beteiligten zu 3) und 7)\n(Blätter 871o und 8712) eingetragen (Bl. 81 bzw. 9o GA). Die\nBeteiligten zu 7) haben ausweislich der Wohnungsgrundbücher ihr\nWohnungseigentum Nr. 1 des Aufteilungsplans im Jahre 1979 erworben,\ndie Beteiligten zu 3) ihr Wohnungseigentum Nr. 3 im Jahre 1995.\n\n3\n\nWeil ihr Stellplatz Nr. 9 als solcher angeblich nicht nutzbar\nwar, da durch ein dort parkendes Auto die Ein- und Ausfahrt von\ndrei weiteren Stellplatzinhabern behindert wurde, benutzten die\nBeteiligten zu 7) bzw. ihr Mieter in der Vergangenheit den freien\nStellplatz eines anderen Eigentümers. Als dieser Stellplatz den\nInhaber wechselte und der neue Eigentümer nun seine beiden\nStellplätze benutzt und keinen an die Beteiligten zu 7) abtreten\nwill, setzte die Beteiligte zu 8) als Verwalterin der Wohnanlage\ndie Frage, ob für die Beteiligten zu 7) in der benachbarten\nTiefgarage auf Kosten der Eigentümergemeinschaft ein Stellplatz\nangemietet werden soll, auf die Tagesordnung einer\nEigentümerversammlung. Diese beschloß daraufhin am 27.6.96 zum TOP\n4 mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile, daß \"die\nWohnungseigentümergemeinschaft die monatlichen Kosten für eine\nTiefgaragenplatzanmietung in einem Nachbargelände übernimmt\" (Bl. 6\nGA).\n\n4\n\nDie Beteiligten zu 1) und 2) haben diesen Beschluß fristgemäß\nbeim Amtsgericht angefochten mit der Begründung, ein\nMehrheitsbeschluß sei bei einem Abstimmungsergebnis von 3 : 3\nStimmen, zumal auch noch die Beteiligten zu 7) als unmittelbar\nBetroffene mit- und für die Anmietung gestimmt hatten, nicht\nzustandegekommen, darüberhinaus sei eine Kostenbeteiligung\nderjenigen beiden Eigentümer, die über gar keinen Stellplatz\nverfügen, nicht zulässig.\n\n5\n\nDas Amtsgericht hat mit Beschluß vom 2.7.97 den angefochtenen\nEigentümerbeschluß für ungültig erklärt und zur Begründung im\nwesentlichen ausgeführt: Der Beschluß sei mit Mehrheit getroffen\nworden, da sich nach der Teilungserklärung das Stimmrecht eines\nWohnungseigentümers \"nach der Höhe seines Eigentumsanteils\"\nbestimmt und ein Stimmrechtsausschluß der Beteiligten zu 7) wegen\nInteressenkollision nicht in Betracht komme. Auch diene die\nAnmietung des Stellplatzes im Nachbargebäude letztlich der\nHerstellung der gemeinsamen, ordnungsgemäßen Nutzung der Tiefgarage\nohne Behinderung anderer Mitnutzer, so daß es sich um eine Maßnahme\nder ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums handele,\ndie einem Mehrheitsbeschluß zugänglich ist. Gleichwohl sei die\nBeschlußfassung zu beanstanden, weil sie unzulässigerweise auch die\nWohnungseigentümer belaste, die über kein Sondernutzungsrecht an\neinem Pkw-Stellplatz verfügten. Auf die fristgemäß eingelegte\nsofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) bis 7) hat das\nLandgericht den Beschluß abgeändert und den Anfechtungsantrag der\nBeteiligten zu 1) und 2) abgewiesen mit der Begründung, die\nBelastung aller Wohnungseigentümer mit den Anmietungskosten sei im\nHinblick darauf, daá es sich dabei um - gemäß den jeweiligen\nMiteigentumsanteilen zu tragende - Lasten der Tiefgarage für eine\nMaßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handele, nicht zu beanstanden.\nGegen den ihr förmlich nicht zugestellten Beschluß des Landgerichts\nvom 3.11. 97 hat die Beteiligte zu 1) weitere sofortige Beschwerde\neingelegt mit dem Antrag, unter entsprechender Abänderung der\nlandgerichtlichen Entscheidung die Beschwerde der Beteiligten zu 2)\nbis 7) zurückzuweisen.\n\n6\n\nDie form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige\nBeschwerde der Beteiligten zu 1) ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 4,\n45 Abs. 1 WEG, 2o, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) und hat auch in der Sache\nErfolg.\n\n7\n\nDie Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen\nNachprüfung nicht stand (§ 27 FGG, 55o ZPO). Für den angefochtenen\nBeschluß ist Einstimmigkeit erforderlich gewesen, denn er regelt\neine Materie, die der Beschlußfassung durch die\nWohnungseigentümerversammlung entzogen ist und der Vereinbarung\naller Wohnungseigentümer gemäß § 1o Abs. 2 WEG bedarf.\n\n8\n\nDer Senat teilt nicht die Ansicht der Beteiligten zu 3) bis 7)\nsowie der Vorinstanzen, daß es sich bei der mit Stimmenmehrheit\nbeschlossenen Anmietung des Stellplatzes im Nachbargebäude für die\nBeteiligten zu 7) um \"eine der Beschaffenheit des\ngemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige\nVerwaltung\" i.S. von § 21 Abs. 3 WEG zur Gewährleistung der\nordnungsgemäßen Nutzung und Funktionalität der Tiefgarage\nhandelt.\n\n9\n\nDie Wohnungseigentümerversammlung hat mit dem zum TOP 4 gefaßten\nBeschluß ihre Entscheidungskompetenz vielmehr überschritten. Der\nUmstand, daß die Stellplätze in der Tiefgarage gemeinschaftliches\nEigentum sind und die Beteiligten zu 7) den ihnen im Wege des\nSondernutzungsrechts zugewiesenen Stellplatz Nr. 9 nicht nutzen\nkönnen, ohne den Inhabern der Stellplätze Nr. 8 und 7 die\ngleichzeitige Nutzung unmöglich zu machen, zumindest diese aber\nerheblich zu erschweren, macht die beschlossene Maßnahme nicht zu\neiner Gemeinschaftsangelegenheit. Richtig ist zwar, daß mit der\nEinräumung der dinglichen Sondernutzungsrechte die\nRegelungskompetenz der Gemeinschaft hinsichtlich der Stellplätze\nnicht endete. Auch bei der Überlassung eines Stellplatzes zur\nalleinigen Nutzung behalten die Eigentümer bestimmte\nGebrauchsregelungs- bzw. Verwaltungsbefugnisse, d.h. das Recht,\ndurch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des der Sondernutzung\nunterliegenden Gebäudeteils entsprechenden ordnungsmäßige Nutzung\n(§ 15 Abs. 2 WEG) oder Verwaltungsmaánahme (§ 21 Abs. 3 WEG) zu\nbeschließen, wie etwa die Absperrung des Stellplatzes durch ein\nHindernis zu verbieten (vgl. BayObLG ZMR 92, 2o2) oder die Nutzung\ndes Stellplatzes nur dem Wohnungseigentümer sowie dessen\nLebensgefährten und Kindern zu erlauben (vgl. KG NJW-RR 96, 586;\nBärmann/Pick/ Merle WEG § 15 Rdnr. 17). Zu einer solchen\nRegelungskompetenz gehört die hier beschlossene\nStellplatzersatzbeschaffung indes nicht. Bei der Maßnahme geht es\nvielmehr darum, zu Gunsten und im Interesse nur der Beteiligten zu\n3), 4) und 7) als den insoweit betroffenen\nSondernutzungsberechtigten eine Regelung zu schaffen, die es den\nBeteiligten zu 3) und 4) ermöglicht, die ihnen im Wege des\nSondernutzungsrechts zugewiesenen beiden Stellplätze ungehindert\nnutzen können, indem die Beteiligten zu 7) auf die Nutzung des\nihnen zugewiesenen Stellplatzes verzichten, und diesen dafür als\nErsatz außerhalb der Wohnanlage ein anderer Stellplatz zur\nVerfügung gestellt wird. Damit aber steht keine\nGemeinschaftsangelegenheit, sondern eine Angelegenheit nur dieser\ndrei Nutzungsberechtigten an, die jeweils von ihrem Verkäufer ein\nunschwer erkennbar von vorneherein mängelbehaftetes Nutzungsrecht\nerworben haben. Zur Korrektur dieses Mangels könnten nur die\njeweiligen Verkäufer verpflichtet sein, nicht aber die\nEigentümergemeinschaft, die insoweit nicht der richtige\nAnspruchsgegner ist. Der Erwerber übernimmt nach dem Erwerbsvertrag\ndas Wohnungseigentum, wie es steht und liegt (vgl. OLG Hamm ZMR 96,\n39o; BayObLG NJW-RR 91, 1o41 mwN). Sind dann bestimmte dem\nWohnungseigentum im Wege von Sondernutzungsrechten zugeordnete\nAbstellplätze in einer Tiefgarage so angelegt, daß ihre\ngleichzeitige Nutzung nicht möglich ist, können und müssen deshalb\ndie betroffenen Nutzungsberechtigten selbst versuchen, eine sie\nbefriedigende Lösung zu finden, etwa wie hier dadurch, daß einer\nder Stellplatzinhaber seinen Stellplatz im Interesse der\nuneingeschränkten Nutzbarmachung der anderen Stellplätze aufgibt\nund dafür als Ersatz im Wege der Anmietung in einen benachbarten\nGebäude einen Stellplatz erhält. Die beschlossene Maßnahme, zumal\nda mit Kosten für alle Wohnungseigentümer verbunden, kann danach\nnicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach\nbilligem Ermessen entsprechen (§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG).\n\n10\n\nWill die Eigentümergemeinschaft die Korrektur der mängelbehaften\nSondernutzungsrechte beschließen und hierfür auch die Kosten\nübernehmen, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.\nDamit würde das Sondernutzungsrecht nachgebessert und faktisch\nergänzt, wie wenn dem Berechtigten an anderer Stelle etwa des\nGemeinschaftseigentums ein weiterer nunmehr uneingeschränkt\nnutzbarer Stellplatz zur Verfügung gestellt würde. Jede\nNachbesserung/Ergänzung des Sondernutzungsrechts bedeutet indes\ndessen Änderung und unterliegt deshalb den für die Begründung eines\nSondernutzungsrechts geltenden Regeln.\n\n11\n\nSonach ist die Entscheidung des Landgerichts abzuändern und die\nerstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen, da sie im\nErgebnis mit Recht den angefochtenen Eigentümerbeschluß für\nungültig erklärt hat.\n\n12\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es enspricht\nbilligem Ermessen, die Gerichtskosten des Beschwerde- und des\nRechtsbeschwerdeverfahrens den unterlegenen Beteiligten zu 3) und\n7) aufzuerlegen. Hingegen besteht hinsichtlich beider\nRechtsmittelinstanzen keine Veranlassung, von dem im\nWohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß\njeder Beteiligte seine außergerichtliche Kosten selbst zu tragen\nhat. Dies gilt hier insbesondere in Anbetracht des Umstandes, daß\ndie Vorinstanz in der Sache abweichend entschieden hat.\n\n13\n\nDie Festsetzung des Geschäftswerts für das\nRechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht\nden von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzungen der\nVorinstanzen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310080","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-02-06/16-wx-324-97","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310080","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310080","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1998-02-06/16-wx-324-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310080","retrieved":"2026-07-09 03:39:59.024825+00:00"}}