{"status":"available","doknr":"OLD310342","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:1210.16WX250.97.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-12-10","aktenzeichen":"16 WX 250/97","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten sind Wohnungseigentümer der\nEigentümergemeinschaft H.straße 100-106 in K.. Die Anlage umfaßt\ninsgesamt 24 Wohnungen. Zu ihr gehören darüber hinaus 5 Garagen,\ndie im Teileigentum stehen. Der vor den Garagen befindliche\nVorplatz sowie die Zufahrt stehen im gemeinschaftlichen Eigentum\nund befinden sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand.\n\n4\n\nNach § 5 der Gemeinschaftsordnung ist jeder Eigentümer\nverpflichtet,\n\n5\n\n,die seinem alleinigen Benutzungs- und Nutzungsrecht\nunterliegenden Grundstücksflächen ordnungsgemäß instand zu halten\nund instand zu setzen.\"\n\n6\n\n§ 17 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat folgenden Wortlaut:\n\n7\n\n,Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung setzt eine\nVereinbarung von 3/4 aller Miteigentümer voraus. Eine Änderung kann\nalso nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluß herbeigeführt\nwerden.\"\n\n8\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 11.03.1995 faßten die\nWohnungseigentümer mit 3/4 Mehrheit einen Beschluß, wonach der\nGaragenvorplatz und die Zufahrt ausschließlich auf Kosten der\nEigentümer der 5 Garagen instand gesetzt werden soll. Diesen\nBeschluß erklärte das Amtsgericht Köln am 26.07.1995 für ungültig,\nda er gegen die Teilungserklärung verstoße, indem die\nSanierungskosten den Garageneigentümern auferlegt wurden, ohne daß\ndiese hinsichtlich der zu sanierenden Grundstücksfläche\nsondernutzungsberechtigt waren. Gegen diesen amtsgerichtlichen\nBeschluß wurde ein Rechtsmittel nicht eingelegt.\n\n9\n\nStatt dessen wurde in der Eigentümerversammlung vom 17.08.1995\nmit 3/4 Mehrheit folgender Beschluß gefaßt:\n\n10\n\n,Denjenigen Wohnungseigentümern (Miteigentümern), denen das\nSondereigentum (Teileigentum) an den vorhandenen 5 Garagen zusteht,\nwird das Sondernutzungsrecht an dem Garagenvorplatz und der Zufahrt\nvon der H.straße zu den Garagen eingeräumt, mit der Folge, daß die\nEigentümer der 5 Garagen diese Grundstücksflächen allein benutzen\nund nutzen dürfen, und gemäß § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung\nverpflichtet sind, diese Grundstücksflächen instand zu setzen,\ninstand zu halten und zu reinigen.\"\n\n11\n\nDie Antragsteller sind Eigentümer von 2 der 5 Garagen.\n\n12\n\nDas Amtsgericht Köln hat auf ihren Antrag hin den in der\nEigentümerversammlung vom 17.08.1995 getroffenen Beschluß für\nunwirksam erklärt, da er mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen\nVerwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG nicht vereinbar sei. Das\nLandgericht hat diese Entscheidung nach Beweisaufnahme, in der es\nfestgestellt hat, daß der Garagenvorplatz und die Zufahrt nur von\nden Garageneigentümern benutzt werden kann, aufgehoben. Es hat die\nBeschlußfassung vom 17.08.1995 als rechtswirksam angesehen.\n\n13\n\nII.\n\n14\n\nDie in förmlicher Hinsicht gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG\nnicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat in der Sache\nErfolg. Das Landgericht hat nicht frei von Rechtsfehlern (§§ 27\nAbs. 1 FGG, 561 ZPO) den Anfechtungsantrag der Antragsteller als\nunbegründet angesehen.\n\n15\n\nDer Beschluß der Wohnungseigentümer vom 17.08.1995 ist\nunwirksam, weil das darin übertragene Sondernutzungsrecht nur durch\nvertragliche Vereinbarung begründet werden kann. Daran ändert auch\ndie Regelung in der Teilungserklärung, die deren Änderung durch\nMehrheitsbeschluß vorsieht, nichts.\n\n16\n\nSowohl ein dingliches - nach §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG im\nGrundbuch einzutragendes - Sondernutzungsrecht als auch ein\nschuldrechtliches bedarf zu seiner Entstehung einer vertraglichen\nEinigung. Für die Begründung dieses Rechts ist unverzichtbar, daß\ndie Sondernutzungsberechtigten durch vertragliche Erklärung im\nSinne der §§ 145 ff. BGB oder vertragsähnlich durch allstimmigen\nBeschluß ihr Einverständnis mit dem zu ihren Gunsten bestellten\nRecht erklärt haben. Gegen den Willen der Betroffenen kann ein\nSondernutzungsrecht nicht bestellt werden.\n\n17\n\nDaran ändert auch § 17 der Gemeinschaftsordnung, wonach deren\nÄnderung durch Beschlüsse mit 3/4 Mehrheit erlaubt ist, nichts.\nZwar ist eine derartige Abänderungsklausel, die Mehrheitsbeschlüsse\ngenügen läßt, grundsätzlich rechtlich unbedenklich und sinnvoll.\nDer Abänderung durch Mehrheitsbeschluß sind aber nur Regelungen\nunterworfen, die zum einen nicht den dinglichen Kernbereich des\nWohnungseigentums berühren (vgl. BayOLG ZMR 1995, 167) und zum\nanderen nicht (schuldrechtliche) Rechte neu begründen oder\naufheben, die ihrer Natur nach nur aufgrund einvernehmlicher\nvertraglicher Gestaltung geschaffen werden können. Gegenstand von\nMehrheitsentscheidungen aufgrund einer Abänderungsklausel in der\nGemeinschaftsordnung können demnach nur einzelne den äußeren\nBereich der Verwaltung des Wohnungseigentums betreffende Regelungen\nsein. Hierunter fallen nach einhelliger Auffassung zwar auch die\nVerteilungsmaßstäbe gemäß § 16 WEG (BayObLG ZMR 1985, 104; Pick in\nBärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage, § 10 Rdnr. 54), so daß die\nNutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluß\nneu definiert werden kann. Die Begründung eines die anderen\nWohnungseigentümer von der Nutzung eines nicht unbeachtlichen Teils\ndes Gemeinschaftseigentums ausschließenden Sondernutzungsrechts\ngeht über eine Verschiebung der Grenzen der Nutzungsberechtigung\nhinaus und schafft eine grundlegend neue und daher nur vertraglich\n(einvernehmlich) mögliche Neuordnung des Gemeinschaftsrechts.\n\n18\n\nAuch die Begründung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts\nist eine das wohnungseigentumsrechtliche Grundverhältnis nicht\nantastende Regelung. Bei verständiger Auslegung des angefochtenen\nBeschlusses war nach der Vorstellung der Eigentümer keine dingliche\nRechtsänderung beabsichtigt, sondern sollte das Sondernutzungsrecht\nnur schuldrechtlich begründet werden. Das Grundverhältnis der\nWohnungseigentümergemeinschaft ist nach herrschender Meinung schon\nbetroffen, wenn es zu einer schuldrechtlich bindenden Änderung der\nNutzungsberechtigung an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums\nkommen soll (Pick in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rdnr. 63\nmwNw.). In ihren die Eigentümer untereinander verpflichtenden\nWirkungen ist das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht nämlich dem\ndinglichen gleichstehend.\n\n19\n\nDer angefochtene Beschluß kann auch nicht dahingehend umgedeutet\nwerden, daß nur eine Änderung der Regelung der\nInstandhaltungskosten beabsichtigt war. Bei der Auslegung von\nBeschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ist im Hinblick auf\nihre Drittwirkung der Wortlaut und Sinn maßgeblich, wie er sich für\nden unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt\n(BGH NJW 1991, 2367 ##blob##lt;für eine Gemeinschaftsordnung##blob##gt;; ständige\nRechtspr. des Senats). Der Beschluß hatte im vorliegenden Fall\nausdrücklich die Übertragung des Sondernutzungsrechts zum\nGegenstand. Nach der eindeutigen Formulierung sollte dies zur\nKonsequenz haben, daß entsprechend § 5 Abs. 1 der\nGemeinschaftsordnung den durch die Beschlußfassung zu\nSondernutzungsberechtigten bestimmten Teileigentümern der Garagen\ndie Kosten der Instandhaltung zufallen sollten. Diese Kostenfolge\nwar damit nur als erwünschte Wirkung des eigentlichen\nBeschlußgegenstandes, nämlich der Übertragung des\nSondernutzungsrechts, angesehen worden.\n\n20\n\nEs bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, ob eine\nVeränderung der Regelung über die Kosten der Instandhaltung\nbezüglich des Garagenvorplatzes und der Zufahrt schon deshalb nicht\nmehr möglich ist, weil der amtsgerichtliche Beschluß vom 26.07.1995\nrechtskräftig wurde, mit dem der Mehrheitsbeschluß der\nEigentümerversammlung vom 11.03.1995, der eine derartige\nKostenregelung vorsah, für ungültig erklärt worden ist.\n\n21\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 47 Abs. 1 WEG. Danach\nentsprach es billigem Ermessen, den Antragsgegnern die\ngerichtlichen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Es bestand\nhingegen kein Anlaß, von dem im Wohnungseigentumsverfahren\nherrschenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine\neigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.\n\n22\n\nWert des Beschwerdegegenstandes gemäß § 48 Abs. 4 WEG: 5.000,--\nDM\n\n23\n\n- 5 -","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310342","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-12-10/16-wx-250-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310342","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310342","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-12-10/16-wx-250-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310342","retrieved":"2026-07-09 03:40:22.899479+00:00"}}