{"status":"available","doknr":"OLD310355","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:1208.16WX311.97.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-12-08","aktenzeichen":"16 Wx 311/97","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Beteiligten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die\ndurch Teilungserklärung 1983 gegründet wurde. Die Anlage besteht\naus zwei Häusern. Das eine wurde im Jahre 1962 und das andere im\nJahre 1971 erbaut. Für das ältere Gebäude sind in den letzten\nJahren erheblich höhere Sanierungskosten (insbesondere\nDachsanierung) angefallen, als für das jüngere. Eine umfangreiche\nBalkonsanierung, die nur das ältere Gebäude betrifft, steht\nbevor.\n\n4\n\nIn der Teilungserklärung vom 20. Dezember 1983 heißt es zu\nKosten und Lasten:\n\n5\n\n\"Soweit Gebühren, Kosten oder Lasten\nfür jedes Wohnungseigentumsrecht getrennt anfallen, werden sie auch\ngetrennt von den jeweiligen Wohnungseigentümern getragen. Ansonsten\nentfällt auf jedes Wohnungseigentumsrecht der Anteil entsprechend\ndem Miteigentumsanteil.\"\n\n6\n\n \n\n7\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 11. Dezember 1996 haben die\nEigentümer mehrheitlich folgenden angegriffenen Beschluß\ngefaßt:\n\n8\n\n\"Die Kosten für Instandhaltung und\nInstandsetzung sollen zukünftig - beginnend ab dem 1. Januar 1997 -\nzu Lasten der Häuser F.-H.-Straße 2 und F. Straße 467-469 verteilt\nbzw. abgerechnet werden, an denen die Arbeiten ausgeführt werden.\nEbenso ist die zum Stichtag 1. Januar 1997 angesparte\nInstandhaltungsrücklage nach dem Schlüssel der Miteigentumsanteile\nauf die einzelnen Häuser zu verteilen.\"\n\n9\n\nAuf entsprechenden Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht\nKöln diesen Beschluß für unwirksam erklärt. Das Landgericht hat die\ngegen die amtsgerichtliche Entscheidung eingelegte Beschwerde\nzurückgewiesen.\n\n10\n\nII.\n\n11\n\nDie in förmlicher Hinsicht gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG\nnicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde hat in der\nSache keinen Erfolg.\n\n12\n\nDas Landgericht hat mit zutreffenden und überzeugenden\nErwägungen - auf die zunächst zur Vermeidung überflüssiger\nWiederholungen Bezug genommen werden kann -, die Unwirksamkeit des\nangefochtenen Beschlusses bestätigt.\n\n13\n\nDer Sache nach stellt der angefochtene Beschluß eine durch\nMehrheitsbeschluß nicht zulässige Änderung der Teilungserklärung\ndar. Zu deren Umgestaltung bedarf es nämlich der Vereinbarung aller\nWohnungseigentümer oder eines allstimmigen Beschlusses. Eine\nAnpassung durch Mehrheitsbeschluß sieht die Teilungserklärung nicht\nvor.\n\n14\n\nEs besteht -entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer- auch\nkein Anspruch auf Abänderung. Von der Rechtsprechung ist nur in\nbesonders gelagerten, engen Ausnahmefällen eine Pflicht zur\nAnpassung der Teilungserklärung angenommen worden, wenn\naußergewöhnliche Umstände eingetreten sind, die ein Festhalten an\nder Vereinbarung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) grob unbillig\nerscheinen lassen (BGHZ 95, 137 (141); Senatsentscheidung vom\n13.02.1995 = OLGR 1995, 194; BayOblGR 1996, 65 jew.m.w.N.). Nach\ndiesen Grundsätzen führt nicht jede Härte zu einem Anspruch des\neinzelnen Wohnungseigentümers gegen die anderen auf Zustimmung zu\neiner Änderung der Teilungsvereinbarung. Diese bindet vielmehr\ngrundsätzlich die Eigentümer, als von ihnen selbst geschaffenes und\ngebilligtes Gemeinschaftsrecht.\n\n15\n\nDie Annahme einer schweren Unbilligkeit durch die Belastung der\nEigentümer des jüngeren Hauses durch die Instandhaltungsmaßnahmen\nam älteren Haus scheitert hier schon daran, daß es sich bei der\nFrage des Sanierungsbedarfs um einen Umstand handelte, der bei\nentsprechender Prüfung - ggf. unter Einholung eines\nsachverständigen Rates - beim Erwerb des Wohnungseigentums und dem\nAbschluß der Teilungserklärung erkannt werden konnte. Bei\nderartigen von vornherein bei lebensnaher Betrachtung erkennbaren\nSchwierigkeiten besteht regelmäßig schon deshalb kein Anspruch auf\nÄnderung der Gemeinschaftsordnung, weil die Wohnungseigentümer beim\nErwerb das Risiko durch künftige, für sie nachteilige Entwicklungen\ngetroffen zu werden, billigend in Kauf genommen haben.\n\n16\n\nIm übrigen hat das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen,\ndaß auch deshalb keine Unbilligkeit vorliegt, weil bei der insofern\ngebotenen längerfristigen Betrachtung sich der Sanierungsbedarf der\nHäuser angleicht. Die allein bei kurzfristiger Betrachtung\nunterschiedlichen Unterhaltungskosten der einzelnen Blocks einer\naus mehreren bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind\nregelmäßig nicht geeignet eine Pflicht zur Aufhebung der durch die\nTeilungserklärung gebildeten Risikogemeinschaft zu rechtfertigen.\nDies verbietet sich schon deshalb, weil Immobilien als langlebige\nWirtschaftsgüter einer langfristigen Rentabilitätsbetrachtung zu\nunterziehen sind. Dies zeigt auch der vorliegende Fall. Selbst wenn\nbaukonstruktive Eigenarten den derzeitigen Sanierungsbedarf des\nälteren Hauses beeinflussen, ist nach ordnungsgemäßer Durchführung\nder Arbeiten eine dauerhafte Sicherung der Bausubstanz zu erwarten.\nDemgegenüber wird sich bei dem neueren Haus beispielsweise die\nNotwendigkeit einer Sicherung des Flachdachs mit einer gewissen\nzeitlichen Verzögerung stellen. An dieser Maßnahme sind dann die\nEigentümer des älteren Gebäudes kostenmäßig beteiligt.\n\n17\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Danach entsprach es\nbilligem Ermessen, den Rechtsbeschwerdeführern die gerichtlichen\nKosten des erfolglosen Rechtsmittels aufzuerlegen. Es bestand\nindessen kein Anlaß, von dem in Wohnungseigentumsverfahren\nherrschenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine\neigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.\n\n18\n\nWert des Beschwerdegegenstandes\n\n19\n\ngemäß § 48 Abs. 4 WEG: 10.000,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310355","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-12-08/16-wx-311-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310355","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310355","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-12-08/16-wx-311-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310355","retrieved":"2026-07-09 03:40:24.057471+00:00"}}