{"status":"available","doknr":"OLD310411","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:1126.5U17.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-11-26","aktenzeichen":"5 U 17/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nWegen des Sachverhaltes wird zunächst auf das Teil- und\nGrundurteil des Senats vom 14.02.1996 Bezug genommen.\n\n3\n\nDurch dieses Urteil hat der Senat - ausgehend von der zuletzt\ngemäß vertraglicher Vereinbarung zu zahlenden Pacht in Höhe von\n11.928,- DM monatlich - unter Berücksichtigung des von der Klage\nerfaßten Zeitraums November 1992 bis März 1994 = 17 Monate unter\nAnrechnung der geleisteten Zahlungen die Berufung der Beklagten in\nHöhe eines Betrages von 88.895,28 DM zurückgewiesen; ferner hat der\nSenat hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruches in Bezug\nauf den Beklagten zu 2) die Hauptsache für erledigt erklärt (der\nBeklagte zu 1) hat das erstinstanzliche Urteil insoweit\nhinsichtlich dieses Anspruches nicht angegriffen).\n\n4\n\nAuf die Anschlußberufung des Klägers hin hat der Senat - bezogen\nauf den Zeitraum von April 1994 bis Februar 1995 = 10 Monate - nach\nMaßgabe der alten Pacht von 11.928,- DM monatlich die Beklagten zur\nZahlung von 119.280,- DM verurteilt.\n\n5\n\nDer Beklagte zu 1) beantragt,\n\n6\n\n##blob##nbsp;\n\n7\n\ndas landgerichtliche Urteil abzuändern,\nsoweit er als Gesamtschuldner neben dem Beklagten zu 2) zur Zahlung\nvon 225.052,- DM nebst Zinsen verurteilt worden ist,\n\n8\n\nder Beklagte zu 2) beantragt,\n\n9\n\n##blob##nbsp;\n\n10\n\nunter Abänderung des angefochtenen\nUrteils die Klage abzuweisen,\n\n11\n\n##blob##nbsp;\n\n12\n\nhilfsweise\n\n13\n\n##blob##nbsp;\n\n14\n\nihm nachzulassen, erforderliche\nSicherheiten durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen\nGroßbank, Volksbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse zu\nstellen.\n\n15\n\nBeide Beklagten stellen ferner den Antrag,\n\n16\n\n##blob##nbsp;\n\n17\n\ndie Anschlußberufung des Klägers\nzurückzuweisen,\n\n18\n\n##blob##nbsp;\n\n19\n\nsämtliche Anträge nur noch insoweit,\nals nicht bereits durch das Teil- und Grundurteil des Senates\nhierüber entschieden worden ist.\n\n20\n\nDer Kläger beantragt,\n\n21\n\n##blob##nbsp;\n\n22\n\ndie Berufungen der Beklagten\nzurückzuweisen und auch ihm zu gestatten, zulässige oder\nerforderliche Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer im\nWährungsgebiet ansässigen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu\nerbringen,\n\n23\n\n##blob##nbsp;\n\n24\n\nferner im Wege der\nAnschlußberufung,\n\n25\n\n##blob##nbsp;\n\n26\n\nunter teilweiser Abänderung des\nangefochtenen Urteils hinsichtlich des Zahlungsantrages die\nBeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn über die\nzuerkannten 225.052,- DM hinaus weitere 200.000,- DM nebst 12 %\nZinsen aus 225.052,- DM - der Beklagte zu 1) seit dem 15.06. 1994\nund der Beklagte zu 2) seit dem 22.06.1994 - sowie aus 200.000,- DM\nab Zustellung des Anschlußberufungsschriftsatzes (21.07.1995) zu\nzahlen, auch dies, soweit nicht bereits durch Teilurteil des Senats\nhierüber entschieden worden ist.\n\n27\n\nDer Senat hat weiter Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluß vom\n14.02.1996 (Bl. 510 f), 04.12.1996 (Bl. 554) und 01.10. 1997 (Bl.\n606) durch Vernehmung der Zeugen S. St., F. und H. sowie Einholung\neines Gutachtens des Sachverständigen L..\n\n28\n\nWegen des Ergebnisses wird auf das schriftliche Gutachten des\nSachverständigen L. vom 11.02.1997 (Bl. 567 d.A.), die\nSitzungsniederschrift über dessen mündliche Anhörung vom 15.09.1997\n(Bl. 596 d.A.) sowie die Niederschrift vom 11.11.1996 (Bl. 542\nd.A.) - Zeugin S. St. - und vom 27.10.1997 (Bl. 618 d.A.) - Zeugen\nF. und H. - Bezug genommen.\n\n29\n\nWegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die\nbeiderseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.\n\n30\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n31\n\nIm Rahmen der Schlußentscheidung war abschließend darüber zu\nbefinden, welchen Pachtzins der Kläger im fraglichen Zeitraum\nNovember 1992 bis Februar 1995 realistischerweise hätte erzielen\nkönnen und welcher Schaden ihm demzufolge durch die Vorenthaltung\ndes Pachtobjektes im vorgenannten Zeitraum erwachsen ist.\n\n32\n\nFerner war über die Höhe der dem Kläger zuzuerkennenden Zinsen\nabschließend zu befinden.\n\n33\n\nNach dem Ergebnis der in zweiter Instanz durchgeführten\nBeweisaufnahme geht der Senat von einer erzielbaren Monatspacht in\nHöhe von 15.000,- DM aus.\n\n34\n\nDaß ein solcher monatlicher Pachtbetrag realistisch war und\ninsbesondere auch den eigenen Vorstellungen des Klägers entsprach,\nergibt sich bereits aus der unter dem 21.08.1993 im K.\nStadtanzeiger erschienenen Annonce betreffend die Verpachtung des\nfraglichen Objektes. Wenn dort - ausgehend von einer Gesamtfläche\nvon ca. 250 qm - ein Pachtbetrag von 60,- DM/qm offeriert worden\nist, so führt dies exakt zu einer monatlichen Gesamtpacht von\n15.000,- DM, und zwar als Nettopacht, denn ausweislich des Textes\nder Annonce wurde Mehrwertsteuer nicht gesondert/zusätzlich\nangesetzt, so daß auch bei der Berechnung des Pachtverlustschadens\ndie Mehrwertsteuer außer Ansatz zu bleiben hat. Überdies hat der\nKläger die Erstattung von Mehrwertsteuer im Wege des\nSchadensersatzes auch nicht geltend gemacht.\n\n35\n\nDaß dieser monatliche Pachtbetrag den seinerzeitigen\nVerhältnissen im Altstadtbereich annähernd entsprach, folgt auch\naus den Ausführungen des Sachverständigen L., der sowohl in seinem\nschriftlichen Gutachten als auch anläßlich seiner mündlichen\nAnhörung vor dem Senat wiederholt und entschieden darauf\nhingewiesen hat, die seinerzeit erzielbare Monatspacht habe\nhöchstens zwischen 14.400,- DM und 15.600,- DM betragen; angemessen\nseien sogar nur 13.200,- DM netto gewesen bei einem nach Lage und\nseinerzeitiger wirtschaftlicher Gesamtsituation realistischen\nqm-Preis von 50,- DM.\n\n36\n\nWie der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, würde bei\neinem Nettoumsatz von 700.000,- DM und einer Monatspacht von - nur\n- netto 12.000,- DM der Pachtanteil sich auf 20,6 % vom Umsatz\nbelaufen bei einem ansonsten üblichen Umsatzanteil von nur 8 - 12 %\nin vergleichbaren Objekten in Nordrhein-Westfalen. Soweit dabei\nnach den Ausführungen des Sachverständigen der besonderen,\nattraktiven Situation in der K. Altstadt schon mit einem Aufschlag\nvon annähernd 90 - 100 % Rechnung getragen worden ist, ist dies\nohne weiteres nachvollziehbar und einleuchtend, ebenso wie der\nnachdrückliche Hinweis des Sachverständigen darauf, daß nach 1992\nin der Gastronomie keine Gewinnsteigerungen mehr zu erzielen\nwaren.\n\n37\n\nVor dem Hintergrund dieser Ausführungen ist es auch überzeugend,\nwenn der Sachverständige zu dem Schluß gelangt ist, eine\nMonatspacht von netto über 15.000,- DM sei als wirtschaftlich\nunzumutbar zu betrachten gewesen.\n\n38\n\nDiese Feststellungen hat der Sachverständige anläßlich seiner\nmündlichen Anhörung noch weiter dahingehend konkretisiert, daß nach\ndiversen Auskünften namhafter Immobilienmaklerunternehmen in guten\nInnenstadtlagen - wie z.B. der Altstadt oder in Ringlagen -\nqm-Pachten von 25,- DM bis 50,- DM gezahlt wurden und auch nach\neigenen Erkundigungen des Sachverständigen in benachbarten Objekten\nnur qm-Preise von rund 25,- DM gezahlt wurden.\n\n39\n\nDiese Feststellungen des Sachverständigen haben im Ergebnis auch\nBestätigung gefunden durch die Aussage des Zeugen F., der zum einen\nselbst die eingangs genannte Annonce, die einen Pachtbetrag von\n15.000,- DM ausweist, aufgegeben und damit zu erkennen gegeben hat,\neinen solchen Betrag für realistisch zu halten, und im übrigen auch\ngeschildert hat, daß er zwar vom Kläger die Vorgabe einer\nNettopacht von 20.000,- DM gehabt habe, daß aber einer der\nInteressenten keinesfalls mehr als 17.000,- DM habe zahlen wollen\nund auch die Verhandlungen mit weiteren Interessenten nicht zum\nAbschluß gekommen seien, nicht zuletzt deshalb, weil die Höhe des\nvon den Interessenten zu zahlenden Pachtpreises entscheidend davon\nabgehangen habe, inwieweit und mit welchen Beträgen sich die\njeweils als Lieferanten in Betracht kommenden Brauereien beteiligen\nwürden. Schon dieser Vorbehalt zeigt zur Genüge, daß die\nWunschvorstellung des Klägers von 20.000,- DM Monatspacht\nkeineswegs ohne weiteres zu realisieren war, sondern jedenfalls in\nerster Linie von der finanziellen Beteiligungsbereitschaft der\nBrauereien abhing.\n\n40\n\nDaß die Pachtvorstellungen des Klägers eher nicht zu realisieren\nwaren, zeigt darüber hinaus auch gerade der Umstand, daß die mit\nder Ermittlung von Pachtinteressenten betraute Beraterfirma, für\nwelche der Zeuge F. tätig war, sich veranlaßt sah, ein Inserat mit\neinem weitaus niedrigeren Pachtangebot, nämlich einem solchen in\nHöhe von 15.000,- DM, aufzugeben.\n\n41\n\nDessen sachliche Angemessenheit - auch nach den Vorstellungen\nder Beklagten - zeigt indes das Angebot des Beklagten zu 2) vom\n22.02.1989 (Bl. 98 d.A.), wonach dieser eine Staffelmiete anbot,\ndie sich - bezogen auf den Beginnzeitpunkt ca. März 1989 -\njedenfalls für einen Zeitraum von fünf Jahren ebenfalls auf\n15.000,- DM belaufen sollte.\n\n42\n\nDieser Betrag erscheint nach allem, bezogen auf den geltend\ngemachten Zeitraum, realisierbar.\n\n43\n\nDem steht auch die Aussage des Zeugen H. nicht entgegen.\n\n44\n\nZwar hat dieser bekundet, es habe bei den anfänglichen\nVerhandlungen mit dem Kläger ein Pachtpreis von 20.000,- DM zur\nDiskussion gestanden, gleichzeitig aber auch deutlich gemacht, daß\ndieser Betrag \"sehr hoch\" war und das für sein Unternehmen übliche\nPachtvolumen \"sprengte\". Wenn er darüber hinaus erklärt hat, eine\nRentabilitätsberechnung habe ergeben, daß man aufgrund der in der\nAltstadt höheren Kölschpreise auch eine höhere Pacht als in dem vom\nZeugen damals - auch - betriebenen Haus U. erwirtschaften hätte\nkönnen - für letzteres Objekt habe man seinerzeit 13.000,- DM bis\n13.500,- DM Monatspacht bezahlt -, so vermag diese Erklärung\nletztlich nicht zu überzeugen. Sie berücksichtigt insbesondere\nnicht ausreichend die gänzlich unterschiedlichen tatsächlichen\nGegebenheiten bei den aufgezeigten Pachtobjekten.\n\n45\n\nWährend nämlich das außerhalb des Stadtzentrums gelegene Haus U.\njahreszeitlich und saisonal unabhängig ist und eine durchweg\ngleichbleibende Besucherfrequenz aufweist, sind die K.\nAltstadtbetriebe - insbesondere die am R. gelegenen Lokale mit\nAußengastronomie - beträchtlichen jahreszeitlich und\nwetterbedingten Umsatzschwankungen ausgesetzt, wobei sie zusätzlich\nauch noch durch die mit einiger Regelmäßigkeit wiederkehrenden\nRheinhochwasser Umsatzausfälle zu erleiden pflegen.\n\n46\n\nZudem zeigt der Umstand, daß nach der Aussage des Zeugen H.\nmehrere Gespräche und mehrere Ortstermine wegen einer eventuellen\nAnpachtung stattgefunden haben, daß man ersichtlich doch nicht ohne\nweiteres zur Zahlung einer Monatspacht von 20.000,- DM bereit und\nin der Lage war.\n\n47\n\nDaß das Lokal ab 1995 angeblich zu einem monatlichen Pachtbetrag\nvon 23.000,- DM - bzw. zusammen mit dem Lokal im ersten Obergeschoß\nvon 32.000,- DM - verpachtet ist, nötigt nicht zu der Annahme, es\nsei auch schon ab November 1992 zu einem monatlichen Pachtbetrag\nvon 20.000,- DM zu verpachten gewesen.\n\n48\n\nDer Senat verhehlt nicht, daß er der Aussage der als Zeugin\nhierzu vernommenen Frau S. St. - Pächterin ab 1995 - mit einigen\nVorbehalten begegnet.\n\n49\n\nDie Zeugin, die der deutschen Sprache fast gar nicht mächtig war\nund auch ersichtlich kaum wirtschaftliche Kenntnisse besaß und\nnicht in der Lage war, ihre vertraglichen Beziehungen zum Kläger\nnäher zu schildern, war auch nicht in der Lage, ihre\nRentabilitätserwägungen und ihre aus dem Lokal zu erzielenden\nGewinne oder Verluste auch nur annähernd nachvollziehbar\ndarzulegen.\n\n50\n\nSoweit sie angegeben hat, bei einem monatlichen\ndurchschnittlichen Umsatz von 60.000,- DM bis 70.000,- DM - in\nbeiden Lokalen - also ca. 800.000,- DM Umsatz jährlich, insgesamt\n384.000,- DM (12 x 32.000,- DM) Jahrespacht zu zahlen, würde dies\nbedeuten, daß die Pachtbelastung ca. 45 % des gesamten Umsatzes\nausmachen würde.\n\n51\n\nNach dem vom Sachverständigen L. bestenfalls in Betracht\nkommenden Pachtanteil von ca. 20 - 21 % des Umsatzes - bei\ndurchschnittlichen 8 - 12 % - erscheint ein Anteil von 45 %\nausgeschlossen, und die Zeugin hat demzufolge auch nicht zu\nschildern vermocht, wie sich bei einem nahezu hälftigen Anteil der\nPacht am Gesamtumsatz das Unternehmen tragen kann.\n\n52\n\nNach allem erscheint nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur\nein monatlicher Pachtbetrag in Höhe von 15.000,- DM\nrealistisch.\n\n53\n\nDies bedeutet, daß die Berufung der Beklagten hinsichtlich eines\nweiteren Betrages von 52.224,- DM (15.000,- ./. 11.928,- x 17 =\nNovember 1992 bis März 1994) zurückzuweisen war, wohingegen der\nAnschlußberufung des Klägers in Höhe von weiteren 30.720,- DM\n(15.000,- ./. 11.928,- x 10 = April 1994 bis Februar 1995)\nstattzugeben war.\n\n54\n\nErfolg hat die Anschlußberufung ferner hinsichtlich des durch\nBankbescheinigung vom 13.07.1995 (Bl. 353 d.A.) belegten höheren\nZinssatzes.\n\n55\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 Abs. 1 ZPO, wobei\ndem Beklagten zu 2) auch die auf den erledigten Teil entfallenden\nKostenquote aufzuerlegen war, da ausweislich der Ausführungen im\nSenatsurteil vom 14.02.1996 hinsichtlich des Räumungs- und\nHerausgabebegehrens die Klage zulässig und begründet war.\n\n56\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht\nauf §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO.\n\n57\n\nStreitwert I. Instanz unter Abänderung der erstinstanzlichen\nFestsetzung: 529.346,04 DM\n\n58\n\nStreitwert der Berufungen: siehe Senatsbeschluß vom\n\n59\n\n09.05.1995, Bl. 326 d.A.\n\n60\n\nStreitwert der Anschlußberufung des Klägers: 200.000,- DM\n\n61\n\nWert der Beschwer:\n\n62\n\na) des Klägers:\n\n63\n\nb) des Beklagten zu 1):\n\n64\n\nc) des Beklagten zu 2): sämtlich über 60.000,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310411","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-11-26/5-u-17-95","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310411","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310411","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-11-26/5-u-17-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310411","retrieved":"2026-07-09 03:40:29.208707+00:00"}}