{"status":"available","doknr":"OLD310483","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:1110.19W48.97.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-11-10","aktenzeichen":"19 W 48/97","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nAuf die gemäß § 127 Abs. 2 S. 2 ZPO statthafte und auch im\nübrigen zulässige Beschwerde der Beklagten war ihr unter teilweiser\nAbänderung des angefochtenen Beschlusses Prozeßkostenhilfe zu\nbewilligen, soweit sie sich gegen eine über einen Betrag von\n8.304,94 DM hinausgehende Klageforderung wendet. Insoweit bietet\ndie Rechtsverteidigung der Beklagten hinreichende Aussicht auf\nErfolg im Sinne von § 114 ZPO, während dies im übrigen nicht der\nFall ist. Da sie durch Vorlage eines Bescheides der Stadt K. den\nBezug von Sozialhilfe belegt hat, ist davon auszugehen, daß sie\nnach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die\nKosten der Prozeßführung nicht aufbringen kann, und zwar auch nicht\nzum Teil oder in Raten.\n\n3\n\nNach dem Sach- und Streitstand, wie er sich derzeit darbietet,\nkann der Klägerin nur ein Zahlungsanspruch in Höhe von 8.304,94 DM\nnebst Zinsen gegen die Beklagte zugebilligt werden. Hierbei handelt\nes sich um die Summe der Beträge von 1.120,84 DM aus der\nNebenkostenabrechnung für das Jahr 1995, von 7.169,10 DM als\nMietzins für die Monate Juni bis August 1996 (3 x 2.389,70 DM)\nsowie schließlich von 15,00 DM, in dessen Höhe der Klägerin eine\nRücklastschriftgebühr in Rechnung gestellt worden ist, weil die von\nihr vorgelegte Lastschrift bezüglich des Mietzinses für August 1995\nnicht bedient worden ist. Wenn das Landgericht, wofür die\nFeststellung im Nichtabhilfe-Beschluß vom 07.10.1997 spricht, die\nBeklagte sei zum Kündigungszeitpunkt unter anderem mit der Miete\nfür August 1995 in Verzug gewesen, davon ausgehen sollte, die\nBeklagte schulde auch den Mietzins für diesen Monat noch, so ist\ndies unzutreffend. Die Klägerin hat vielmehr vorgetragen, nachdem\ndie Lastschrift für August 1995 zunächst nicht bedient worden sei,\nsei der Betrag von 2.389,70 DM sodann überwiesen worden. Dies\nergibt sich auch aus der von ihr vorgelegten Forderungsaufstellung\n(Bl. 19 d.A.), in der eine am 09.08.1995 erfolgte Zahlung zugunsten\nder Beklagten berücksichtigt ist.\n\n4\n\n1)\n\n5\n\nDie Beklagte schuldet den vereinbarten Mietzins für die Zeit bis\nEnde August 1996 aus dem Mietvertrag bzw. nach § 557 Abs. 1 BGB,\nsoweit es die Zeit zwischen der durch die fristlose Kündigung der\nKlägerin vom 12.08.1996 bewirkten Beendigung des Mietverhältnisses\nund der Rückgabe des Mietobjekts anbetrifft. Die Beklagte hat nach\ndem Vortrag der Klägerin die Räume am 31.08.1996 zurückgegeben.\n\n6\n\nDie Beklagte kann dem Zahlunganspruch der Klägerin für diesen\nZeitraum nicht entgegenhalten, das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln\nhabe sie bereits mit Schreiben vom 21.05.1996 auf die\nUnzulässigkeit der Nutzung der Räume als Service-Geschäft für\nDiskjockeys hingewiesen und ihr sodann mit Ordnungsverfügung vom\n07.08.1996 die Einstellung dieser Nutzung aufgegeben. Zwar stellt\neine öffentlich-rechtliche Beschränkung einer Mietsache,\ninsbesondere die erforderliche und fehlende behördliche Genehmigung\nzur vertraglich vorgesehenen Nutzung, einen Fehler im Sinne von §\n537 BGB dar (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 537 Rdnr. 14, 15\nm.N.). Daraus folgt jedoch noch nicht zwangsläufig ein Recht der\nBeklagten zur Verweigerung der Mietzinszahlung oder jedenfalls zur\nHerabsetzung des Mietzinses. Voraussetzung hierfür wäre vielmehr\ngemäß § 537 Abs. 1 BGB eine Aufhebung oder erhebliche Minderung der\nTauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch. Die\nBeklagte hat aber nicht vorgetragen, daß bis zum Zeitpunkt ihres\nAuszugs die Nutzung des zum Betrieb eines gewerblichen Geschäftes\nangemieteten Ladenlokals im Erdgeschoß oder der beiden Kellerräume\nzum entsprechenden Gebrauch in irgendeiner Weise eingeschränkt\ngewesen wäre. Solange die zuständige Behörde die (möglicherweise)\nunzulässige Nutzung des Mietobjekts duldete, kann sich die Beklagte\nauch nicht mit Erfolg darauf berufen, ihr sei der vertragsgemäße\nGebrauch nicht ordnungsgemäß gewährt oder sogar entzogen worden\n(vgl. OLG München ZMR 1996, 496, 498 m.N.). In diesem Zusammenhang\nhat das Landgericht in seinem Nichtabhilfe-Beschluß zutreffend\ndarauf hingewiesen, die Ordnungsverfügung der Stadt Köln vom\n07.08.1996, gegen die innerhalb eines Monats nach Zustellung\nWiderspruch hätte eingelegt werden können, sei frühestens am\n08.09.1996 in Bestandskraft erwachsen.\n\n7\n\n2)\n\n8\n\nNicht gefolgt werden kann allerdings der Auffassung der Kammer\ndes Landgerichts, die Klägerin habe auch für die Zeit ab September\n1996 einen Zahlungsanspruch gegen die Beklagte, nämlich einen\nAnspruch auf \"Nutzungsentschädigung\" gemäß § 2 Ziffer 5 des\nMietvertrages, weil sie durch ihre fristlose Kündigung vom\n12.08.1996 das Mietverhältnis wirksam beendet habe. Der verwendete\nBegriff der \"Nutzungsentschädigung\" ist in diesem Zusammenhang\nmißverständlich, weil die Beklagte das Mietobjekt nach Beendigung\ndes Mietverhältnisses nicht weiter genutzt, sondern noch vor Beginn\ndes Monats September 1996 zurückgegeben hat. Das Landgericht hat\noffensichtlich einen Schadensersatzanspruch der Klägerin gemeint.\nEinem Vermieter kann gegen den Mieter ein Anspruch auf Ersatz des\ndurch seine fristlose Kündigung entstandenen Schadens zustehen,\nwenn der Mieter hierzu begründeten Anlaß gegeben hat, etwa - wie\nhier - wegen Zahlungsverzuges im Sinne von § 554 BGB (vgl.\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV\nRdnr. 142). Gegenstand dieses Schadensersatzanspruchs ist in erster\nLinie der Mietzinsausfall. Der Vermieter ist so zu stellen, als\nwenn die Vertragsbeendigung nicht eingetreten und das\nMietverhältnis fortgeführt worden wäre. Geschuldet wird der\nausgefallene Mietzins bis zu dem Termin, an dem ein bis dahin\nunkündbares Mietverhältnis durch Fristablauf geendet hätte oder zu\ndem der Mieter ein kündbares Mietverhältnis erstmals hätte beenden\ndürfen (vgl. Bub/Treier a.a.O., Rdnr. 142 a m.N.). Allerdings muß\nsich der Vermieter, der mit der Beendigung des Mietverhältnisses\nund der Rückgabe der Mieträume wirtschaftlich über die Mietsache\nwieder frei verfügen kann, im Rahmen seiner\nSchadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) um eine\nAnschlußvermietung bemühen (vgl. Bub/Treier a.a.O. m.N.).\n\n9\n\nAusgehend von diesen Grundsätzen kann hier der Klägerin für die\nZeit nach Rückgabe der Mietsache, also ab September 1996, ein\nSchadensersatzanspruch gegen die Beklagte nicht zugebilligt werden.\nDies gilt bereits deshalb, weil sich ihr Vortrag vom\nMietzinsausfallschaden in dem Satz erschöpft, sie habe die\nMietsache vor dem 15.05.1997 nicht neu vermieten können (S. 3 des\nSchriftsatzes vom 28.04.1997). Gründe hierfür werden auch nicht\nansatzweise dargelegt. Der Vortrag ist zu pauschal und unbestimmt,\num der Beklagten bzw. dem Gericht die Prüfung zu ermöglichen, ob\ndie Klägerin überhaupt konkrete Bemühungen um eine alsbaldige\nWeitervermietung entfaltet hat und wie diese gegebenenfalls\nausgesehen haben. Auf diesen Gesichtspunkt kommt es jedoch nicht\nentscheidend an, weil der Klägerin ein auf Begleichung eines\netwaigen Mietzinsausfalls gerichteter Schadensersatzanspruch für\ndie Zeit ab September 1996 nicht zusteht, weil die Beklagte\nihrerseits mit anwaltlichem Schreiben vom 21.08.1996 die fristlose\nKündigung des Mietverhältnisses wirksam erklärt hat. Diese\nKündigung war gemäß § 542 BGB gerechtfertigt, so daß auch ohne die\nfristlose Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis jedenfalls zum\nAblauf des Monats August 1996 beendet worden wäre. Die Beklagte\nkonnte nach Erlaß der gegen sie gerichteten Ordnungsverfügung vom\n07.08.1996 davon ausgehen, daß die vertragsgemäße Nutzung der\nRäumlichkeiten als Ladenlokal zum Betrieb ihres Service-Geschäftes\nfür Diskjockeys öffentlich-rechtlich nicht gestattet war, weil\ndamit eine illegale Änderung der bis dahin allein zulässigen\nNutzung als Restaurant verbunden war. In der fehlenden Genehmigung\nder geänderten Nutzung lag ein Sachmangel im Sinne von § 537 BGB.\nDieser Sachmangel wiederum stellte angesichts der\nZwangsmittelandrohung für die Zukunft eine Vorenthaltung des\nvertragsmäßigen Gebrauch im Sinne von § 542 BGB dar (vgl. hierzu\nPalandt/Putzo, a.a.O., § 542 Rdnr. 5). Denn bei Befolgung der\nOrdnungsverfügung der Stadt K. war die Beklagte zur vollständigen\nEinstellung der Nutzung der Räume als Service-Geschäft für\nDiskjockeys gehalten. Ein Verschulden der Klägerin als Vermieterin\nwar nicht Voraussetzung des Rechts der Beklagten zur fristlosen\nKündigung gemäß § 542 BGB. Die Beklagte brauchte vor Ausspruch\nihrer Kündigung der Klägerin auch keine Frist zwecks Abhilfe mehr\nzu setzen, denn aus der Sicht der Beklagten erschien eine Abhilfe\ndurch die Klägerin innerhalb von 2 Wochen (Frist zur Verwirkung des\nZwangsgeldes von 2.000,00 DM) ausgeschlossen. Es kann dahingestellt\nbleiben, ob die im vorliegenden Verfahren nunmehr aufgestellte\nBehauptung der Klägerin zutrifft, es habe sich um einen Irrtum der\nStadt Köln gehandelt, tatsächlich sei die Nutzung der Mietsache als\nLadenlokal baurechtlich zulässig gewesen. Denn es sind jedenfalls\nkeine Anhaltspunkte ersichtlich, daß dies gegebenenfalls der\nBeklagten hätte bekannt sein können oder müssen. Aus ihrer Sicht\nmußte sich angesichts des Verhaltens der Baubehörde ein Fehler der\nMietsache in Form der fehlenden behördlichen Genehmigung zur\nvertraglich vorgesehenen Nutzung ergeben. Insofern genügte\njedenfalls die bestehende Ungewißheit über die Zulässigkeit der\nbisherigen tatsächlichen Nutzung (vgl. Palandt/Putzo, a.a.O., § 537\nRdnr. 14). Die Klägerin als Vermieterin wäre im Falle eines Irrtums\nder Baubehörde verpflichtet gewesen, sofort nach dem Einschreiben\nder Stadt auf dessen Korrektur hinzuwirken und für die Beklagte\nklare Verhältnisse zu schaffen.\n\n10\n\nDer Umstand, daß die Baubehörde die Beklagte bereits im\nSchreiben vom 21.05.1996 und auch nochmals im Rahmen der\nOrdnungsverfügung vom 07.08.1996 darauf hingewiesen hatte, daß die\nMöglichkeit bestünde, den baurechtlich illegalen Zustand durch\nEinreichung eines Bauantrags auf Nutzungsänderung evtl. durch\nnachträgliche Genehmigung legalisieren zu lassen, vermag nichts an\nder Berechtigung der Beklagten zur fristlosen Kündigung gemäß § 542\nBGB zu ändern. Denn zur Einreichung eines derartigen, mit Kosten\nverbundenen Antrags auf Genehmigung der Nutzungsänderung war die\nBeklagte gegenüber der Klägerin nicht verpflichtet. Die Stellung\neines solchen Antrags war vielmehr Aufgabe der Klägerin als\nVermieterin selbst bzw. des Grundstückseigentümers. Dem stehen\nnicht die Bestimmungen in § 1 Ziffer 4 des Mietvertrages entgegen.\nDort ist lediglich die Verpflichtung des Mieters zur Erfüllung\nbehördlicher Auflagen auf eigene Kosten geregelt. Der Hinweis auf\ndie Notwendigkeit der Einreichung eines Bauantrags zwecks\nLegalisierung einer bisher nicht zulässigen Nutzung stellt jedoch\nkeine behördliche Auflage dar. Wenn in § 1 Ziffer 4 des\nMietvertrages ferner vorgesehen ist, daß die Räume nur für die nach\nden jeweiligen behördlichen Bestimmungen zulässigen Zwecke benutzt\nwerden dürfen, so ist damit gerade noch nicht festgelegt, daß\nerforderlichenfalls der Mieter verpflichtet ist, durch Einreichung\neines Antrags auf Genehmigung einer Nutzungsänderung ein für ihn\nmit Kosten verbundenes Verwaltungsverfahren in Gang zu setzen. Dies\nist vielmehr Angelegenheit des Vermieters bzw. Eigentümers, der\nanders als der Mieter die behördlich zugelassene Nutzung kennt.\n\n11\n\n3)\n\n12\n\nDas Beschwerdeverfahren ist gebührenfrei. Auch wenn die\nBeschwerde der Beklagten teilweise der Zurückweisung unterliegt,\nhält der Senat es nach billigem Ermessen für sachgerecht, insgesamt\nvon der Erhebung der Festgebühr der Nr. 1905 des\nKostenverzeichnisses zum GKG abzusehen.\n\n13\n\nKosten werden gemäß § 127 Abs. 4 ZPO nicht erstattet.\n\n14\n\nWert des Beschwerdegegenstandes gemäß § 51 Abs. 2 BRAGO:\n22.646,14 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310483","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-11-10/19-w-48-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 114","ref_norm":"114","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310483","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310483","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-11-10/19-w-48-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310483","retrieved":"2026-07-09 03:40:35.307024+00:00"}}