{"status":"available","doknr":"OLD310552","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:1024.19U21.97.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-10-24","aktenzeichen":"19 U 21/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Beklagten sind Miteigentümer eines im Grundbuch von Barmen\ndes Amtsgerichts Wuppertal (Bl. 2991, Flur 368, Flurstück 35/22)\neingetragenen, mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Der\nKläger und die Beklagten zu 1. und 2. sind Immobilienmakler.\n\n3\n\nMit notarieller Urkunde vom 11.11.1994 - UR Nr. 591/94 des\nNotars G. in K. - unterbreitete der Kläger den Beklagten ein bis\nzum 31.03.1995 befristetes Angebot auf Abschluß eines Kaufvertrages\nüber das Grundstück zum Preis von 420.000,00 DM. Unter III. des\nVertragsangebotes heißt es, der derzeitige Zustand des Grundstücks\nsei dem Kläger bekannt. Auch die Miet- und Pachtverhältnisse seien\nbekannt und würden übernommen. Vor der notariellen Beurkundung des\nAngebotes hatten die Beklagten zu 1. und 2. dem Kläger schriftlich\nmit Datum vom 07.11.1994 bestätigt, sie würden das Kaufangebot\nannehmen, \"wenn Sie einen Käufer gefunden haben für dieses Objekt,\nund für diesen Käufer eine Finanzierungszusage vorliegt.\"\n\n4\n\nDurch notariell beurkundete Erklärungen vom 06.01., 14.03. und\n30.03.1995 nahmen die Beklagten das Kaufangebot des Klägers an.\nDieser focht sein Angebot mit Schreiben vom 11.09.1995 an die\nBeklagten zu 1. und 2. sowie mit Schreiben vom 13.02.1996 an den\nBeklagten zu 3. an, weil er von den Beklagten zu 1. und 2.\narglistig getäuscht worden sei. Sie hätten das Kaufangebot entgegen\nder offenbar in Täuschungsabsicht abgegebenen Erklärung vom\n07.11.1994 angenommen, obwohl er - unstreitig - keinen Käufer für\ndas Objekt gefunden habe.\n\n5\n\nDie Beklagten betreiben gegen den Kläger aus der notariellen\nUrkunde die Zwangsvollstreckung in Höhe des Kaufpreises.\n\n6\n\nDer Kläger hat die Ansicht vertreten, der Kaufvertrag sei\nnichtig, weil die Abrede gemäß dem Schreiben der Beklagten zu 1.\nund 2. vom 07.11.1994 nicht notariell beurkundet worden sei.\nAußerdem habe das Kaufangebot nach dem Willen der Beklagten zu 1.\nund 2. zunächst nur zum Schein beurkundet werden sollen, um klären\nzu können, ob der Beklagte zu 3. dem Geschäft zustimme.\n\n7\n\nIm Laufe des Rechtsstreits hat der Kläger mit Schriftsatz vom\n31.10.1996 den Kaufvertrag erneut wegen arglistiger Täuschung\nangefochten. Zur Begründung. hat er behauptet, er habe erst im\nSommer 1996 erfahren, daß in den drei Obergeschossen des verkauften\nHauses nicht - wie der von den Beklagten ihm übergebenen\nAufstellung über die erzielten Kaltmieten vom 17.10.1994 zu\nentnehmen sei - fünf Wohnungen vorhanden seien, sondern ca. 15\nkleinere Wohneinheiten, was zu höheren Kosten und Risiken\nführe.\n\n8\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n9\n\nfestzustellen, daß der durch sein Kaufangebot vor Notar G., UR\nNr. 591/94, vom 11.11.1994 sowie die Annahmeerklärungen des\nBeklagten zu 1. vom 30.03.1995 und des Beklagten zu 3. vom\n14.03.1995 geschlossene Grundstückskaufvertrag nichtig ist.\n\n10\n\nDie Beklagten haben beantragt,\n\n11\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n12\n\nSie haben die vom Kläger behauptete Abrede zu den\nVoraussetzungen der Angebotsannahme bestritten und behauptet, die\nErklärung vom 07.11.1994 sei im Zusammenhang mit einer Vereinbarung\ndes Klägers und der Beklagten zu 1. und 2. vom 06.09.1994 zusehen,\ndie der Kläger handschriftlich festgehalten hat. Wegen der\nEinzelheiten wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils\nund die Ablichtung Bl. 11 AH Bezug genommen.\n\n13\n\nWegen des Ergebnisses der im ersten Rechtszug durchgeführten\nBeweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift des Landgerichts\nvom 06.11.1996 Bezug genommen.\n\n14\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die\nEntscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils wird ebenfalls\nBezug genommen.\n\n15\n\nMit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig\nbegründeten Berufung macht der Kläger geltend, die Beklagten zu 1.\nund 2. hätten sich in der Erklärung vom 07.11.1994 verpflichtet,\ndas Kaufangebot nicht anzunehmen, wenn und solange er keinen Käufer\nfür das Objekt gefunden habe. Die Notiz vom 06.09.1994 gebe keine\nVereinbarung der Parteien wieder, sondern skizziere nur ins Auge\ngefaßte Regelungen. Um sicher zu sein, daß die Beklagten das\nAngebot erst annähmen, wenn er tatsächlich einen Käufer gefunden\nhabe und für diesen eine Finanzierungszusage vorliege, habe er von\nden Beklagten eine entsprechende Erklärung verlangt. Demgemäß habe\nder Beklagte zu 2. ihm beim Notar vor der Beurkundung des\nKaufangebotes die Bestätigung vom 07.11.1994 und die\nMietaufstellung vom 17.10.1994 übergeben. Daß in der Bestätigung\ndas Wort \"erst\" vor dem Wort \"dann\" fehlte, sei ihm nicht\naufgefallen. Die Bestätigung deshalb so zu interpretieren, dem\nKläger habe nur eine Sicherheit gegeben werden sollen, daß die\nBeklagten das Angebot auch wirklich annehmen würden, ergebe\nangesichts des Inhalts der Bestätigung nicht nur keinen Sinn,\nsondern sie wäre dann auch - wie die Beteiligten als erfahrene\nImmobilienmakler gewußt hätten - formnichtig gewesen. Nicht\ngeläufig sei ihnen dagegen gewesen, daß auch die vom Kläger\nbehauptete Regelung formbedürftig gewesen sei.\n\n16\n\nWeiter beruft der Kläger sich darauf, seine Vertragserklärungen\nwirksam angefochten zu haben. Hierzu behauptet er, bei Abgabe des\nKaufangebotes sei ihm das Objekt unbekannt gewesen. Er habe es\nweder vorher besichtigt, noch Kenntnisse über die Nutzung und die\nRendite gehabt. Demzufolge habe er auch nicht gewußt, daß die\nZusicherungen im Schreiben vom 17.10.1994 wahrheitswidrig gewesen\nseien, weil statt abgeschlossener Wohnungen nur Kleinstwohnungen\nvorhanden gewesen seien, die von Studenten und Asylanten bewohnt\nworden seien, die keine Miete gezahlt hätten.\n\n17\n\nDer Kläger beantragt,\n\n18\n\nunter Abänderung des angefochtenen Urteils nach seinem\nKlageantrag zu erkennen;\n\n19\n\nihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer\ndeutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer\nöffentlichen Sparkasse erbringen zu können.\n\n20\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n21\n\ndie gegnerische Berufung zurückzuweisen;\n\n22\n\nihnen zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer\ndeutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer\nöffentlichen Sparkasse erbringen zu können.\n\n23\n\nSie treten der Berufungsbegründung nach Maßgabe des\nSchriftsatzes vom 28.05.1997 entgegen.\n\n24\n\nWegen des Sach- und Streitstandes im einzelnen wird auf den\nvorgetragenen Inhalt der beiderseitigen Schriftsätze nebst allen\nAnlagen Bezug genommen.\n\n25\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n26\n\nDie zulässige Berufung des Klägers ist im Ergebnis nicht\nbegründet.\n\n27\n\n1. Der Kaufvertrag zwischen den Parteien ist aufgrund des von\nden Beklagten angenommenen Kaufangebotes des Klägers vom 11.11.1994\nwirksam zustandegekommen. Er ist weder wegen fehlender Form (§ 313\nBGB) noch als Scheingeschäft (§ 117 BGB) noch infolge Anfechtung\n(§§ 123, 142 BGB) nichtig.\n\n28\n\na. Nach der - dem Wortlaut nach naheliegenden - Auslegung des\nKlägers der von den Beklagten zu 1. und 2. auf seinen Wunsch\nabgegebenen \"Bestätigung zum Kaufangebot\" vom 07.11.1994 hätten der\nKläger und die beiden Beklagten eine Beschränkung einerseits des\nvom Kläger abzugebenden Kaufangebots und andererseits des den\nBeklagten einzuräumenden Annahmerechts vereinbart: Das Angebot\nsollte nur für den Fall gelten, daß der Kläger seinerseits einen\nKäufer mit Finanzierungszusage fand, und nur in diesem Fall sollten\ndie Beklagten das Angebot annehmen dürfen. Diese für die\nbeiderseitigen vertraglichen Rechte und Pflichten bedeutsame\nRegelung hat in dem anschließend abgegebenen notariellen\nKaufangebot des Klägers vom 11.11.1994 keinen Niederschlag gefunden\nund naturgemäß auch nicht in den Annahmeerklärungen der Beklagten\nvom 6.01., 14. und 30.03.1995. Da es sich um eine unmittelbar die\nVertragserklärungen betreffende bindende Regelung handelte, war sie\nformbedürftig nach § 313 I BGB und ist mangels Einhaltung dieser\nForm nichtig nach § 125 BGB. Denn das Beurkundungserfordernis\nerstreckt sich auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem\nWillen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft\nzusammensetzt (Palandt/Heinrichs, BGB 56. Aufl., § 313 Rn. 25 m.\nNachw. a. d. st. Rspr. des BGH). Das Schicksal des übrigen -\nbeurkundeten - Vertrages richtet sich grundsätzlich nach § 139 BGB\n(BGH NJW 1981, 222). Kannten aber die Parteien die Formnichtigkeit\neines Teils ihrer Abreden, dann gilt allein das Beurkundete (RGZ\n122, 140; BGHZ 45, 379; Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rn. 38). Für den\nSenat steht fest, daß die Parteien als - vom Kläger selbst so\nbezeichnete - \"erfahrene Immobilienmakler\" die Formnichtigkeit der\nBestätigung vom 07.11.1994 kannten. Der Kläger räumt das in der\nBerufungsbegründung selbst für den Fall ein, daß die Interpretation\nder Beklagten zuträfe. Warum das bei seiner Auslegung dieser\nBestätigung anders gewesen sein soll, daß also dann die Parteien in\nBezug auf die Formbedürftigkeit gutgläubig gewesen sein sollen, wie\nder Kläger in diesem Zusammenhang ohne weitere Erklärung ausführt,\nist nicht einleuchtend. In beiden Fällen wird das den Beklagten\neingeräumte Annahmerecht modifiziert, nach dem Verständnis des\nKlägers sogar stärker, nämlich in Richtung einer Einschränkung für\nden Fall des Fehlens der genannten Voraussetzungen, nach dem\nVerständnis der Beklagten nur in Richtung einer bekräftigenden\nBereitschaftserklärung für den Fall ihres Vorliegens.\n\n29\n\nEntsprechendes würde auch gelten, wollte man der Darstellung des\nBeklagten zu 2. als Partei vor dem Landgericht folgen. Danach\nsollte nämlich auf Wunsch des Klägers sichergestellt werden, daß\ndie Beklagten das Grundstück auch wirklich verkaufen würden, wenn\nder Kläger einen Käufer fände. Das heißt, daß aus dem im\nKaufangebot beurkundeten Verkaufsrecht der Beklagten eine\nVerkaufspflicht für diesen Fall werden sollte. Auch das wäre eine\nbeurkundungsbedürftige Modifikation.\n\n30\n\nb. Die Argumentation, es handele sich um ein Scheingeschäft nach\n§ 117 BGB, wiederholt der Kläger in der Berufungsbegründung nicht.\nSoweit er darauf im Schriftsatz vom 01.09.1997 zur Beantwortung der\nBerufungserwiderung eingeht, ist aus seinen Darlegungen der\nTatbestand eines Scheingeschäfts nicht zu entnehmen. Danach wollten\ndie Beklagten zu 1. und 2. mit Hilfe des Angebotes des Klägers -\nauch - klären, unter welchen Bedingungen der Beklagte zu 3. zum\nVerkauf des Grundstücks bereit war. Das setzt aber gerade ein\nernstgemeintes Angebot des Klägers voraus, zumal dieser selbst,\njedenfalls unter den von ihm genannten Voraussetzungen, wirklich\nkaufen wollte und dann auch alle drei Beklagten das Angebot\nangenommen haben, auch dies keineswegs zum Schein.\n\n31\n\nc. Die nur noch mit dem Zustand des Objektes begründete\nAnfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung ist\nunbegründet. Nach eigener Darstellung hat der Kläger im Kaufangebot\nziemlich leichtsinnig erklärt, der derzeitige Zustand des\nGrundbesitzes sei ihm \"nach Besichtigung\" bekannt. Außerdem enthält\ndie Erklärung der Beklagten im Schreiben vom 17.10.1994, auf die\nder Kläger sich stützt, keine Zusicherungen über den\nGebäudezustand, sondern nur dürre Angaben über die \"z.Zt. gezahlten\nmonatlichen Kaltmieten\", von denen aber der Kläger nicht einmal\nkonkret sagt, welche dieser Einnahmen damals tatsächlich nicht\nerzielt worden seien. Außerdem ergaben sich aus dieser Aufstellung\nJahresmieteinnahmen von 64.044,00 DM; der im Kaufvertrag\nvereinbarte Kaufpreis von 420.000,00 DM entspricht also etwa dem\nSechseinhalbfachen dieser Jahresmiete. Als erfahrenem\nImmobilienmakler mußte dem Kläger auffallen, daß dieses Verhältnis\neher für ein bescheidenes Objekt sprach, denn bei guten\nRenditeobjekten liegt der Kaufpreis, wie senatsbekannt ist, im\nVergleich zur Jahresmiete wesentlich höher, nämlich beim\nZwölffachen und mehr. Ein arglistiges Verhalten der Beklagten ist\nunter diesen Umständen ihren Angaben in der Aufstellung vom\n17.10.1994 nicht zu entnehmen.\n\n32\n\n2. Dem Kläger steht schließlich auch kein Anspruch aus\nVerschulden beim Vertragsschluß (c.i.c.) zu, der in Fällen der\nFormnichtigkeit in Betracht kommen kann (Palandt/Heinrichs, a.a.O.,\nRn. 45). Bei einem allgemeinen Wirksamkeitshindernis wie dem\nFormmangel, der nicht dem Verantwortungsbereich einer Partei, hier\ninsbesondere der Beklagten, zuzuordnen ist, besteht dieser Anspruch\naber in der Regel nicht (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 276 Rn. 77;\nBGHZ 116, 257; OLG Hamm NJW-RR 1994, 245). Die Nichteinhaltung der\nForm kann den Beklagten nicht einseitig zur Last gelegt werden,\nweil alle mit der Bestätigung vom 07.11.1994 Befaßten deren\nFormbedürftigkeit nach der Überzeugung des Senats erkannt haben.\nDie Wirksamkeit des Vertrages sicherzustellen, ist ein Gebot des\neigenen Interesses, keine Rechtspflicht gegenüber dem anderen Teil.\nDie Parteien waren einander gleichwertig, so daß auch keiner dem\nanderen Betreuung oder zumindest Aufklärung schuldete (vgl.\nPalandt/Heinrichs, a.a.O.).\n\n33\n\n3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Das Urteil ist\nnach den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO vorläufig vollstreckbar.\n\n34\n\nWert der Beschwer des Klägers: 420.000,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310552","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-10-24/19-u-21-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 117","ref_norm":"117","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310552","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310552","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-10-24/19-u-21-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310552","retrieved":"2026-07-09 03:40:41.322109+00:00"}}