{"status":"available","doknr":"OLD310711","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0915.19U210.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-09-15","aktenzeichen":"19 U 210/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Beklagten, Inhaber der Firma B. oHG, einer\nImmmobilengesellschaft, haben dem Kläger durch notariellen Vertrag\nvom 23. Juni 1992 - UR.Nr. x für 1992 des Notars Dr. R. in K. - ein\nin der R.Nr. x. in M. gelegenes Wohn- und Geschäftshaus zum Preis\nvon 1.225.000,-- DM verkauft. Die Parteien streiten darüber, ob die\nin Ziffer 4 dieses Vertrages enthaltene Formulierung, \"Beide\nParteien können verlangen, daß die Verkäufer oder deren Firma ...\ndas Vertragsobjekt ab dem 1.10.1995 auf unbefristete Zeit zu einer\nKaltmiete von 160.000,-- DM anmieten\" auch das Recht des Klägers\nbeinhaltet, von den Beklagten die Anmietung des Objektes fordern zu\nkönnen.\n\n3\n\nMit Schreiben vom 16.8.1995 forderte der Kläger die Beklagten\nauf, eine monatliche Miete von 13.333,33 DM abzüglich erzielter\nNettomieten von 3.012,-- DM. Die Beklagten haben dies abgelehnt und\nmit Schreiben vom 21.11.1995 mit sofortiger Wirkung ein eventuell\nbestehendes Mietverhältnis gekündigt.\n\n4\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n5\n\ndie Beklagten zu verurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag\nzu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM jährlich das Vertragsobjekt\nbetreffend abzuschließen,\n\n6\n\nfür den Fall, daß dem entsprochen werde, die Beklagten zu\nverurteilen, an ihn 20.642,66 DM nebst 10 % Zinsenseitdem 6.12.1995\nzu zahlen,\n\n7\n\nhilfsweise festzustellen, daß die Beklagten ab dem 1.10.1995\nMieter des Objektes R.Nr. x. in M. sind und ab diesem Zeitpunkt\nMiete an den Kläger zu zahlen haben.\n\n8\n\nDie Beklagten haben beantragt,\n\n9\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n10\n\nSie haben behauptet, von einer Anmietverpflichtung ihrerseits\nsei zu keiner Zeit die Rede gewesen, die vertragliche Formulierung\nentspreche nicht dem tatsächlichen Willen der Parteien. Desweiteren\nhaben sie sich gegen die Höhe der vom Kläger angestellten\nMietberechnung gewandt.\n\n11\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und\nStreitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils\nBezug genommen.\n\n12\n\nDas Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen,\naufgrund aller Umstände stehe fest, daß die Parteien etwas anderes\ngewollt hätten, als in Ziffer 4 des Vertrages beurkundet worden\nsei.. Wegen der weiteren Begründung wird auch insoweit auf den\nInhalt der angefochtenen Entscheidung verwiesen.\n\n13\n\nMit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig\nbegründeten Berufung macht der Kläger geltend:\n\n14\n\nDie Formulierung im Notarvertrag entspreche der getroffenen\nVereinbarung. Die Beklagten hätten ihm das Objekt als \"Juwel\"\nangeboten, mit dem sich eine ungleich höhere Mietrendite erzielen\nlasse, als dies nach den bestehenden Mietverhältnissen der Fall\nwar. So hätten sie ihm auch vorgerechnet, daß sich für die\ngewerbliche Ladenfläche statt des beim damaligen Mieter K.\nerzileten Preises von 6,-- DM/qm mit Sicherheit ein\nQuadratmeterpreis von 20,-- DM bis 25,-- DM erzielen lasse. Deshalb\nsei in dem Notartermin die Formulierung aufgenommen worden, wonach\nbeide Parteien verlangen könnten, daß die Verkäufer oder deren\nFirma das Objekt ab dem 1.10.1995 anmieten. Einer Regelung, die nur\nden Beklagten dieses Recht eingeräumt hätte, hätte er nicht\nzugestimmt. Er habe sicherstellen wollen, daß die von den Beklagten\nals sicher hingestellte hohe Mietrendite auch tatsächlich\nrealisiert werde, denn sie als Immobilienfachleute hätten\nschließlich wissen müssen, welche Miete zu erzielen war. Er habe\nsich auch darauf einrichten müssen, wie es ab dem 1.10.1995 mit dem\nObjekt weitergehe. Dies sei auch relevant für die Frage gewesen, ob\ndem Mieter K. zum 30.9.1995 gekündigt werden sollte. Der Beklagte\nM. habe sich für die Kündigung ausgesprochen, weil sich die Sache\nbei einem Mietzins von 6.000,-- DM für das Ladenlokal nicht lohne.\nSo hätten die Beklagten auch den im Mai 1995 den von K. angebotenen\n10 - 15 % höheren Mietzins abgelehnt. Ihren Empfehlungen folgend\nhabe er dann auch nicht weiter an K. vermietet. Er sei vor dem\nHintergrund der mit den Beklagten getroffenen Vereinbarung davon\nausgegangen, daß ihm hierdurch kein Schaden entstünde.\n\n15\n\nDer Kläger ist der Ansicht, die Beklagten seien deshalb zum\nAbschluß eines unbefristeten Mietvertrages ab 1.10.1995\nverpflichtet. Sie schuldeten die vertraglich festgelegte Miete, die\nfür die Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30.6.1996 geltend gemacht werde;\njeweils am 1.1., 1.4. und 1.7.1996 hätten die Beklagten deshalb\n40.000,-- DM zahlen müssen. Wie sich aus der Aufstellung des\nKlägers ergebe, habe er im geltend gemachten Zeitraum Mieteinnahmen\nvon 21.494,-- DM erzielt; die Beklagte schuldeten somit noch\n98.506,-- DM. Ein Recht zur sofortigen Kündigung habe ihnen nicht\nzugestanden.\n\n16\n\nIn der mündlichen Verhandlung vom 18.8.1997 hat der Kläger auf\nBefragen des Senats eingeräumt, über die Aufstellung hinaus noch\neine weitere gewerbliche Miete von mtl. 750,-- DM einschließlich\nNebenkosten erzielt zu haben. Er hat deshalb seien ursprünglichen\nZahlungsantrag von 98.155,20 DM auf 92.325,20 DM ermäßigt.\n\n17\n\nDer Kläger beantragt,\n\n18\n\nunter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu\nverurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit\nmit Wirkung ab 1.10.1995 zu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM\njährlich das Vertragsobjekt betreffend abzuschließen;\n\n19\n\ndie Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger\n92.325,20 DM nebst 10 % Zinsen von 30.845,-- DM seit dem 1.1.1996,\nvon 33.391,-- DM seit dem 1.4.1996 und von 34.270,-- DM seit dem\n1.7.1996 zu zahlen;\n\n20\n\nhilfsweise, nach dem erstinstanzlichen Hilfsantrag zu 3) zu\nerkennen;\n\n21\n\nihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer\ndeutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer\nöffentlichen Sparkasse erbringen zu können.\n\n22\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n23\n\ndie gegnerische Berufung zurückzuweisen;\n\n24\n\nihnen zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer\ndeutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer\nöffentlichen Sparkasse erbringen zu können.\n\n25\n\nSie verteidigen die angefochtene Entscheidung und führen\nergänzend aus:\n\n26\n\nSie seien nur deshalb bereit gewesen, den um 150.000,-- DM unter\nihren ursprünglichen Forderungen liegenden Kaufpreis zu\nakzeptieren, weil der Kläger ihnen die Möglichkeit eingeräumt habe,\ndie Differenz durch Einräumung eines Mietrechts auszugleichen. Es\nhabe kein Anlaß bestanden, auch dem Kläger einen wirtschaftlichen\nVorteil einzuräumen. Sie hätten dem Kläger deshalb geraten, das\nMietverhältnis mit K. nicht fortzusetzen, weil nach ihrer\nAuffassung ein höherer Mietzins als 6,--DM/qm erzielbar gewesen\nsei. Sie selbst hätten dem Kläger schon mehrere Monate vor dem\nOktober mitgeteilt, das Objekt nicht anmieten zu wollen.\n\n27\n\nWegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die\nSchriftsätze der Parteien nebst den überreichten Unterlagen Bezug\ngenommen. Der Senat hat gemäß dem Beschluß vom 16. Mai 1997 (Bl.\n145 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des beurkundenden Notars\nDr. R.. Wegen des Ergebnisses wird auf den Inhalt der\nSitzungsniederschrift vom 18. August 1997 (Bl. 180 ff. d.A.)\nverwiesen.\n\n28\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n29\n\nDie zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg. Auch der Kläger\nkonnte von den Beklagten aufgrund der in Ziffer III 4 des\nnotariellen Vertrages getroffenen Regelung die Anmietung des\nVertragsobjekts verlangen.\n\n30\n\nDen Beklagten ist zuzugeben, daß die einzelnen Regelungen in\nZiffer III 4 Absatz 3 des Vertrages sich nahezu ausschließlich mit\nder Verpflichtung des Klägers, ihnen das Objekt zu vermieten,\nbefassen, was für ihre Ansicht, es habe ihrerseits nur ein\nAnmietungsrecht, nicht aber eine Anmietungsverpflichtung bestanden,\nzu sprechen scheint. Andererseits streitet der Eingangswortlaut,\n\"Beide Vertragsseiten können verlangen ...\" für die vom\nKläger behauptete Anmietungsverpflichtung. Die danach auftauchende\nFrage, ob es sich bei der Eingangsformulierung nur um ein\nRedaktionsversehen gehandelt hat, ist allerdings entgegen der\nAnsicht des Landgerichts nicht allein durch Interpretation des\nWortlautes und der vermuteten Motivlage zu lösen, vielmehr ist\nzunächst festzustellen, was die Parteien übereinstimmend gewollt\nhaben. Denn nach der gefestigten Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofes geht ein überstimmender Wille der Parteien dem\nWortlaut des Vertrages und jeder anderweitigen Interpretation vor\n(BGH Urteil vom 15. März 1978 - VIII ZR 180/76 = BGHZ 71, 75, 77 f;\nUrteil vom 5. Oktober 1988 - IVa ZR 91/87 = NJW 1989, 526 , 527,\ninsoweit in BGHZ 105, 250 nicht abgedruckt; Senat Urteil vom 30.\nApril 1992 - VII ZR 78/91.= NJW 1992, 2489 = ZfBR 1992, 218 = BauR\n1992, 680; BGH - VII ZR 174/92 - 20.01.94; DRsp-ROM Nr. 1994/1133 =\nMDR 1994, 480 = NJW 1994, 1528 = WM 1994, 551]. Übereinstimmend\nging aber zur Überzeugung des Senats der Wille der Vertragsparteien\ndahin, daß auch der Kläger sollte verlangen können, daß die\nBeklagten das Objekt anmieteten, wie dies in der\nEingangsformulierung zum Ausdruck gekommen ist. Das ergibt sich aus\nder Bekundung des Zeugen Dr. R., der den Vertrag beurkundet und\nausgesagt hat, er könne ausschließen, daß die gewählte Formulierung\n(\"Beide Parteien ... \") nicht dem wirklichen Willen der Parteien\nentsprochen habe. Hierbei handelt es sich aber nicht um eine bloße\nSchlußfolgerung; der Zeuge hat vielmehr eine Gesprächsnotiz\nvorlegen können, die auf ihm gemachten Angaben des Klägers zur\nVorbereitung des Vertrages beruhen, und in ihr heißt es u.a.:\n\"Verk. garantiert die Vermietung\". Das bestätigt die Behauptung des\nKlägers und die Aussage des Zeugen Dr. R., er habe die Formulierung\nso gemeint, wie er sie gewählt habe, sie gebe richtig wieder, was\ndie Parteien gewollt hätten. Angesichts dessen bedurfte es nicht\nmehr der Vernehmung des vom Kläger indiziell benannten Zeugen Sch..\nWie der Zeuge weiter bekundet hat, ist die Regelung im Termin auch\ndiskutiert worden; auch wenn das Augenmerk der Beklagten, wie sie\nbetonen, darauf gerichtet war, sich durch die Vereinbarung eines\nAnmietungsrechts die Chance zu wahren, ihre Preisvorstellungen\nanderweitig zu realisieren, so mußte ihnen als in diesem Geschäft\nerfahrenen Kaufleuten aufgrund der getroffenen Formulierung auch\nklar sein, daß sie auch eine Anmietungsverpflichtung eingingen. Das\nhierin zum Ausdruck gekommene Bestreben des Klägers, sich\nabzusichern, konnte für die Beklagten auch nicht überraschend sein.\nEs handelte sich um ein Renditeobjekt und die Beklagten hatten dem\nKläger unstreitig erklärt, daß er wesentlich höhere Mieten erzielen\nkönne, als derzeit erzielt wurden; ebenso unstreitig war mit der\nderzeit von dem gewerblichen und für die Rendite entscheidenden\nMieter K. erzielte Miete von 6,--DM/qm eine vernünftige Rendite\nnicht zu erzielen, weshalb die Beklagten dem Kläger auch\nausdrücklich geraten haben, dieses Mietverhältnis zu kündigen. Da\ndem Kläger bewußt war, daß der Kaufpreis und seine Rendite nur\nstimmten, wenn auch die von den Beklagten als sicher hingestellt\nerzielbaren Mieteinnahmen tatsächlich erzielt wurden, wird auch\nverständlich, daß er sich absichern und sie notfalls an ihren\nErklärungen festhalten wollte. Andererseits bedeutete dieses\nZugeständnis für die Beklagten dann kein besonderes Opfer, wenn sie\nvon der Richtigkeit ihrer Prognosen überzeugt waren; denn dadurch\nwurde ihre Intention, ihrerseits einen Preisnachlaß zu\nkompensieren, in keiner Weise beeinträchtigt, wie das Landgericht\ngemeint hat; der Kläger hatte ihnen auf ihr Verlangen das Objekt\nzur der vertraglich festgelegten Kaltmiete zu vermieten, falls er\nes nicht vorzog, diese Verpflichtung durch Zahlung von 150.000,--\nDM abzulösen, der Kompensation stand somit nichts im Wege.\n\n31\n\nBei der getroffenen Regelung handelt es sich rechtlich um einen\nVorvertrag, d.h. einen Vertrag, durch den die Verpflichtung zum\nspäteren Abschluß eines Hauptvertrages begründet wird und nicht um\nein Optionsrecht, d.h. das Recht, durch einseitige Erklärung einen\nMietvertrag zustande zu bringen (zur Abgrenzung vgl. Palandt -\nHeinrichs, BGB, 56. Aufl., Einf v § 145 Rn 19 u. 23). Solange es am\nAbschluß des Hauptvertrages fehlt, kann eine Klage auf Erfüllung\nder aus dem Hauptvertrag geschuldeten Leistung allenfalls mit der\nvorrangigen Klage auf Abschluß des Hauptvertrages verbunden (BGHZ\n98, 130 , 134; BGH, Urteil vom 18. April 1986 aaO.), nicht aber\nisoliert erhoben werden (BGH WM 1971, 44 unter 3 a; BGH, Urteil vom\n31. Oktober 1956 - V ZR 157/55 = LM ZPO § 256 Nr. 40 unter A; BGH -\nVIII ZR 219/94 - 12.07.95; DRsp-ROM Nr. 1995/6203). Dem hat der\nKläger mit seinen Anträgen zu Ziffer 1) und 2) aus der\nBerufungsbegründung Rechnung getragen.\n\n32\n\nDiese Anträge sind allerdings umzudeuten in einen\nSchadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, der nach § 326 Abs. 1\nu. 2 BGB, der auch bei Vorverträgen Anwendung findet (vgl. Palandt\n- Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 326 Rn 2 m.w.N.), gerechtfertigt\nist. Denn die Beklagten haben den Vorvertrag trotz mehrfacher\nAufforderung nicht erfüllt, weil sie den Abschluß und die\nDurchführung des im Vorvertrag vorgesehenen Hauptvertrages aus von\nihnen zu vertretenden Gründen durchgehend und endgültig verweigert\nhaben; der Kläger seinerseits hat seinen Zahlungsanspruch auf die\nZeit vom 1.10.1995 bis zum 30. Juni 1996 begrenzt, womit er auch\nder Tatsache Rechnung trägt, daß der abzuschließende Hauptvertrag\nohnehin durch die von den Beklagten vorsorglich ausgesprochene\nKündigung am 30.6.1996 geendet hätte (§§ 564 Abs. 2, 565 Abs. 1\nZiff. 3 (1a) BGB). Das zeigt, daß es ihm im Grund nur mehr um die\nErstattung des Schadens geht, der ihm dadurch entstanden ist, daß\ndie Beklagten für diesen Zeitraum entgegen ihrer Verpflichtung\nkeinen Mietvertrag abgeschlossen haben.\n\n33\n\nDie Beklagten haben den Kläger mithin so zu stellen, wie er\nstehen würde, wenn sie den Mietvertrag abgeschlossen und erfüllt\nhätten. Dann hätten sie, ausgehend von einer Jahresmiete von\n160.000,-- DM, Mietzins für 9 Monate, das sind 120.000,-- DM,\nzahlen müssen. Denn das Kündigungsrecht des auf unbestimmte Zeit\nabzuschließenden Hauptvertrages bestimmte sich nach §§ 564 Abs. 2,\n565 Abs. 1 Ziffer 3 (1a) BGB. Hiernach ist bei einem Mietverhältnis\nüber Geschäftsräume die Kündigung spätestens am dritten Werktag\neines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten\nKalendervierteljahres zulässig. Das bedeutet, daß die Beklagten, da\nsie am 3.10.1995 noch nicht gekündigt hatten, erst wieder am 3.\nJanuar 1996 zum 30. Juni 1996 kündigen konnten.\n\n34\n\nAuf die vereinbarte Jahresmiete von 160.000,-- DM will der\nKläger sich die von 5 Mietern vereinnahmten Mieten anrechnen\nlassen, wie sie sich aus seiner Aufstellung (Bl. 106 d.A.), deren\nRichtigkeit er unter Beweis gestellt hat (Bl. 126 d.A.), ergeben.\nDer Kläger hat zunächst so einen Restanspruch von 98.155,20 DM\nerrechnet. Die Beklagten bestreiten die behaupteten Mieteinnahmen\nund haben schon erstinstanzlich behauptet, nach ihrer Kenntnis\nerziele er eine weitere (gewerbliche) Miete von 1.200,-- DM\nmonatlich (Bl. 39 d.A.). Das hat der Kläger in der mündlichen\nVerhandlung auf Befragen des Senats teilweise eingeräumt; er will\neinschließlich Nebenkosten 750,-- DM monatlich erzielen, was die\nBeklagten ebenfalls bestritten haben. Insgesamt bedarf die Höhe der\nMieteinnahmen, die der Kläger sich auf seinen\nSchadensersatzanspruch anrechnen lassen muß, der Aufklärung;\ndeshalb war die Sache gemäß § 538 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO aufzuheben und\nan das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die Kosten des\nBerufungsverfahrens zu entscheiden hat.\n\n35\n\nBeschwer für beide Parteien: über 60.000,-- DM\n\n36\n\nBerufungsstreitwert:\n\n37\n\nbis zum 18.4.1997 98.506,00 DM\n\n38\n\nvom 19.4.1997 bis zum 18.8.1997 98.155,20 DM\n\n39\n\nab 19.8.1997 92.325,20 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310711","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-09-15/19-u-210-96","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310711","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310711","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-09-15/19-u-210-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310711","retrieved":"2026-07-09 03:40:55.725152+00:00"}}