{"status":"available","doknr":"OLD310734","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0909.15U228.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-09-09","aktenzeichen":"15 U 228/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d :\n\n2\n\nMit notariellem Vertrag vom 30.07.1992 (Notar Cü. in Erftstadt,\nUrkunden-Nr.: 1913/1992, Kopie Bl. 441 ff. d.GA.) erwarben die\nBeklagten in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts von\nden Zeugen D. und S.A. das im Grundbuch des Amtsgerichts B. von\nQ.-I., Blatt 3136, Flur 20, Flurstück Nr. 500, (früher eingetragen\nunter Grundbuch von H., Bl. 3093, Flur 51, Flurstück 384, 372, 381\nund Flur 10, Flurstück 186, 176 und 182) verzeichnete Grundstück\n(B.-A., ).\n\n3\n\nDieses Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 16\nWohnungen bebaut und gehört zu dem \"Wohnpark A.\". Dieser wurde\nAnfang der siebziger Jahre errichtet. Er besteht aus insgesamt 788\nWohnungen, die sich auf 39 Häuser verteilen (Lageplan Bl. 314\nd.GA.), welche wiederum auf Grundstücken verschiedener Eigentümer -\nteils Einzeleigentümer, teils Wohnungseigentümergemeinschaften -\nstehen.\n\n4\n\nDurch notarielle Erklärung des Notars Dr. C. vom 04.02.1972\n(Urkunden-Nr. 352/1972, Bl. 11 ff. d.GA.) bewilligte Herr H.H. in\neigenem Namen und als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die\nEigentümer der Grundstücke des Wohnparks u.a. die Eintragung einer\nGrunddienstbarkeit. Insoweit heißt es in der notariellen\nUrkunde:\n\n5\n\n\"IV.\n\n6\n\nSoD.n bewilligen und beantragen Eigentümer aller hiervor unter\nZiffer I. aufgeführten Grundstücke folgende Grunddienstbarkeiten\nfür den jeweiligen Eigentümer aller hiervor unter Ziffer I.\naufgeführten Grundstücke (herrschende Grundstücke) und zu Lasten\naller hiervor unter Ziffer I. aufgeführten Grundstücke (dienende\nGrundstücke) in das Grundbuch einzutragen:\n\n7\n\n1.\n\n8\n\nAn- Auf- oder Umbauten auf den dienenden Grundstücken - mit\nAusnahme der zur Zeit öffentlich genehmigten bezw. fertiggestellten\n-, dürfen auf den dienenden Grundstücken nur mit Zustimmung einer\n2/3 Mehrheit der Eigentümer der herrschenden Grundstücke, - und\nzwar wird gestimmt nach Quadratmeterwohnfläche der Wohnungen bezw.\nder Gewerberäume auf den herrschenden Grundstücken, - errichtet\nwerden.\n\n9\n\n2.\n\n10\n\nDer jeweilige Eigentümer der dienenden Grundstücke ist\nverpflichtet, die auf den dienenden Grundstücken befindlichen\nGemeinschaftsanlagen des Wohnparks A., nämlich:\n\n11\n\na) Hallenbad mit Nebenräumen und Saunas,\n\n12\n\nb) Kegelbahnen,\n\n13\n\nc) Bowlingbahnen,\n\n14\n\nd) Tischtennisräume,\n\n15\n\ne) Kellerbars,\n\n16\n\nf) Trockenräume,\n\n17\n\ng) Garagenzufahrten,\n\n18\n\nh) Kellereingänge,\n\n19\n\ni) Kellergänge,\n\n20\n\nj) Heizungsanlagen nebst Öltanks,\n\n21\n\nk) Wagenwaschanlagen,\n\n22\n\nl) Fernsehgemeinschaftsantenne,\n\n23\n\nm) Fernsehantennenleitungen,\n\n24\n\nn) Abflußleitungen,\n\n25\n\no) Stromleitungen,\n\n26\n\np) Wasserleitungen,\n\n27\n\nq) Telefonleitungen,\n\n28\n\nr) Fußwege,\n\n29\n\ns) Grünanlagen mit Bepflanzungen,\n\n30\n\nt) Beleuchtungskörper,\n\n31\n\nu) Papierkörbe,\n\n32\n\nv) Bänke,\n\n33\n\nw) Tennisplätze,\n\n34\n\nx) Kinderspielplatz mit Geräten,\n\n35\n\ny) Büros der Hausverwaltung,\n\n36\n\nwelche auf der als Anlage VIII zu dieser Urkunde genommenen\nSkizze mit den Buchstaben -A-B-C-D-E-F-G-H-A- umschrieben sind,\n\n37\n\nzu dulden, und durch den jeweiligen Eigentümer der herrschenden\nGrundstücke mitbenutzen zu lassen, wobei die Kosten für den\nBestand, die Unterhaltung und den Betrieb dieser Anlagen sowohl von\nden jeweiligen Eigentümern der herrschenden Grundstücke und den\njeweiligen Eigentümern der dienenden Grundstücke anteilig\nentsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken\nvorhandenen Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen zu tragen\nsind.\n\n38\n\nDas Recht der Mitbenutzung durch den Eigentümer eines\nherrschenden Grundstücks kann jedoch nur unter der Bedingung\nausgeübt werden, daß der Eigentümer des herrschenden Grundstücks\nmit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks - jeder für sich und\nseine Rechtsnachfolger - einen Verwaltervertrag bezüglich der\nVerwaltung der voraufgeführten Gemeinschaftsanlagen abschließt, in\ndem die Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und\nAbberufung eines Verwalters geregelt sind, insbesondere daß der\nVerwalter nur mit einer Stimmenmehrheit von 80 % der Eigentümer der\nherrschenden Grundstücke und der Eigentümer der dienenden\nGrundstücke - wobei auf jede Wohnung, bezw. auf jedes Gewerbe des\nGesamtkomplexes eine Stimme entfällt - bestellt und abberufen\nwerden kann.\n\n39\n\nFür das Recht der Benutzung, sowie der Kosten- und Lastentragung\ngelten, soweit in dieser Urkunde keine anderen Bestimmungen\ngetroffen worden sind, die Vorschriften des\nWohnungseigentumsgesetzes entsprechend.\n\n40\n\nSoweit in den Verwaltungsverträgen eine anderweitige Regelung\nnicht getroffen ist, sollen subsidiär die Bestimmungen aus §§ 16,\n21 ff. WEG Anwendung finden.\n\n41\n\nKommt der Eigentümer eines herrschenden Grundstückes der\nvorstehenden Verpflichtung innerhalb von drei Monaten nach\nAufforderung nicht nach, so hat er an die Gemeinschaft der anderen\nEigentümer von herrschenden Grundstücken - für diese anteilig\nentsprechend der auf den übrigen herrschenden Grundstücken\nvorhandenen Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen - zu Händen des\nVerwalters für jeden Monat, mit welchem er in Verzug ist, eine\nVertragsstrafe von DM 1.000,-- zu zahlen.\"\n\n42\n\nDurch Genehmigungserklärung vom 09.02.1972 (Bl. 18 d.GA.)\ngenehmigte u.a. die frühere Erwerberin des nunmehr von den\nBeklagten gekauften Grundstücks, die Zeugin A.G., alle Erklärungen,\ndie für sie in der Urkunde vom 04.02.1972 abgegeben worden sind und\ntrat dem Inhalt der Urkunde ausdrücklich zustimmend und genehmigend\nbei.\n\n43\n\nEntsprechend der notariellen Erklärung wurde am 18.04.1972 im\nGrundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks in Abteilung II\nu.a. eingetragen (Bl. 510 d.GA.):\n\n44\n\n\"Lfd. 9:\n\n45\n\nBeschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.\n\n46\n\nLfd. 10:\n\n47\n\nVerpflichtung zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen.\n\n48\n\nZu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grundstücken\nvermerkt.\n\n49\n\nMit Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972 für die\njeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 10 Nr. 75, 163-170, 174,\n175, 177, 179, 180, 181, 184, 185, 187-193, Flur 13 Nr. 215, 218,\n220, 221 und Flur 51 Nr. 266, 268, 269, 364-368, 370, 371, 375,\n378-380, 383, 385-389, 391, 392, 394, 396-408 eingetragen am 18.\nApril 1972.\"\n\n50\n\nIn der Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer des\nWohnparks A., Haus Nr. 1-39, vom 26.06.1986 (Protokoll Bl. 36 f.\nd.GA.), bei der - ausweislich der von der Klägerin vorgelegten\nVersammlungsniederschrift - die damalige Eigentümerin des von den\nBeklagten erworbenen Grundstücks - die Zeugin A.G. - durch Herrn S.\nvertreten worden war, faßten die Anwesenden bei Stimmenthaltung der\n\"BBG Gesellschaft\" den Beschluß, daß die Gemeinschaftsordnung in\nder vorliegenden Form genehmigt wird.\n\n51\n\nIn der \"Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der\nGemeinschaftsanlagen des Wohnparkes B. A.\" (Bl. 25 ff. d.GA.) wird\nin der Präambel auf die mit der Urkunde vom 04.02.1972 bestellte\nGrunddienstbarkeit Bezug genommen. Weiterhin heißt es (Bl. 29\nd.GA.):\n\n52\n\n\"Die Eintragung der Grunddienstbarkeiten in die Grundbücher der\njeweiligen Eigentümer ist erfolgt. In Ausgestaltung dieser\nGrunddienstbarkeiten regeln die Eigentümer die Benutzung der\nGemeinschaftsanlagen wie folgt:\"\n\n53\n\nIn § 3 der Gemeinschaftsordnung ist die Instandhaltung,\nInstandsetzung und die Unterhaltung der Gemeinschaftsanlagen, in §\n4 der Wiederaufbau und die Wiederherstellungsverpflichtung und in §\n6 die Stellung des Verwalters geregelt. Gemäß § 6 Ziffer 4b) ist\nder jeweilige Verwalter der Gemeinschaftsanlagen des \"Wohnparks A.\"\nbeauftragt und bevollmächtigt, die von den Eigentümern zu\nentrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem\nsäumigen Eigentümer im eigenen Namen mit Leistung an sich\ngerichtlich geltend zu machen.\n\n54\n\n§ 7 der Gemeinschaftsordnung sieht vor, daß die sich aus dem\nWirtschaftsplan ergebenden Betriebskosten monatlich im voraus zu\nzahlen sind, wobei die Zahlungen bis spätestens zum 10. eines jeden\nMonates beim Verwalter eingegangen sein müssen. Im Falle eines\nZahlungsverzuges sind Rückstände mit 5 % über dem Diskontsatz der\nDeutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen. In § 10 Ziffer 1 wird\nden Eigentümern aufgegeben, ihre Rechtsnachfolger zum Eintritt in\ndiesen Vertrag zu verpflichten.\n\n55\n\nEbenfalls am 26.06.1986 beschlossen die bei der Versammlung\nAnwesenden, daß hinsichtlich der Verwaltung der\nGemeinschaftsanlagen der Häuser 1-39 des Wohnparks A. zwischen den\nEigentümern und Eigentümergemeinschaften des Wohnparks und der\nKlägerin auf der Grundlage der Gemeinschaftsordnung ein\nVerwaltervertrag abgeschlossen und die Klägerin als Verwalterin auf\nunbestimmte Zeit bestellt werden sollte (TOP. 2 der Niederschrift\nvom 26.06.1986, Bl. 37 d.GA.).\n\n56\n\nZusätzlich genehmigten verschiedene Eigentümergemeinschaften in\nihrer jeweiligen Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung vom\n26.06.1986 bzw. stimmten weitere Eigentümer dieser durch gesonderte\nschriftliche Erklärung zu (Kopien der Protokolle der\nEigentümerversammlungen bzw. Zustimmungserklärungen Bl. 38 ff.\nd.GA.). So erkannten die unmittelbaren Voreigentümer des von den\nBeklagten erworbenen Grundstücks, die Zeugen D. und S.A., durch\nihre Verwalterin mit Erklärung vom 14.03.1991 (Bl. 50 d.GA.) die in\nder Eigentümerversammlung am 26.06.1986 beschlossene\nGemeinschaftsordnung vollinhaltlich an.\n\n57\n\nAm 22.07.1991 wurde von den \"Eigentümern des Wohnparkes A., Haus\n1 - 39\" und der Klägerin ein schriftlicher Verwaltervertrag (Bl. 95\nff. d.GA.) unterzeichnet, der gemäß § 1 Ziffer 1 auf unbestimmte\nZeit laufen sollte, und durch den die Eigentümer u.a. die\nVerpflichtung eingingen, ihren jeweiligen Rechtsnachfolger zum\nEintritt in diesen Vertrag zu verpflichten (§ 6 Ziffer 1 des\nVerwaltervertrags).\n\n58\n\nIn dem zwischen den Beklagten und den Verkäufern abgeschlossenen\nnotariellen Grundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 (Bl. 441 ff.\nd.GA.) heißt es u.a.(Bl. 449 ff. d.GA.):\n\n59\n\n\"IV.\n\n60\n\nGewährleistung, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen\n\n61\n\n.......\n\n62\n\n2.\n\n63\n\nDer Verkäufer gewährleistet, daß der verkaufte Grundbesitz -\nsoweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt - frei wird von\nallen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen\nBelastungen und Beschränkungen, Zinsen, Steuern und Abgaben,\ninsbesondere von allen in Abteilung III eingetragenen und nicht\ngemäß vorstehendem Abschnitte II. Ziffer 2. vom Käufer übernommenen\nRechten.\n\n64\n\nDie in Abteilung II unter lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen\nDienstbarkeiten werden vom Käufer übernommen. Etwaige Baulasten\nwerden vom Käufer übernommen. .....\n\n65\n\n3.\n\n66\n\nBesitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten einschließlich aller den\nverkauften Grundbesitz betreffenden Sachversicherungen gehen am 1.\nOktober 1992 auf den Käufer über (,) vorausgesetzt, daß der\nKaufpreis bis dahin vollständig erbracht ist.\n\n67\n\n4.\n\n68\n\nDie bestehenden Mietverhältnisse sind dem Käufer bekannt. Der\nKäufer tritt anstelle des Verkäufers vom Besitzübergangstage an in\ndie sich aus den Mietverhältnissen ergebenden Rechte und\nVerpflichtungen ein. ....\n\n69\n\n......\n\n70\n\nDer Verkäufer verpflichtet sich, ab sofort keine schriftlichen\noder mündlichen Vereinbarungen wegen des Grundstücks ohne\nZustimmung des Käufers zu treffen. Der Beendigung des\nVerwaltervertrages mit der Fa. H. stimmt der Käufer bereits hiermit\nzu.\"\n\n71\n\nAm 25.11.1992 wurden die Beklagten als Eigentümer im Grundbuch\ndes Amtsgerichts B. von Q.-I., Bl. 3136, eingetragen (Kopie des\nGrundbuchauszuges Bl. 505 ff. d.GA.).\n\n72\n\nDie Klägerin erstellt jährlich je einen Wirtschaftsplan und\nAbrechnungen der Betriebskosten für die Gemeinschaftsanlagen des\nWohnparks A.. Auf der Grundlage der von ihr vorgelegten\nBetriebskostenabrechnungen begehrt die Klägerin von den Beklagten\ndie Nachzahlung anteiliger Betriebskosten für das Jahr 1992 in Höhe\nvon zunächst 4.627,58 DM (Abrechnung vom 08.09. und 16.12.1993, Bl.\n98 ff., 105 d.GA.) bzw. nach Vorlage einer abgeänderten Abrechnung\nvom 23.06.1995 (Bl. 201 ff. d.GA.) in Höhe von 4.241,04 DM, für das\nJahr 1993 in Höhe von 131,25 DM (Bl. 106 ff., 114 d.GA.).\nZusätzlich macht sie noch nicht gezahlte\nBetriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober bis Dezember\n1994 im Gesamtbetrag von 13.471,38 DM und - als Teilbetrag - eine\nVertragsstrafe von 3.000,00 DM für die Monate Mai bis Juli 1993\n(hilfsweise für die Folgemonate, Bl. 9 d.GA.) geltend.\n\n73\n\nWegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf die Ausführungen\nin der Klageschrift vom 06.03.1995 (Bl. 5 ff. d.GA.) und die zu den\nAkten gereichten Abrechnungen (Bl. 98 ff., 105 ff., 114 ff., 201\nff. d.GA.) verwiesen.\n\n74\n\nMit Schriftsatz vom 28.01.1993 (Bl. 122 f. d.GA.) forderte die\nKlägerin die Beklagten auf, mit ihr einen Verwaltervertrag\nabzuschließen. Unter dem 19.08.1993 (Bl. 491 d.GA.) mahnte die\nKlägerin die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 05.09.1993, dem\nVerwaltervertrag und der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Nachdem\ndie Beklagten hierauf nicht reagierten, setzte die Klägerin mit\nSchriftsatz vom 25.11.1993 (Bl. 118 ff. d.GA.) den Beklagten eine\nFrist bis zum 30.11.1993, um die Betriebskostenrückstände bis\nNovember 1993 in Höhe von 14.421,79 DM und eine Vertragsstrafe in\nHöhe von 7.000,00 DM zu zahlen, die Gemeinschaftsordnung\nanzuerkennen und einen Verwaltervertrag abzuschließen.\n\n75\n\nDie Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten seien\ninfolge faktischen Eintritts in die (als Bruchteilsgemeinschaft zu\nqualifizierende) Gemeinschaft der Eigentümer des \"Wohnparks A.\" in\nVerbindung mit der Grunddienstbarkeit verpflichtet, die Kosten und\nLasten der \"Gemeinschaftsanlagen\" anteilig zu tragen. Auch eine\nAuslegung der Grunddienstbarkeit führe zu diesem Ergebnis.\n\n76\n\nSie hat behauptet, alle Eigentümer hätten der Eintragung der\nGrunddienstbarkeit zugestimmt. Diese sei auf allen Grundstücken\neingetragen worden. Die Mieter des Hauses \"I.W. 19\" würden die\nGemeinschaftsanlagen mitbenutzen. Auch bei der Mietpreisgestaltung\nsei die Nutzungsmöglichkeit der Anlagen berücksichtigt worden. Die\nBeklagten gäben zudem durch ihr Verhalten zu verstehen, daß sie\nsich als Mitglieder dieser Gemeinschaft betrachteten.\n\n77\n\nWeiterhin haben die Kläger die Auffassung vertreten, die\nWirtschaftspläne für 1994 und die Gesamt- und Einzelabrechnungen\nder Betriebskosten für die Jahre 1992 und 1993 seien mangels\nAnfechtung des jeweiligen Beschlusses der Eigentümerversammlung\nverbindlich. Sie hat behauptet, die Betriebskostenabrechnung 1992,\nund zwar sowohl die Gesamtabrechnung als auch die\nEinzelabrechnungen und die Wirtschaftspläne für 1994, seien in der\nEigentümerversammlung vom 07.09.1993 (Protokoll Bl. 103 f. d.GA.)\ngenehmigt worden. Die Genehmigung der Betriebskostenabrechnung\n(einschließlich der Einzelabrechnungen) für das Jahr 1993 sei in\nder Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 (Protokoll Bl. 110 ff.\nd.GA.) erfolgt.\n\n78\n\nWeiterhin hat die Klägerin Ausführungen zu den einzelnen\nAbrechnungen gemacht.\n\n79\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n80\n\n \n\n81\n\ndie Beklagten als Gesamtschuldner zu\nverurteilen, an sie 21.230,21 DM zuzüglich 5 % Zinsen über dem\njeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank von 4.758,83 DM\nseit dem 01.12.1993 und von weiteren 2.891,38 DM seit dem\n11.10.1994, von weiteren jeweils 5.290,00 DM seit dem 11.11.1994\nund 11.12.1994 sowie von weiteren 3.000,00 DM seit dem 01.12.1993\nzu zahlen.\n\n82\n\nDie Beklagten haben beantragt,\n\n83\n\n \n\n84\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n85\n\nSie haben die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten. Zudem\nhaben sie die Auffassung vertreten, die Klägerin könne aus keinem\nrechtlichen Gesichtspunkt die Erstattung der Kosten der\nGemeinschaftsanlagen des Wohnparks geltend machen. Ansprüche gemäß\n§ 746 BGB scheiterten bereits daran, daß sie nicht Miteigentümer\ndieser Anlagen seien. Aufgrund der Grunddienstbarkeit seien sie\nnicht verpflichtet. Diese beziehe sich lediglich auf die Duldung\nvon Gemeinschaftsanlagen und nicht auf eine Kostentragungspflicht.\nSie hätten angesichts der Grundbucheintragung nicht mit einer über\ndie bloße Duldung hinausgehenden Verpflichtung rechnen müssen.\nInsoweit hätten sie den Grundbesitz gutgläubig erworben. Auch sei\ndie Grunddienstbarkeit zu unbestimmt.\n\n86\n\nWeiterhin haben sie die Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen der\nKlägerin gerügt. Die Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 sei nicht\nordnungsgemäß einberufen und abgehalten worden; sie sei auch nicht\nbeschlußfähig gewesen. Die Klägerin habe weitere von ihnen\nerbrachte Zahlungen bei den Abrechnungen nicht berücksichtigt.\n\n87\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes\nerster Instanz - insbesondere zu den Ausführungen zu den\nBetriebskostenabrechnungen - wird auf den Inhalt der von den\nParteien gewechselten Schriftsätze und der von ihnen vorgelegten\nUrkunden Bezug genommen.\n\n88\n\nDas Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 25.10.1996 (Bl.\n396 ff. d.GA.) abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen\nausgeführt, die Beklagten seien weder aufgrund der\nGemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 noch der im Grundbuch\neingetragenen Grunddienstbarkeit, sondern nur aus §§ 684 S. 1, 812\nff. BGB zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Vertragliche\nAnsprüche schieden aus, da die Beklagten - was die Klägerin\neingeräumt habe - nicht in die bestehenden Verträge eingetreten\nseien. Die Voraussetzungen für einen stillschweigenden Eintritt\nseien ebenfalls nicht gegeben. Auf die im Grundbuch eingetragene\nGrunddienstbarkeit könne sich die Klägerin nicht berufen, da sich\naus dem Eintragungsvermerk keine Unterhaltspflicht ergebe und die\nBezugnahme auf die notarielle Bewilligung nicht ausreiche.\nAnsprüche aus einer faktischen Zugehörigkeit zu einer\nBruchteilsgemeinschaft bestünden allenfalls hinsichtlich der\ngemeinsamen Heizungsanlage für die Häuser \"I.W. 18-20\". Die dem\nGrunde nach gegebenen Ansprüche gemäß §§ 684 S. 1 BGB i.V.m. §§ 812\nff. BGB seien für 1992 und 1993 derzeit noch nicht fällig, weil die\nKlägerin bisher die Höhe der Forderungen nicht nachvollziehbar und\nnachprüfbar dargetan habe. Vorauszahlungen für 1994 könne die\nKlägerin nicht mehr verlangen. Für die geltend gemachte\nVertragsstrafe fehle es bereits an einer wirksamen Verpflichtung\nder Beklagten, die in der notariellen Urkunde enthaltenen Kosten zu\nübernehmen.\n\n89\n\nGegen das ihr am 06.11.1996 zugestellte Urteil (Bl. 414 d.GA.)\nhat die Klägerin mit einem am 06.12.1996 bei Gericht eingegangenen\nSchriftsatz (Bl. 417 d.GA.) Berufung eingelegt, die sie in einem\nweiteren Schriftsatz begründet hat (Bl. 429 ff. d.GA.), der - nach\nVerlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 17.02.1997 (Bl.\n427 d.GA.) - an diesem Tag bei Gericht eingegangen ist.\n\n90\n\nDie Klägerin greift das landgerichtliche Urteil im wesent-\nlichen mit der Begründung an, die Beklagten seien durch\nVertragsübernahme in die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und\nden Verwaltervertrag vom 22.07.1991 mit allen Rechten und Pflichten\neingetreten. Dies sei bei den Kaufvertragsverhandlungen zwischen\nden Beklagten und den Veräußeren so be-sprochen worden und hierüber\nseien sich die Vertragschließenden bei der Unterzeichnung des\nnotariellen Grundstückskaufvertrages vom 30.07.1992 einig gewesen.\nZudem ergebe sich dies auch aus den in dem Notarvertrag enthaltenen\nErklärungen. Bei Vertragsschluß hätten den Beklagten sowohl die\nGemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch der Verwaltervertrag\nvom 22.07.1991 in Kopie vorgelegen.\n\n91\n\nSie behauptet, die Beklagten würden sich seit dem Erwerb des\nObjekts als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft \"gerieren\" und\nnähmen die Rechte aus dem Verwaltervertrag - insbesondere den\nAnspruch auf Vorlage von jährlichen Abrechnungen, Teilnahme an\nEigentümerversammlungen - in Anspruch. Die Mieter der Beklagten\nwürden die Gemeinschaftsanlagen nutzen.\n\n92\n\nDie Klägerin vertritt die Auffassung, die Verpflichtung der\nBeklagten, sich an den Kosten für die Gemeinschaftsanlagen zu\nbeteiligen, ergebe sich aus den Vorschriften der §§ 1018, 1021,\n1108 BGB. Durch den Eintrag im Grundbuch sei die Grunddienstbarkeit\nmit dem Inhalt der Notarurkunde vom 04.02.1972, die beim\nGrundbuchamt hinterlegt sei, auch Inhalt des Grundbuchs\ngeworden.\n\n93\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n94\n\n \n\n95\n\nunter Abänderung des angefochtenen\nUrteils gemäß ihrem erstinstanzlichen Schlußantrag zu erkennen,\n\n96\n\n \n\n97\n\nund festzustellen, daß die Beklagten an\ndie Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 (GA 25-35) gebunden sind\nund der zwischen ihr und den Eigentümern des Wohnparks A., Haus\n1-39, am 22.07.1991 abgeschlossene Verwaltervertrag (GA 95-97) auch\nzwischen den Parteien des Rechtsstreits gilt;\n\n98\n\n \n\n99\n\nhilfsweise\n\n100\n\n \n\n101\n\nfestzustellen, daß die Beklagten als\nGesamtschuldner verpflichtet sind, die Kosten für den Bestand, die\nUnterhaltung und den Betrieb der unter Ziffer IV.2 der Notarurkunde\nvom 04.02.1972, UR-Nr. 352 für 1972, Notar Dr. C. aus D.,\nangeführten Anlagen (GA 14) anteilig entsprechend der auf den\ndienenden und herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeter\nWohn- bzw. Gewerbeflächen zu tragen,\n\n102\n\n \n\n103\n\nund die Beklagte zu verurteilen, mit\nder Klägerin einen Verwaltervertrag mit dem Inhalt des\nVerwaltervertrages vom 22.07.1991 rückwirkend ab dem 01.10.1992\nabzuschließen;\n\n104\n\n \n\n105\n\nihr nachzulassen, erforderliche\nSicherheiten durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer als\nSteuer- und Zollbürgen zugelassenen deutschen Bank oder Sparkasse\nzu stellen.\n\n106\n\nDie Beklagten beantragen,\n\n107\n\n \n\n108\n\nunter Zurückweisung der Berufung auch\ndie erweiterte Klage abzuweisen.\n\n109\n\nSie wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen und behaupten,\nihnen sei bei Abschluß des Kaufvertrages unbekannt gewesen, daß\nsich die Klägerin als Verwalterin der Gemeinschaftsanlagen\n\"gerierte\". Erst später hätten sie von der Existenz der Klägerin\nerfahren. Sie hätten lediglich davon Kenntnis gehabt, daß die Firma\nH. das Hausgrundstück für die Eigentümergemeinschaft \"A.\" verwaltet\nhabe. Deswegen sei ausdrücklich bei Abschluß des Kaufvertrages die\nBeendigung dieser Verwaltung vereinbart worden. Sie hätten bei den\nVertragsverhandlungen darauf Wert gelegt, das Mietshaus frei von\nVerpflichtungen zu erhalten. An den Eigentümerversammlungen hätten\nsie nur teilgenommen, um zu verhindern, daß die Klägerin Maßnahmen\nan ihrem Haus beschloß.\n\n110\n\nDie Beklagten sind der Auffassung, die Verpflichtung zur\nanteiligen Übernahme der Kosten der Gemeinschaftsanlagen, zum\nAbschluß eines Verwaltervertrages und zur Zahlung einer\nVertragsstrafe seien als Inhalt einer Grunddienstbarkeit\nunzulässig. Hierdurch werde in unzulässiger Weise eine Art\nBGB-Gesellschaft einschließlich der entsprechenden\nKostentragungspflicht dinglich abgesichert. Zudem hätten sie den\nGrundbesitz gutgläubig ohne entsprechende Verpflichtungen erworben,\nda sich diese nicht einmal schlagwortartig aus dem Grundbuch\nergeben würden.\n\n111\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird\nauf den Inhalt der von den Parteien im Berufungsverfahren\ngewechselten Schriftsätze und vorgelegten Unterlagen Bezug\ngenommen.\n\n112\n\nE N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :\n\n113\n\nDie in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung der Klägerin\nhat in der Sache teilweise Erfolg.\n\n114\n\nI.\n\n115\n\n1.\n\n116\n\nDie Klägerin ist als Verwalterin nach den Grundsätzen der\ngewillkürten Prozeßstandschaft befugt, Ansprüche der\nEigentümergemeinschaft \"Gemeinschaftsanlagen Wohnpark A.\" im\neigenen Namen geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen.\nDie Ermächtigung dazu wurde ihr erteilt.\n\n117\n\na)\n\n118\n\nDie Grundstückseigentümer der Grundstücke \"I.W. A. Nr. 1-39\"\nhaben am 26.06.1986 die Klägerin als Verwalterin der\nGemeinschaftsanlagen des Wohnparks A. auf unbestimmte Zeit\nbestellt. Zusätzlich haben sie in § 6 Ziffer 4b) der\n\"Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen\ndes Wohnparkes B.-A.\" vom 26.06.1986 (Bl. 25 ff. d.GA.) die von\nihnen bestellte Verwalterin beauftragt und bevollmächtigt, die von\nden Eigentümern zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese\ngegenüber einem säumigen Eigentümer im eigenen Namen mit Leistung\nan sich gerichtlich geltend zu machen.\n\n119\n\nInsoweit hat die Klägerin durch die Vorlage einer Kopie der\nNiederschrift über die Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer\ndes Wohnparks A., Haus Nr. 1-39, vom 26.06.1986 nachgewiesen, daß\nbei dieser Versammlung die Gemeinschaftsordnung wirksam durch\nMehrheitsbeschluß vereinbart und sie mit der Verwaltung beauftragt\nworden ist. Ausweislich des Versammlungsprotokolls waren bei der\nVersammlung vom 26.06.1986 sämtliche 795 stimmberechtigten\nWohnungs- bzw. Grundstückseigentümer anwesend bzw. vertreten. Die\nGenehmigung der Gemeinschaftsordnung und die Bestellung der\nKlägerin als Verwalterin erfolgte jeweils ohne Gegenstimmen bei\nStimmenthaltung der Firma \"B. Gesellschaft für Beteiligungsbau mbH\n& Co.\".\n\n120\n\nAn der Richtigkeit dieses protokollierten Verlaufs der\nEigentümerversammlung bestehen keine Bedenken. Auch die Beklagten\ngreifen den Inhalt des als Kopie zu den Akten gereichten Protokolls\nnicht an. Zudem hat die Klägerin noch weitere Niederschriften über\nverschiedene, nach dem 26.06.1986 durchgeführte\nEigentümerversammlungen vorgelegt (Bl. 39 ff. d.GA.), bei der die\njeweils teilnehmenden Eigentümer die Gemeinschaftsordnung durch\nMehrheitsentscheidung ebenfalls genehmigt haben. Weiterhin hat sie\nnoch entsprechende Zustimmungserklärungen von\nGrundstückseigentümern beigebracht; so auch die der Voreigentümer\ndes von den Beklagten erworbenen Grundstücks, die Zeugen A., die,\nvertreten durch ihre Verwalterin, mit Erklärung vom 14.03.1991 (Bl.\n50 d.GA.) die in der Eigentümerversammlung am 26.06.1986\nbeschlossene Gemeinschaftsordnung inhaltlich voll anerkannt\nhaben.\n\n121\n\nDie Bestellung der Klägerin als Verwalterin ist nicht deshalb\nunwirksam, weil sie auf unbestimmte Zeit erfolgt ist. Die Beklagte\nkönnen sich insoweit nicht auf die in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG\ngeregelte höchstzulässige Bestellung eines\nWohnungseigentümerverwalters berufen. Die notarielle Urkunde vom\n04.02.1972 sieht hinsichtlich der Bestellung eines Verwalters vor,\ndaß die Bestimmungen der §§ 16, 21 ff. WEG - somit auch der § 26\nAbs. 1 Satz 2 WEG - lediglich D.n subsidiär Anwendung finden\nsollen, soweit in den Verwalterverträgen keine anderweitige\nBestimmung getroffen worden ist. Vorliegend haben die Eigentümer\nindes hinsichtlich der Verwalterbestellung sowohl in § 6 der\nGemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch in § 1 des\nVerwaltervertrages vom 22.07.1991 eine von den Vorschriften des\nWohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelung vereinbart.\n\n122\n\nb)\n\n123\n\nDas notwendige eigene schutzwürdige Interesse der Klägerin an\nder Geltendmachung der Ansprüche ergibt sich aus der Pflicht als\nVerwalterin, die ihr obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen\n(vgl. dazu allgemein z.B.: BGH, NJW 1988, 1910 ff. (1910); BGH, NJW\n1994, 1866 ff. (1866) m.w.N.).\n\n124\n\n2.\n\n125\n\nDer Zahlungsantrag ist in dem tenorierten Umfang begründet.\n\n126\n\na)\n\n127\n\nDie Beklagten sind dem Grunde nach verpflichtet, die Kosten für\nden Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der\nGemeinschaftsanlagen des \"Wohnparks A.\" nach dem Verhältnis ihres\nAnteils an der Wohn- und Gewerbefläche zu tragen.\n\n128\n\nDiese Verpflichtung folgt aus der im Grundbuch in Abt. II unter\nden lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Grunddienstbarkeit in\nVerbindung mit Ziffer IV.2 der notariellen Eintragungsbewilligung\nfür die Grunddienstbarkeit des Notars Dr. C. vom 04.02.1972\n(Urkunden-Nr.: 352/1972, Kopie Bl. 11 ff. d.GA.). Durch die auf\nihrem Grundstück in Abteilung II unter den laufenden Nummer 9 und\n10 im Grundbuch des Amtsgerichts B. von Q.-I., Bl. 3136 (Kopie des\nGrundbuchauszuges, Bl. 505 ff. d.GA.), eingetragene\nGrunddienstbarkeit:\n\n129\n\n\"Beschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.\n\n130\n\nVerpflichtung zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen.\n\n131\n\nZu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grund-\nstücken vermerkt. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972\nfür die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke ......\"\n\n132\n\nsind die Beklagten wirksam u.a. zur Zahlung der mit den\nGemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten verpflichtet worden.\n\n133\n\nDabei kann es dahingestellt bleiben, ob - so der bestrittene\nSachvortrag der Klägerin - alle Grundstückseigentümer der\nEintragung dieser Grunddienstbarkeit auf ihrem jeweiligen\nGrundstück zugestimmt haben. Vorliegend kommt es ausschließlich auf\neine wirksame Begründung einer Grunddienstbarkeit auf dem\nGrundstück der Beklagten an. Diese Voraussetzungen sind\ngegeben.\n\n134\n\nDer Notarvertrag vom 04.02.1972 sieht in Ziffer IV ausdrücklich\neine Bestellung der Grunddienstbarkeit für den jeweiligen\nEigentümer aller unter Ziffer I aufgeführten Grundstücke\n(herrschende Grundstücke) und zu Lasten aller unter Ziffer I\naufgeführten Grundstücke (dienende Grundstücke) vor. Das von den\nBeklagten erworbene Grundstück ist in Ziffer I unter der lfd. Nr.\n11 mit der früheren Flurbezeichnung aufgeführt. Der damalige\nEigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks, der Zeuge H.,\nhat die Grunddienstbarkeit als Eigentümergrunddienstbarkeit (vgl.\nzur Zulässigkeit allgemein: Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994,\n§ 1018 Rdnr. 24) bestellt und zugleich als Berechtigter angenommen.\nDie Erwerberin des Grundstücks, die Zeugin A.G., hat - wie durch\ndie notarielle Urkunde vom 04.02.1972 nebst Anlagen belegt wird -\nmit Genehmigungserklärung vom 07.02.1972 (Bl. 18 d.GA.) alle\nErklärungen, die für sie in der Urkunde vor dem Notar Dr. C. vom\n04.02.1972 (Urkunden-Nr.: 352/1972) abgegeben worden sind,\ngenehmigt. Zugleich ist sie dem Inhalt der ihr bekannten Urkunde\nausdrücklich zustimmend und genehmigend beigetreten. Entsprechend\nist die Grunddienstbarkeit durch die am 18.04.1972 im Grundbuch\nerfolgte Eintragung entstanden.\n\n135\n\nDiese sichert nicht nur die Pflicht der Beklagten, ohne\nZustimmung keine An-, Auf- oder Umbauarbeiten vorzunehmen und\netwaige auf ihrem Grundstück befindliche Gemeinschaftsanlagen (wie\nz.B. Trockenräume, Garagenzufahrten, Wagenwaschanlage etc.) zu\ndulden, sondern auch die in der notariellen Bewilligungsurkunde vom\n04.02.1972 enthaltene Verpflichtung der Eigentümer sowohl der\ndienenden als auch der herrschenden Grundstücke, die Kosten für den\nBestand, die Unterhaltung und den Betrieb dieser Anlagen anteilig\nzu übernehmen.\n\n136\n\nDem Anspruch auf Erstattung der anteiligen Betriebs- und\nUnterhaltskosten der Gemeinschaftsanlagen können die Beklagten\nnicht mit Erfolg entgegenhalten, sie hätten als Erwerber auf den\nöffentlichen Glauben des Grundbuchs vertraut (§ 892 BGB); eine\nentsprechende Verpflichtung sei für sie aus dem Grundbuch nicht\nerkennbar gewesen. Zur Bestimmung des Inhalts und Umfangs einer\nGrunddienstbarkeit ist vom Wortlaut und Sinn - und zwar so, wie er\nsich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung\nergibt - des Grundbucheintrags und der Eintragungsbewilligung\nauszugehen. Dabei dürfen Umstände, die außerhalb dieser Urkunde\nliegen, herangezogen werden, soweit sie für jedermann ohne weiteres\nerkennbar sind (vgl. z.B.: BGH, NJW 1976, 417 f. (417 f.)).\nVorliegend können bereits dem Wortlaut und Sinn des\nGrundbucheintrags in Verbindung mit der Eintragsbewilligung vom\n04.02.1972 die Rechte und Pflichten der Eigentümer der dienenden\nund herrschenden Grundstücke entnommen werden. Eine entsprechende\nVerpflichtung der anteiligen Übernahme der mit den\nGemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten ergibt sich aus dem\neindeutigen Inhalt der notariellen Urkunde.\n\n137\n\nDie Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, daß diese\nVerpflichtung nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein könne. Eine\nim Rahmen der Dienstbarkeitsbestellung geregelte Leistungspflicht\nzur Unterhaltung einer Anlage bewegt sich innerhalb des \"dinglichen\nBegleitschuldverhältnisses\" und kann als Nebenverpflichtung Inhalt\neiner Grunddienstbarkeit sein (vgl. allgemein z.B.:\nStaudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr. 8). Sie genügt\nden Erfordernissen der §§ 1018 ff. BGB und wird gemäß § 873 BGB\ndurch Einigung und Eintragung im Grundbuch wirksam. Dabei können\ndie Beteiligten eine von der gesetzlichen Regelung der §§ 1020 Satz\n2, 1022 BGB abweichende Vereinbarung über die Verpflichtung zur\nUnterhaltung von baulichen Anlagen auf den belasteten Grundstücken\ntreffen (vgl. allgemein z.B.: BGH, DNotZ 1959, 240 ff. (241);\nBayOblG, NJW-RR 1990, 600 f. (601); MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage\n1997, § 1021 Rdnr. 1).\n\n138\n\nHierbei ist es auch möglich, diese Pflicht zur Unterhaltung nach\n§§ 1020 Satz 2, 1021 Abs. 1 Satz 2, 1022 Satz 1 BGB mit derjenigen\nnach § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verbinden und auf diese Weise zu\neiner dinglich wirkenden Verteilung der Unterhaltungskosten oder\nder tatsächlichen Unterhaltslast zu gelangen (vgl. allgemein:\nMK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 5; KG, OLGZ\n1970, 372 ff. (376)), wobei insoweit eine Ausnahme von dem\nGrundsatz vorliegt, daß positives Tun nicht Inhalt einer\nGrunddienstbarkeit sein kann.\n\n139\n\nAus einer gleichzeitigen Anwendung des § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB\nund Satz 2 BGB folgt, daß die Eigentümer in der Festlegung des\nVerhältnisses ihrer Beteiligung an der Unterhaltung der\nGemeinschaftsanlagen frei sind. Die Vorschrift des § 1021 Abs. 1\nSatz 1 BGB enthält keine Einschränkung dahin, daß sie nur anwendbar\nist, wenn dem Berechtigten allein oder nur neben dem jeweiligen\nGrundstückseigentümer die Befugnis zur Benutzung zusteht. Zudem\nkann § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entnommen werden, daß im Falle\nbeiderseitigen Benutzungsrechts nur der Dienstberechtigte zum\nUnterhalt verpflichtet ist (KG, OLGZ 1970, 371 ff. (373 f.)).\nEbenfalls ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß die von dem\nEigentümer oder dem Berechtigten nach § 1021 Abs. 1 BGB zu\nübernehmende Unterhaltungslast auch dahingehend geregelt werden\nkann, daß dieser die dafür erforderlichen Kosten vorschießt oder\nerstattet, ohne daß zugleich eine Regelung über die Verpflichtung\nzur naturalen Unterhaltung getroffen wird (KG, OLGZ 1970, 372 ff.\n(374) m.w.N.; MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr.\n5).\n\n140\n\nDurch die im Grundbuch eingetragene schlagwortartige Bezeichnung\n\"Duldung von Gemeinschaftsanlagen\" und die gleichzeitige Bezugnahme\nauf die notarielle Bewilligung vom 04.02.1972 wird der Inhalt der\nGrunddienstbarkeit hinreichend bestimmt (vgl. allgemein: BayObLG,\nDNotZ 1989, 572 ff. (572 f.)). Der Zweck des Grundbuchs, sichere\nRechtsverhältnisse zu schaffen, wird erreicht. Es bedurfte keines\nzusätzlichen Vermerks der Kostentragungspflicht im Grundbuch.\n\n141\n\nBei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet\nwird, kann gemäß § 874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts auf\ndie Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das\nGesetz anderes vorschreibt. Hierdurch wird die in Bezug genommene\nUrkunde genauso Inhalt des Grundstücks wie die vollzogene\nEintragung selbst (BGHZ 21, 34 ff. (41); 35, 378 ff. (381 f.);\nMK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 1 m.w.N. in FN.\n2); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage 1993, Rdnr. 262,\n273; Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr. 8).\n\n142\n\nDabei ist nur erforderlich, den wesentlichen Inhalt des Rechts\nschlagwortartig in den Eintragungsvermerk selbst aufzunehmen (z.B.\nBGHZ 35, 378 ff. (382); BayObLG, DNotZ 1989, 572 ff. (572) m.w.N.\naus der Rspr.). Es genügt zwar nicht, daß im Grundbuch das Recht\nlediglich als \"Grunddienstbarkeit\" oder \"beschränkt persönliche\nDienstbarkeit\" eingetragen wird (vgl. BGH, NJW 1961, 2157 f.\n(2158)). Es dürfen jedoch an die inhaltliche Beschreibung der\njeweiligen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch keine übertriebenen\nAnforderungen gestellt werden. Die mit der Eintragung verbundenen\nVerkürzungen oder Ungenauigkeiten lassen sich insoweit bei einer\nDienstbarkeit mit einem umfangreichen Inhalt nicht immer vermeiden\n(vgl. allgemein z.B.: BGHZ 35, 378 ff. (382 ff.); BayObLG, DNotZ\n1989, 572 ff. (573); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage\n1993, Rdnr. 1148). Die Vorschrift des § 874 BGB bezweckt, das\nGrundbuch nicht mit allzu umfangreichen Eintragungen zu belasten.\nEs gibt dem Grundbuchamt die Möglichkeit, den Eintragungsvermerk\nklar, übersichtlich und allgemein verständlich zu fassen (BGHZ 35,\n378 ff. (382 ff.); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage\n1993, S. 262).\n\n143\n\nDie vorliegend gewählte Formulierung \"Duldung von\nGemeinschaftsanlagen\" und der Verweis auf die notarielle\nBestellungsurkunde vom 04.02.1972, in der die Einzelheiten der\nGrunddienstbarkeit geregelt sind, besitzt die erforderliche\nAussage- und Kennzeichnungskraft. Der Umfang des Rechts und der\nPflicht wird auch für einen Dritten hinreichend klar zum Ausdruck\ngebracht. Es handelt sich bei der Pflicht zur Duldung von\nGemeinschaftsanlagen und der Verpflichtung zur Übernahme der\nhiermit verbundenen Kosten nicht um zwei verschiedene\nDienstbarkeiten, sondern um eine einheitliche Pflicht, die durch\ndie notarielle Eintragungsbewilligung ihre nähere inhaltliche\nAusgestaltung erfährt. Die Grunddienstbarkeit ist letztlich mit dem\nZweck und dem dazu erforderlichen Umfang bestellt worden, um eine\nordnungsgemäße Nutzung der Gemeinschaftsanlagen zu ermöglichen.\nInsoweit ist die Kostentragungspflicht Ausfluß der Verpflichtung\nzur Duldung und der Berechtigung zur Nutzung der\nGemeinschaftsanlagen. Auch für einen Außenstehenden ist aufgrund\nder besonderen Verhältnisse des \"Wohnparks A.\" erkennbar, daß auf\njeden Fall eine Umlage der Kosten der Anlagen zu erfolgen hat, die\ngemeinsam genutzt werden müssen (wie z.B. Abfluß-, Strom-, Wasser-\nund Telefonleitungen, Wege, Garagenzufahrten, Kellereingänge,\nKellergänge, Fernsehgemeinschaftsantenne etc.). Ansonsten wäre eine\nWeiternutzung dieser Anlagen gefährdet.\n\n144\n\nDem Bestimmtheitsgebot ist ebenfalls Rechnung getragen worden.\nAus dem Eintragungsvermerk in Verbindung mit der\nEintragungsbewilligung ist der Umfang der vom jeweiligen\nGrundstückseigentümer zu übernehmenden Kosten erkennbar. Zudem\nwerden die Anlagen, die genutzt werden dürfen und deren Kosten zu\nübernehmen sind, in Ziffer IV.2 der notariellen Urkunde im\neinzelnen aufgelistet.\n\n145\n\nAnhand der in Ziffer IV. 2 in Verbindung mit Ziffer I der\nnotariellen Urkunde angegebenen Flurstücke der dienenden und\nherrschenden Grundstücke lassen sich auch diese im einzelnen\nhinreichend bestimmen.\n\n146\n\nDA.r kann es dahingestellt bleiben, ob die in Ziffer IV.2 der\nnotariellen Urkunde vom 04.02.1972 als Anlage VIII aufgeführte\nSkizze dieser beigefügt und beim Grundbuchamt eingereicht worden\nist. Für die sich aus der Grunddienstbarkeit ergebenden Rechte und\nPflichten ist lediglich die Festlegung erforderlich, welche\nEinrichtungen zu den Gemeinschaftsanlagen zählen. Auf welchem\nGrundstück sich die einzelne Anlage befindet, ist vorliegend ohne\nBedeutung, da die Kosten für alle aufgeführten Gemeinschaftsanlagen\numgelegt werden können.\n\n147\n\nSomit besteht aufgrund der im Grundbuch des streitbefangenen\nGrundstücks in Abt. II. unter den lfd. Nr. 9 und 10 eingetragenen\nGrunddienstbarkeit i.V.m. der Regelung in Ziffer IV.2 der\nnotariellen Bestellungsurkunde vom 04.02.1972 eine Verpflichtung\nder Beklagten, die mit der Unterhaltung und Erhaltung der\nbestehenden Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten anteilig zu\nübernehmen.\n\n148\n\nVergeblich berufen sich die Beklagten in diesem Zusammenhang\ndarauf, daß sie bzw. ihre Mieter die Gemeinschaftsanlagen nicht\nnutzen. Für die Bestimmung von Inhalt und Umfang einer\nDienstbarkeit ist nicht in erster Linie maßgebend, in welcher Weise\ntatsächlich von ihr Gebrauch gemacht wird. Es kommt darauf an, wie\ndie Dienstbarkeit infolge des rechtlich wirksamen Inhalts der\nEintragung ausgeübt werden kann (vgl. Staudinger-Ring, BGB, 13.\nAuflage 1994, § 1018 Rdnr. 41). Nach dem eindeutigen Wortlaut der\nnotariellen Urkunde vom 04.02.1972 besteht die Unterhaltspflicht\nunabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den jeweiligen\nBerechtigten. Bereits die Eigentümerstellung begründet die\nUnterhaltspflicht.\n\n149\n\nZudem müssen die Mieter der Beklagten auf jeden Fall einen Teil\nder Gemeinschaftsanlagen nutzen, da ansonsten das Hausgrundstück\nder Beklagten nicht bewohnt werden könnte. Zu den\nGemeinschaftsanlagen zählen, entsprechend der Auflistung in Ziffer\nIV. 2 der notariellen Urkunde vom 04.02.1972, nicht nur das\nsogenannte Freizeitzentrum und die Freizeiteinrichtungen, sondern\nauch die Abfluß-, Strom-, Telefon- und Wasserleitungen, die\nGaragenzufahrten und die Fußwege einschließlich der Grünanlagen und\nBeleuchtungskörper, Bänke und Papierkörbe. Auch insoweit fallen,\nwie sich aus den von der Klägerin vorgelegten Abrechnungen für 1992\nund 1993 ergibt, Kosten an. So ließ z.B. die Klägerin 1993 mit\nEinverständnis der Beklagten (Schreiben vom 25.05.1993, Bl. 180\nd.GA.) als Verwalterin die Stützmauer der Garageneinfahrt des von\nden Beklagten erworbenen Hauses Nr. 19 reparieren.\n\n150\n\nb)\n\n151\n\nAuch wenn die Beklagten dem Grunde nach zur anteiligen Übernahme\nder Kosten verpflichtet sind, kann die Klägerin nicht alle mit der\nKlage geltend gemachten Beträge von den Beklagten einfordern:\n\n152\n\naa)\n\n153\n\nFür das Jahr 1992 sind die Beklagten ab dem Zeitpunkt ihrer\nEintragung als Grundstückseigentümer (= 25.11.1992) verpflichtet,\ndie Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der\nGemeinschaftsanlagen zu erstatten. Der insoweit in dem notariellen\nGrundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 abweichend vereinbarte\nZeitpunkt für den Übergang der Nutzen und Lasten (= 01.10.1992)\nbetrifft ausschließlich das Verhältnis der vertragsschließenden\nParteien. Verpflichtungen aus der Grunddienstbarkeit müssen sich\ndie Beklagten erst ab ihrer Eintragung ins Grundbuch zurechnen\nlassen.\n\n154\n\nSoweit die Klägerin mit den erstinstanzlich vorgelegten\nkorrigierten Betriebskostenabrechnungen vom 23.06.1995 (Bl. 201 ff.\nd.GA.) für den Zeitraum vom 25.11.1992 bis zum 31.12.1992 nur noch\neinen Betrag von 4.241,04 DM geltend macht, ist dieser noch nicht\nfällig. Die Beklagten erheben zu Recht gegen diese Abrechnungen\nEinwendungen.\n\n155\n\nDie Klägerin kann sich nicht auf eine Genehmigung der\nBetriebskostenabrechnungen für 1992 durch die Eigentümerversammlung\nberufen. Eine ausdrückliche Genehmigung der erst 1995 aufgestellten\n- berichtigten - Abrechnung trägt auch die Klägerin nicht vor. Die\nEigentümerversammlung vom 07.09.1993 befaßte sich - so Ziffer 1 der\nvon der Klägerin vorgelegten Niederschrift von diesem Tage (Bl. 103\nd.GA.) - ausschließlich mit den im Jahre 1993 erstellten\nBetriebskostenabrechnungen (Bl. 98 ff. d.GA.).\n\n156\n\nEine Genehmigung dieser - später von der Klägerin abgeänderten -\nAbrechnungen erfaßt nicht die nunmehr in dem vorliegenden\nRechtsstreit mit Schriftsatz vom 27.06.1995 vorgelegten\nBetriebskostenabrechnungen. Es handelt sich nicht etwa nur um eine\n- unter Berücksichtigung des späteren Zeitpunkts der Eintragung der\nBeklagten im Grundbuch - erfolgte Neuberechnung der anteilig auf\ndie Beklagten bzw. die Voreigentümer entfallenden Kosten bei\nansonsten gleichbleibenden Gesamt- und Einzelbeträgen. Vielmehr hat\ndie Klägerin die Abrechnungen in verschiedenen Punkten geändert.\nBei der ersten Aufstellung vom 08.09.1993 belaufen sich die\nGesamtbewirtschaftungskosten für das Jahr 1992 auf 2.192.227,18 DM.\nDemgegenüber sind in der zweiten Aufstellung 1.633.381,42 DM\naufgeführt.\n\n157\n\nAuch die von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen\nunterscheiden sich erheblich. So werden in den zuvor genehmigten\nAbrechnungen vom 08.09.1993 und 16.12.1993 Zahlungen der Beklagten\nin Höhe 12.561,00 DM und 2.181,00 DM erfaßt. Die Aufstellungen vom\n23.06.1995 berücksichtigen lediglich 4.920,00 DM und 857,00 DM,\nohne den geringeren Betrag näher zu erläutern. Die Höhe der nunmehr\nberücksichtigten Vorauszahlungen deckt sich zudem nicht mit der\nForderungs- und Zahlungsaufstellung der Klägerin vom 31.01.1995\n(Bl. 105 d.GA.), in der die von den Beklagten für 1992\nvorgetragenen Zahlungen in Höhe von insgesamt 13.500,00 DM\naufgeführt werden. Ebenso widerspricht die zweite Abrechnung den\neigenen Angaben der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 27.06.1995,\nmit dem sie die korrigierte Abrechnung aus dem Jahre 1995 zu den\nAkten reicht. Dort heißt es auf Seite 11 (Bl. 179 d.GA.):\n\n158\n\n\"So sind die beiden Zahlungen von DM 1.500,00 und DM 12.000,00\nim Jahre 1992 von den anteiligen Betriebskosten des Jahres 1992\nabgezogen worden ..\"\n\n159\n\nAuf die Widersprüche der neuen Abrechnung und deren fehlende\nGenehmigung haben die Beklagten bereits erstinstanzlich mit\nSchriftsatz vom 11.12.1995 (Bl. 245 d.GA.) hingewiesen, ohne daß\ndie Klägerin diese Bedenken ausgeräumt hat.\n\n160\n\nWegen dieser inhaltlichen Änderungen der\nBetriebskostenabrechnungen für das Jahr 1992 kann die von der\nKlägerin vorgetragene Genehmigung vom 07.09.1993 nicht zugleich\nauch die korrigierten Abrechnungen aus dem Jahre 1995 erfassen. So\nberührt bereits eine Änderung der Vorauszahlungen nicht nur die\nEinzel- sondern auch die Gesamtabrechnung, weil dadurch die Höhe\nder Gesamteinnahmen in Frage gestellt ist (vgl. allgemein:\nBärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28\nRdnr. 93). Insoweit bedürfen die korrigierten Gesamt- und\nEinzelabrechnungen für 1992 noch einer Genehmigung durch die\nEigentümer. Etwaige, bis zur Bestandskraft des Beschlusses über die\nGenehmigung der Jahresrechnung bestehende Zahlungsansprüche aus den\nWirtschaftsplänen für 1992 (vgl. hierzu allgemein:\nBärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28\nRdnr. 42 m.w.N.) macht die Klägerin vorliegend nicht geltend.\n\n161\n\nbb)\n\n162\n\nFür 1993 kann die Klägerin von den Beklagten noch einen Betrag\nvon 119,25 DM beanspruchen (Abrechnungen der Klägerin vom\n16.09.1994, Bl. 106 ff. d.GA.):\n\n163\n\nKosten gemäß Abrechnung vom 16.09.1994: 52.381,68 DM\n\n164\n\nKosten gemäß Abrechnung vom 06.12.1994: 7.532,57 DM\n\n165\n\ninsgesamt 59.914,25 DM\n\n166\n\nZahlungen gemäß Aufstellung vom 31.01.195\n\n167\n\n(Bl. 114 d.GA.): 59.795,00 DM\n\n168\n\n119,25 DM\n\n169\n\nGegen diese Abrechnungen und die in Ansatz gebrachten Kosten\nkönnen die Beklagten keine berechtigten Einwendungen erheben. Die\nJahresabrechnungen für 1993 sind aufgrund des Mehrheitsbeschlusses\nder Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 für die Beklagten\nverbindlich.\n\n170\n\nDa zwischen den Parteien hinsichtlich der Einzelheiten der\nKostentragungspflicht (Aufstellen eines Wirtschaftsplans,\nAbrechnung der Betriebskosten etc.) keine gesonderte Regelung\ngetroffen worden ist, bestimmt die notarielle Bestellungsurkunde\nvom 04.02.1972 ausdrücklich, daß für die Kosten- und Lastentragung\ndie Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend\nheranzuziehen sind. Diese Regelung ist auch sachgerecht, weil dies\nzur Erhaltung der belasteten Grundstücke in einem der Dienstbarkeit\nentsprechenden Zustand notwendig ist. Die Vorschriften des\nWohnungseigentumsgesetzes enthalten ausgewogene Bestimmungen\nhinsichtlich der Verteilung der Kosten, Lasten und Nutzungen und\nderen Abrechnung.\n\n171\n\nDie Eigentümergemeinschaft hat, wie sich aus Ziffer 1 der\nNiederschrift über die ordentliche Eigentümerversammlung Nr. 1/1994\nvom 11.10.1994 (Bl. 110 ff. d.GA.) ergibt, die\nBetriebskostenabrechnung für 1993 mit 620 Ja-Stimmen der 795\nstimmberechtigten Wohn- und Gewerbeeinheiten, bei 22 Nein-Stimmen\nund 3 Stimmenthaltungen genehmigt (§ 28 Abs. 5 WEG). Dem\nvorgelegten Protokoll ist weiter zu entnehmen, daß zudem die\nBeschlußfähigkeit der Versammlung ausdrücklich festgestellt wurde.\nAngesichts des eindeutigen Wortlauts der vorgelegten Urkunde, deren\ninhaltliche Richtigkeit seitens der Beklagten nicht angegriffen\nwird, reicht allein das Bestreiten der Ordnungsgemäßheit der\nBeschlußfassung nicht aus.\n\n172\n\nDieser von der Eigentümerversammlung gefaßte Beschluß ist\nbindend. Die Beschlüsse über einen Wirtschaftsplan bzw. eine\nBetriebskostenabrechnung sind nach den ergänzend heranzuziehenden\nRechtsgrundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes nur D.n nichtig,\nwenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot, gegen eine\nergänzend anwendbare Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes oder\ngegen die guten Sitten verstoßen. Ansonsten erwachsen die\nBeschlüsse in Bestandskraft, wenn sie nicht fristgerecht\nangefochten werden (vgl. allgemein: z.B. BGH NJW 1994, 1866 ff.\n(1868); Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage 1997, § 16 Rdnr. 117; §\n23 Rdnr. 185 ff.). Unstreitig haben weder die - anwaltlich\nvertretenen - Beklagten noch andere Eigentümer die Beschlußfassung\nüber die Gesamt- und Einzelabrechnungen im Wege einer\nFeststellungsklage angefochten. Die Voraussetzungen für eine\nNichtigkeit werden ebenfalls von den Beklagten nicht\naufgezeigt.\n\n173\n\nEine eventuelle materielle Unrichtigkeit der Abrechnung ist\nunerheblich, solange der Beschluß nicht für ungültig erklärt worden\nist (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, § 28 WEG, Rdnr. 17), so daß die\nvon den Beklagten erhobenen Einwendungen gegen den Umlagemaßstab,\ndie abgerechneten Kosten und die Buchung der Zahlungen nicht\ngeprüft zu werden brauchen.\n\n174\n\nSoweit die Klägerin für das Jahr 1993 noch die Zahlung von\nweiteren 12,00 DM Mahnkosten (Mahnungen vom 02.08.1993 und\n07.10.1993, Aufstellung vom 31.01.1995, Bl. 114 GA) beansprucht,\nfehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage. Weder aufgrund der\nGrunddienstbarkeit noch der Vorschriften des\nWohnungseigentumsgesetzes sind die Beklagten zur Erstattung von\nMahnkosten verpflichtet. Eine andere Anspruchsgrundlage wird von\nder Klägerin nicht schlüssig aufgezeigt.\n\n175\n\nDie von den Beklagten vorgetragenen - von ihr auf die\nBetriebskostenabrechnung erbrachten - Zahlungen vom 08.03.1993 in\nHöhe von 12.000,00 DM, vom 21.04.1993 in Höhe von 2.800,00 DM und\n8.000,00 DM, vom 14.09.1993 in Höhe von 1.500,00 DM und 8.000,00 DM\nund vom 03.12.1993 in Höhe von 3.000,00 DM und 8.000,00 DM hat die\nKlägerin - so die von ihr vorgelegte Aufstellung (Bl. 114 d.GA.),\nderen inhaltliche Richtigkeit seitens der Beklagten nicht\nangegriffen wird - neben weiteren Zahlungen bei der Abrechnung\nberücksichtigt.\n\n176\n\ncc)\n\n177\n\nWeiterhin kann die Klägerin von den Beklagten die auf das Jahr\n1994 entfallenden Betriebskostenvorschüsse verlangen. Die\nanteilmäßige Zahlungsverpflichtung der Grundstückseigentümer -\nsomit auch der Beklagten - hat die Verwalterin in die von ihr für\n1994 aufgestellten Wirtschaftspläne aufgenommen. Ausweislich Ziffer\n2 der von der Klägerin vorgelegten Niederschrift über die\nordentliche Eigentümerversammlung Nr. 1/1993 der\nEigentümergemeinschaft \"I.W. 1-39\" vom 07.09.1993 (Bl. 103 f.\nd.GA.) ist der Wirtschaftsplan einschließlich der\nEinzelwirtschaftspläne für 1994 mit 600 Ja-Stimmen bei zwei\nStimmenthaltungen genehmigt worden.\n\n178\n\nInsoweit ist der jeweilige Eigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG\nverpflichtet, entsprechende Vorschüsse an die Klägerin zu leisten,\nwobei die Verwalterin nach Ablauf des Kalenderjahres eine\nAbrechnung zu erstellen hat. Auf der Grundlage des Wirtschaftsplans\nkönnen noch ausstehende Vorschußzahlungen des abgelaufenen\nWirtschaftsjahres auch noch im neuen Wirtschaftsjahr bis zum\nZeitpunkt der Beschlußfassung der Eigentümer über die\nJahresrechnung eingefordert werden (vgl. allgemein:\nBärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28\nRdnr. 42). Da beide Parteien eine entsprechende Abrechnung für das\nJahr 1994 nicht vorgetragen haben, kann die Klägerin weiterhin die\nnoch nicht geleisteten monatlichen Vorschußzahlungen in Höhe von\njeweils 4.563,00 DM und 727,00 DM - insgesamt monatlich 5.290,00 DM\n- geltend machen. Dieser Betrag ist später im Rahmen der zu\nerstellenden Jahresabrechnung für 1994 abzurechnen.\n\n179\n\nSomit haben die Beklagten auf der Grundlage des\nGesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne für 1994 noch\nfolgende Vorauszahlungen für 1994 zu erbringen (Bl. 115 ff.\nd.GA.):\n\n180\n\nOktober 1994 - Rest - 2.891,38 DM\n\n181\n\nNovember 1994 5.290,00 DM\n\n182\n\nDezember 1994 5.290,00 DM\n\n183\n\ninsgesamt 13.471,38 DM\n\n184\n\nDie von den Beklagten für Dezember 1994 vorgetragene Zahlung von\n8.000,00 DM hat die Klägerin nach dem nicht bestrittenen Vortrag\nbei den bis Oktober 1994 fällig gewordenen Vorauszahlungen\nberücksichtigt. Soweit die Beklagten behaupten (Bl. 151 d.GA.), sie\nhätten im Dezember 1994 noch eine weitere Zahlung von 3.000,00 DM\nerbracht, fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag,\nwann sie diese Zahlung erbracht haben wollen. Sie legen zudem weder\nden angekündigten Überweisungsbeleg vor, noch bieten sie einen\nsonstigen Beweis an.\n\n185\n\nDie Beklagten können sich hinsichtlich der\nBetriebskostenvorauszahlungen für 1994 auch nicht auf ein\nZurückbehaltungsrecht berufen. Gegenüber dem Anspruch auf\nVorschußleistung ist jedes Zurückbehaltungsrecht gemäß § 242 BGB\nausgeschlossen, weil der Vorschuß, der dem Interesse aller\nEigentümer an der Bewirtschaftung dient, als Vorleistungspflicht\nausgestaltet ist (vgl. allgemein: Bärmann/Pick/Merle,\nWohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 133 m.w.N. aus\nder Rspr.).\n\n186\n\ndd)\n\n187\n\nDie Beklagten sind nicht verpflichtet an die Gemeinschaft der\nanderen Eigentümer von herrschenden Grundstücken zu Händen der\nVerwalterin eine Vertragsstrafe von 1.000,00 DM für jeden Monat zu\nzahlen, mit welchem sie sich in Verzug befinden. Eine entsprechende\nVertragsstrafenregelung ist in Ziffer IV. 2 der\nGrunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 04.02.1972 nicht wirksam\nbegründet worden.\n\n188\n\nDas Versprechen des Eigentümers eines mit einer\nGrunddienstbarkeit belasteten Grundstücks, dem Dienstberechtigten\neine Strafe zu zahlen, falls er der durch die Dienstbarkeit ihm\nauferlegten Beschränkung der Benutzung des Grundstücks nicht\nnachkommt, kann auch nicht als Nebenverpflichtung zum Inhalt einer\nGrunddienstbarkeit wirksam gegeben werden.\n\n189\n\nDurch die Dienstbarkeit wird kraft Gesetzes ein Schuldverhältnis\nbegründet. Dabei ist es nicht möglich, im Rahmen dieses\n\"Begleitschuldverhältnisses\" mit Wirkung für und gegen die\njeweiligen Rechtsnachfolger beliebige Rechte und Pflichten zu\nbegründen. Das verbietet bereits der \"numerus clausus\" der\nSachenrechte. Vielmehr können im \"Begleitschuldverhält-nis\" nur die\nRechtsfragen geregelt werden, die zwischen\nDienstbarkeitsberechtigten und -verpflichteten in unmittelbaren\nZusammenhang mit der Ausübung der Dienstbarkeit entstehen können,\nwie z.B. die Unterhaltspflicht für eine Anlage, die der Ausübung\nder Dienstbarkeit dient (vgl. Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage\n1994, § 1018 Rdnr. 3).\n\n190\n\nDiese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die\nRegelung eines Strafversprechens ist bereits für die Ausübung der\nGrunddienstbarkeit nicht notwendig. So läßt sich die Verpflichtung\nzur anteiligen Übernahme der Kosten auch ohne eine entsprechende\nRegelung durchsetzen. Zudem begründet die Vertragsstrafe nicht ein\nRecht an einem Grundstück, sondern nur eine persönliche Verbindung.\nDiese kann nicht mit dinglicher Wirkung Inhalt einer Dienstbarkeit\nwerden (vgl. BayObLGZ 9 (1909), 418 ff. (426)).\n\n191\n\n3)\n\n192\n\nDer erstmals mit der Berufung als Hauptantrag geltend gemachte\nFeststellungsantrag ist nicht begründet.\n\n193\n\nEine Bindung der Beklagten an die Gemeinschaftsordnung vom\n26.06.1986 und an den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 wird von der\nKlägerin nicht schlüssig vorgetragen. Die im Grundbuch eingetragene\nGrunddienstbarkeit und ihre Bestellungsurkunde vom 04.02.1972\nenthalten weder einen Hinweis auf die - erst 1986 vereinbarte -\nGemeinschaftsordnung bzw. den 1991 geschlossenen Verwaltervertrag\nnoch eine Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers, eine\nentsprechende Ordnung bzw. einen bestehenden Vertrag anzuerkennen.\nAuch aus § 15 WEG läßt sich keine entsprechende Verpflichtung der\nBeklagten herleiten. Eine Gebrauchsregelung im Sinne dieser\nVorschrift wirkt gegen einen Rechtsnachfolger nur, wenn sie\nentsprechend § 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch eingetragen ist und somit\ndingliche Wirksamkeit gegenüber den späteren Inhabern des Eigentums\nerlangt. Dies ist unstreitig nicht geschehen.\n\n194\n\nEbensowenig ergibt sich eine unmittelbare Bindung aufgrund von\nvertraglichen Regelungen. Der zwischen den Beklagten und den\nVoreigentümern des Objektes abgeschlossene notarielle Kaufvertrag\nvom 30.07.1992 (Bl. 441 ff. d.GA.) enthält keine ausdrückliche\nVertragsklausel gemäß § 10 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung vom\n26.06.1986 bzw. § 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrags vom 22.07.1991,\nnach denen der Rechtsnachfolger zum Eintritt in den jeweiligen\nVertrag verpflichtet werden soll. In Ziffer IV.2 des Kaufvertrages\nvom 30.07.1992 wird lediglich die Übernahme der in Abteilung II\nunter den lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Dienstbarkeiten\ngeregelt.\n\n195\n\nSoweit die Klägerin erstmals mit der Berufung vorträgt, es habe\nzwischen den Parteien des notariellen Grundstückskaufvertrages vom\n30.07.1992 Einigkeit bestanden, daß die Beklagten in die Rechte und\nPflichten aus dem Gemeinschaftsvertrag vom 26.06.1986 und dem\nVerwaltervertrag vom 22.07.1991 eintreten sollten und für diesen,\nvon den Beklagten bestrittenen Vortrag die Zeugen H., S., Cü. und\ndie Parteivernehmung der Beklagten als Beweismittel anbietet, ist\ndieser neue Vortrag zurückzuweisen.\n\n196\n\nDie Klägerin ist gemäß § 288 ZPO an ihr erstinstanzliches\nGeständnis gebunden, daß die Beklagten nicht in die bestehende\nGemeinschaftsordnung und den Verwaltervertrag eingetreten sind. So\nhaben die Beklagten bereits in der Klageerwiderung vom 11.05.1995\nauf Seite 3 des Schriftsatzes vorgetragen (Bl. 141 d.GA.):\n\n197\n\n\"Unstreitig sind die Beklagten auch nie in einen Vertrag\neingetreten, den ggf. die Voreigentümer (die Brüder A.) mit anderen\ngeschlossen haben könnten. Im Gegenteil haben die Beklagten beim\nKauf des Grundstückes stets Wert darauf gelegt, daß sämtliche in\nBezug auf das Grundstück eventuell bestehenden Verträge gekündigt\nwerden. Bestehende Verträge wurden gerade nicht übernommen\".\n\n198\n\nDiesen Sachvortrag hat die Klägerin in dem Verhandlungstermin\nvom 09.06.1995 als richtig anerkannt. So heißt es in dem Protokoll\nder mündlichen Verhandlung (Bl. 167 d.GA.):\n\n199\n\n\"Der Kl.-Vertr. erklärt, daß die Beklagten von den\nVoreigentümern nicht verpflichtet worden sind, in den\nGemeinschaftsordnungsvertrag Anlage K 2 und den Verwaltervertrag\nAnlage K 5 einzutreten.\"\n\n200\n\nZu diesem Punkt hat die Klägerin in einem weiteren\nnachgelassenen Schriftsatz vom 27.06.1995 auf Seite 3 noch einmal\nStellung genommen. Dort heißt es (Bl. 171 d.GA.):\n\n201\n\n\"Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Beklagten\nweder durch Rechtsgeschäft noch durch sonstige ausdrückliche\nErklärung der Gemeinschaft der Eigentümer des Wohnparks A.\nbeigetreten sind. Die Rechtsvorgänger der Beklagten haben eine\nentsprechende Verpflichtung der Beklagten nicht durchgesetzt, so\ndaß ein durch Rechtsgeschäft erfolgter Beitritt der Beklagten zu\nder Eigentümergemeinschaft nicht erfolgt ist.\"\n\n202\n\nInsoweit hat die Klägerin den Sachvortrag der Beklagten nicht\nnur nicht bestritten, sondern es liegt ein übereinstimmender\nTatsachenvortrag beider Seiten vor. Aufgrund dieses Sachvortrags\nhat anschließend eine mündliche Verhandlung stattgefunden, in der\nkeine davon abweichende Erklärung abgegeben worden ist. Dies reicht\naus, um die fragliche Tatsachenbehauptung als zugestanden\nanzusehen, mit der Folge, daß das Geständnis nur unter den\nVoraussetzungen des § 290 ZPO widerrufen werden könnte. Diese\nwerden von der Klägerin nicht aufgezeigt, so daß sie an den\nerstinstanzlichen Sachvortrag gebunden ist.\n\n203\n\nDie Voraussetzungen für einen konkludenten Eintritt der\nBeklagten in die Gemeinschaftsordnung und in den Verwaltervertrag\nwerden von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Allein in der\nAnforderung des Wirtschaftsplans durch die Beklagten kann noch kein\nentsprechendes Verhalten gesehen werden. Nach der Übernahme des\nstreitgegenständlichen Objekts stand den Beklagten das Recht zu,\ndie Sach- und Rechtslage zu prüfen. Hierzu benötigten sie die\nverschiedenen Unterlagen. Zudem haben die Beklagten bereits kurz\nnach Abschluß des Kaufvertrages Bedenken gegen die bestehende Art\nund Weise der Verwaltung und der Abrechnung der Kosten für die\nGemeinschaftsanlagen erhoben, so daß die Klägerin dem Verhalten der\nBeklagten keinen konkludenten Eintritt in die Gemeinschaftsordnung\nbzw. den Verwaltervertrag entnehmen konnte. Ebenso diente die\nTeilnahme an den verschiedenen Eigentümerversammlungen, wie die\nBeklagten aufzeigen, ausschließlich der Wahrung ihrer Rechte.\n\n204\n\n4.\n\n205\n\na)\n\n206\n\nAus den vorstehenden Ausführungen zu der Grunddienstbarkeit\nfolgt, daß auf den Hilfsantrag der Klägerin die Beklagten zu\nverurteilen sind, ab dem 25.11.1992 entsprechend der Regelung in\nder Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 04.02.1972 die Kosten\nfür den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der\nGemeinschaftsanlagen anteilig entsprechend der auf den dienenden\nund herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeter Wohn- bzw.\nGewerbeflächen zu tragen.\n\n207\n\nIm Rahmen der Verwaltung kann die Klägerin die durch die\nGemeinschaftsanlagen ausschließlich entstandenen Kosten anteilig\nauf die Eigentümer aller dienenden und herrschenden Grundstücke\numlegen. Insoweit ist den Beklagten zuzustimmen, daß die Strom- und\nWasserkosten und die Kanalgebühren für die Gemeinschaftsanlage\ngesondert zu erfassen und nach dem vereinbarten\nVerteilungsschlüssel umzulegen sind. Auch die weiteren Kosten -\nz.B. Betriebs-, Verwaltungs-, Wartungs- und Instandsetzungskosten -\nsind nur D.n umlagefähig, wenn sie ausschließlich die in der\nnotariellen Urkunde vom 04.02.1972 aufgeführten\nGemeinschaftsanlagen betreffen.\n\n208\n\nb)\n\n209\n\nWeiterhin sind die Beklagten aufgrund der streitgegenständlichen\nGrunddienstbarkeit in Verbindung mit Ziffer IV.2 der Urkunde des\nNotars Dr. C. vom 04.02.1972 verpflichtet, \"einen Verwaltervertrag\nbezüglich der Verwaltung der\" in der Urkunde vom 04.02.1972\naufgeführten Gemeinschaftsanlagen abzuschließen, in dem die\nVerwaltung der Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und\nAbberufung eines Verwalters geregelt sind.\n\n210\n\nDiese Verpflichtung kann im Rahmen des\n\"Begleitschuldverhältnisses\" einer Dienstbarkeit mit Wirkung für\nund gegen die jeweiligen Rechtsnachfolger begründet werden, da\ndiese in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Ausübung der\nDienstbarkeit steht. Angesichts der für jedermann erkennbaren\nörtlichen Gegebenheiten des \"Wohnparks A.\" (eine Vielzahl von\nGrundstücken mit insgesamt 788 Wohnungen, die unterschiedlichen\nEigentümern gehören) läßt sich die gemeinsame Nutzung und\nUnterhaltung der vielfältigen Gemeinschaftsanlagen nur durch die\nBestellung eines Verwalters erreichen.\n\n211\n\nDie Beklagten können sich nicht darauf berufen, daß ein\nVerwaltervertrag nur abgeschlossen werden muß, wenn die\nGemeinschaftsanlagen genutzt werden. Eine diesbezügliche\nEinschränkung läßt sich aus dem Wortlaut und dem Sinn der\nGrunddienstbarkeitsbestellungsurkunde nicht entnehmen. Lediglich\ndas Recht der Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen ist von einem\nentsprechenden Abschluß abhängig, während die Abschlußverpflichtung\nunabhängig von der Nutzung besteht.\n\n212\n\nDie Verpflichtung zum Abschluß eines entsprechenden Vertrags\nbesteht - wie vorstehend erörtert - erst ab dem Zeitpunkt der\nEintragung der Beklagten in das Grundbuch (= 25.11.1992).\n\n213\n\nDemgegenüber sind die Beklagten nicht verpflichtet, einen\nVertrag mit dem Inhalt des Verwaltervertrages vom 22.07.1992 (Bl.\n95 ff. d.GA.) abzuschließen, da die notarielle Urkunde vom\n04.02.1972 nicht den Abschluß eines bestimmten Verwaltervertrages\nbzw. den Beitritt zu einem schon abgeschlossenen Vertrag vorsieht.\nVielmehr wird den Beklagten darin die Möglichkeit eingeräumt, mit\ndem Verwalter einen gesonderten Vertrag abzuschließen, der sich auf\nden dort beschriebenen (Mindest-) Inhalt beschränkt. Der\nVerwaltervertrag vom 22.07.1992 enthält Bestimmungen, zu deren\nAbschluß die Beklagten nach den Regelungen in der\nBestellungsurkunde nicht verpflichtet sind (z.B. Laufzeit des\nVerwaltervertrags, Höhe der Vergütung des Verwalters, Verpflichtung\ndes Rechtsnachfolgers, Bestellung der Hausmeister und Putzhilfen\netc.).\n\n214\n\nInsoweit war das Begehren der Klägerin in einen Antrag auf\nFeststellung umzudeuten und diesem entsprechend den vorstehenden\nAusführungen stattzugeben. Der Erlaß eines Feststellungsurteils\nentspricht dem Interesse der Klägerin. Eine Umdeutung verstößt\nnicht gegen § 308 ZPO und ist auch D.n zulässig, wenn ein\nentsprechender Feststellungsantrag nicht ausdrücklich hilfsweise\ngestellt worden ist. Die Feststellung ist im Vergleich zu einem\nLeistungsgebot ein Weniger. In dem weitergehenden Leistungsantrag\nist deshalb sinngemäß ein Feststellungsantrag unbegriffen (vgl.\nallgemein: BGHZ 118, 71 ff. (81 f.); BGM; NJW 1984, 2295 f.\n(2296)).\n\n215\n\n5.\n\n216\n\nZinsen auf die gerechtfertigte Hauptforderung kann die Klägerin\ngemäß §§ 288, 291 BGB erst ab Zustellung der Klageschrift\nverlangen. Ein Zahlungsverzug der Beklagten vor Rechtshängigkeit\nwird von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt. An die\nGemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und den Verwaltervertrag vom\n22.07.1991 sind die Beklagten nicht gebunden. Mit Schriftsatz vom\n25.11.1993 sind die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 30.11.1993\n(Bl. 118 ff. d.GA.) lediglich zur Zahlung nicht näher\nspezifizierter Betriebskostenvorauszahlungen bis November 1993\naufgefordert worden.\n\n217\n\nDie Voraussetzungen eines 4 % übersteigenden Zinsanspruchs\nwerden von der Klägerin ebenfalls nicht dargetan.\n\n218\n\n6.\n\n219\n\nNeues Vorbringen der Beklagten in dem nicht nachgelassenen\nSchriftsatz vom 07.07.1997 (Bl. 512 ff. d.GA.) muß unberücksichtigt\nbleiben (§§ 523, 296 a ZPO). Anlaß für eine Wiedereröffnung der\nordnungsgemäß geschlossenen mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO\nbestand nicht.\n\n220\n\nII.\n\n221\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100\nZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt\nsich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n222\n\nIII.\n\n223\n\nDie Voraussetzungen für die von den Beklagten in der mündlichen\nVerhandlung angeregte Zulassung der Revision (§ 546 Abs. 1 Satz 2\nZPO) sind nicht erfüllt.\n\n224\n\nVon der Rechtsprechung eines der in § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2\nZPO bezeichneten Gerichte weicht der Senat nicht ab. Die\nEntscheidung steht - wie dargestellt - im Einklang mit der\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofes.\n\n225\n\nDie Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 546 Abs. 1\nSatz 2 Nr. 1 ZPO), weil die entscheidungserheblichen Rechtsfragen\ndurch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geklärt sind. Die\ngrundsätzliche Bedeutung kann auch nicht mit dem von den Beklagten\nnicht weiter konkretisierten Vorbringen begründet werden, die\nstreitgegenständliche rechtliche Gestaltung sei von dem Initiator\nauch bei anderen Bauvorhaben gewählt worden, was zu Schwierigkeiten\ngeführt habe. Die Grundsätzlichkeit kann nie aus konkreten\ntatsächlichen Auswirkungen hergeleitet werden, etwa aus der\nBetroffenheit eines größeren Personenkreises vom Ausgang des\nRechtsstreites (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 20. Auflage 1997, § 546\nRdnr. 32 m.w.N.).\n\n226\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren:\n\n227\n\nHauptanträge:\n\n228\n\nZahlungsantrag: 21.230,21 DM\n\n229\n\nFeststellungsanträge: 20.000,00 DM\n\n230\n\n(2x 10.000,00 DM, § 3 ZPO)\n\n231\n\n41.230,21 DM\n\n232\n\nHilfsanträge: 20.000,00 DM\n\n233\n\n(2x 10.000,00 DM, § 3 ZPO)\n\n234\n\nStreitwert insgesamt: 41,230,21 DM\n\n235\n\n(Die in erster Linie geltend gemachten Feststellungsanträge sind\nmit den Hilfsanträgen wirtschaftlich identisch, § 19 Abs. 1 Satz 3\nGKG)\n\n236\n\nBeschwer für beide Parteien: jeweils unter 60.000,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310734","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-09-09/15-u-228-96","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1021","ref_norm":"1021","n":7},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1018","ref_norm":"1018","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1020","ref_norm":"1020","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1022","ref_norm":"1022","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 874","ref_norm":"874","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 156","ref_norm":"156","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 290","ref_norm":"290","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 308","ref_norm":"308","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 684","ref_norm":"684","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 746","ref_norm":"746","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 892","ref_norm":"892","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1108","ref_norm":"1108","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310734","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310734","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-09-09/15-u-228-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310734","retrieved":"2026-07-09 03:40:57.672651+00:00"}}