{"status":"available","doknr":"OLD310781","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0827.16WX86.97.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-08-27","aktenzeichen":"16 Wx 86/97","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nFür die Antragsteller und den Antragsgegner sind im\nWohnungsgrundbuch der Eigentumswohnungsanlage O. Straße 29 a in L.\njeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen. Das Objekt wurde\nbereits anfangs der 90er Jahre bezogen. Die Eigentumsumschreibung\nfand noch nicht statt, da der Restkaufpreis wegen angeblicher\nMängel bislang nicht an den im Grundbuch als Eigentümer\neingetragenen Bauträger gezahlt worden ist. Insofern schwebt zur\nZeit ein Berufungsverfahren vor dem 11. Zivilsenat des\nOberlandesgerichts Köln - 11 U 95/96 - zwischen der\nEigentümergemeinschaft und dem Bauträger.\n\n4\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 beantragte der\nAntragsgegner, ihm den Einbau eines Dachfensters zu gestatten.\nDieser Antrag wurde durch Mehrheitsbeschluß abgelehnt. Der Beschluß\nist nicht angefochten.\n\n5\n\nIn den Verkaufsprospekten, die der Bauträger bei der Veräußerung\nder Wohnungen den Erwerbern vorlegte, war das hier streitige und\nvon der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 abgelehnte Dachfenster\nfür die Wohnung des Antragsgegners vorgesehen. Dies betraf ebenso\ndie auf der Eingangsseite des Hauses links, spiegelbildlich\ngegenüberliegende Wohnung der beteiligten Eheleute Drösser. Im\nLaufe des Baugenehmigungsverfahrens sind dann geänderte Pläne\neingereicht worden, die diese Fenster nicht mehr enthielten. Der\nder Teilungserklärung zugrunde gelegte Aufteilungsplan sah das vom\nAntragsgegner begehrte Fenster gleichfalls nicht mehr vor.\n\n6\n\nNach Rücksprache mit dem Bauträger ließ der Antragsgegner das\nDachfenster trotz des Beschlusses in der Eigentümerversammlung vom\n09.10.1992 nachträglich von diesem einbauen.\n\n7\n\nMit nicht angefochtenem Beschluß vom 07.11.1994 versagte die\nEigentümerversammlung die Genehmigung des Einbaus des streitigen\nDachflächenfensters in der Wohnung des Antragsgegners und beschloß,\ndie Rückgängigmachung notfalls auf dem gerichtlichen Klagewege zu\nfordern.\n\n8\n\nDas Amtsgericht Leverkusen hat durch Beschluß vom 20.12.1995 dem\nAntragsgegner aufgegeben, das von ihm in die straßenseitige\nDachhaut eingebaute Fenster zu entfernen. Die hiergegen gerichtete\nBeschwerde hat das Landgericht Köln durch Beschluß vom 20.02.1997\nzurückgewiesen.\n\n9\n\nII.\n\n10\n\nDie gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG in förmlicher Hinsicht\nnicht zu beanstandende Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.\nDas Landgericht hat ohne Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO)\neinen Anspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner auf\nBeseitigung des Dachfensters gemäß §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3\nWEG bejaht.\n\n11\n\nÜber den Beseitigungsantrag war im Wohnungseigentumsverfahren zu\nentscheiden, obwohl die Beteiligten noch nicht als\nWohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind. Für die\nentsprechende Anwendung der Bestimmungen des\nWohnungseigentumsgesetzes genügt insofern nach einhelliger\nAuffassung (BGH NJW-RR 1987, 1036; BayObLG NJW RR 1986, 178;\nWeitnauer, WEG, 8 Auflage, Anhang zu § 10 Rn. 1 mit weiteren\nNachweisen), daß die Anwartschaftsrechtsinhaber die\nWohnungseigentumsanlage in Besitz genommen haben. Bereits durch die\nEintragung der Auflassungsvormerkungen und den Einzug der\nBeteiligten ist nämlich eine Sachlage entstanden, die nach den\ntatsächlichen Gegebenheiten und dem rechtlichen Handlungsbedürfnis\nso weit der echten Eigentümergemeinschaft angenähert ist, daß die\nAnwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geboten\nist.\n\n12\n\nDer Beseitigungsanspruch der Antragsteller ergibt sich unter dem\nGesichtspunkt der ungenehmigten nachträglichen baulichen Änderung\nim Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.\n\n13\n\nEntgegen der Auffassung des Antragsgegners ist der Einbau des\nDachfensters nämlich rechtlich als nachträgliche bauliche Änderung\nund nicht als Maßnahme zur endgültigen Herstellung des Gebäudes zu\nqualifizieren. Ein Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft wegen\nbaulicher Veränderungen besteht zwar dann nicht, wenn der Bauträger\nden von der Teilungserklärung abweichenden baulichen Zustand zu\neiner Zeit durchführt, in der die Wohnungseigentümergemeinschaft\nnoch nicht in Vollzug gesetzt ist (BayObLG ZMR 1994, 126 (127)).\nLosgelöst von der Eigentumslage verliert der ursprüngliche\nEigentümer und Bauträger seine Gestaltungsbefugnis jedoch ab dem\nZeitpunkt, zu dem die Erwerber zu einer faktischen\nEigentümergemeinschaft verbunden sind. Hierfür genügt nach den\nvorstehenden Ausführungen jedenfalls, daß die Beteiligten jeweils\ndurch die Eintragung einer Vormerkung ein dem Wohnungseigentum\nrechtlich nahekommendes Anwartschaftsrecht erworben und die\nWohnungen in Besitz genommen haben. Mit diesem Stichtag ist die\nBefugnis zur Bestimmung der äußeren Gestaltung des Gebäudes nach\nden Grundsätzen des § 22 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft\nzugefallen. Dies betrifft insbesondere auch eine von der\nTeilungserklärung abweichende Fertigstellung der\nWohnungseigentumsanlage. Es kommt daher im vorliegenden Fall nicht\ndarauf an, ob der Bauträger gegenüber dem Antragsgegner vertraglich\nverpflichtet war, das streitige Dachfenster einzubauen. Nachdem die\nWohnungseigentümergemeinschaft sich faktisch konstituiert hatte,\nwaren weder der Antragsgegner selbst noch der Bauträger zu § 22\nAbs. 1 WEG widersprechenden baulichen Maßnahmen berechtigt.\n\n14\n\nDer Einbau des Dachflächenfensters stellt im vorliegenden Fall\nauch der Sache nach eine bauliche Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1\nSatz 1 WEG dar. Darunter fallen alle Veränderungen des vorhandenen\nGebäudes, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand\nabweichen und eine gegenständliche Veränderung des\ngemeinschaftlichen Eigentums bewirken, die über die ordnungsgemäße\nInstandsetzung oder Instandhaltung hinaus geht (BayObLG NJW RR\n1986, 178 mwNw.). Da das fragliche Fenster im Aufteilungsplan nicht\nvorgesehen war, stellt sein Einbau eine bauliche Änderung dar.\nDiese war auch nicht nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG ohne\nZustimmung aller anderen Miteigentümer statthaft. Dies wäre nur\ndann der Fall, wenn der Einbau dieses Fensters keinen Nachteil\nverursachen würde, der über das bei geordnetem Zusammenleben\nunvermeidliche Maß hinaus geht. Für die Annahme eines Nachteils im\nSinne des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG genügt nach allgemeiner Meinung\n(BayObLG WM 1991, 53 (54); KG NJW RR 1992 1232 OLG Karlsruhe ZMR\n1985, 209 (210)), die Beeinträchtigung des optischen\nGesamteindrucks des Gebäudes. Nachdem im Verfahren über die weitere\nBeschwerde unstreitig gestellt worden ist, daß auf der\nspiegelbildlich gegenüberliegenden Seite der Eingangsfront in der\nWohnung der beteiligten Eheleute Drösser das fragliche Fenster\nnicht vorhanden ist, steht fest, daß der symmetrische Eindruck des\nHauses durch das eingebaute Fenster leidet. Wie aus den zu den\nAkten gereichten Fotos deutlich wird, ist das Fenster aufgrund\nseiner Größe in der Vorderansicht des Gebäudes deutlich sichtbar\nund für den äußeren Gesamteindruck - jedenfalls im geringen Umfang\n- prägend. Bereits dies schließt die Annahme einer\ngenehmigungsfreien baulichen Maßnahme im Sinne der §§ 22 Abs. 1\nSatz 2, 14 WEG aus.\n\n15\n\nDa die Antragsteller den Beseitigungsanspruch auf § 22 WEG\nstützen können, kann dahinstehen, ob sie auch deshalb die\nBeseitigung des Fensters verlangen können, weil es dem Beschluß der\nwerdenden Eigentümergemeinschaft vom 06.10.1992 widerspricht.\n\n16\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, daß der unterlegene Beschwerdeführer die\nGerichtskosten der weiteren Beschwerde trägt. Es besteht hingegen\nkeine Veranlassung von dem Grundsatz abzuweichen, daß im\nWohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine eigenen\naußergerichtlichen Kosten zu übernehmen hat.\n\n17\n\nDer Wert des Beschwerdegegenstandes wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG\nauf 5.000,00 DM festgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310781","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-08-27/16-wx-86-97","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":7},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1004","ref_norm":"1004","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310781","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310781","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-08-27/16-wx-86-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310781","retrieved":"2026-07-09 03:41:01.716976+00:00"}}