{"status":"available","doknr":"OLD310906","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0725.SS381.97B217B.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-07-25","aktenzeichen":"Ss 381/97 (B) - 217 B -","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDas Amtsgericht hat die Betroffene wegen \"einer leichtfertigen\nOrdnungswidrigkeit gemäß §§ 5, 9 WiStG, 17 OWiG\" zu einer Geldbuße\nvon 5.000,00 DM verurteilt und gleichzeitig die Rückerstattung\neines Mehrerlöses von 4.489,20 DM an die frühere Mieterin der\nBetroffenen angeordnet. In den Feststellungen hat das Amtsgericht\nim einzelnen dargelegt, die Betroffene habe im Zeitraum vom 1. Mai\n1993 bis zum 30. November 1995 für die Überlassung einer\nZwei-Zimmer-Altbauwohnung in Köln ein die um 20 % erhöhte,\nortsübliche Vergleichsmiete um 30,75 % (für die Zeit vom 1. Mai\n1993 bis 31. Mai 1994) bzw. um 21,15 % (für die Zeit vom 01.06.94\nbis 30.11.95) unangemessen hoch übersteigendes Entgelt gefordert\nund angenommen. Hinsichtlich des subjektiven Tatvorwurfs heißt es\nin der angefochtenen Entscheidung wie folgt:\n\n3\n\n \n\n4\n\n\"Die Betroffene handelte auch\nleichtfertig, da sie die Vermietung der Wohnung einer\nHausverwaltungsgesellschaft (erg.:) überließ und sich nicht weiter\ndarum kümmerte, insbesondere keine weiteren Erkundigungen einzog.\nEs bestehen erhebliche Zweifel daran, daß die beauftragte\nHausverwaltung die Höhe des Mietzinses ohne die Kenntnis und\nZustimmung der Betroffenen festgesetzt hat. Selbst wenn dies so\nwäre, könnte dies keine Entlastung der Betroffenen bedeuten, denn\nsie hätte in jedem Fall weitere Erkundigungen bei einer kompetenten\nStelle über die örtliche Vergleichsmiete einholen und sich auch\nüber die Marktlage vergewissern müssen.\"\n\n5\n\nGegen dieses Urteil richtet sich die Rechtsbeschwerde der\nBetroffenen, mit der die Verletzung formellen und materiellen\nRechts gerügt wird.\n\n6\n\nDas Rechtsmittel hat (vorläufigen) Erfolg. Es führt zur\nAufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der\nSache an das Amtsgericht (§§ 354 Abs. 2 StPO, 79 Abs. 6 OWiG).\n\n7\n\nDie Verfahrensrüge bedarf hier keiner Entscheidung, weil schon\ndie allgemeine Sachrüge durchgreift. Die Annahme des Amtsgerichts,\ndie Betroffene habe leichtfertig ein unangemessen hohes Entgelt im\nSinn des § 5 WiStG gefordert und angenommen, hält einer rechtlichen\nÜberprüfung nicht stand; dies wird von den insoweit lückenhaften\nFeststellungen nicht getragen.\n\n8\n\nLeichtfertigkeit setzt generell einen erhöhten Grad von\nFahrlässigkeit voraus, der in etwa der groben Fahrlässigkeit des\nbürgerlichen Rechts entspricht (vgl. Meyer in Erbs/Kohlhaas,\nStrafrechtliche Nebengesetze, Band 4, § 5 WiStG Anmerkung 6 b und §\n4 WiStG Anmerkung 8 b; siehe auch BGHSt 14, 240 ff (255); Tröndle,\nStGB, 48. Auflage, § 15 Rn. 20 m.w.N.). Dementsprechend wird für\nein leichtfertiges Verhalten im Sinn des § 5 WiStG allgemein\ngefordert, daß der Vermieter die ihm nach seinen persönlichen\nFähigkeiten subjektiv zumutbare Sorgfalt bei der Festlegung des\nMietzinses gröblich verletzt hat (vgl. Bub in Bub/Treier, Handbuch\nder Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, Kap. II Rn. 693;\nSchmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Auflage, Teil D,\nRn. 49; Meyer a.a.O.). Eine solche Sorgfaltspflichtverletzung wird\nregelmäßig dann bejaht, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung,\nsich in ausreichendem Maße und bei kompetenter Stelle nach der Höhe\nder ortsüblichen Vergleichsmiete zu erkundigen, nicht nachgekommen\nist (vgl. BayObLGSt 1977, 52 = ZMR 1977, 339; ZMR 1981, 69; OLG\nFrankfurt NStZ-RR 1996, 279; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., D\n51).\n\n9\n\nWenn das Amtsgericht hier unter Hinweis auf diese Rechtsansicht\neinen Verstoß der Betroffenen gegen die ihr obliegende\nErkundigungspflicht bejaht hat, so wird dies den festgestellten\nUmständen des Falles nicht gerecht. Das Amtsgericht hat dabei nicht\nhinreichend beachtet, daß die Betroffene die Vermietung des\ngesamten Hauses einer Hausverwaltungsgesellschaft überlassen hat.\nDen Urteilsfeststellungen kann nicht entnommen werden, welche\nAufgaben die Hausverwaltungsgesellschaft übernommen hat. Wenn die\nGesellschaft - sei es auch nur konkludent - die Verpflichtung\nübernommen hatte, bei der Vereinbarung des Mietzinses die Grenzen\ndes § 5 WiStG zu beachten, durfte sich die Betroffene darauf\nverlassen, soweit sie nicht Anlaß hatte an der Zuverlässigkeit der\nGesellschaft zu zweifeln. Auch ein Vermieter darf zur Erfüllung\nseiner Verpflichtungen geeigente Hilfspersonen heranziehen. Auf\nerprobte und sachkundige Hilfspersonen darf er sich verlassen. Ein\nVerschulden trifft ihn in diesem Fall nur, soweit er entweder bei\nder Auswahl der Hilfspersonen nicht genügend sorgfältig vorgegangen\nist oder er seinen Kontroll- und Aufsichtspflichten nicht\nnachgekommen ist (vgl. SenE vom 6.12.1996 - Ss 619/96 zu\nVerantwortung eines Kfz-Halters). Insoweit läßt sich dem Urteil\nnichts entnehmen. Das Amtsgericht hätte im einzelnen prüfen und\ndarlegen müssen, warum diese Revisions- und Treuhandgesellschaft\nnicht als kompetente Stelle zur Ermittlung der ortsüblichen\nVergleichsmiete angesehen werden konnte und inwiefern der\nBetroffenen zum Vorwurf gemacht werden kann, daß sie dies nicht\nerkannt hat. Regelmäßig wird nämlich die Erkundigung bei einem\nortsansässigen Makler bereits für ausreichend erachtet (vgl.\nSchmidt-Futterer/Blank, a.a.O., D 51; Bub/Treier, a.a.O., II 693).\nIn diesem Zusammenhang hätte das Gericht die naheliegenden Fragen,\nwie hoch die Miete der übrigen Wohnungen des Hauses festgesetzt war\nund ob sich vielleicht daraus für die Betroffene ein Hinweis auf\neine Mietpreisüberhöhung ergeben mußte, erörtern müssen. Zu\nbedenken gewesen wäre auch, ob sich der Betroffenen, von der nicht\nmitgeteilt wird, wann und wie sie das Eigentum an dem Mietobjekt\nerlangt hat, aufgrund anderweitiger Erfahrungen, etwa durch die\nfrühere eigenhändige Vermietung der Wohnungen oder durch die\nVermietung sonstiger Immobilien, der Verdacht einer unkorrekten\nMietzinsvereinbarung hätte aufdrängen müssen. Ohne diesbezügliche\nergänzende Feststellungen kann der Betroffenen jedenfalls nicht\nvorgeworfen werden, sie habe allein dadurch, daß sie sich auf eine\nkorrekte Abrechnung der beauftragten Hausverwaltung verlassen hat,\nleichtfertig gehandelt. Da insoweit jedoch noch weitere\nFeststellungen möglich erscheinen, sieht sich der Senat an einer\neigenen Sachentscheidung gehindert. Das Urteil war daher mit den\ngetroffenen Feststellungen aufzuheben und die Sache an das\nAmtsgericht zurückzuverweisen. Die Aufhebung erfaßt auch die\nEntscheidung über die Rückerstattung des Mehrerlöses.\n\n10\n\nFür die erneute Verhandlung weist der Senat vorsorglich noch auf\nfolgendes hin:\n\n11\n\nSollte das Amtsgericht aufgrund neuer Verhandlungen wiederum zu\neiner Verurteilung der Betroffenen gelangen, so wird es im Rahmen\nder Strafzumessung zu beachten haben, daß bei der Berechnung des\naus der Tat gezogenen wirtschaftlichen Vorteils i.S.d. § 17 Abs. 4\nOWiG der nachträgliche Wegfall eines erlangten Vorteils zu beachten\nist (vgl. OLG Düsseldorf wistra 1995, 75, MDR 1994, 1237; Göhler,\nOWiG, 11. Auflage, § 17 Rn. 39 m.w.N.). Dementsprechend muß\nzugunsten der Betroffenen vorwiegend die Anordnung der\nRückerstattung des Mehrerlöses des § 9 WiStG berücksichtigt\nwerden.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310906","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-25/ss-381-97-b-217-b","cited_norms":[{"jurabk":"WiStrG 1954","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":5},{"jurabk":"WiStrG 1954","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":2},{"jurabk":"OWiG 1968","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1},{"jurabk":"StPO","ref":"§ 354","ref_norm":"354","n":1},{"jurabk":"WiStrG 1954","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310906","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310906","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-25/ss-381-97-b-217-b","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310906","retrieved":"2026-07-09 03:41:11.832457+00:00"}}