{"status":"available","doknr":"OLD310910","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0724.12U66.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-07-24","aktenzeichen":"12 U 66/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d :\n\n2\n\nDie Klägerin, die gewerbsmäßig Hausverwaltungen betreibt, hat\nals Rechtsnachfolgerin eines anderen Unternehmens, das seit 1984\n(aufgrund des Vertrags vom 20.01.1984, GA 8 ff) für die Beklagte\ntätig war, ab 1991 (aufgrund der Zusatzvereinbarung vom 23.03.1991,\nGA 11 ff) die Verwaltung verschiedener Häuser in T. übernommen, die\ndie Beklagte als gewerbliche Zwischenmieterin von den Eigentümern\nangemietet und an Endmieter weitervermietet hatte. Seit Übernahme\nder sogenannten Vollverwaltung aufgrund der Zusatzvereinbarung\nhatte sie unter anderem das Inkasso der Mieten und\nNebenkostenvorauszahlungen inklusive Mahnwesen und Rechtsverfolgung\nvon Mietrückständen, gegebenenfalls unter Mithilfe eines\nRechtsanwalts, durchzuführen. Außerdem hatte sie die von der\nBeklagten garantierten Mieten an die Eigentümer zu zahlen und\nNebenkostenabrechnungen durchzuführen.\n\n3\n\nBezüglich der Abrechnungsweise war es zwischen den Parteien zu\nDifferenzen gekommen, weil die Beklagte die ihr im Februar 1993\nübersandte Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1992 verprobt hatte\nund zu anderen Ergebnissen als die Klägerin gekommen war. In einem\nGespräch im März 1993 einigten sich die Parteien dahingehend, daß\ndas Wirtschaftsjahr 1992 als abgeschlossen gelten sollte und die in\ndie Abrechnung eingeflossenen Zahlen anerkannt wurden (GA 121).\n\n4\n\nDie Klägerin führte für die verwalteten Häuser 2 Girokonten und\nzuletzt noch das bei der Raiffeisenbank R.-S. e.G. Nr. Mit\nBeendigung der Verwaltertätigkeit infolge Kündigung belief sich der\nSollbetrag dieses Kontos auf DM 48.944,00. Unter Bezugnahme auf\nZiffer 3 der Zusatzvereinbarung verlangte die Klägerin den\nAusgleich des Negativsaldos sowie noch nicht beglichenes\nVerwalterhonorar in Höhe von DM 2.544,87 für das Jahr 1994. Die\nBeklagte lehnte einen Ausgleich ab zunächst mit der Begründung, die\nAbrechnungen der Klägerin entsprächen nicht den Anforderungen, die\nan derartige Abrechnungen zu stellen seien, da eine objektbezogene\nGegenüberstellung fehle; daher sei auch die Vergütung noch nicht\nfällig.\n\n5\n\nNachdem die Klägerin im Berufungsrechtszug mit Schriftsatz vom\n17.07.1996 neue Abrechnungen übergeben hatte, wurden diese von der\nBeklagten nicht mehr als nicht prüfbar beanstandet, gleichwohl aber\nein Ausgleich unter Hinweis auf Fehler in der Abrechnung und auf\nBestehen von Gegenansprüchen abgelehnt.\n\n6\n\nMit der Widerklage verfolgt sie Gegenansprüche, weil die\nKlägerin es unterlassen hat, frühzeitiger eine Räumungsklage gegen\ndie Mieterin P. zu betreiben. Diese zog im Januar 1993 in ein von\nder Klägerin verwaltetes Objekt ein und zahlte am 17.02.1993 eine\nMiete. Weitere Zahlungen blieben aus. Erst Ende 1994 wurde ein\nRechtsanwalt zur Erhebung einer Zahlungs- und Räumungsklage\nbeauftragt. Das Objekt wurde nach Erlangung eines Räumungstitels\nund nach Zwangsvollstreckung im September 1995 geräumt und danach\nneu vermietet. Die Mieterin P. war ausweislich der am 20.04.1994 im\nRahmen der Zwangsvollstreckung abgegebenen eidesstattlichen\nVersicherung (GA 176 ff) vermögenslos. Das Zwischenmietverhältnis\nzum Eigentümer des Objekts, Herr Dr. M. bzw. dessen\nRechtsnachfolgerin Frau M., war bis Ende 1994 befristet. Zu diesem\nZeitpunkt konnte die Beklagte das Objekt noch nicht geräumt\nherausgeben. Diesbezüglich meldete Frau M. die Geltendmachung von\nSchadensersatzansprüchen bei der Beklagten an.\n\n7\n\nDie Klägerin hat in I. Instanz beantragt,\n\n8\n\n \n\n9\n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie DM\n51.488,87 nebst 10,75 % Zinsen per anno auf DM 48.944,00 seit dem\n01.01.1995 und 4 % per anno auf DM 2.544,87 seit Rechtshängigkeit\nzu zahlen.\n\n10\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n11\n\ndie Klage abzuweisen,\n\n12\n\n \n\n13\n\nwiderklagend die Klägerin zu\nverurteilen, an sie DM 69.795,58 nebst 11,5 % Zinsen seit\nZustellung des Schriftsatzes vom 14.11.1995 aus DM 64.541,84 und\n11,5 % Zinsen aus weiteren 5.253,74 DM seit Zustellung des\nSchriftsatzes vom 13.12.1995 zu zahlen.\n\n14\n\nDie Beklagte hat vorgetragen, daß ihr durch das Fehlverhalten\nder Klägerin in Bezug auf die Mieterin P. der im Schriftsatz vom\n14.11.1995, Seite 14 ff, (GA 131 ff) im einzelnen aufgelistete\nSchaden in Höhe der Widerklageforderung entstanden sei.\n\n15\n\nDas Landgericht hat durch das angefochtene Urteil der Klage bis\nauf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben und die Widerklage\nabgewiesen.\n\n16\n\nZur Begründung hat es ausgeführt, die damals vorgelegte\nAbrechnung sei prüfbar und das Bestreiten der Richtigkeit seitens\nder Beklagten zu pauschal. Schadensersatzansprüche ständen der\nBeklagten nicht zu. Es fehle an der Darlegung eines konkreten\nSchadens, die Beklagte vermute nur, daß sie einerseits ihre\nSchadensersatzansprüche gegenüber der Mieter P. nicht realisieren\nkönne und andererseits von der Eigentümerin M. in Anspruch genommen\nwerde.\n\n17\n\nGegen dieses der Beklagten am 30.01.1996 zugestellte (GA 227)\nUrteil richtet sich die am 27.02.1996 eingegangene Berufung (GA\n229), die nach Fristverlängerung bis zum 27.04.1996 (GA 237) am\n29.04.1996 (GA 239 ff) begründet worden ist.\n\n18\n\nNachdem neue Abrechnungen im Berufungsverfahren übergeben worden\nwaren, akzeptierte die Beklagte diese mit Schriftsatz vom\n13.08.1996 (GA 408 ff) als prüfbar, verzichtete auf Rüge von\nFehlern der Abrechnungen für die Jahre 1991 und 1992 im Hinblick\nauf die im März 1993 erzielte Einigung (GA 409) und erhob gegen die\nneuen Abrechnungen folgende Einwände:\n\n19\n\nDie Einigung im März 1993 habe unter dem Vorbehalt gestanden,\ndaß wegen der 1987 gezahlten Liquiditätszuschüsse noch eine\nDarlehensverbindlichkeit in Höhe von DM 21.251,18 bestände, was die\nKlägerin auch mit Schreiben vom 14.04.1993 (GA 155) bestätigt habe.\nMit einer Darlehensforderung in dieser Höhe hat die Beklagte die\nAufrechnung erklärt.\n\n20\n\nDer Negativsaldo per 31.12.1992 auf dem 2. Verwalterkonto,\nRaiffeisenbank K., Nr. .........., der in der damaligen Abrechnung\nfür 1992 nicht angegeben war und in der damaligen Abrechnung 1993\nerstmals erwähnt wurde, könne angesichts der Vereinbarung im März\n1993 nicht in die Abrechnung einbezogen werden und sei daher\nzuzüglich der im Verlauf der Jahre 1993 und 1994 angefallenen\nZinsen abzusetzen.\n\n21\n\nSoweit die Klägerin die Abrechnung 1991 mit einem Negativsaldo\nvon DM 21.578,23 beginnt, bestreitet die Beklagte diesen Debetsaldo\nmit Nichtwissen und führt aus, daß es aufgrund der vor 1991\nauszuführenden Tätigkeiten nicht zu einem Negativsaldo habe kommen\nkönnen (GA 448).\n\n22\n\nDie in ihrer Aufstellung im Schriftsatz vom 05.11.1996 Seite 6\n- 20 (GA 452 - 466, korrigiert auf GA 479 f) aufgelisteten\nAbrechnungsdifferenzen ergäben Schadensersatzansprüche der\nBeklagten, mit denen sie die Aufrechnung erklärt. Unter anderem\nseien diese entstanden, weil aufgrund der Vereinbarungen der\nParteien die jeweiligen Hausverwaltungsverträge mit Ablauf der\nZwischenmietverhältnisse ebenfalls beendet gewesen seien und\nAuszahlungen nicht mehr hätten erfolgen dürfen, nachdem die\nBeklagte der Klägerin das Ende der jeweiligen\nZwischenmietverhältnisse mitgeteilt habe. Bezüglich der mit den\nAbrechnungsdifferenzen jeweils verbundenen Schadensersatzansprüche,\ndie der Beklagten gegenüber den jeweiligen Hauseigentümern\nzustehen, hat diese in der mündlichen Verhandlung vom 28.11.1996\ndie Abtretung angeboten.\n\n23\n\nDie Beklagte hat außerdem die Aufrechnung erklärt mit\nSchadensersatzansprüchen wegen der in den Abrechnungen enthaltenen\nnicht zuzuordnenden und daher nicht auf Eigentümer/Mieter\numzulegenden Betriebskosten in Höhe von DM 1.580,00, DM 3.611,01,\nDM 1.259,83 und DM 1.440,00. Insoweit wird auf deren Aufstellung im\nSchriftsatz vom 05.11.1996 Seite 20 f (GA 466 f) Bezug\ngenommen.\n\n24\n\nDie Beklagte hat weiterhin die Aufrechnung erklärt mit Kosten\nin Höhe von 5.142,00 DM, die entstanden sein sollen für die Prüfung\nund Neuerstellung der Mietnebenkostenabrechnung 1993, die eine\nVielzahl von Fehlern aufgewiesen habe, sowie für die Erstellung\neiner objektbezogenen Abrechnung für die 1994 vereinnahmten und\nverausgabten Gelder, welche die Beklagte zu erstellen unterlasssen\nhabe.\n\n25\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n26\n\n \n\n27\n\nunter teilweiser Abänderung des\nangefochtenen Urteils abzuweisen, widerklagend die Klägerin zu\nverurteilen,\n\n28\n\n \n\n29\n\na) an sie DM 22.598,98 nebst 11,5 %\nZinsen seit dem 16.12.1995 zu zahlen,\n\n30\n\n \n\n31\n\nb) sie von Schadensersatzansprüchen der\nFrau U.M., G. Straße 373, K., als Rechtsnachfolgerin des\nverstorbenen Herrn Dr. H. J.M. in Höhe von DM 14.526,00 aufgrund\ndes Mietzinsausfalls für den Zeitraum vom 01.01.1995 bis 30.09.1995\nbetreffend das ihr gehörende Haus F.ring 52, T. freizustellen,\n\n32\n\n \n\n33\n\nbeides Zug um Zug gegen Abtretung der\nder Beklagten gegen Frau J.P. für den Zeitraum vom 01.01.1994 bis\n30.09.1995 zustehenden Mietzins- und/oder Schadensersatzansprüche\nwegen verspäteter Räumung des Objektes F.ring 52, T., durch Frau\nJ.P..\n\n34\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n35\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n36\n\nSie behauptet, der ihrer Rechtsvorgängerin von der Beklagten\nüberlassene Betrag von DM 21.251,80 sei kein Darlehen gewesen,\nsondern lediglich ein Vorschuß für zu zahlende Unkosten, wie z. B.\nVersicherungsbeiträge, die jährlich im Voraus zu zahlen und für die\nauf dem Verwalterkonto keine Deckung mehr vorhanden gewesen sei.\nDer Vorschuß sei auf dem Verwalterkonto und bei den Abrechnungen\nauch bereits berücksichtigt worden. Sie ist der Ansicht, eine\nzusätzliche Darlehensforderung bestehe nicht.\n\n37\n\nBezüglich der beanstandeten Negativsalden ist die Klägerin der\nAnsicht, daß diese nicht von ihrer Forderung abzusetzen seien. Der\nNegativsaldo zu Beginn der Abrechnung 1991 habe bestanden, weil\nVorauszahlungen bzgl. Strom, Wasser, Heizung etc. zu leisten\ngewesen wären. Der Fehlbestand auf dem am 01.04.1991 eingerichtete\nKonto Nr. 130 280 4113 sei ebenfalls nicht abzusetzen, weil die\nKontenunterlagen bei der Besprechung im März 1993 vorgelegen hätten\nund der Beklagten der Kontenstand bekannt gewesen sei.\n\n38\n\nAbrechnungsdifferenzen bezüglich der angegebenen\nMietverhältnisse seien unter anderem entstanden, weil sie zum Teil\nerst Monate später von der Beendigung von Zwischenmietverhältnissen\nerfahren habe. Zudem besteht nach Ansicht der Klägerin kein\nAnspruch, weil die Beklagte diese Kosten von den Eigentümern\nzurückverlangen könne, gemäß § 812 BGB, jedenfalls könne sie nur\nSchadensersatz verlangen gegen Abtretung dieser Ansprüche.\n\n39\n\nDer Senat hat zur Frage der Vereinbarungen der Parteien im Jahre\n1993 bezüglich der überlassenen DM 21.251,80 Beweis erhoben durch\nVernehmung der Zeugen Dr. O. P. und D. P..\n\n40\n\nWegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das\nSitzungsprotokoll vom 15.08.1996 verwiesen.\n\n41\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird\nauf den Inhalt der angegebenen Urkunden sowie auf den Inhalt der\nvon den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug\ngenommen.\n\n42\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n43\n\nDie Berufung ist zulässig und teilweise begründet.\n\n44\n\nSie ist zulässig, weil sie insbesondere form- und fristgerecht\neingelegt und begründet worden ist. Die für die Berufungsbegründung\ngewährte Frist ist wegen der Vorschrift des § 193 BGB als\neingehalten anzusehen.\n\n45\n\nIn der Sache ist die Berufung überwiegend erfolgreich.\n\n46\n\nI. Klage\n\n47\n\nDie Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung\nvon insgesamt 9.886,41 DM (DM 2.544,47 als Verwaltervergütung für\n1994 plus DM 7.341,94 zum Ausgleich des Debetsaldos).\n\n48\n\n1. Die der Klägerin unstreitig für 1994 noch nicht gezahlte\nVerwaltervergütung ist seit Vorlage der neuen Abrechnung mit\nSchriftsatz vom 17. Juli 1996 fällig, da die Beklagte sich\ndiesbezüglich nicht mehr auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen\nkann. Die Abrechnung entspricht jetzt den formalen Anforderungen,\ndie an eine Rechnungslegung zu stellen sind. Dies war bei der zuvor\nübergebenen Abrechnung nicht der Fall.\n\n49\n\nSind mit der in Auftrag gegebenen Verwaltung Einnahmen und\nAusgaben verbunden, ist der Beauftragte rechenschaftspflichtig mit\nder Folge, daß er verpflichtet ist, dem Auftraggeber die\nInformationen zu geben, die eine Kontrolle der Verwaltungstätigkeit\nermöglichen. Die Erfüllung der Rechenschaftspflicht durch\nRechnungslegung erfordert eine geordnete Zusammenstellung der Ein-\nund/oder Ausgaben, aus der sich nicht nur der derzeitige\nIst-Zustand ersehen, sondern auch die Entwicklung zu diesem\nIst-Zustand verfolgen läßt (vgl. OLG Köln NJW-RR 1989, 528). Die\nBelege ersetzen eine Abrechnung nicht. Die Abrechnung muß vielmehr\nalle Einzelposten erkennen lassen, so daß die Einsichtnahme in die\nBelege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln\nerforderlich ist. Diesen formalen Anforderungen an eine\nRechnungslegung entsprach die damalige Abrechnungsweise nicht, so\ndaß erst mit Vorlage der neuen Abrechnung Fälligkeit der\nVerwaltervergütung eingetreten ist.\n\n50\n\n2. Neben der Verwaltervergütung steht der Klägerin ein\nAusgleichsanspruch gemäß Ziffer 3 der Zusatzvereinbarung vom\n22.03.1991 (GA 12) zu. Diese richtet sich auf Ausgleich des\nNegativsaldos auf dem Treuhandkonto, jedoch nur in einem\nreduzierten Umfange, und zwar in Höhe von DM 7.341,94.\n\n51\n\nDa die Klägerin sich nicht auf ein Anerkenntnis des zuletzt\nbestehenden Saldos in Höhe von 48.944,00 DM stützen kann, mußte der\nauszugleichende Saldo aus den zugrundeliegenden Kontobewegungen\nabgeleitet und die zur Anspruchsprüfung notwendigen Einzelheiten\ndargelegt werden. Materiell handelt es sich um Aufwendungsersatz im\nSinne der §§ 675, 670 BGB, daher sind nur die Aufwendungen zu\nersetzen, die die Verwalterin nach den Umständen für erforderlich\nhalten durfte. Insoweit ist ein objektiver Maßstab mit subjektivem\nEinschlag anzusetzen und eine Aufwendung bei fehlender objektiver\nNotwendigkeit nur dann zu ersetzen, wenn der Beauftragte die\nEntscheidung nach den Umständen des Falles und nach gebotener\nPrüfung trifft. Einige der von der Beklagten gerügten\nAusgabepositionen waren abzusetzen, weil deren Notwendigkeit nicht\ndargetan war bzw. keine Umstände erkennbar sind, die eine\nEinschätzung als notwendig unter den o. a. Gesichtspunkten\nermöglichten.\n\n52\n\na) Allerdings gilt dies nicht für alle von der Beklagten\ngerügten Unrichtigkeiten. Aufgrund der im März 1993 getroffenen\nEinigung ist die Beklagte auch mit Einwänden ausgeschlossen. Sie\nhat insoweit zu Recht zugestanden, daß sie sich aufgrund der\nEinigung bzgl. der Abrechnungen 1991 und 1992 daran gehindert\nsieht, Abrechnungsfehler zu rügen (Schriftsatz vom 14.08.1996,\nSeite 2, GA 409).\n\n53\n\nDementsprechend ist von ihr auch der Negativsaldo auf dem Konto\nNr. 130 440 3086 per 01.01.1991 mit akzeptiert worden. Ihr\nVorbringen, das Entstehen von Defiziten vor Übernahme der\nVollverwaltung sei unmöglich gewesen, ist wenig plausibel, zumal\nsie selbst wegen der zu Jahresbeginn zu zahlenden Versicherungen\nmit Zahlungen in Höhe von DM 21.251,00 die Liquidität auf dem\nVerwalterkonto gewährleisten mußte. Schließlich hat die Klägerin\ndas Entstehen von Negativsalden nachvollziehbar mit\nVorschußzahlungen für Strom, Wasser, Heizung etc. erläutert (vgl. §\n4 des Vertrags vom 20.01.1984).\n\n54\n\nb) Soweit die Beklagte sich gegen eine Berücksichtigung des Ende\n1992 bestehenden Negativsaldos auf dem Konto Nr. 130 280 4113 in\nHöhe von DM 15.801,64 wendet, lassen sich die Kontenbewegungen auf\ndiesem Konto nunmehr nachvollziehen. Durch die Vorlage der\nKontenunterlagen ist indes nicht bewiesen, daß dieses Konto und die\nentsprechenden Unterlagen bei der damaligen Abrechnungsbesprechung\nbetreffend das Jahr 1992 Berücksichtigung gefunden haben. Der\nKontenstand per 01.01.1993 ist in der damaligen Abrechnung 1993\nzwar angegeben, nicht aber in der damaligen bzgl. 1992. Es\ndivergiert die als neuer Geldbestand angegebene Summe in Höhe von\nDM 27.175,45 in der früheren Abrechnung 1992 (GA 142) von dem in\nder früheren Abrechnung für 1993 (GA 45) angegebenen Anfangsbestand\nin Höhe von DM 11.373,81 (DM 27.175,45 abzüglich DM 15.801,64). Die\nKlägerin hat diese Divergenz weder erläutert, noch trotz des\nBestreitens der Beklagten unter Beweis gestellt, daß dieser\nNegativsaldo auf dem erst 1992 eingerichteten Konto abweichend von\nden damals von ihr vorgelegten Unterlagen bei der Einigung der\nParteien einbezogen worden ist. Aufgrund des Sach- und Streitstands\nkann daher nicht davon ausgegangen werden, daß der Saldo über DM\n15.801,64 von der Einigung der Parteien bzgl. der Abrechnung 1992\numfaßt ist. Vielmehr ist die damals vorgelegte Abrechnung ohne\ndiesen Saldo als Grundlage der Einigung anzusehen, so daß die\nKlägerin wegen des getroffenen Vergleichs diesen Saldo ab 1993\nnicht erstmals in den Anfangsbestand aufnehmen durfte. Entsprechend\nist der zuletzt bestehende Debetsaldo um diesen Saldobetrag zu\nkürzen sowie um die nach Angaben der Klägerin jeweils in Höhe von\n10,75 % berechneten Zinsen für die Jahre 1993 und 1994. Es waren\ndaher abzusetzen DM 15.801,64 und zweimal DM 1.698,68, insgesamt DM\n19.199,00. Dies ergibt einen korrigierten Saldo in Höhe von DM\n29.745,00.\n\n55\n\nc) Dieser ist weiter auf DM 21.894,16 zu reduzieren, weil die\nBeklagte in Höhe von 7.890,84 DM mit Ansprüchen aus positiver\nVertragsverletzung die Aufrechnung erklärt hat, die darauf beruht,\ndaß die Klägerin die im folgenden aufgelisteten Betriebskosten\ngezahlt hat, es aber nicht mehr vermochte, diese einzelnen Objekten\nzuzuordnen. Daher war es weder ihr noch der Beklagten möglich,\ndiese Kosten auf die Mieter/Eigentümer umzulegen, so daß der\nBeklagten dadurch ein Schaden entstanden ist. Bei ordnungsgemäßer\nPrüfung vor Erstattung der Kosten bzw. ordnungsgemäßer Verbuchung,\nwären die folgenden Schäden nicht entstanden:\n\n56\n\n06.01.93\nAusbuchung Wohnung M.\n1.580,00 DM\n\n25.02.93\nRG D.\n1.259,83 DM\n\n13.01.94\nVersicherung\n1.440,00 DM\n\n01.04.93\nISTA-Gebühren\n963,27 DM\n\n28.04.93\nISTA-Gebühren\n331,56 DM\n\n28.04.93\nISTA-Gebühren\n444,19 DM\n\n28.04.93\nISTA-Gebühren\n338,92 DM\n\n28.04.93\nISTA-Gebühren\n337,89 DM\n\n28.04.93\nISTA-Gebühren\n342,05 DM\n\n28.04.93\nISTA-Gebühren\n459,07 DM\n\n06.05.93\nISTA-Gebühren\n79,93 DM\n\n12.05.93\nISTA-Gebühren\n201,50 DM\n\n03.06.93\nISTA-Gebühren\n112,63 DM\n\n----------\n\n7.890,84 DM\n\n57\n\nDie Klägerin hat bezüglich dieser Schadenspositionen im\nBerufungsverfahren eine Zuordnung nicht vorgetragen. Die Beklagte\nkann daher mit diesen in den Jahren 1993 und 1994 entstandenen\nKosten aufrechnen.\n\n58\n\nd) Die weiteren aufgezeigten Abrechnungsdifferenzen berechtigen\ndie Beklagte ebenfalls zur Aufrechnung mit Schadensersatz aus\npositiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages. Zuletzt hat\ndie Beklagte noch weitere Abrechnungsdifferenzen in Höhe von DM\n9.370,22 gerügt (Schriftsatz vom 05.11.1996, Seite 6 - 20, GA 452 -\n466 mit Korrektur GA 479). Diese beruhen zum Teil darauf, daß die\nKlägerin Nebenkosten nicht in entstandener Höhe umgelegt hat und\nzum Teil darauf, daß sie Hauskosten noch beglichen hat, obwohl die\nbetreffenden Zwischenmietverträge und damit auch die\nHausverwaltungsaufträge beendet waren. Die durch diese\nVertragsverletzungen entstandenen Schäden hat die Klägerin zu\nerstatten. Ihr Einwand, ihr seien in der Regel die Beendigungen von\nZwischenmietverhältnissen zu spät mitgeteilt worden, ist angesichts\ndes konkreten Vortrags der Beklagten bzgl. der Mitteilungen und der\nüberreichten Unterlagen nicht substantiiert, da sie den Zeitpunkt\nder angegebenen Mitteilungen nicht jeweils konkret bestritten\nhat.\n\n59\n\nZu erstatten sind auch die angeführten Schäden, die Nebenkosten\naus den Jahren 1991 und 1992 betreffen. Diesbezüglich ist der\nAnspruch nicht durch die Einigung betreffend den Jahresabschluß\n1992 ausgeschlossen. Die Nebenkosten für 1992 waren erst 1993\nabzurechnen und waren daher in die Einigung schon nicht einbezogen.\nBzgl. der Nebenkosten 1991 war auch noch nach Jahresabschluß 1992\neine Nachforderung möglich, die indes seitens der Klägerin\nunterblieb.\n\n60\n\nDer zutreffende Hinweis der Klägerin, daß sie zum Schadensersatz\nbzgl. dieser Schäden nur Zug um Zug gegen Abtretung der der\nBeklagten zustehenden Ansprüche gegen die jeweiligen Eigentümer aus\nden Zwischenmietverhältnissen (bzgl. der zuwenig/oder nicht\numgelegten Nebenkosten) bzw. aus § 812 BGB (bzgl. Zahlung von\nHauskosten nach Ende des Zwischenmietverhältnisses) verpflichtet\nist, steht eine Aufrechnung im Sinne des § 390 Satz 1 BGB nicht\nentgegen, da die Klägerin sich insoweit im Annahmeverzug gemäß §\n293 BGB befindet. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung\nvom 18.11.1996 die Abtretung der ihr gegen die jeweiligen\nEigentümer zustehenden Ansprüche angeboten, ohne daß eine Reaktion\nseitens der Klägerin erfolgte. Daraus ergibt sich der Annahmeverzug\nder Klägerin mit der Folge, daß ihr ein Zurückbehaltungsrecht nicht\nzusteht und die Beklagte mit den folgenden Schadensersatzansprüchen\naufrechnen kann:\n\n61\n\nbetreffend Konto 900\nDr. G.\n403,80 DM\n\nbetreffend Konto 901\nProf. Dr. W.\n142,65 DM\n\nbetreffend Konto 902\nDr. G.\n110,70 DM\n\nbetreffend Konto 904\nK.\n210,17 DM\n\nbetreffend Konto 905\nDr. B.\n295,60 DM\n\nbetreffend Konto 910\nKe.\n1.232,24 DM\n\nbetreffend Konto 914\nKü.\n408,90 DM\n\nbetreffend Konto 916\nKn.\n954,25 DM\n\nbetreffend Konto 919\nKo./Sch.\n531,50 DM\n\nbetreffend Konto 922\nW.\n1.241,16 DM\n\nbetreffend Konto 926\nDr. A.\n66,77 DM\n\nbetreffend Konto 928\nM.\n497,81 DM\n\nbetreffend Konto 929\nF.\n140,13 DM\n\nbetreffend Konto 930\nFi.\n88,10 DM\n\nbetreffend Konto 931\nDr. G.\n1.232,16 DM\n\nbetreffend Konto 932\nFr.\n505,00 DM\n\nbetreffend Konto 933\nJ.\n1.202,54 DM\n\n-----------\n\n9.370,22 DM\n\n62\n\nDas den Schadenspositionen zugrundeliegende Vorbringen und die\nBerechnung sind seitens der Klägerin nicht bestritten worden. Durch\ndie Aufrechnung der Beklagten mit ihr insoweit zustehenden\nSchadensersatzansprüchen ergibt sich ein noch auszugleichender\nSaldo von DM 12.483,94.\n\n63\n\ne) Die Beklagte kann indes nicht mit einer Darlehensforderung in\nHöhe von DM 21.251,80 aufrechnen. Insoweit hat die Beweisaufnahme\nergeben, daß man von seiten der Beklagten anläßlich der Besprechung\nim März 1993 zwar eine gesonderte Bestätigung bzgl. der 1988\nüberlassenen Beträge in dieser Gesamthöhe verlangt hatte, indes dem\nGeschäftsführer der Klägerin nicht verdeutlicht worden war, daß\ndieser Betrag isoliert neben der Abrechnung zu sehen sein sollte.\nEbenso wie die Beklagte selbst ist der Geschäftsführer bei\nAusstellung der Bestätigung vom 14.04.1993 (GA 155) davon\nausgegangen, daß die 1987 gezahlten Beträge auf dem Treuhandkonto\neingezahlt waren und sich entsprechend der Kontostand geändert\nhatte. Eine direkte Darlehensrückzahlung mit entsprechender\nAbbuchung vom Konto ist unstreitig nicht erfolgt. Jedoch ist der\nKontenstand inklusive der Kostenvorschüsse/Darlehen bei den\njeweiligen Abrechnungen und den darauf basierenden\nÜberschußauszahlungen an die Beklagte berücksichtigt worden. Die\nBeklagte hat dies letztlich nicht in Frage gestellt, da sie selber\nmit Schriftsatz vom 05.11.1996 (GA 448) vorträgt, der in der\nAbrechnung angeführte Negativsaldo auf dem Treuhandkonto hätte\nangesichts des darauf eingezahlten Betrags von DM 21.251,80 nicht\nim Soll sein können. Der Vortrag der Beklagten belegt, daß sie\ndiesen Betrag noch im Kontenstand positiv berücksichtigt sah,\nwelcher den Abrechnungen der Parteien zu grunde gelegt wurde.\nDaneben kann sie nicht auch noch gesondert unter dem rechtlichen\nGesichtspunkt der Darlehensgewährung Rückzahlung verlangen, weil\nder gewährte Betrag dann zweimal zu ihren Gunsten berücksichtigt\nwürde. Eine Verpflichtung dazu wollte der Geschäftsführer der\nKlägerin auch nach den Angaben der Zeugen Dr. O. P. und D. P. nicht\ndurch die von ihm verlangte Bestätigung begründen.\n\n64\n\nDer Umstand, daß der Betrag nach den Angaben der Zeugen bei der\nBeklagten als Darlehensforderung bilanziert worden ist, führt zu\nkeinem für sie günstigeren Schluß. Zum einen handelt es sich\nhierbei um einen internen Vorgang, der dem Geschäftsführer der\nBeklagten nicht bekannt war, zum anderen war diese Bilanzierung\nauch nicht zutreffend. Richtigerweise waren die Zahlungen der\nBeklagten als Vorschuß an die Klägerin gem. § 669 BGB zu werten,\nder sie in die Lage versetzen sollte, die Auslagen zu bestreiten,\ndie sie in Erfüllung des Auftrags der Beklagten für diese\nverauslagen sollte. Bei dementsprechender Buchung wäre auch bei der\nBeklagten deutlich geworden, daß es sich nur um einen Rechenposten\nhandelte, der in die Abrechnung zwischen den Parteien einzufließen\nhatte, nicht aber um ein separates Guthaben der Beklagten, das\nisoliert daneben stand.\n\n65\n\nf) Indes kann die Beklagte mit weiteren DM 5.142,00 aufrechnen.\nDie Klägerin hat nicht bestritten, daß die von ihr erstellte\nNebenkostenrechnung 1993 in der von der Beklagten aufgezeigten\nWeise falsch war und sie die Objektkostenabrechnung für 1994 nicht\nerstellt hatte. Daher steht der Beklagten ein Anspruch auf\nErstattung der von ihr für die Neu- und Ersterstellung der\nAbrechnungen aufgewandten Kosten zu, deren Angemessenheit die\nKlägerin nicht bestritten hat. Die Beklagte konnte daher\nerfolgreich mit den von der Steuerberatersozietät Dr. P. &\nPartner berechneten Kosten aufrechnen, da ihr insoweit ein\nSchadensersatz wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung des\nVerwaltungsvertrages zustand. Durch die Aufrechnung mit DM 5.142,00\nverringert sich der Ausgleichsanspruch der Klägerin auf DM\n7.341,94.\n\n66\n\nUnter zusätzlicher Berücksichtigung der Vergütung für 1994 in\nHöhe von DM 2.544,47 kann die Klägerin daher insgesamt von der\nBeklagten nur Zahlung in Höhe von DM 9.886,41 verlangen.\n\n67\n\nDie Verpflichtung zum Saldoausgleich umfaßt auch die Bankzinsen,\ndie in unstreitiger Höhe von 10,75 % per anno bezogen auf den\nauszugleichenden Saldo von DM 7.341,94 zu zahlen sind.\n\n68\n\nBezüglich der Verwaltervergütung kann die Klägerin indes nur\nProzeßzinsen gemäß § 291 BGB ab Fälligkeit verlangen, die erst mit\nVorlage der neuen Abrechnung am 18.07.1996eingetreten ist.\n\n69\n\nII. Widerklage\n\n70\n\nDie Widerklage ist ebenfalls in dem im Berufungsverfahren\nreduzierten Umfang überwiegend begründet.\n\n71\n\nDie Klägerin ist aufgrund positiver Vertragsverletzung\nverpflichtet, der Beklagten DM 20.016,60 zu zahlen.\n\n72\n\nDaß die Klägerin ihre Pflichten aus dem Vertrag über die\nVollverwaltung des im Tenor genannten Objekts verletzt hat, weil\nsie nicht umgehend auf die Mietrückstände der Mieterin P.\nreagierte, ist unstreitig. Eine Reaktion erst nach Auflaufen von\nMietrückständen von nahezu DM 32.000,00 war zweifellos verspätet.\nDie lange Untätigkeit ist der Klägerin auch anzulasten, weil keine\nGründe erkennbar sind, die ein Verschulden ausschließen\nkönnten.\n\n73\n\nDer daraus resultierende Schaden besteht zum einen darin, daß\nbei unverzögerter Reaktion auch früher eine Neuvermietung hätte\nstattfinden können und so der Mietausfall nur reduziert entstanden\nwäre. Nach dem nicht bestrittenen Beklagtenvortrag ist von der\nMieterin P. zu Anfang ihres Mietverhältnisses nur einmal Miete\ngezahlt worden, und zwar am 17.02.1993. Widersprüchlicher Vortrag\nzu den Zahlungen liegt entgegen der Darstellung der Klägerin nicht\nvor. Die Beklagte hat in der I. und II. Instanz (GA 131, 255)\njeweils vorgetragen, daß nur einmal Miete gezahlt worden ist. Außer\nder Zahlung am 17.02.1993 ist keine weitere angeführt, so daß ohne\nAuswirkung ist, ob dadurch die Januar- oder die Februarmiete\ngezahlt werden sollte.\n\n74\n\nAusgehend von der nach neuer BGH-Rechtsprechung\nzugrundezulegenden nachschüssigen Zahlungspflicht bei\nMietverhältnissen über Wohnraum (vgl. BGH Rechtsentscheid vom\n26.10.1994, NJW 1995, 254 ff; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell,\n3. Auflage 1996, Rn. 490) bestand ein zur fristlosen Kündigung\ngemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigender Mietrückstand Anfang\nApril 1994. Eine Mahnung hätte bereits früher, und zwar bei der\nersten nicht rechtzeitig gezahlten Miete erfolgen müssen, also je\nnach Zahlungsbestimmung oder -verrechnung Anfang Februar bzgl. der\nJanuarmiete bzw. Anfang März bzgl. der Februarmiete. Da gerade bei\nneuen Mietern, deren Zahlungsmoral nicht bekannt ist, besondere\nVorsicht angezeigt ist, wäre Anfang Mai eine Räumungsklage\nsachgerecht gewesen, wenn vorherige Mahnungen ohne Erfolg geblieben\nwären, wovon im Hinblick auf die völlige Zahlungseinstellung der\nMieterin auszugehen ist. Unter Berücksichtigung des Ablaufs des\ntatsächlich geführten Rechtsstreits wäre es dann zu einer Räumung\nim Dezember 1993 gekommen und die Renovierung hätte im Januar 1994\nerfolgen können. Ab Februar 1994 hätte die Wohnung dann an einen\nsolventen Mieter vermietet werden können. Da die in diesem Bereich\nsachkundige Klägerin nichts gegenteiliges behauptet, kann davon\nausgegangen werden, daß der hier geschuldete Mietzins von DM\n1.394,00 ortsüblich war und von einem Nachfolgemieter - wie im\nkonkreten Fall - wegen der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt\nauch kurzfristig bzw. einen Monat nach Freiwerden angemietet worden\nwäre. Insoweit ist also ein Ersatzanspruch bezogen auf 1994 in Höhe\nvon 11mal 1.394,00 DM = DM 15.334,00 zuzubilligen.\n\n75\n\nBezüglich der verlangten Nebenkosten für 1994 (GA 168) kann die\nBeklagte entsprechend 11/12 verlangen, jedoch exklusive der Kosten\nfür die Türreparatur in Höhe von DM 762,68. Dies berechnet sich auf\nDM 4.682,60 (Differenz zwischen DM 5.870,98 und DM 762,68\nmultipliziert mit 11/12).\n\n76\n\nDie Kosten für die Türreparatur braucht die Klägerin nicht zu\nersetzen. Zum einen steht noch nicht einmal fest, daß es sich bei\ndiesem Schaden überhaupt um einen solchen handelt, der vom Mieter\nzu ersetzen ist. Es kann auch ein unter die Instandhaltungspflicht\nfallender Schaden gewesen sein. Dies zu klären ist nicht möglich,\nda jeglicher Sachvortrag der Beklagten zu Art und Entstehung des\nSchadens fehlt. Zum andern ist unklar, ob dieser Schaden während\neiner Zeit entstanden ist, zu der Frau P. bereits hätte geräumt\nsein können.\n\n77\n\nEin adäquater Schaden der Pflichtverletzung der Klägerin ist\nindes, daß die Beklagte Schadensersatzansprüchen der\nHauseigentümerin Frau M. ausgesetzt ist, die unbestritten\nRechtsnachfolgerin des Herrn Dr. M. ist, mit dem die Beklagte einen\nGeneralmietvertrag abgeschlossen hatte.\n\n78\n\nBei Auslaufen des Zwischenmietverhältnisses am 31.12.1994 war\ndie Beklagte verpflichtet, das Haus der Eigentümerin M. entweder\ngeräumt oder mit einem bestehenden Mietverhältnis herauszugeben. Da\naber Frau P. infolge der verspäteten Kündigung das Haus zu diesem\nZeitpunkt noch nicht geräumt hatte, können für die Zeit bis zur\nWiedervermietung Schadensersatzansprüche der Frau M. gegen die\nBeklagte entstanden sein. Im Rahmen eines Freistellungsanspruchs\ngemäß § 249 Satz 1 BGB ist es nicht erforderlich, daß der Schaden\ndefinitiv festgestellt wird, vielmehr reicht es aus, daß\ngrundsätzlich eine Schadensersatzverpflichtung besteht und ein\nSchaden eingetreten sein kann. Da die Beklagte unbestritten\nvorträgt, daß Frau M. Schadensersatzansprüche angemeldet hat,\nkonnte der Freistellungsanspruch in der nach Maßgabe des Tenors\nmodifizierten Form zugesprochen werden.\n\n79\n\nGemäß § 255 BGB hat die Klägerin ihrerseits im Falle der\nSchadensersatzleistung Anspruch auf Abtretung der Ansprüche, die\nder Beklagten gegenüber der ehemaligen Mieterin P. zustehen;\ndementsprechend ist antragsgemäß eine Zug um Zug Verurteilung\nerfolgt.\n\n80\n\nDer Zinsanspruch der Beklagten beruht auf § 291 ZPO. Ein höherer\nZinssatz konnte auch aus Verzugsgesichtspunkten nicht zugebilligt\nwerden, da der behauptete Bankkredit trotz des Bestreitens der\nKlägerin nicht unter Beweis gestellt worden ist (§ 420 ZPO).\n\n81\n\nIII.\n\n82\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1,\n108 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n83\n\nStreitwert:\n\n84\n\nKlage:\n\n85\n\n51.488,87 DM\n\n86\n\nWiderklage:\n\n87\n\n22.598,98 DM\n\n88\n\n14.526,00 DM\n\n89\n\n------------\n\n90\n\n88.613,85 DM\n\n91\n\nWert der Beschwer für die Klägerin: über 60.000,00 DM\n\n92\n\nWert der Beschwer für die Beklagte: unter 60.000,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310910","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-24/12-u-66-96","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 255","ref_norm":"255","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 293","ref_norm":"293","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 390","ref_norm":"390","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 669","ref_norm":"669","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 670","ref_norm":"670","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 675","ref_norm":"675","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 420","ref_norm":"420","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 193","ref_norm":"193","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310910","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310910","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-24/12-u-66-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310910","retrieved":"2026-07-09 03:41:12.269966+00:00"}}