{"status":"available","doknr":"OLD310926","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0717.23U17.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-07-17","aktenzeichen":"23 U 17/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Parteien streiten um den Fortbestand des zwischen ihnen\ngeschlossenen Landpachtvertrages. Der Kläger pachtete mit Vertrag\nvom 20. Juli 1991 von der Beklagten eine landwirtschaftliche Fläche\nzu einem jährlichen Pachtzins von 1.465,00 DM. Die Pachtzeit sollte\nnach dem Vertrag am 31. Oktober 2002 enden. Mit Schreiben vom 26.\nApril 1996 kündigte die Beklagte den Pachtvertrag vorzeitig zum 31.\nOktober 1996. Die Kündigung war auf § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages\ngestützt. Diese Klausel in dem Vertragsformular, das die Beklagte\nin Landpachtfällen verwendet, lautet wie folgt:\n\n3\n\n \n\n4\n\n \n\n5\n\n\"Falls das Pachtgrundstück für eigene\nBauzwecke benötigt wird oder im Fall einer günstigen Ver- kaufs-\noder Tauschgelegenheit, worüber die Bischöfliche Behörde\nentscheidet, kann der Ver- pächter den Pachtvertrag ohne Einhaltung\neiner Kündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres kündi- gen. In\ndiesem Fall erhält der Pächter die Pacht des letzten Pachtjahres\nals Entschädigung erlassen.\"\n\n6\n\nIn ihrem Kündigungsschreiben berief sich die Beklagte darauf,\ndie Pachtflächen seien zwischenzeitlich verkauft worden. Sie teilte\ndem Kläger mit, ihm werde die Pacht für das Wirtschaftsjahr 1995/96\nerlassen.\n\n7\n\nDer Kläger wendet sich mit seiner Klage gegen diese Kündigung.\nZur Begründung hat er die Auffassung vertreten, die Bestimmung in §\n17 Abs. 7 des Pachtvertrages sei wegen Verstoßes gegen die §§ 3, 9\nAGBG unwirksam. Auch sei er dringend auf die Pachtflächen\nangewiesen.\n\n8\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n9\n\nfestzustellen, daß der zwischen den Parteien abgeschlossene\nLandpachtvertrag über die Parzelle der Gemarkung K., Flur ,\nFlurstück , Grünland, groß 2.4179 ha aufgrund der Kündigung vom 26.\nApril 1996 nicht zum 31. Oktober 1996 sein Ende gefunden hat,\nsondern bis zum 31. Oktober 2002 weiter fortbesteht.\n\n10\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n11\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n12\n\nSie hat die Auffassung vertreten, § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages\nbegünstige im Hinblick auf die darin enthaltene\nEntschädigungsregelung die Verpächterin nicht einseitig, die sich\nim übrigen in der Vergangenheit stets großzügig gezeigt habe, wenn\nein Pächter seinerseits den Wunsch geäußert habe, vorzeitig aus dem\nPachtverhältnis entlassen zu werden. Ferner hat sie darauf\nhingewiesen, daß das Pachtverhältnis bereits seit 1971 bestehe und\nauch die damaligen Verträge eine entsprechende Klausel enthalten\nhätten.\n\n13\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es\nausgeführt, die streitige Klausel verstoße weder gegen § 3 noch\ngegen § 9 AGBG. Sie sei schon mit Rücksicht auf die Anordnung im\nVertragstext nicht als überraschend zu bezeichnen. Auch\nbenachteilige sie den Pächter nicht unangemessen. Insbesondere\nwiderspreche sie nicht wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen\nRegelung von Pachtverhältnissen. Es müsse dem Verpächter eines\nlandwirtschaftlichen Grundbesitzes grundsätzlich unbenommen sein,\nsich aus nach seinen Vorstellungen wirtschaftlichen Gründen\nvorzeitig aus einem langfristigen Vertrag zu lösen, um einen\nanderen sinnvollen Einsatz seines Eigentums zu ermöglichen. Den\nInteressen des Pächters sei zum einen durch den Erlaß der\nJahrespacht Rechnung getragen. Daß dieser Erlaß im Einzelfall nicht\nausreichend sei, um die dem Pächter durch die vorzeitige Beendigung\ndes Pachtvertrages entstehenden Nachteile auszugleichen, sei\nunerheblich, da dem Pächter unter den Voraussetzungen des § 595 BGB\nohnedies die Möglichkeit eingeräumt sei, eine Fortsetzung des\nPachtverhältnisses zu verlangen.\n\n14\n\nHiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, der seinen\nFeststellungsantrag unter Wiederholung und Vertiefung seines\nVortrags weiter verfolgt.\n\n15\n\nEr hat zunächst beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern\nund nach dem in erster Instanz gestellten Klageantrag zu\nerkennen.\n\n16\n\nDie Beklagte hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen,\n\n17\n\nSie hat das angefochtene Urteil verteidigt und ihr Vorbringen\nzur Wirksamkeit der Klausel vertieft. Ferner hat sie geltend\ngemacht, die Voraussetzungen für die Kündigung hätten vorgelegen.\nSchließlich hat sie bestritten, daß die Räumung des Pachtlandes für\nden Kläger eine besondere Härte darstelle.\n\n18\n\nNachdem die Beklagte im Termin vom 24. April 1997 nicht\naufgetreten ist, hat der Senat das angefochtene Urteil des\nAmtsgerichts auf Antrag des Klägers durch Versäumnisurteil\nabgeändert und dem Sachantrag des Klägers entsprochen.\n\n19\n\nGegen dieses ihr am 29. April 1997 zugestellte Versäumnisurteil\nhat die Beklagte mit am 13. Mai 1997 bei Gericht eingegangenem\nSchriftsatz Einspruch eingelegt. Zur Begründung bezieht sie sich\nunter gleichzeitiger Vertiefung ihres Vortrags auf ihr bisheriges\nVorbringen.\n\n20\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n21\n\ndas Versäumnisurteil vom 24. April 1997 aufzuheben und die Klage\nabzuweisen.\n\n22\n\nDer Kläger beantragt,\n\n23\n\n \n\n24\n\nden Einspruch gegen das\nVersäumnisurteil zurückzuweisen.\n\n25\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird\nauf den vorgetragenen Inhalt des angefochtenen Urteils und der in\nder Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze sowie der\nvorgelegten Urkunden Bezug genommen.\n\n26\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d\ne\n\n27\n\nDer Einspruch ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.\nEs bleibt vielmehr bei dem Ergebnis, daß das Urteil des\nAmtsgerichts auf die zulässige Berufung des Klägers hin abzuändern\nwar.\n\n28\n\nDie Feststellungsklage des Klägers ist zulässig. Insbesondere\nhat er mit Rücksicht auf die von der Beklagten ausgesprochene\nvorzeitige Kündigung ein Interesse an der Feststellung, daß das\nPachtverhältnis nicht vorzeitig beendet worden ist (§ 256 Abs. 1\nZPO).\n\n29\n\nDie Klage ist auch begründet. Die Kündigung der Beklagten hat\nnicht zur Beendigung des Pachtverhältnisses geführt. Dabei kann\noffen bleiben, ob sie überhaupt die formellen Erfordernisse\nerfüllt, die an eine solche Erklärung zu stellen sind. Es kommt\nauch nicht auf die von den Parteien jeweils unter Beweisantritt\nkontrovers erörterte Frage nach der möglichen Unzumutbarkeit des\nRäumungsverlangens an. Die Kündigung hat nämlich schon deshalb\nkeine vertragsbeendende Wirkung entfaltet, weil es an einem\nKündigungsgrund fehlt. Die Bestimmung des § 17 Abs. 7 des\nPachtvertrages, auf die sie gestützt war, ist entgegen der\nAuffassung des Amtsgerichts wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur\nRegelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG)\nunwirksam.\n\n30\n\nDas AGBG findet auf den zwischen den Parteien geschlossenen\nPachtvertrag Anwendung. Schon dem äußeren Anschein nach handelt es\nsich um einen Formularvertrag im Sinne des § 1 AGBG, dessen sich\ndie Beklagte hier - wie auch in anderen Fällen - bedient. Sie\nselbst bestreitet nicht, dem Kläger seinerzeit den vorformulierten\nVertragstext einschließlich der darin enthaltenen Klauseln\nvorgelegt zu haben. Eine individuelle Verhandlung über die\neinzelnen Bestimmungen behauptet sie ebenfalls nicht.\n\n31\n\nDie streitige Klausel ist wegen Verstoßes gegen das AGBG\nunwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob die Gestaltung des Vertrages\nnicht bereits ausreicht, um die Bestimmung des § 17 Abs. 7 als\nüberraschend im Sinne des § 3 AGBG anzusehen. Hierfür spricht, daß\nes sich um einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag\nhandelt, der üblicherweise nur aus Gründen vorzeitig gekündigt\nwerden kann, die mit Vertragsverletzungen der einen oder anderen\nSeite im Zusammenhang stehen. Wenn gleichwohl am Ende einer mit der\nÜberschrift \"vorzeitige Kündigung\" versehenen Klausel, die eine\nganze Reihe anderer, im wesentlichen den gesetzlichen Vorschriften\nentsprechende, Regelungen enthält, ohne besondere Hervorhebung ein\nallein in das Ermessen des Verpächters gestellter Kündigungsgrund\nmitgeregelt wird, hält der Senat einen Verstoß gegen § 3 AGBG\nzumindest für erwägenswert.\n\n32\n\nDies kann indes offenbleiben. Die streitige Vertragsbestimmung\nverstößt nämlich jedenfalls gegen § 9 Abs. 1 und 2 Nr. 1 AGBG und\nist schon deshalb unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind\nBestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn\nsie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von\nTreu und Glauben unangemessen benachteiligen; eine unangemessene\nBenachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit\nwesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der\nabgewichen wird, nicht zur vereinbaren ist. Das ist bei der hier\nstreitigen Klausel in mehrfacher Hinsicht der Fall.\n\n33\n\nSie gibt dem Verpächter nicht nur ein Recht zur\naußerordentlichen Kündigung unter Einhaltung einer näher\nbezeichneten Kündigungsfrist, sondern sogar ein Recht zur\nfristlosen Kündigung. Nach der Klausel kann der Verpächter, sofern\nnur eine nach seinem Dafürhalten günstige Verkaufs- oder\nTauschgelegenheit besteht, ohne Einhaltung jeglicher\nKündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres - sei es auch nur Tage\noder Wochen vor dessen Ablauf - kündigen. Hiermit weicht die\nKündigungsklausel von der gesetzlichen Regelung zur Beendigung von\nPachtverträgen zum Nachteil des Pächters ab. Eine fristlose\nKündigung, wie sie § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages vorsieht, kennt\ndas BGB nicht. Gemäß § 594 BGB enden Landpachtverhältnisse, die wie\ndas streitgegenständliche für eine bestimmte Zeit abgeschlossen\nsind, mit dem Ablauf dieser Zeit. Ein Recht zur außerordentlichen\nKündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist besteht nur bei\nVorliegen der Voraussetzungen des § 594 e BGB und der dort in Bezug\ngenommenen Vorschriften. Die wirtschaftliche Verwertung des\nPachtlandes durch den Verpächter ist kein Kündigungsgrund im Sinne\ndieser Vorschriften. Sie stellt einen vom Gesetz abweichenden\nzusätzlichen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die formularmäßige\nErweiterung der außerordentlichen Kündigungsgründe auf Fälle, die\nnicht als wichtiger Grund im Sinne der gesetzlichen Regelung\nanerkannt sind, ist jedoch nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam.\nDas Prinzip, dem Kündigungsgegner, eine Auslauffrist zur Anpassung\nan die durch die Beendigung eintretende Änderung der Verhältnisse\nzu belassen, gehört nämlich zu den wesentlichen Grundgedanken der\ngesetzlichen Regelung (Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 3. Aufl., § 9 M\n46; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete\nIV Rn. 143; Sonnenschein, NJW 1980, 1713, 1718 m.w.N.). Die\nformularmäßige Bestimmung eines zusätzlichen Kündigungsgrundes ist\ndeshalb nur zulässig, wenn sie sich als Konkretisierung eines\nwichtigen Grundes im Sinne des Gesetzes darstellt\n(Wolf/Horn/Lindacher aaO; Sonnenschein aaO; vgl. auch BGH, NJW\n1987, 2506, 2507 zu einer von § 554 Abs. 1 BGB abweichenden\nKündigungsklausel).\n\n34\n\nDie Klausel hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG darüber\nhinaus deshalb nicht stand, weil sie zum Nachteil des Pächters auch\nvon der Regelung der §§ 593 b, 571 BGB abweicht. Zwar kann die\nVorschrift des § 593 b BGB ganz oder zum Teil abbedungen werden\n(Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 2. Aufl., § 593 b BGB\nRn. 29). Allerdings ist dies nur möglich, soweit es die dort in\nBezug genommenen Vorschriften der §§ 571 bis 579 BGB in Verbindung\nmit dem AGBG zulassen (Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., §\n593 b BGB Rn. 3). Die insoweit einschlägige Regelung des § 571 BGB\naber kann nur im Rahmen einer Individualvereinbarung, nicht dagegen\nmittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen abbedungen werden\n(Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 571 Rn. 3; MünchKomm/Voelskow,\nBGB, 3. Aufl., § 571 Rn. 7; § 593 b; Emmerich/Sonnenschein, Miete,\nHandkommentar, 6. Aufl., § 571 BGB Rn. 24; Staudinger/Emmerich,\nBGB, 12. Aufl., § 571 Rn. 83 a; anderer Auffassung nur\nPalandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 571 Rn. 4, der - allerdings ohne\nBegründung - Unwirksamkeit der AGB nur für den Fall der\nWohnraummiete annimmt). Der Grundsatz \"Kauf bricht nicht Miete\",\nder über § 593 b BGB auch auf Landpachtverhältnisse Anwendung\nfindet, gehört nämlich zum Leitbild der Miete/Pacht (allg. M., vgl.\nMünchKomm-Voeslkow aaO). Er ist Ausdruck eines vom Gesetz gewollten\nMieter/Pächterschutzes (Staudinger/Emmerich aaO; Lüdtke-Handjery\naaO Rn. 1).\n\n35\n\nDie insofern in mehrfacher Hinsicht mit dem Leitbild von\nMiet-und Pachtverträgen unvereinbare Benachteiligung des Pächters\nwird auch nicht dadurch ausgeglichen (zum Gesichtspunkt des\nAusgleichs: BGH, NJW 1987, 2506, 2507), daß die Klausel\nandererseits eine Entschädigungsregelung vorsieht. Schon das\nAmtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß der Erlaß einer\nJahrespacht im Einzelfall nicht geeignet ist, einen Ausgleich für\ndie vorzeitige Beendigung eines auf lange Frist angelegten\nVertrages zu gewähren. Die Nachteile, die für den Pächter\nentstehen, der - wie hier - seine Kalkulation und Planung im\nVertrauen auf ein befristetes, also nach dem Gesetz im Grundsatz\nnicht einmal durch ordentliche Kündigung zu beendendes,\nPachtverhältnis ausgerichtet hat, sind mit dem Erlaß einer\nJahrespacht zum Teil gar nicht - zum Beispiel im Hinblick auf die\nSchwierigkeiten, neues Pachtland zu finden - zum Teil\nmöglicherweise nicht ausreichend - etwa hinsichtlich des Ausgleichs\nvon Investitionen - abgegolten.\n\n36\n\nEntgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist auch die Regelung\ndes § 595 BGB nicht geeignet, die unangemessene Benachteiligung des\nPächters durch die vom Gesetz abweichende Kündigungsmöglichkeit\nauszugleichen. Da kein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt, wäre\nbei Anwendung der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten eine\nVertragsbeendigung durch den Verpächter nicht möglich. Das\nPachtverhältnis würde fortgesetzt, ohne daß der Pächter hierfür\neinen Grund angeben müßte. Demgegenüber hätte er nach § 595 BGB nur\nbei Vorliegen der besonderen Voraussetzungen dieser Vorschrift\neinen Anspruch auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses. Er trüge\nalso das Risiko, das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht dartun\nzu können.\n\n37\n\nDie Bewertung der streitgegenständlichen Klausel als\nunangemessen wird nicht zuletzt durch die von den Parteien\nvorgelegte Entscheidung des OLG Oldenburg (Nds. Rpfl. 1996, 12),\nmit der eine vergleichbare Klausel für unwirksam erklärt worden\nist, bestätigt. Entgegen der Auffassung der Beklagten weisen die\nbeiden Fälle keine solch entscheidenden Unterschiede auf, daß man\nzu abweichenden Ergebnissen kommen müßte. Die vom OLG Oldenburg zu\nbeurteilende Klausel war zwar insofern für den Pächter ungünstiger,\nals sie keine Entschädigungsregelung enthielt; dafür sah sie aber\nzu Gunsten des Pächters - anders als im Streitfall - immerhin eine\nhalbjährige Kündigungsfrist vor. Der Einwand der Beklagten, die\ndort zugrundeliegende Klausel sei mit der hier in Rede stehenden\nschon deshalb nicht vergleichbar, weil dort die Kündigung ohne\nweiteres bei Verkauf des Grundstücks möglich sei, hier aber von\nweiteren Voraussetzungen abhänge, greift ebenfalls nicht. Die\neinzige zusätzliche Voraussetzung der streitgegenständlichen\nKlausel sieht vor, daß die Bischöfliche Behörde über die Frage, ob\neine günstige Tausch- oder Verkaufsgelegenheit vorliegt, zu\nentscheiden hat. Welche Kriterien dieser Entscheidung\nzugrundeliegen, ist weder geregelt noch muß die Verpächterin sie\ndem Pächter etwa offenbaren. Entscheidend ist damit für ihn auch\nhier allein die Tatsache des Verkaufs.\n\n38\n\nSoweit die Beklagte im Streitfall schließlich auf die großzügige\nHandhabung der Kirchengemeinde in den Fällen verweist, in denen der\nPächter eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses wünscht,\nrechtfertigt das - ungeachtet der weiteren Fragen - schon deshalb\nkein anderes Ergebnis, weil der Vertrag dem Pächter jedenfalls\nkeinen entsprechenden Anspruch einräumt.\n\n39\n\nDer Senat sieht keinen Anlaß, die Revision zuzulassen. Es\nentspricht bestehender höchstrichterlicher Rechtsprechung, daß die\nformularmäßige Bestimmung eines zusätzlichen Kündigungsgrundes nur\nzulässig ist, wenn sie sich als Konkretisierung eines wichtigen\nGrundes im Sinne des Gesetzes darstellt (vgl. BGH, NJW 1987, 2506,\n2507).\n\n40\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungungen beruhen auf den §§ 91,\n708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n41\n\nBerufungsstreitwert und Wert der Beschwer der Beklagten:\n8.790,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310926","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-17/23-u-17-96","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 593b","ref_norm":"593b","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 595","ref_norm":"595","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 594e","ref_norm":"594e","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 594","ref_norm":"594","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310926","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310926","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-17/23-u-17-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310926","retrieved":"2026-07-09 03:41:13.661015+00:00"}}