{"status":"available","doknr":"OLD310956","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0709.27U5.97.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-07-09","aktenzeichen":"27 U 5/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\nDie zulässige Berufung hat nur in geringem Umfang Erfolg.\n\n3\n\nDem Kläger steht ein Zahlungsanspruch auf Mietzins in Höhe von\n25.400,00 DM für den Zeitraum 15.10.1995 bis 14.10.1996 gemäß § 4\ndes Mietvertrages vom 19.05.1994 zu, dem der Beklagte im Wege des\nZurückbehaltungsrechtes einen Anspruch auf Herausgabe der zu den\nGeschäftsräumen gehörenden Schlüssel entgegenhalten kann.\n\n4\n\nDer aus dem erwähnten Mietvertrag folgende Zahlungsanspruch ist\nfällig. Der Zeitraum, für den der Mietzins im voraus zu entrichten\nist, ist bereits abgelaufen. Somit kann die Frage, ob die\nVereinbarung eines jährlich im voraus zu zahlenden Mietzinses mit §\n9 AGBG in Einklang steht, dahinstehen; der Senat hat im übrigen in\nHinblick auf Inhalt und Umstände des Mietverhältnisses über\nGeschäftsräume keine durchgreifenden Bedenken gegen eine Verein-\nbarkeit mit § 9 AGBG.\n\n5\n\nDer Zahlungsanspruch entfällt nicht deshalb, weil das\nVertragsverhältnis durch Kündigung des Beklagten vorzeitig beendet\nworden wäre.\n\n6\n\nDessen Auszug aus den Mieträumen im April 1995 hat keinen\nEinfluß auf das Bestehen des Mietzinsanspruches, § 552 BGB. Zwar\nkönnte die Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins dann entfallen,\nwenn der Vermieter es arglistig unterlassen hätte, die\nleerstehenden Räume weiter zu vermieten (vgl. BGH NJW 81, 43). Dies\nsetzt freilich voraus, daß der Kläger die Vermietung an einen\nakzeptablen, vom Beklagten benannten Nachmieter abgelehnt hätte.\nHierzu fehlt ein konkreter Sachvortrag seitens des Beklagten. Das\nVorbringen erster Instanz, der Kläger habe eine Weitervermietung\nverhindert, läßt jegliche näheren Angaben, insbesondere zu Personen\nund Zeitabläufen, vermissen. In der Berufungs- begründung wird zwar\nangesprochen, der Kläger habe die erfolgreiche Suche nach einem\nNachmieter dadurch treuwidrig verhindert, daß er eine\nSchlüsselhergabe an den Makler des Beklagten abgelehnt habe. Auch\nhierzu fehlen wiederum Angaben im einzelnen, wann und bei welcher\nGelegenheit Bemühungen des Maklers S. erschwert oder vollständig\nverhindert worden sein sollen.\n\n7\n\nDas über einen Zeitraum von fünf Jahren geschlossene\nMietverhältnis kann im übrigen nur durch eine begründete fristlose\nKündigung vorzeitig beendet werden, §§ 564, 542, 554 a BGB. Eine\nsolche liegt nicht vor.\n\n8\n\nAusdrücklich hat der Beklagte nicht fristlos gekündigt. Seine am\n12.09.1995 ausgesprochene Kündigung (Schreiben Bl. 117 d.GA) ist\n\"fristgemäß\", damit zum 14.10.1999 erfolgt. Einer Umdeutung dieser\nErklärung in eine fristlose Kündigung - etwa wegen eines Mangels,\nder den vertrags- gemäßen Gebrauch verhindert - steht entgegen, daß\ndem Beklagten als Rechtsanwalt die unterschiedlichen Bedeutungen\nverschiedener Kündigungserklärungen bekannt sind, und er eine\nfristlose Kündigung, hätte er eine solche gewollt, ausdrücklich\nformuliert hätte (vgl. BGH NJW 1981, 43; 1981, 976).\n\n9\n\nDarüber hinaus wäre eine fristlose Kündigung unbegründet. Denn\neine solche wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der\nMietsache setzt eine Mängelanzeige gemäß § 545 BGB und spätere\nFristsetzung gemäß § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB voraus. Weder ist hier\ndargetan, daß diese Voraussetzungen erfüllt sind, noch sind\nbesondere Umstände behauptet oder sonstwie ersichtlich, wonach\nMängelanzeige und Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich sein\nkönnten.\n\n10\n\nEs fehlt ferner ein Grund zu einer außerordentlichen Kündigung.\nAls beachtlicher Mangel, der eine solche Kündigung rechtfertigen\nkönnte, käme allenfalls die vom Beklagten geltend gemachte fehlende\nöffentlich-rechtliche Zulässigkeit zur gewerblichen Nutzung in\nBetracht. Dieser Umstand könnte ein Mangel im Sinne des § 537 BGB\ndarstellen (vgl. Palandt/Putzo, 56. Aufl., § 537, Rdz. 14).\nTatsächlich liegt ein solcher Fehler der Mietsache indessen nicht\nvor. Dies belegt die dem Kläger erteilte Baugenehmigung der S. K.\nvom 21.07.1988 (Bl. 146 ff d.BA) in Verbindung mit den genehmigten\nPlänen (Bl. 122 ff d.BA) sowie die in erster Instanz erteilte\nAuskunft der S. K. (Bl. 54 ff d.GA). Danach sind im zweiten\nObergeschoß des als Geschäftshauses genehmigten Neubaus zwei\nBüroeinheiten vorgesehen, und zwar über die gesamte Fläche dieses\nGeschosses. Diese Büroeinheiten sind unterteilt in verschiedene\nBüros und Nebenräumlichkeiten, wie dies aus dem Plan für das zweite\nObergeschoß erkennbar ist. Dieser ist Bestandteil der\nBaugenehmigung vom 21.07.1988. Einer weiteren Beweisaufnahme zu\ndieser Frage bedurfte es deshalb nicht.\n\n11\n\nDas weitere Vorbringen des Beklagten, der Kläger habe die\nRäumlichkeiten in diesem Stockwerk nachträglich in unzulässiger\nWeise, ohne baurechtliche Genehmigung, neu unterteilt und dadurch\nwerde eine vertragliche Nutzung beeinträchtigt, ist im Ergebnis\nunbeachtlich. Die behauptete Neuunterteilung ist weder hinreichend\nsubstantiiert dargelegt, noch ist das Vorliegen eines rechtlich\nrelevanten Mangels erkennbar. Denn lediglich eine\nöffentlich-rechtliche Beschränkung, die die Nutzbarkeit der Sache\nkonkret beeinträchtigt und auf deren Durchsetzbarkeit seitens der\nBehörde nicht verzichtet wird, kann eine Fehlerhaftigkeit begründen\n(Palandt-Putzo, a.a.O.). Diese Voraussetzungen sind hier nicht\nerfüllt. Daß die Stadt jemals die fehlende Genehmigung beanstandet\nund daraus Konsequenzen ernsthaft angedroht habe, behauptet der\nBeklagte nicht und ist auch sonst nicht ersichtlich.\n\n12\n\nDas Mietverhältnis ist auch nicht nachträglich durch einen\nAufhebungsvertrag beendet worden.\n\n13\n\nAusdrücklich ist ein solcher Vertrag zwischen den Parteien nicht\nzustandegekommen, wie der Beklagte einräumt. Eine stillschweigende\nAbmachung in diesem Sinne kann nicht festgestellt werden.\n\n14\n\nMit Übersendung eines (ersten) Schlüsselbundes durch den\nBeklagten an den Kläger im Juni/Juli 1995 und dessen kommentarlose\nAnnahme ist ein (stillschweigender) Vertragsabschluß nicht\nzustandegekommen. Allein die Überlassung eines Schlüsselbundes ohne\nweitere Bemerkungen enthält noch kein Angebot auf Abschluß eines\nAufhebungsvertrages. Darüber hinaus ist die vorbehaltslose Annahme\nder Schlüssel nicht ohne weiteres als Einverständnis mit einer\nvorzeitigen Beendigung des Mietvertrages gleichzusetzen (vgl.\nMünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 552 Rdz. 6; BGH NJW 81, 43\nff). Denn Schweigen des Vermieters, wenn ihm Schlüssel durch den\nMieter zugesandt werden, bedeutet kein Einverständnis seinerseits\nmit Aufhebung des Miet- verhältnisses. Auch im Mietrecht gilt\nSchweigen in der Regel nicht als Zustimmung zu einem\nVertragsangebot (BGH NJW 81, 43 ff). Hier spricht darüberhinaus\ngegen ein solches Einverständnis das Schreiben des Vertreters des\nKlägers vom 03.07.1995 (Bl. 20/21 A), in dem ausdrücklich auf das\nnoch bestehende Mietverhältnis verwiesen wird.\n\n15\n\nIn dem Schreiben des Beklagten vom 02.08.1995 (Bl. 23 A) kann\naus der nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der\nVerkehrssitte zu beurteilenden Sicht des Vertrags- partners keine\nWillenserklärung auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages gesehen\nwerden. Zwar bringt der Beklagte in diesem Schreiben zum Ausdruck,\ndas Miet- verhältnis solle alsbald beendet werden, was sich\nzumindest aus seinem Hinweis zur Verrechnung der Kaution ergibt.\nDieses Schreiben beantwortet allerdings das des Vertreters des\nKlägers vom 03.07.1995, in dem ausdrücklich an dem Mietverhältnis\nfestgehalten wurde. Wenn der Beklagte als Rechtsanwalt in seiner\nAntwort vom 02.08.1995 dem nicht zweifelsfrei widerspricht, sondern\nlediglich eine künftige Vertragsabwicklung in Hinblick auf eine\nmögliche Neuvermietung in Aussicht stellt, geht der Empfänger des\nSchreibens vom 02.08.1995 davon aus, auch der Absender, der\nBeklagte, zweifele nicht an dem bestehenden Mietverhältnis. Hätte\nder Beklagte damals eine Aufhebung des Mietvertrages anbieten\nwollen, so hätte er dies unter diesen geschilderten Umständen\ndeutlich zum Ausdruck bringen müssen.\n\n16\n\nEine Umdeutung seiner fristgemäßen Kündigung vom 12.09.1995 (Bl.\n117 d.GA) scheitert schon daran, daß nach höchst- richterlicher\nRechtsprechung (BGH NJW 81, 43 ff), der der Senat sich anschließt,\nhiergegen insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit\ndurchgreifende Bedenken bestehen. Bei der Ausübung von\nGestaltungsrechten sind nämlich höchstmögliche Klarheit und\nEindeutigkeit zu verlangen. Vorliegend kommt hinzu, daß die\nKündigung von einem Rechtskundigen formuliert worden ist.\n\n17\n\nIm übrigen hätte der Kläger ein etwaiges Angebot des Beklagten -\nvon dessen Vorliegen der Senat nicht ausgeht - nicht angenommen. In\nseinem Antwortschreiben vom 19.09.1995 (Bl. 121 d.GA) auf die\nfristgemäße Kündigung besteht er ausdrücklich darauf, daß das\nMietverhältnis noch besteht.\n\n18\n\nDie Übersendung des letzten Schlüsselbundes, die mit dem\nSchreiben vom 13.10.1995 begleitet worden ist, sowie deren\nEntgegennahme können ebensowenig als stillschweigendes\nEinverständnis mit einer Mietvertrags- aufhebung gesehen werden.\nWerden Schlüssel vom Mieter an den Vermieter unaufgefordert\nübersandt, so liegt nach einhelliger Meinung darin noch keine\nBeendigung des Mietverhältnisses (vgl. Bub-Treier, Handbuch der\nGeschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., § IV, Rdz. 286).\n\n19\n\nSelbst wenn der Kläger die Übersendung der restlichen Schlüssel\nverlangt hätte - wie der Beklagte es behauptet -, so läge in der\nAnnahme der Schlüssel kein Einverständnis mit Aufhebung des\nVertrages. Vielmehr wäre eine etwaige Anforderung der Schlüssel vor\ndem Hintergrund zu sehen, daß zwischen den Parteien Einverständnis\ndarüber bestand, einen Nachmieter für die Räumlichkeiten zu suchen,\nworum sich beide Parteien bemühen sollten. In diesem Zusammenhang\nbestand seitens des Klägers, der auch in dieser Weise aktiv\ngeworden war, das Bedürfnis, sich den Besitz der Schlüssel zu\nverschaffen, wobei es möglicherweise für ihn zweckmäßig war,\nmehrere Exemplare für verschiedene Mitarbeiter zur Verfügung zu\nhaben. Gegen ein Einverständnis seinerseits mit einer Beendigung\ndes Mietverhältnisses sprach vor allem seine Interessenlage. Ihm\nstand mit dem Beklagten ein langfristiger Mieter gegenüber; es gab\nfür ihn keine Veranlassung, diesen aus dem Mietvertrag zu\nentlassen, bevor sich nicht ein neuer, vergleichbarer Mieter\ngefunden hatte.\n\n20\n\nSchließlich bedeutet die Rücksendung des verbleibenden letzten\nSchlüsselbundes mit dem genannten Schreiben vom 13.10.1995 auch\nkein neues Angebot des Beklagten auf Auflösung des\nMietverhältnisses vor. Dem widerspricht schon der Inhalt seines\neigenen Schreibens vom 10.11.1995 (Bl. 16 A), in dem er mehrfach\nseine Bereitschaft zur Suche eines Nachmieters beteuert. Diese\nErklärung ist nur verständlich, wenn er sich als Mieter hierzu\nverpflichtet fühlt. Im übrigen hat der Kläger mit seiner Zahlungs-\naufforderung vom 27.10.1995, die in engem zeitlichen Zusammenhang\nmit der Übersendung der Schlüssel steht, hinreichend deutlich\ngemacht, daß er auf der Erfüllung des Mietverhältnisses besteht und\ndamit ein etwaiges Angebot nicht annimmt.\n\n21\n\nDem somit nach wie vor bestehenden Anspruch des Klägers auf\nMietzins in Höhe von 25.400,00 DM kann der Beklagte seinen Anspruch\nauf Herausgabe der Schlüssel im Rahmen eines\nZurückbehaltungsrechtes entgegenhalten, §§ 320, 35, 536 BGB. Als\nMieter hat er ein Recht auf Besitz der gemieteten Räumlichkeiten\nund somit auf Herausgabe der dazugehörigen Schlüssel, § 536\nBGB.\n\n22\n\nDurch die Schlüsselrückgabe im Jahre 1995 hat der Beklagte nicht\nendgültig auf dieses Recht verzichtet oder sonst dessen\nGeltendmachung verwirkt, denn die damalige Schlüsselübersendung\nerfolgte in der Hoffnung auf eine alsbaldige Neuvermietung.\n\n23\n\nSomit ist der Beklagte nur Zug um Zug gegen Herausgabe der\naufgrund des Mietverhältnisses vom 19.05.1994 zu übergebenden\nSchlüssel verpflichtet.\n\n24\n\nDer Anspruch auf Verzugszinsen folgt aus §§ 284 Abs. 1, 288 BGB.\nDem Kläger steht ein Zinsanspruch ab Zustellung des Mahnbescheides\n(05.12.1995) zu.\n\n25\n\nDas vom Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht\nschließt den Verzugseintritt nicht aus. Denn der Kläger hat stets,\nund zwar bereits mit Schreiben vom 16.11.1995 (Bl. 18 A), also vor\nseinem Zahlungsverlangen durch Antrag auf Mahnbescheid, sowie\nweiterhin im vorliegenden Prozeß (so unter anderem mit\nSchriftsätzen vom 11.04.1996 und vom 13.05.1996) erklärt, er werde\ndem Beklagten jederzeit die Schlüssel zur Verfügung stellen. Damit\nhat er bereits vor Verzugseintritt am 05.12.1995 die ihm obliegende\nGegenleistung in Annahmeverzug begründender Weise angeboten, § 294\nBGB, so daß der Beklagte mit der Zahlung des von ihm zu leistenden\nMietzinses in Verzug gekommen ist. Etwas anderes würde nur gelten,\nwenn der Beklagte die ihm obliegende Zahlung bereits Zug um Zug\nangeboten hätte (vgl. Palandt/Heinrichs, 56. Aufl., § 284 Rdz. 12\nund 13; sowie § 320, Rdz. 14). Das ist hier nicht der Fall.\n\n26\n\nDagegen stehen dem Kläger Mahnkosten nicht zu, da ein\nSachverhalt, der einen entsprechenden Anspruch begründen könnte,\nnicht dargetan ist.\n\n27\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 93 ZPO.\n\n28\n\nHinsichtlich der Zug-um-Zug-Verurteilung war der Beklagte in\nentsprechender Anwendung des § 93 ZPO ebenfalls zur Kostentragung\nverpflichtet. Der Kläger, der stets zur Schlüsselübergabe bereit\nwar, hat damit keine Veranlassung zu einer gerichtlichen\nGeltendmachung dieses Anspruchs gegeben. Darüberhinaus hat der\nBeklagte eine Verweigerung der Schlüsselhergabe seitens des Klägers\nauch nicht substantiiert dargelegt.\n\n29\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§\n708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n30\n\nStreitwert für die Berufungsinstanz: 25.400,00 DM.\n\n31\n\nBeschwer für beide Parteien: jeweils unter 60.000,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310956","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-09/27-u-5-97","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 93","ref_norm":"93","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 294","ref_norm":"294","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 552","ref_norm":"552","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 284","ref_norm":"284","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310956","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310956","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-07-09/27-u-5-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310956","retrieved":"2026-07-09 03:41:16.186954+00:00"}}