{"status":"available","doknr":"OLD311127","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0604.16WX87.97.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-06-04","aktenzeichen":"16 Wx 87/97","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e:\n\n2\n\n \n\n3\n\n \n\n4\n\n \n\n5\n\n \n\n6\n\n \n\n7\n\n \n\n8\n\nDie in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende sofortige\nweitere Beschwerde (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG) hat in der Sache\nkeinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß läßt Rechtsfehler im Sinne\nder §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO nicht erkennen.\n\n9\n\nEntgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist der Beschluß in\nder Eigentümerversammlung vom 15.05.1995 über die\nWohngeldabrechnung der gesamten Gemeinschaft nicht bestandskräftig\ngeworden. Der Antrag des Antragstellers, nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG\ndie Unwirksamkeit der unter Tagesordnungspunkt 3\n(Wohn-geldabrechnung 1993) der Eigentümerversammlung vom 15.5.1995\ngefaßten Beschlüsse zu erklären, erfaßt nicht nur die ihm gegenüber\nerfolgte Einzelabrechnung sondern auch die Gesamtabrechnung. Dies\nergibt sich bei verständiger Auslegung des Anfechtungsantrags vom\n30.05.1995 in Verbindung mit seiner Begründung vom 03.07.1995. Der\nWortlaut des Antrags zielt auf die Aufhebung aller unter\nTagesordnungspunkt 3 - nämlich die Wohngeldabrechnung für 1993 -\ngefaßten Beschlüsse ab. Auch in der Anfechtungsbegründung wird\ndarauf hingewiesen, daß \"die gesamte Abrechnung, wie sie jetzt\nbeschlossen worden ist\" unrichtig sei (Bl. 7 d. A. = Bl. 2 des\nSchriftsatzes des Antragstellers vom 03.07.1995).\n\n10\n\nDas Landgericht hat auch mit zutreffenden Erwägungen die\nBeschlußfassung über die Gesamtabrechnung in der\nEigentümerversammlung vom 15.05.1995 als fehlerhaft angesehen. Der\nBeschluß ist nämlich unter Verstoß gegen § 28 Abs. 3, 28 Abs. 1 WEG\ni.V. mit § 259, 269 BGB zustande gekommen.\n\n11\n\nDer Beschluß der Eigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG bezieht sich\nnach allgemeiner Meinung (vgl. u.a. Senatsbeschluß vom 29.03.1995 -\n16 Wx 36/95 - = ZMR 1995, 324 f; BayObLG Z 1987, 86 (96)) nicht nur\nauf die Jahresgesamtabrechnung der Wohnungseigentumsanlage, sondern\nauch auf die Einzelabrechnungen der betroffenen Eigentümer. Die\nWohnungseigentümer müssen deshalb nach einhelliger Rechtsprechung\nhinreichend Gelegenheit haben, sämtliche Abrechnungsunterlagen und\ninbesondere die Einzelabrechnungen einzusehen (Senatsbeschluß a. a.\nO.; BayOLGZ 1978, 231 (233); KG NJW-RR 1987, 462 (463); OLG\nFrankfurt NJW 1972, 1376; OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 f). Eine\nBeschlußfassung ohne Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller\nGegenstände des Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem\nEigentümer zumutbar. Jeder stimmberechtigte Eigentümer muß die\nChance haben, zu kontrollieren, ob in den Einzelabrechnungen der\nanderen zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten\nder Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil\neingesetzt sind. Da derartige Fehler nach Eintritt der\nBestandskraft der Beschlüsse nicht mehr zu beheben sind, ist den\nEigentümern zeitlich vor der Beschlußfassung in zumutbarer Weise\ndie Möglichkeit zu geben, den Beschlußgegenstand zu prüfen. Da es\nin der Praxis nicht selten vorkommt, daß Fehler bei\nEinzelabrechnungen und Versäumnisse bei der Forderungsbeiziehung zu\nLasten der Gemeinschaft umgelegt werden, ist für das Recht jedes\nEigentümers auf Einsicht in die Abrechnungen der anderen ein\neffektiver und sinnvoller Weg sicherzustellen.\n\n12\n\nMit dem Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer korrespondiert die\nAuskunftspflicht des Verwalters entsprechend § 259 BGB. Er kommt\nseiner Abrechnungspflicht nur dann hinreichend nach, wenn er die\nVoraussetzungen für eine effektive und zumutbare Wahrnehmung der\nÜberprüfungsrechte der einzelnen Eigentümer schafft. Bei der\nAusgestaltung der für die Beschlußfassung nötigen Information der\nEigentümer steht dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum\nzu. Bei kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften kann es sich\nanbieten (so der Fall Senatsbeschluß vom 29.03.1995 - 16 Wx 36/95 -\n= ZMR 1995, 324), die Gesamtjahresabrechnung inklusive der\nEinzelabrechnungen den einzelnen Wohnungseigentümern vorab zukommen\nzu lassen. Mindestanforderung für eine ordnungsgemäße Information\nder Eigentümer ist jedoch, daß vor (und auch während) der\nEigentümerversammlung den Eigentümern uneingeschränkt und in\nzumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, in die\nEinzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen\n(Senatsbeschluß vom 24.09.1996 - 16 Wx 86/96 -). Die Offenlegung\nder Unterlagen hat dabei zeitlich so zu erfolgen, daß vor der\nVersammlung für den einzelnen Eigentümer ausreichend Zeit bleibt,\ndie Einzelabrechnungen aller zu prüfen.\n\n13\n\nDer Verwalter kann seiner Auskunftspflicht nicht durch\nBereithalten der Unterlagen in seinem Büro genügen. Entsprechend §\n269 Abs. 1 BGB fordert vielmehr die Natur des Schuldverhältnisses,\ndie Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden (so schon OLG\nKarlsruhe NJW 1969, 1968 (1969)), also am Ort der\nEigentümerversammlung. Die in der Literatur (Merle in\nBärmann/Pick/Merle, WEG, § 28 Rd. 84) und vor allem von Seiten der\nVerwalter vertretene Ansicht, es genüge, daß jedem\nWohnungseigentümer das Recht zugebilligt wird, im Verwalterbüro die\nUnterlagen einzusehen, ist mit der gesetzlichen Regelung des\nLeistungsorts (§ 269 Abs. 1 BGB) nicht vereinbar. Sie führt darüber\nhinaus zu einer unbilligen Benachteiligung der interessierten\nWohnungseigentümer, die zur Verwirklichung des Auskunftsanspruchs\nje nach Lage des Verwalterbüros erhebliche Wege auf sich zu nehmen\nhätten. Berechtigte Belange der Verwalter und Kostengesichtspunkte\nstehen demgegenüber einem Bereithalten der Unterlagen am Ort der\nEigentümerversammlung auch bei großen Wohnungseigentumsanlagen\nnicht entgegen.\n\n14\n\nIm vorliegenden Fall ist die Verwalterin ihrer Verpflichtung,\neffektiv und zumutbar Auskunft zu erteilen, nicht hinreichend\nnachgekommen, wie das Landgericht zutreffend entschieden hat. Es\ngenügt nämlich nicht, daß die Verwalterin die entsprechenden\nUnterlagen bei der Eigentümerversammlung mitgeführt hat, ohne auf\nderen Vorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit auch schon vorab\nhinzuweisen. Für die Eigentümer bestand damit keine erkennbare\nMöglichkeit, vor der Beschlußfassung die ihr zugrundeliegenden\nAbrechnungen zu überprüfen. Es ist darüber hinaus nichts dafür\nersichtlich, daß vor der Versammlung am Versammlungsort die Chance\nzur durchgreifenden und sinnvollen Wahrnehmung des Auskunftsrechts\neingeräumt wurde.\n\n15\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht\nder Billigkeit, daß die unterlegenen Antragsteller die\nGerichtskosten tragen. Gründe, von der gesetzlichen Regel\nabzuweichen, wonach in Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte\nseine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt, sind nicht\nersichtlich.\n\n16\n\nWert des Beschwerdegegenstandes\n\n17\n\ngem. § 48 Abs. 3 WEG: 75.000,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311127","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-06-04/16-wx-87-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 269","ref_norm":"269","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311127","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311127","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-06-04/16-wx-87-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311127","retrieved":"2026-07-09 03:41:32.540432+00:00"}}