{"status":"available","doknr":"OLD311164","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0526.12U11.97.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-05-26","aktenzeichen":"12 U 11/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\nDie in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der\nSache keinen Erfolg.\n\n3\n\nDen Klägern steht aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen\nUrteils, auf die gem. § 543 I ZPO Bezug genommen wird, gem. den §§\n635, 633 I 2. Alt. BGB ein Schadensersatzanspruch in Höhe von\n20.000,00 DM nebst Zinsen in dem von dem Landgericht zuerkannten\nUmfang zu, weil die lichten Höhen von Aufenthaltsräumen in dem\nunteren Geschoß der von den Klägern gekauften Wohnung zu niedrig\nsind.\n\n4\n\nDas Berufungsvorbringen gibt lediglich Anlaß für folgende\nergänzende Bemerkungen:\n\n5\n\n1.\n\n6\n\nZur Bestimmung der Sollbeschaffenheit konnte auf die\nSchnittzeichnung, aus der sich die lichte Höhe von 2,45 m ergab,\nzurückgegriffen werden, auch wenn diese nicht zu den Planunterlagen\ngehörte, die dem Kaufvertrag beigefügt waren. Die fehlende\nMitbeurkundung schließt es zwar aus, daß zur Höhe eine besondere\nGewähr im Sinne einer Zusicherung nach § 459 II BGB angenommen\nwerden könnte. Für die Annahme eines Sachmangels ist es indes\nausreichend, wenn der tatsächliche Zustand des hergestellten Werks\nvon demjenigen abweicht, den die Vertragsparteien gemeinsam, ggfls.\nauch stillschweigend vorausgesetzt haben (vgl. Palandt/Putzo, BGB.\n55. Auflage, § 459 Rdn. 8 i. V. m. Palandt/Thomas § 633 Rdn. 2).\nDie Schnittzeichnungen waren Teil des Verkaufsprospekts der\nBeklagten. Kaufvertragsinteressenten konnten hieraus den Schluß\nziehen, daß die angegebenen Maße erreicht werden würden. Die\nBeklagte wollte auch entsprechend bauen, und die ihr im November\n1993 kurze Zeit vor Vertragsschluß erteilte Baugenehmigung sah eine\nderartige Höhe vor. Damit bestanden in der unterstellten Annahme,\ndaß die Planänderung erst nach Vertragsschluß erfolgt ist,\nübereinstimmende Vorstellungen der Parteien zur Sollbeschaffenheit.\nIm umgekehrten Falle, daß schon bei Vertragsschluß die\nNotwendigkeit einer Verringerung der sich aus dem Verkaufsprospekt\nersichtlichen lichten Höhe bekannt war, hätte ohnehin - wie in der\nBerufungserwiderung zutreffend ausgeführt wird - eine Pflicht der\nBeklagten bzw. ihres Geschäftsführers zur Aufklärung bestanden mit\nder Folge, daß sie auch für diesen Fall, sei es - was in\nrechtlicher Hinsicht offen bleiben kann - ebenfalls nach den §§ 633\nff. BGB, sei es aus Verschulden bei Vertragsschluß - haftet.\n\n7\n\n2.\n\n8\n\nIm Ergebnis mit Recht hat das Landgericht der Regelung in § 2\ndes notariellen Vertrags über \"Hochbautoleranzen\" von 3 % keine\nBedeutung beigemessen.\n\n9\n\nDas Bauaufsichtsamt der Stadt Köln hat zwar mit Bescheid vom\n18.9.1996 eine Reduzierung der lichten Höhe von 2,45 cm auf 2,375 m\ngenehmigt, so daß nicht mehr davon ausgegangen werden kann, daß die\ntatsächliche Ausführung Bauordnungsrecht widerspricht. Es ist indes\nzu berücksichtigen, daß es nach den Ausführungen des\nSachverständigen T. zu \"Toleranzen im Hochbau\" die DIN 18202 gibt\nund hiernach bei \"Maßen im Aufriß, z. B. Geschoßhöhen ...\" +- 16 mm\nbei einer Meßlänge bis 3 m zulässig sind, während es den Begriff\n\"Hochbautoleranzen 3 %\" nicht gibt und 3 % als pauschale\nBerücksichtigung der Verringerung der Wohnfläche durch den Wandputz\ndann abgezogen werden, wenn diese aus den Rohbaumaßen berechnet\nwird. Ein fachkundig beratener Erwerber konnte der Regelung in der\nnotariellen Urkunde, wenn man sie nicht ohnehin als so unklar\nansieht, daß sie unbeachtlich ist, daher allenfalls eine in dem\nletztgenannten Sinne verstandene Bedeutung beimessen, zumal - so\nder Sachverständige - nach der DIN 1356 in \"Bauzeichnungen\" nur\nGrundrisse in Rohbaumaßen angegeben werden, Geschoßhöhen dagegen\nnicht, sondern sich dort die Angabe auf die Oberkante des Fußbodens\nbezieht. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall; denn\nAusgangspunkt des sich aus der Schnittzeichnung ergebenden\nHöhenmaßes ist, wie auch der Geschäftsführer der Beklagten im\nTermin bestätigt hat, die Oberkante des Estrichs.\n\n10\n\nDem Bescheid vom 18.9.1996 ist zudem zu entnehmen, daß es sich\nbei den ursprünglich genehmigten 2,45 m um die lichte Höhe im Sinne\ndes § 44 I a.F. BauONW und nicht lediglich um das Rohbaumaß\ngehandelt hat. Es ist daher für die Beklagte nur günstig, wenn das\nLandgericht lediglich von einer Geschoßhöhe von 2,40 m ausgegangen\nist.\n\n11\n\nBei einer Geschoßhöhe von 2,45 m wiederum ist die Abweichung\neklatant, und zwar so stark, daß selbst bei einer Toleranz von 3 %\nzumindest in der 2,370 m hohen Diele und in dem 2,368 m hohen Bad\ndas Grenzmaß von 2,3765 m unterschritten wäre.\n\n12\n\n3.\n\n13\n\nDer Annahme eines Fehlers steht die inzwischen erteilte\nAusnahmegenehmigung nach § 44 I 2 BauO nicht entgegen. Wie bereits\ndas Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kommt es nicht darauf\nan, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung von der grds.\neinzuhaltenden Raumhöhe von 2,40 m vorlagen. Entscheidend ist es\nnur, daß die Kläger nicht mit einer Unterschreitung der dem\nVerkaufsprospekt zugrunde liegenden Genehmigungsplanung rechnen\nmußten.\n\n14\n\n4.\n\n15\n\nZur Höhe erscheinen auch dem Senat die vom Landgericht\nzuerkannten 20.000,00 DM als angemessen.\n\n16\n\nEs ist gerade bei einer Eigentumswohnung der gehobenen\nAusstattung auf der Hand liegend, daß eine Unterschreitung der\ngrundsätzlich einzuhaltenden Raumhöhe zu einem Minderwert führt. Da\nsich der Sachverständige indes außerstande gesehen hat, hierzu eine\ngenaue Berechnung vorzunehmen, ist der Schaden gem. § 287 Abs. 1\nZPO zu schätzen. Hierbei kann Ausgangspunkt nur eine Relation zu\ndem Kaufpreis für die Wohnung sein. Ein Abzug von 20.000,00 DM\nentspricht aber lediglich etwa 4 % des Preises und ist angesichts\nder Tatsache, daß nach den Feststellungen des Sachverständigen\nHersteller von Küchen, Einbauschränken o.ä. sich in ihren\nProgrammen auf ein Standardmaß von 2,40 m eingestellt haben, nicht\nübersetzt.\n\n17\n\nDaß die Kläger versuchen, das Objekt nunmehr zu einem deutlich\nhöheren Preis zu verkaufen, entspricht normalem Verkäuferverhalten\nauf dem Immobilienmarkt und ist für die Bemessung ihres\nErsatzanspruchs ohne Belang.\n\n18\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 I,\n708 Nr. 10, 713 ZPO. Einer Entscheidung über die Kosten der\nStreithilfe bedurfte es wegen der fehlenden Beteiligung am\nBerufungsverfahren nicht.\n\n19\n\nBeschwer: nicht mehr als 60.000,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311164","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-05-26/12-u-11-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 459","ref_norm":"459","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 633","ref_norm":"633","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311164","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311164","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-05-26/12-u-11-97","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311164","retrieved":"2026-07-09 03:41:35.796992+00:00"}}