{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0321.16WX297.96.01","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":"16. Zivilsenat","decided":"1997-03-21","aktenzeichen":"16 WX 297/96","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"Wohnungseigentümergemeinschaft und BGB-Gesellschaft WEG § 10 Ist eine aus mehreren Personen bestehende BGB-Gesellschaft Eigentümerin sämtlicher Wohnungseigentumseinheiten eines Hauses, so ist sie keine Wohnungseigentümergemeinschaft i.S. des WEG. Der Streit einzelner Gesellschafter untereinander über die Verwaltung des Hauses betrifft nicht i.S. des § 10 Abs. 1 S. 1 WEG ,das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander\". Er ist deshalb nicht im WEG-Verfahren, sondern im ordentlichen Rechtsstreit auszutragen.","text_plain":"G r ü n d e\n\nDie gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige\nweitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die\nVorinstanzen - unabhängig von der Frage der Zuständigkeit des\nAmtsgerichts als Wohnungseigentumsgericht - den Anträgen der\nAntragsteller im Ergebnis zu Recht stattgegeben haben, soweit sie\nnoch Gegenstand der Rechtsbeschwerde sind.\n\nDer Senat ist gem. § 17 a Abs. 5 GVG an die von den Vorinstanzen\nbejahte Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ohne\nÜberprüfung gebunden. Denn eine Vorabentscheidung nach § 17 a Abs.\n3 Satz 2 GVG ist zu Recht unterblieben, nachdem keiner der\nBeteiligten die Zuständigkeit des Richters der freiwilligen\nGerichtsbarkeit gerügt hat, sondern die Verfahrensbevollmächtigten\nim Termin vor dem Amtsgericht Königswinter am 25.01.1995 erklärt\nhaben, zur Sache verhandeln zu wollen (vgl. Protokoll vom\n25.01.1995, Bl. 73 d. A.).\n\nAuf das vorliegende Verfahren finden die Vorschriften des\nWohnungseigentumsgesetzes über die Gemeinschaft der\nWohnungseigentümer und die Verwaltung (§§ 10-29 WEG) keine\nAnwendung. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich ,das Verhältnis\nder Wohnungseigentümer untereinander\" (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG).\nVoraussetzung sind also Beziehungen zwischen mindestens zwei\nPersonen (oder Personenmehrheiten), die Wohnungseigentümer sind.\nVereinigen sich hingegen alle Wohnungseigentumsrechte in einer\nPerson, so ist begrifflich eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer\nausgeschlossen. Der Fall der Vereinigung ,in einer Person\" liegt\nauch dann vor, wenn es sich um eine Personenmehrheit handelt (vgl.\nWeitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 9 Rz. 5).\n\nBeide Antragsteller sind als Gesellschafter der am 26.06.1990\ngegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts KümmerlinWettengel\nantragsbefugt. Der Antragsteller zu 1) vertritt den Antragsteller\nzu 2) gem. § 714 BGB, da ihm nach dem Gesellschaftvertrag vom\n26.06.1990 (Bl. 16 d. A.) die Befugnis zur Einzelgeschäftsführung\nzusteht. Dieser privatschriftlich geschlossene Vertrag war zwar\nzunächst gem. § 125 BGB formnichtig, weil er in entsprechender\nAnwendung des § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung\nbedurfte. Zweck der Gesellschaftsgründung war nach Ziffer 3 des\nVertrages der Kauf und die Bewirtschaftung des Hausgrundstücks\nH.straße 393 in K.. Die Gründung einer Gesellschaft ist gem. § 313\nSatz 1 BGB beurkundungspflichtig, wenn der Gesellschaftszweck auf\nden Erwerb eines bestimmten Grundstücks gerichtet ist (allgem.\nMeinung; vgl. Palandt/Heinrichs, § 313 BGB Rz. 9 m.w.N.). Der von\nden Antragstellern geschlossene formnichtige Vertrag ist aber nach\n§ 313 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig geworden, als die\nAuflassung und die Eintragung des im Vertrag bezeichneten\nGrundstücks in das Grundbuch erfolgten. Wegen der Einzelheiten der\nBegründung wird auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen\nBeschluß Bezug genommen. Damit war der Antragsteller zu 1) nach\nZiffer 7 des Vertrages einzeln zur Geschäftsführung berechtigt. Es\nmag dahinstehen, ob die Antragsteller bei der Beurkundung des\nKaufvertrages von einer hälftigen Verteilung der\nGesellschaftsanteile ausgegangen sind - wie die Antragsgegnerin\nbehauptet - und der Antragsteller zu 2) damit nach Ziffer 7 des\nGesellschaftsvertrages ebenfalls einzeln zur Geschäftsführung\nberechtigt war. Denn dadurch wird die Vertretungbefugnis des\nAntragstellers zu 1) nach außen nicht beschränkt. Dem Antragsteller\nzu 2) hätte nach § 711 BGB ein Widerspruchsrecht zugestanden; der\nWiderspruch hat aber wegen § 714 BGB im Hinblick auf den\nVertrauensschutz für Dritte keine Außenwirkung. Der Antragsteller\nzu 2) hat darüber hinaus von seinem Widerspruchsrecht\noffensichtlich nicht einmal Gebrauch gemacht. Er war im\nVerhandlungstermin vor dem Amtsgericht Königswinter am 25.01.1995\nanwesend, ohne der Antragstellung oder der Verfahrensvollmacht der\nfür ihn aufgetretenen Rechtsanwältin widersprochen zu haben (vgl.\nProtokoll vom 25.01.1995, Bl. 73 d. A.). Für eine nachträgliche\nAbänderung des Gesellschaftsvertrages dahin, daß nur der\nAntragsteller zu 2) alleingeschäftsführungsbefugt war oder daß die\ngesetzliche Regelung des § 709 Abs. 1 BGB gelten sollte, hat die\nAntragsgegnerin nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Ihr\nVortrag über die ,ständige Übung\", wonach der Antragsteller zu 2)\nseit Jahren die Geschäfte allein führe, gab keinen Anlaß zu einer\nweiteren Aufklärung von Amts wegen.\n\nDie von den Vorinstanzen zugesprochenen Anträge sind zulässig\nund begründet.\n\nDer mündlich geschlossene Hausverwaltervertrag zwischen der aus\nden Antragstellern bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts und\nder Antragsgegenerin ist durch die schriftliche Erklärung des\nAntragstellers zu 1) vom 08.09.1993 (Bl. 17 d. A.) wirksam zu\n31.12.1993 gekündigt worden. Der Antragsteller zu 1) war gem. § 714\nBGB als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer zur Kündigung\nberechtigt, und zwar unabhängig davon, ob auch der Antragsteller zu\n2) alleinvertretungsberechtigt und ob er mit der Kündigung\neinverstanden war. Auf die Wirksamkeit des allein das\nInnenverhältnis der Gesellschafter betreffenden Beschlusses der\nGesellschafterversammlung vom 10.11.1993 (Bl. 18 f. d. A.) kommt es\ndaher nicht an.\n\nDie Kündigung des Verwaltervertrages, der\nGeschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB ist, war\njedenfalls gem. § 621 BGB zulässig und ist gem. § 621 Nr. 3 BGB\nfristgerecht erfolgt, da die Verwaltervergütung nach dem Vortrag\nder Antragsgegnerin monatlich zu zahlen war. Auf das Vorliegen\nbesonderer Kündigungsgründe kam es daher nicht an.\n\nDa die Antragsgegnerin sich im Schreiben vom 24.03.1994 (Bl. 20\nd. A.) an die Mieter des zuvor von ihr verwalteten Hauses weiterhin\nals Verwalterin geriert und die Kündigung des Verwaltervertrages\nals unwirksam erklärt hat, ist der Antrag zu 1) auf Feststellung,\ndaß die Antragsgegnerin seit 01.01.1994 nicht mehr Verwalterin ist,\nzulässig und begründet.\n\nDie Antragsgegnerin ist entsprechend dem Antrag zu 2) gem. §§\n675, 667 BGB zur Herausgabe der Mietverträge bezüglich des Objektes\nan den Antragsteller zu 1) als einzelvertretungsberechtigten\nGeschäftsführer verpflichtet.\n\nDie Verpflichtung zur Rechnungslegung gem. den Anträgen zu 3)\nund 4) in der mit der Anschlußbeschwerde geltend gemachten Fassung\nfolgt aus §§ 675, 666 BGB und erstreckt sich im Hinblick darauf,\ndaß die Antragsgegnerin auch nach Beendigung des Verwaltervertrages\nweiterhin als Verwalterin aufgetreten ist, auch auf die Jahre 1993\nbis 1995. Sie ist nicht durch die Vorlage der vom Steuerberater\nerstellten Jahresabschlüsse bzw. die entsprechenden\nSteuererklärungen erfüllt.\n\nDie Verpflichtung zur Herausgabe der Versicherungsverträge und\nAbgabenbescheide gem. Antrag zu 5) folgt ebenfalls aus §§ 675, 667\nBGB.\n\nGleiches gilt für die Verpflichtung gem. Antrag zu 6) auf\nZustimmung zur Auszahlung der beim Amtsgericht Königswinter\nhinterlegten Mietzinsen an die Antragsteller.\n\nDie sofortige weitere Beschwerde war daher als unbegründet\nzurückzuweisen.\n\nDie Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Es entspricht\nbilligem Ermessen, die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen\ngerichtlichen und außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin\naufzuerlegen, da sie diese auch gem. § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen\nhaben würde, wenn der Streit durch das zuständige Prozeßgericht\nentschieden worden wäre.\n\nGeschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 6.800,00\nDM.\n\n3 - -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-03-21/16-wx-297-96-2","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 675","ref_norm":"675","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 714","ref_norm":"714","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 621","ref_norm":"621","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 667","ref_norm":"667","n":2},{"jurabk":"GVG","ref":"§ 17a","ref_norm":"17a","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 666","ref_norm":"666","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-03-21/16-wx-297-96-2","retrieved":"2026-10-25 20:21:17.494067+00:00"},"card":{"id":"olg-koeln/1997-03-21/16-wx-297-96-2","court":"OLG Köln","court_id":"olg-koeln","court_as_stated":"Oberlandesgericht Köln","panel":"16. 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