{"status":"available","doknr":"OLD311548","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0219.11U138.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-02-19","aktenzeichen":"11 U 138/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\nDie Berufung der Beklagten ist zulässig und hat auch in der\nSache Erfolg.\n\n3\n\nDer Kläger hat keinen Anspruch darauf, daß die Beklagten die\nFenster im Dachgeschoß ihres Hauses so umgestalten, daß der\nEinblick von dort in seinen Garten und auf sein Wohnzimmerfenster\nunmöglich wird. Der Kläger gehört nicht zu den durch die\nSichtschutzklausel in § 4 Abschnitt 1 des Grundstückkaufvertrages\nzwischen der Stadt Aachen und den Beklagten vom 10.08.1994\nbegünstigten Dritten. Denn das Haus des Klägers auf einem\nGrundstück, das von dem der Beklagten durch einen öffentlichen Weg\ngetrennt ist, fällt nicht unter den in der Klausel verwandten\nBegriff \"anliegendes Gebäude\".\n\n4\n\nDie den Beklagten in dem Kaufvertrag durch die Verkäuferin\nauferlegte Verpflichtung, \"das Wohnhaus so zu bauen, daß eine\nFremdeinsichtnahme in die Gartenhöfe anderer anliegender Gebäude\nausgeschlossen ist\", bedeutete einen fühlbaren Eingriff in ihre\nGestaltungs- und Nutzungsrechte als Eigentümer. Der\nAnwendungsbereich der Klausel ist deshalb zwar in erster Linie nach\nihrem objektiven Aussagegehalt, wie ihn die Beklagten bei\nVertragsschluß vernünftigerweise verstehen mußten, zu bestimmen,\nsoweit es dabei aber einer Begriffsdefinition bedarf, im Zweifel\nrestriktiv auszulegen (vgl. z.B. BGH NJW 92, 1446/7).\n\n5\n\nVor Einblicken geschützt werden sollten nach dem gewählten Text\ndie Gartenhöfe anliegender, nicht umliegender Gebäude. Mit Recht\nhaben die Beklagten das als Beschränkung auf die unmittelbaren\nseitlichen und rückwärtigen Nachbarn mit gemeinsamer\nGrundstücksgrenze verstanden. Das Abstellen nicht auf (anliegende)\nGrundstücke, sondern Gebäude bestärkt diese Deutung. Denn es ist\ndie für Gartenhofhäuser typische Bauform mit erweiterter\nGrenzbebauung, die eine besonders intensive Grundstücksausnutzung\nermöglicht und damit einhergehend ein spezifisches Schutzbedürfnis\ngegen die Einblicke der allzu nahe gerückten Nachbarn\nhervorruft.\n\n6\n\nAls Verbot auch zur Wegseite gerichteter Dachgeschoßfenster\nbrauchten die Beklagten die strittige Vertragsbestimmung umso\nweniger zu verstehen, als ihnen die Errichtung eines ausgebauten\nDachgeschosses gestattet war. Mit dem Ausbau zu Wohnzwecken war\naber die Anbringung von Fenstern, und zwar von solchen, die eine\nausreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen, zwangsläufig\nverbunden.\n\n7\n\nOb die für die Vertragsformulierung verantwortlichen\nBediensteten der Stadt A. den Begriff \"anliegende Gebäude\"\numfassender verstanden haben, wie der Kläger behauptet und wozu er\ndie Einholung einer Auskunft der Stadt Aachen beantragt hat, ist\nunerheblich, da eine derartige weitere Bedeutung in der gewählten\nFormulierung nicht zum Ausdruck kommt. Das hat die Stadt auch\neingeräumt, indem sie die anfänglichen Auflagen hinsichtlich der\nObergeschoßfenster in der Baugenehmigung vom 06.12.1994 auf die\nGegenvorstellung der Beklagten hin entsprechend eingeschränkt hat.\nZwar können im Baugenehmigungsverfahren rein privatrechtliche\nBaubeschränkungen nicht ohne weiteres berücksichtigt werden. Hier\nhatte aber die Stadt - Liegenschaftsamt - sich in dem Kaufvertrag\nvom 10.08.1994 die Genehmigung der Baupläne unbeschadet der\nbaubehördlichen Genehmigung vorbehalten. Unter Berufung darauf\nhatte sie mit Schreiben vom 06.09.1994 hinsichtlich der\nObergeschoßfenster insgesamt Bedenken angemeldet, diese aber,\nsoweit sie die vorderen Fenster betrafen, schließlich fallen\ngelassen.\n\n8\n\nAuch das nachträglich mit Schriftsatz vom 29.01.1997 vom Kläger\nvorgelegte Schreiben des Liegenschaftsamtes der Stadt Aachen vom\n27.01.1997 besagt nichts anderes. Es bestätigt, daß als Konsequenz\naus der Auseinandersetzung der Stadt mit dem Eigentümer des Hauses\nH.-B.-Allee 33 wegen der Veräußerung und Bebauung des zwischen den\nschon vorhandenen Häuserzeilen liegenden Areals die Aufnahme einer\nSichtbeeinträchtigungen vorbeugenden Klausel in die Kaufverträge\nbeschlossen wurde. Ob damit aber nur der Schutz der Häuserzeile Nr.\n31 bis 41, zu der Haus Nr. 33 gehörte, und der neu zu errichtenden\nGartenhofhäuser bezweckt war oder auch der der Grundstücke\nH.-B.-Allee 55 bis 63, deren Gärten oder Gartenhöfe alle mit\nAusnahme des Gartens des Klägers auf der dem Stichweg und der neu\nzu bebauenden Fläche abgewandten Seite der Häuser liegen, läßt sich\ndem Schreiben nicht entnehmen. Wie bereits ausgeführt, wäre eine\nsolche Absicht aber ohnehin unbeachtlich, da sie in dem Wortlaut\nder Klausel keinen erkennbaren Niederschlag gefunden hat.\n\n9\n\nUnerheblich ist schließlich auch die Behauptung des Klägers, die\nStadt Aachen habe dem Erwerber des Grundstücks H.-B.-Allee 41 a\nuntersagt, im Dachgeschoß zum Grundstück des Klägers hin gerichtete\nFenster einzubauen. Ein derartiges Verbot könnte auf einer\ngeänderten Formulierung der im Vertrag mit diesem Erwerber\nverwandten Sichtschutzklausel beruhen. Es könnte auch damit\nzusammenhängen, daß dieses Gebäude nicht so sehr dem Garten,\nsondern dem Haus des Klägers genau gegenüberliegt und von seinen\nDachfenstern aus der Einblick in die dem Stichweg zugewandten\nFenster des Hauses des Klägers drohte. Für Bedeutung und Reichweite\nder Sichtschutzklausel im Vertrag der Beklagten ist aus dem vom\nKläger behaupteten Verbot gegenüber einem Dritten jedenfalls nichts\nherzuleiten.\n\n10\n\nDie Klage erweist sich damit als unbegründet, ohne daß es noch\ndarauf ankommt, ob der Garten des Klägers als Gartenhof im Sinne\nder diskutierten Klausel gestaltet ist. Nach Auffassung des Senats\nwäre auch das zu verneinen, weil es an der für den Gartenhof\nspezifischen baulichen Einfassung und Abschirmung des Gartens nach\naußen fehlt.\n\n11\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über\ndie vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 713\nZPO.\n\n12\n\nStreitwert und Beschwer des Klägers: 20.000,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311548","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-02-19/11-u-138-96","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311548","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311548","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-02-19/11-u-138-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311548","retrieved":"2026-07-09 03:42:08.333542+00:00"}}