{"status":"available","doknr":"OLD311730","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1997:0108.11U1O9.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1997-01-08","aktenzeichen":"11 U 1O9/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Kläger machen mit der Klage Schadensersatz und\nRückabwicklung eines mit dem Beklagten am 28. 1. 1993 geschlossenen\nnotariellen Vertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung\ngeltend.\n\n3\n\nBei Abschluß dieses notariellen Kaufvertrages ließ sich der\nBeklagte durch den Zeugen A. H. vertreten, dem er u.a. die\nVeräußerung und Vermarktung der Wohnung übertragen hatte. Der Zeuge\nbetrieb eine \"Wirtschaftsberatung\", die unter Mitwirkung der Zeugin\nS. die Kläger als Kaufinteressenten gewann.\n\n4\n\nDer Zeuge H. hatte für das Objekt ein Verkaufsprospekt\nentwickelt, das eine Beispielsrechnung über den finanziellen\nAufwand in der Erwerbsphase und der Mietphase für die Wohnung bei\nvollständiger Fremdfinanzierung zum Gegenstand hatte. Diese\nBeispielsrechnung legte eine Steuerbelastung von 4O % zugrunde. Für\ndie Erwerbsphase kam sie danach zu einem Überschuß von 9.6O5,OO DM.\nFür die Mietphase wurde eine \"Liquiditätsunterdeckung\" nach Steuern\nund vor Tilgung in Höhe von 1.493,OO DM pro Jahr errechnet. Bei\nihren Beratungsgesprächen mit den Klägern hielt sich die Zeugin S.\nan die aus dem Prospekt ersichtlichen Angaben.\n\n5\n\nDie Wirtschaftsberatung H. wandte sich wegen des Erwerbs von\nEigentumswohnungen gezielt auch an Bevölkerungskreise mit geringem\noder mittlerem Einkommen (u. a. 11 U 88/96, 11 U 89/96 und 11 U\n1O4/96).\n\n6\n\nInsbesondere wurden u.a. in den neuen Bundesländern gezielt\nKäufer gesucht, wie dem Senat aus mehreren Parallelverfahren\nbekannt ist.\n\n7\n\nDer Beklagte hatte das hier streitige Objekt zu einem Kaufpreis\nvon 6OO,OO DM pro Quadratmeter erworben und 1992 vertreten durch\nden Zeugen H. in Eigentumswohnungen aufteilen lassen. Der mit den\nKlägern vereinbarte Kaufpreis für die 62,66 qm große Wohnung lag\nbei 143.366,00 DM.\n\n8\n\nIn den genannten Parallelverfahren hat der Vermarktungsaufwand\nder Wirtschaftsberatung H. bei 3O % des Gesamtkaufpreises\ngelegen.\n\n9\n\nUnmittelbar vor dem Termin zur notariellen Beurkundung des\nKaufvertrages am 28. 1. 1993 hat der Zeuge H. den Klägern ein\n\"Merkblatt\" übergeben, dessen Kenntnisnahme diese quittierten. In\ndem \"Merkblatt\" wurde u. a. darauf hingewiesen, daß es sich bei dem\nObjekt um eine \"langfristige Anlage\" handele. Auch die Möglichkeit\nder Zinserhöhung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist und die\nNotwendigkeit einer Instandhaltungsrücklage wird darin\nangesprochen. Schließlich wurde in dem \"Merkblatt\" eine\n\"persönliche Unterdeckung\" für die Kläger vor Steuern und ohne\nTilgung von ca. 272,OO DM monatlich errechnet.\n\n10\n\nDie Kläger haben die Auffassung vertreten, das Verkaufsprospekt\nsei in mehrerlei Hinsicht unzureichend. Es werde nicht erläutert,\ndaß die darin aufgeführten Werbungskosten zunächst finanziert\nwerden müßten. Fehlerhaft sei auch, daß für die Vermietungsphase\nbei der Berechnung der Belastung der Nominalzins zugrundegelegt\nworden sei. Ein Hinweis auf das Zinsrisiko nach Ablauf der\nZinsbindungsfrist oder eine Berechnung der dann anfallenden Kosten\nfehle.\n\n11\n\nDer Kläger habe für die unzureichenden Angaben in dem Prospekt\ndes Zeugen H. sowie die unzureichende Beratung durch die vom Zeugen\nH. eingesetzte Vermittlerin, die Zeugin S., einzustehen.\n\n12\n\nDie Kläger haben darüber hinaus ausgeführt, der Prospekt sei\ninsbesondere deshalb unzureichend gewesen, weil er keine Auskunft\ndarüber gegeben habe, welche finanziellen Belastungen genau auf sie\nzukommen würden. Zu einer derartigen auf die konkrete Einkommens-\nund Vermögenssituation bezogenen Beratung sei der Zeuge H. und die\nfür ihn tätige Zeugin S. verpflichtet gewesen.\n\n13\n\nDie Kläger haben beantragt,\n\n14\n\nden Beklagten zu verurteilen,\n\n15\n\nan die Kläger zu Händen eines von den\nKlägern zu beauftragenden Notars 165.OOO,OO DM nebst 4 % Zinsen\nseit dem 3O. 12. 1995 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abbgabe folgender\nnotarieller Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:\n\n16\n\n\"Wir sind eingetragene Eigentümer der\nim Objekt E in Eschweiler gelegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts\nEschweiler von Eschweiler, Blatt X verzeichneten Eigentumswohnung\nNr. 1.\n\n17\n\nWir verpflichten uns hiermit das\nvorbezeichnete Wohnungseigentum auf Herrn M. R. zu übertragen, frei\nvon der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuch eingetragenen\nGrundschuld der Commerzbank, Filiale Aachen in Höhe von 165.OOO,OO\nDM. Wir erteilen hiermit dem Herrn M. R. die Vollmacht, in unserem\nNamen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die\nAuflassung zu erklären.\n\n18\n\nWir erklären unser Einverständnis mit\neiner Weisung des Herrn R. an den unterzeichneten Notar, den\neingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des\nGrundbuchs eingetragenen Grundschuld der Commerzbank, Filiale A.,\nzu verwenden.\n\n19\n\nWir bewilligen die Eintragung des Herrn\nM. R. als Eigentümer unter der aufschiebenden Bedingung, daß\nZahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrags auf\ndem Konto des unterzeichneten Notars erfolgt. Der nach Ablösung der\nGrundschuld überschießende Geldbetrag ist an uns zu zahlen.\n\n20\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n21\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n22\n\nEr hat die Auffassung vertreten, der Prospekt sei in jeder\nHinsicht einwandfrei. Die Beratung der Kläger entsprechend dem\nProspekt habe genügt. Er hat im übrigen die Einrede der Verjährung\nerhoben.\n\n23\n\nDurch Urteil vom 14. 3. 1996 hat das Landgericht Aachen den\nBeklagten antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Es hat einen\nAnspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß bejaht. Die\nBeratungspflichtverletzung des Zeugen H. hat es u.a. darin gesehen,\ndaß eine auf die Einkommens- und Vermögenssituation der Kläger\nbezogene Rentabilitätsberechnung verabsäumt worden ist. Für diese\nunvollständige Aufklärung habe der Beklagte gemäß § 278 BGB\neinzustehen.\n\n24\n\nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angegriffene Urteil\n(Bl. 193 bis 2O3 d. A.) Bezug genommen.\n\n25\n\nGegen dieses ihm am 17. 4. 1996 zugestellte Urteil hat der\nBeklagte am 13. 5. 1996 Berufung eingelegt. Nach Verlängerung der\nBerufungsbegründungsfrist durch Verfügung des Vorsitzenden bis zum\n13. 7. 1996 hat er das Rechtsmittel mit am 9. 7. 1996 eingegangenen\nSchriftsatz begründet.\n\n26\n\nDer Beklagte vertritt die Auffassung weder nach dem Prospekt\nnoch in den mündlichen Erörterungen mit der Zeugin S. seien den\nKlägern unzutreffende Zusicherungen über die Beschaffenheit der\nEigentumswohnung gemacht worden. Dies träfe auch auf deren Wert zu,\nder nicht Gegenstand des Prospekts oder der Vorgespräche gewesen\nsei.\n\n27\n\nDas Landgericht habe die inhaltlichen Anforderungen an den\nVerkaufsprospekt überspannt. Eine konkrete Rentabilitätsberechnung\nsei nicht gefordert gewesen. Die im Prospekt enthaltene\nBeispielsrechnung beruhe zum Teil auf ungünstigeren Annahmen, als\ndie von den Klägern gewählte Finanzierung. Im übrigen habe das im\nNotartermin überreichte Merkblatt, in dem eine monatliche Belastung\nder Kläger von ca. 272,OO DM ausgewiesen sei, hinreichende Angaben\nenthalten.\n\n28\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n29\n\ndas angefochtene Urteil abzuändern und\ndie Klage abzuweisen.\n\n30\n\nDie Kläger beantragen,\n\n31\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n32\n\nSie verteidigen das landgerichtliche Urteil und behaupten, der\nBeklagte habe die Eigentumswohnung billig eingekauft und überteuert\nan die Kläger weiter veräußert. Hierbei habe man sich die\nUnerfahrenheit der gezielt in den neuen Bundesländern\nangesprochenen Erwerber zu Nutze gemacht.\n\n33\n\nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen\nInhalt der Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.\n\n34\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n35\n\nDie in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der\nSache keinen Erfolg.\n\n36\n\nDas Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung Zug um\nZug gegen \"Rückauflassung\" verurteilt. Den Klägern steht gegen den\nBeklagten ein Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des\nKaufvertrages aus Verschulden bei Vertragsschluß in Verbindung mit\n§ 278 BGB zu.\n\n37\n\nNach ständiger Rechtsprechung (BGH NJW 1982, 1O95; NJW 1983,\n173O (1731)) trifft den Anlagevermittler gegenüber dem Erwerber die\nPflicht, über alle Umstände, die für die Investition erkennbar von\nwesentlicher Bedeutung sind, wahrheitsgemäß, sorgfältig und\nvollständig Auskunft zu erteilen. Der Umfang der Beratungs- und\nAuskunftspflicht hängt dabei entscheidend von den auf Seiten des\nGeschäftsgegners vorauszusetzenden Kenntnissen und den mit dem\nGeschäft verbundenen Risiken ab. Der im vorliegenden Fall\nbestehenden Verpflichtung zur eingehenden Beratung der Kläger ist\ndie H. Vermögensberatung und die Zeugin S. nach dem unstreitigen\nParteivorbringen nicht hinreichend nachgekommen. Das unmittelbar\nvor dem Notartermin übergebene \"Merkblatt\" ändert daran nichts.\n\n38\n\n1.\n\n39\n\nWer gezielt Unerfahrene für risikoreiche Immobilienanlagen mit\nerheblich finanzieller Tragweite wirbt, ist in einem gesteigerten\nMaße zur Beratung und Aufklärung verpflichtet. Dies gilt\ninsbesondere für den Zeugen H. und seine Zuarbeiter, die gerade\nunter der Firmenbezeichnung \"Wirt-schaftsberatung\" ihre Geschäfte\nbetrieben.\n\n40\n\na.\n\n41\n\nWie das Landgericht zu Recht entschieden hat wurde die\nBeratungspflicht jedenfalls dadurch verletzt, daß eine auf die\nwirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Kläger bezogene\nRentabilitätsberechnung nicht erstellt wurde. Für die Kläger war\ndas Ziel des Geschäfts nämlich erkennbar eine steuerlich\nbegünstigte Kapitalanlage, die nur eine ihren Einkommens- und\nVermögensverhältnissen angemessene, geringe monatliche Belastung\nmit sich bringen durfte. Nach der dem Kreditvertrag\nzugrundegelegten Selbstauskunft verfügte der Kläger über ein\nNettoeinkommen von 2.458,OO DM die Klägerin über ein solches von\n1.286,OO DM monatlich. Vermögen war nicht vorhanden. Bei diesem\nwirtschaftlichen Hintergrund und der daraus folgenden für den\nZeugen H. und die Zeugin S. erkennbaren Interessenlage der Kläger\nbedurfte es angesichts der Risiken des Geschäfts einer eingehenden\nBeratung zu den konkreten wirtschaftlichen Folgen im Erwerbsjahr\nund in den Folgejahren. Der Prospekt, der von einem Steuersatz von\n4O % ausgeht, genügt insofern nicht. Er vermittelt im Gegenteil\ninsgesamt den Eindruck, als könne die hier streitige Immobilie ohne\nnennenswerte monatliche Zuzahlung voll finanziert werden. Es mag\nletztlich dahinstehen, ob die in dem Prospekt angestellte\nBerechnung in sich folgerichtig ist. Da ihre Einkommens- und\nVermögensverhältnisse ganz anders lagen als in der\nBeispielsrechnung mußte bei den in steuerlichen Dingen unerfahrenen\nKlägern ohne nähere Erläuterung die wirtschaftliche Tragweite des\nGeschäfts unklar bleiben. Unstreitig haben die Kläger erstmals im\nErwerbsjahr 1993 eine Einkommenssteuererklärung abgegeben. Die\nsteuerlichen Wirkungen eines Immobilienkaufs konnten die Kläger,\ndie als ehemalige DDR-Bürger über einen anderen Erfahrungshorizont\nverfügten, ohne nähere Erläuterung nicht überblicken.\n\n42\n\nb.\n\n43\n\nDaneben wird in dem Prospekt nicht mit der gebotenen\nDeutlichkeit auf weitere Risiken des Geschäfts hingewiesen. Zu\nRecht hat das Landgericht es im vorliegenden Fall als\nBeratungsfehler angesehen, daß trotz der beengten wirtschaftlichen\nVerhältnisse der Kläger kein Hinweis auf die nach Ablauf der\nfünfjährigen Zinsbindung mögliche höhere Zinsbelastung erfolgte. Es\nkann offenbleiben, ob derartige Erläuterungen bei Anlageberatungen\nregelmäßig geboten sind. Jedenfalls dann, wenn sich für den\nkundigen Berater -wie im vorliegenden Fall- aufdrängt, daß nach\nAblauf der Bindungsfrist finanzielle Probleme entstehen, die dem\nAnleger nicht ohne weiteres bewußt sein müssen, bedarf es\neingehender Hinweise auf die Risiken.\n\n44\n\nc.\n\n45\n\nDarüber hinaus ist die Beispielsberechnung auch deshalb\nunvollständig und für die Immobilienfragen zum Zeitpunkt des\nVertragsschlußes unerfahrenen Kläger deshalb irreführend, weil\njedweder Hinweis auf die Notwendigkeit einer\nInstandhaltungsrücklage für anfallende Reparaturen der über 2O\nJahre alten Immobilie fehlt.\n\n46\n\n2.\n\n47\n\nDie Mängel der Beratung werden nicht dadurch ausgeglichen, daß\nder Zeuge H. unmittelbar vor dem Notartermin den Klägern ein\n\"Merkblatt zur Beratung beim Erwerb einer Kapitalanlage\" übergab\nund sich die Kenntnisnahme quittieren ließ.\n\n48\n\nZwar sind in diesem formularmäßigen Merkblatt Hinweise zum\nRisiko der Zinsentwicklung nach Ablauf der Zinsbindung und zur\nNotwendigkeit einer Instandhaltungsrücklage enthalten. Auch wird\nerstmals die \"persönliche Unterdeckung\" der Kläger (vor Steuern und\nohne Tilgung) konkret auf ca. 272,OO DM monatlich berechnet.\n\n49\n\nDa das Formular indessen überwiegend Angaben enthält, die auf\ndie Kläger nicht zutreffen, entfaltet es nicht die nötige, der\nwirtschaftlichen Bedeutung und Risikolage des Geschäfts angemessene\nWarnfunktion.\n\n50\n\nDen Klägern mußte zudem Gelegenheit gegeben werden, die\nweitreichenden Folgen des Kaufs, dem Wert des Kaufgegenstandes\nentsprechend, in Ruhe zu prüfen. Die Vorlage eines Formulars\nunmittelbar vor dem Notartermin, zu dem sie über 5OO Kilometer\nangereist waren, ist nicht ausreichend. Der Berater H. hat sich\nvielmehr treuwidrig die Situation der Kläger nach der Anreise zum\nNotartermin zu Nutze gemacht, um sich die Unterschrift unter eine\nformularmäßige Erläuterung zu verschaffen. Es ist nämlich kein\nGrund ersichtlich, warum die in dem Formular enthaltenen Hinweise\nnicht bereits zu einem ganz frühen Zeitpunkt, als sich die Kläger\nnoch nicht in Zugzwang gesetzt hatten, gegeben worden sind. Vor dem\nNotartermin mußten die Kläger auf derartiges nicht gefaßt sein.\nIhnen gleichwohl überraschend bis dahin verabsäumte Hinweise zu\ngeben und Unterschriften abzunötigen, ist als widersprüchliches\nVerhalten nach § 242 BGB rechtlich unbeachtlich.\n\n51\n\n3.\n\n52\n\nDie Beratungspflichtverletzung des Zeugen H. und der für ihn\nhandelnden Zeugin S. sind dem Beklagten zurechenbar. Der Beklagte\nhat die \"Wirtschaftsberatung\" H. mit der Vermarktung seiner\nImmobilie beauftragt. Der Zeuge H. ist damit als Erfüllungsgehilfe\ndes Beklagten hinsichtlich der Verkaufsbemühungen anzusehen.\n\n53\n\nDie Zurechnung des Verhaltens von Erfüllungsgehilfen wird nicht\ndadurch berührt, daß sich die \"Wirtschaftsberatung\" H. weiterer\nHilfsperson bei der Vermarktung bediente. Ob diese selbständig oder\narbeitsrechtlich abhängig tätig wurden, kann dahinstehen. Für die\nZurechnung gemäß § 278 BGB ist nämlich die vertragliche Beziehung\nzum Geschäftsherrn unerheblich (Palandt-Heinrichs, BGB, 55.\nAuflage, § 278 Rdnr. 7). Es genügt vielmehr, daß die Hilfsperson\nmit Wissen und Wollen bei der Erfüllung einer dem Geschäftsherrn\nobliegenden Verbindlichkeit tätig wurde. Die den Verkäufer\nunmittelbar treffenden Hinweispflichten wurden hier von den\nverschiedenen für ihn und mit seinem Wissen handelnden Berater und\nVermarkter nicht ordnungsgemäß wahrgenommenen.\n\n54\n\n4.\n\n55\n\nNach der ständigen Rechtsprechung ist bei der Verletzung von\nAufklärungs- und Beratungspflichten nach dem ersten Anschein davon\nauszugehen, daß bei ordnungsgemäßer Aufklärung der Vertrag nicht\ngeschlossen worden wäre. Es wäre vor diesem Hintergrund Sache des\nBeklagten gewesen, Umstände darzutun, die im vorliegenden Fall die\nAnnahme begründen könnten, die Kläger hätten in jedem Fall die hier\nstreitige Immobilie erworben. Insoweit ist indessen nichts\nvorgetragen.\n\n56\n\n5.\n\n57\n\nDer Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß\nist gemäß § 249 BGB darauf gerichtet, den Zustand wieder\nherzustellen, der ohne die Pflichtverletzung bestanden hätte. Im\nvorliegenden Fall bedeutet dies die Rückabwicklung des\nKaufvertrages.\n\n58\n\nEine Zahlungsverpflichtung Zug-um-Zug gegen Rückauflassung\nbesteht demnach in Höhe des vereinbarten Kaufpreises. Darüber\nhinaus ist den Klägern ein Schaden auch dadurch entstanden, daß sie\nzur Finanzierung des Objekts und der Erwerbsnebenkosten einen den\nKaufpreis übersteigenden Kredit in Anspruch genommen haben.\n\n59\n\nDer von den Klägern geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist\nnicht unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung gemindert.\nInsbesondere kann nicht von vornherein angenommen werden, daß bei\neiner wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung die ihnen zugekommene\nsteuerliche Entlastung vor dem Hintergrund der vertragsbedingten\nerheblichen Unkosten einen Vermögenszuwachs gebracht hat.\n\n60\n\n6.\n\n61\n\nDer Anspruch auf zuerkannten Zinsen ergibt sich unter dem\nGesichtspunkt des Verzuges aus § 291 BGB.\n\n62\n\n7.\n\n63\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs.\n1, 7O8 Nr. 1O, 711 ZPO.\n\n64\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer für den\nBeklagten: 165.OOO,OO DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311730","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-01-08/11-u-1o9-96","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311730","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311730","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1997-01-08/11-u-1o9-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311730","retrieved":"2026-07-09 03:42:24.574581+00:00"}}