{"status":"available","doknr":"OLD311916","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1996:1108.16WX215.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1996-11-08","aktenzeichen":"16 Wx 215/96","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDie sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist\nstatthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden (§ 45 Abs.\n1 WEG, §§ 27, 29 FGG). In der Sache hat das Rechtsmittel jedoch\nkeinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer\nVerletzung des Gesetzes, § 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO.\n\n3\n\n1. Zu Recht haben Amts- und Landgericht das Begehren der\nAntragsteller, den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden\nHeizungskeller des Hauses Nr. 3 a jederzeit betreten zu können, für\nnicht gerechtfertigt erachtet. Gemäß § 13 Abs. 2 WEG sind die\nWohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums\nnach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Dabei sieht § 15 Abs. 1\nund 2 WEG ausdrücklich die Möglichkeit vor, den ordnungsgemäßen\nGebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Im Rahmen\ndieses ordnungsgemäßen Gebrauchs aber können die Wohnungseigentümer\ndurch Mehrheitsbeschluß die Befugnis, den gemeinschaftlichen\nHeizungsraum zu betreten, beschränken und unter Umständen auch\nausschließen (BayObLG Rpfleger 1972, 176; Weitnauer,\nWohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 15 Rn. 22). Das Recht auf\nMitbenutzung richtet sich nämlich maßgeblich nach dem\nBestimmungszweck der gemeinschaftlichen Anlage. Dieser liegt bei\neiner Zentralheizung in der Versorgung mit Wärme und Warmwasser, so\ndaß sich das diesbezügliche Mitbenutzungsrecht vorrangig auf die\nVersorgungsleistung erstreckt, nicht aber auf die Befugnis aller\nEigentümer, den Heizungsraum jederzeit zwecks Bedienung und\nKontrolle der Anlagen und Einrichtungen zu betreten. Amtsgericht\nund Landgericht haben zutreffend ausgeführt, daß auch im Streitfall\ndie Beschränkung des Benutzungsrechts im Interesse einer\nordnungsgemäßen Verwaltung liegt. Ein kontrollierter Zugang zum\nHeizungsraum ist hier schon deshalb gerechtfertigt, weil die\nBeteiligten wechselseitig auf die Gefahr möglicher Manipulationen\nan der Heizanlage verweisen. Soweit die Antragsteller geltend\nmachen, sie hätten ein schützenswertes Interesse daran, die Anlage\nin Augenschein zu nehmen, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis.\nZu Recht weist nämlich das Landgericht darauf hin, daß den\nAntragstellern durch die Beschränkung des Gebrauchs nur der\nunkontrollierte Zugang zum Heizungsraum verwehrt, nicht aber die\nMöglichkeit genommen wird, die Anlage nach Rücksprache und im\nBeisein des Verwalters - ggfls. auch mit einem Sachverständigen -\nzu besichtigen.\n\n4\n\n2. Rechtsfehlerfrei sind auch die Ausführungen, mit denen das\nLandgericht es abgelehnt hat, die Beschlüsse der\nWohnungseigentümerversammlung vom 21. April 1995 zu TOP 2, 5 und 7\nfür ungültig zu erklären. Bezüglich TOP 2, der den Antrag auf\nAushändigung eines Schlüssels zum Heizungskeller zum Gegenstand\nhat, folgt dies schon aus den vorangegangenen Ausführungen.\nHinsichtlich TOP 5, der die Reinigung des Treppenhauses durch eine\nReinigungskraft betrifft, teilt der Senat die übereinstimmende\nAuffassung von Land- und Amtsgericht, daß es sich insoweit um einen\nBeschluß handelt, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21\nAbs. 3 WEG). Dies greifen die Antragsteller in ihrer sofortigen\nweiteren Beschwerde auch nicht an.\n\n5\n\nSie wenden sich aber dagegen, daß das Landgericht den zu TOP 7\ngefaßten Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung, die\nordnungsgemäße Ausführung der von den Antragstellern auf ihrem\nBalkon erbrachten Fliesenarbeiten gerichtlich durchzusetzen und dem\nVerwalter die zu diesem Zweck erforderliche Vollmacht zu erteilen,\nnicht für ungültig erklärt hat. Auch insoweit ist die Entscheidung\ndes Landgerichts jedoch frei von Rechtsfehlern. Gemäß § 27 Abs. 2\nNr. 5 WEG kann der Verwalter durch Mehrheitsbeschluß ermächtigt\nwerden, Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Gemeinschaftsverhältnis\ngegen den einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu\nmachen, sofern dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt\n(Weitnauer aaO § 27 Rn. 20 f.). So ist es hier. Nach den\ntatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, die auf den - im\nTerminsprotokoll festgehaltenen - Ergebnissen der vom Amtsgericht\ndurchgeführten Ortsbesichtigung beruhen, ist der derzeitige Zustand\nder Verfliesung auf dem Balkon der Antragsteller optisch unsauber\nund begünstigt das Eindringen von Feuchtigkeit und Ungeziefer. Die\nAntragsteller sind nach den im Streitfall getroffenen\nVereinbarungen jedoch verpflichtet, für einen ordnungsgemäßen\nZustand der Verfliesung zu sorgen. Die Fliesenarbeiten auf dem\nBalkon wurden von ihnen nämlich entsprechend den vertraglichen\nRegelungen in Eigenleistung erbracht. Derartige Eigenleistungen\naber müssen optisch und technisch einwandfrei ausgeführt werden.\nSoweit die Antragsteller im Rahmen der sofortigen weiteren\nBeschwerde erneut geltend machen, eine ordnungsgemäße\nRandausbildung des Plattenbelags sei nicht möglich gewesen, weil\ndas Balkongeländer durch die X. GmbH zu niedrig gesetzt worden sei,\nhat schon das Landgericht zu Recht darauf verwiesen, daß die Art,\nwie das Balkongeländer angebracht wurde, auch die anderen\nWohnungseigentümer nicht daran gehindert hat, einen ordnungsgemäßen\nAbschluß der Fliesenarbeiten herzustellen.\n\n6\n\n3. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht des weiteren die\nBeschlüsse aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Mai 1995\nfür gültig erachtet. Soweit die Antragsteller eingewendet haben,\nsie seien bei der Versammlung verhindert gewesen und man habe ihnen\ndie anstehenden Tagesordnungspunkte nicht rechtzeitig mitgeteilt,\nhaben Land- und Amtsgericht dies übereinstimmend mit zutreffender\nBegründung, auf die der Senat zu Vermeidung von Wiederholungen\nverweist, zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde\nhaben die Antragsteller insoweit keine neuen Gesichtspunkte\nvorgebracht. Die von ihnen in diesem Zusammenhang erhobenen\nEinwände beziehen sich vielmehr in erster Linie auf die Frage der\nGültigkeit des zu TOP 2 gefaßten Beschlusses der\nWohnungseigentümerversammlung, mit dem der Wirtschaftsplan für das\nWirtschaftsjahr 1995/96 verabschiedet worden ist. Die Antragsteller\nsind unter Hinweis auf den Senatsbeschluß vom 29.3.1995 (ZMR 1995,\n324) der Auffassung, mangels Übersendung der die anderen\nWohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnungen sei der Beschluß\nder Wohnungseigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Auch\nhiermit haben sie jedoch keinen Erfolg. Zum einen hat der Senat mit\nBeschluß vom 24.9.1996 - 16 Wx 86/96 - klargestellt, daß eine\nÜbermittlung sämtlicher Einzelabrechnungen ohnedies nur in\nbestimmten Fällen erforderlich ist. Insbesondere aber übersehen die\nAntragsteller, daß die von ihnen herangezogene Rechtsprechung sich\nallein auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung gemäß § 28\nAbs. 3 WEG bezieht. Dort muß mit Rücksicht auf die von den\nWohnungseigentümern zu treffende abschließende Entscheidung über\ndie Zahlungspflichten und Rückerstattungsansprüche der einzelnen\nEigentümer sichergestellt sein, daß sich alle ausreichend über die\nder Abrechnung zugrundeliegenden Zahlen unterrichten können. Darum\ngeht es im Streitfall aber nicht. Hier ist allein über den\nWirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) abgestimmt worden. Dieser ist\nlediglich ein Haushaltsvorschlag, der die geschätzten Ausgaben und\nEinnahmen enthält und damit nicht denselben Anforderungen\nunterliegt, die für die Jahresgesamtabrechnung gelten (Weitnauer\naaO § 28 Rn. 5, 14).\n\n7\n\n4. Soweit die Antragsteller die Feststellung begehren, sie seien\nderzeit nicht verpflichtet, das angeforderte Wohngeld zu zahlen,\nist dem das Landgericht mit zutreffenden Ausführungen, auf die der\nSenat verweist, entgegengetreten. Die Verpflichtung folgt gemäß §\n16 Abs. 2 i.V.m. § 28 Abs. 2 WEG auf der Grundlage des\nWirtschaftsplans, der - wie unter 3. dargelegt - am 30. Mai 1995\nfür das Wirtschaftsjahr 1995/96 wirksam beschlossen wurde sowie auf\nder Grundlage des nicht angefochtenen Beschlusses vom 9. Juli 1996,\nder die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 1996/97 betrifft. Wegen\nder unterschiedlichen Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen hat\ndas Landgericht zu Recht darauf verwiesen, daß der niedrigere\nVorauszahlungsbetrag für die Bewohner des Hauses Nr. 3 aus der\nTatsache folgt, daß sie eine eigene Heizungsanlage betreiben, die\nvon ihnen getrennt finanziert wird. Mit ihrem hiergegen gerichteten\nEinwand, es würden gleichwohl die Gesamtheizungskosten umgelegt,\nkönnen die Antragsteller schon deswegen nicht gehört werden, weil\nes sich insoweit um neues Vorbringen handelt. Das geltend gemachte\nZurückbehaltungsrecht wegen angeblich nicht nachvollziehbarer\nAbrechnungsunterlagen steht den Antragstellern ebenfalls nicht zu.\nGegenüber dem Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses ist\njedes Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen, weil der Gemeinschaft\ndie erforderlichen Geldmittel nicht vorenthalten werden dürfen\n(Weitnauer aaO § 16 Rn. 28 m.w.N.).\n\n8\n\n5. Zu Recht hat das Landgericht die von den Antragstellern\nbegehrte Zwangsabberufung des Verwalters abgelehnt. Die\nVoraussetzungen für eine solche Zwangsabberufung liegen nicht vor.\nGemäß §§ 21 Abs. 4, 43 WEG kann das Gericht auf Antrag einzelner\nWohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters anordnen, wenn\neine solche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht\n(Weitnauer aaO § 26 Rn. 27). Notwendig für diesen Ausnahmefall ist\nstets das Vorliegen eines wichtigen Grundes (OLG Stuttgart OLGZ\n1977, 433). Einen solchen hat das Landgericht hier nicht als\ngegeben erachtet. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nach den\nvom Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat der\nVerwalter seine Aufgabe bis auf kleinere Verfahrensfehler in der\nAnfangszeit, die die Erstellung von Protokollen und\nWirtschaftsplänen betrafen, im wesentlichen ordnungsgemäß gelöst.\nDiesen Fehlern kommt kein solch großes Gewicht zu, daß sie die\nausnahmsweise Zwangsabberufung rechtfertigen würden. Das\nLandgericht hat insbesondere zu Recht darauf hingewiesen, daß der\nvon der Eigentümerversammlung gewählte Prüfer das Vorhandensein\neiner ordnungsgemäße Buchhaltung bescheinigt hat. Die Antragsteller\nhaben die entsprechenden Prüfungsprotokolle im einzelnen nicht\nangegriffen. Insofern ist auch ihr allgemeiner Hinweis auf\nangebliche Pflichtverletzungen bei der Verwaltung der Gelder nicht\nausreichend. Soweit sie geltend machen, der Verwalter habe dem\nAntragsteller nicht gestattet, in Begleitung seiner Tochter an der\nVersammlung vom 16. August 1995 teilzunehmen, trifft dies zwar zu,\nrechtfertigt die Zwangsabberufung aber jedenfalls schon deshalb\nnicht, weil eine etwaige Fehlentscheidung des Verwalters nicht auf\nseine mangelnde Eignung für die Aufgabe schließen läßt. Bei der\nFrage, ob und inwieweit Dritte an einer\nWohnungseigentümerversammlung teilnehmen dürfen, handelt es sich um\neine nicht ganz einfache Rechtsfrage, die darüber hinaus streitig\nist (vgl. BGHZ 121, 236, 241 und Weitnauer aaO § 23 Rn. 5). Die\nNotwendigkeit einer Zwangsabberufung folgt schließlich auch nicht\naus der Behauptung der Antragsteller, der Verwalter vereitele die\nGeltendmachung von Gewährleistungsansprüchen der\nWohnungseigentümergemeinschaft. Zwar hält der Senat die vorliegende\nRegelung, nach der der Geschäftsführer des teilenden Eigentümers\n(Bauträger) zum Verwalter bestellt worden ist, für unglücklich, da\nsie geeignet ist, gerade im Hinblick auf die Geltendmachung von\neventuellen Gewährleistungsansprüchen den Anschein des Bestehens\nvon Interessenkonflikten hervorzurufen. Auch dies genügt aber für\ndie Zwangsabberufung nicht. An eine solche könnte man lediglich\ndenken, wenn sich feststellen ließe, daß der Verwalter im\nEinzelfall tatsächlich die Interessen der Wohnungseigentümer seinen\neigenen Interessen untergeordnet hat. So liegt es hier nicht. Im\nStreitfall war die Gewährleistungsfrage u.a. Gegenstand der\nWohnungseigentümerversammlung vom 9. Juli 1996. Daß sich die\nAntragsteller dort mit ihrem Begehren nicht durchsetzen konnten,\nist kein Grund für die Abberufung des Verwalters. Soweit sie im\nZusammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung vom 9. Juli 1996\njetzt rügen, der Verwalter habe dort fälschlich Stimmenthaltungen\nals Neinstimmen bewertet, muß dies schon deshalb außer Betracht\nbleiben, weil es sich um neues Vorbringen handelt.\n\n9\n\n6. Die von den Antragstellern darüber hinaus weiterverfolgten\nHilfsanträge auf Erteilung einer Jahresabrechnung für das Jahr 1994\nund auf Vorlage eines Wirtschaftsplans für 1995 sind bereits nach\nihrem eigenen Vorbringen nicht begründet. In ihrer\nBeschwerdeschrift weisen die Antragsteller selbst darauf hin, daß\ndie entsprechenden Beschlüsse mittlerweile gefaßt sind. Gleichwohl\nhaben sie die Hilfsanträge trotz entsprechendem Hinweis des Senats\naufrechterhalten.\n\n10\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für die Anordnung\nder Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht keine\nVeranlassung.\n\n11\n\nWert der weiteren Beschwerde: 22.500 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311916","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-11-08/16-wx-215-96","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311916","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311916","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-11-08/16-wx-215-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311916","retrieved":"2026-07-09 03:42:40.911869+00:00"}}