{"status":"available","doknr":"OLD312258","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1996:0715.16WX100.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1996-07-15","aktenzeichen":"16 Wx 100/96","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nDie zulässige sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers\n(§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) hat\nin der Sache keinen Erfolg.\n\n3\n\nDas Landgericht ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ohne\nRechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß die Anfechtung der von\nder Eigentümerversammlung am 10.05.1994 zu Top 4.1, zu Top 4.2 und\nzu Top 5 gefaßten Beschlüsse unbegründet ist. Entgegen der\nAuffassung des Antragstellers entsprechen die von der\nEigentümergemeinschaft beschlossene Abrechnung für 1993 und der\nWirtschaftsplan 1994 der insoweit maßgeblichen Regelung in § 12 der\nTeilungserklärung.\n\n4\n\nDie Auslegung der Teilungserklärung durch die Vorinstanzen\nbegegnet keinen Bedenken. Die Teilungserklärung ist nach Wortlaut\nund Sinn so auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen\nBetrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl.\nBayObLGE 1983, 73, 78 f., vgl. auch die weiteren Nachweise bei\nWeitnauer/Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 10, Nr. 44).\nHierbei kommt es darauf an, was der gegenwärtige und zukünftige\nBetrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muß.\n\n5\n\nIn § 12 Ziff. 1 ist als Grundsatz zunächst geregelt, daß die\nWohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen haben.\nEine abweichende Verteilung ist nur in dem ausdrücklich als\n\"Ausnahme\" bezeichneten Fall vorgesehen, daß es sich hier um Kosten\nhandelt, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern zurechnen\nlassen. Im Anschluß hieran werden ausdrücklich genannt\naußergewöhnliche Reparaturen, die auf Beschädigungen oder\nunsachgemäße Behandlung zurückzuführen sind oder Kosten für die\nBeseitigung von Verstopfungen und ähnliches. Das Amtsgericht hat\ndabei zu Recht darauf hingewiesen, daß die genannten Fälle eine\nZurechnung auf den einzelnen Eigentümer deshalb rechtfertigen, weil\nsie von ihm - ggf. durch ein objektives Fehlverhalten - gesondert\nverursacht worden sind. Wenn auch durch die Aufführung dieser\nBeispiele eine abschließende Regelung nicht vorgenommen worden ist,\nso verdeutlichen diese beispielhaft aufgeführten Fälle jedoch, daß\nmit der Ausnahmeregelung Fälle gemeint sind, in denen aufgrund\nbesonderer Umstände einem einzelnen Miteigentümer Kosten besonders\nzugerechnet werden können. Zweck der Regelung ist ersichtlich, daß\nbesonders auf einzelne Eigentümer entfallende zusätzliche Kosten\ndiesem auch gesondert zugerechnet werden sollen mit dem weiteren\nZweck, die Gemeinschaft mit diesen - einer Einzelperson\nzuzurechnenden Kosten - nicht zu belasten.\n\n6\n\nDabei erstreckt sich die Regelung - wie der Antragsteller\ninsoweit zu Recht geltend macht - nicht nur auf die beispielhaft\naufgeführten Reparaturkosten, sondern auf sämtliche Betriebskosten,\nwie sie in § 12 Ziff. 1 genannt sind. Wie sich aus dem Kontext mit\nden erwähnten Beispielen ergibt, muß es sich jedoch immer um\neinzelne Kosten handeln, die sich zweifellos einem Miteigentümer\nzurechnen lassen und die diesen zusätzlich belasten. Die Regelung\nenthält demgegenüber keine generelle Änderung des\nVerteilungsschlüssels für die Betriebskosten dergestalt, daß ein\neinzelner Miteigentümer dann von Kosten entlastet werden soll, wenn\nihm aus bestimmten Einrichtungen oder Aufwendungen der Gemeinschaft\nkein unmittelbarer Vorteil erwächst. Allerdings soll es für den\nFall, daß die laufenden Betriebskosten den einzelnen\nWohnungseigentümern unmittelbar von den Behörden in Rechnung\ngestellt werden, hiermit nach § 12 1. b sein Bewenden haben. Eine\ndarüber hinausgehende, weitere Einschränkung der Regelung, wonach\ndie Wohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen\nhaben, ergibt sich aus der erwähnten Ausnahmeregelung nicht. Gerade\nauch im Hinblick auf die Größe der Eigentümergemeinschaft, die\nunterschiedliche Nutzung der Objekte zu Wohn- und Gewerbezwecken,\ndie unterschiedliche Höhe der Gebäude und damit insbesondere auch\nder auf die einzelnen Häusern entfallenden Aufzugskosten kann nicht\ndavon ausgegangen werden, daß für alle Betriebskosten gesondert\ngeprüft und festgestellt werden soll, ob und inwieweit sie sich\nEigentümergruppen, z.B. den Eigentümern bestimmter Häuser,\nzurechnen lassen und ob einzelne Eigentümer, etwa weil sie von\nbestimmten Einrichtungen konkret keinen Gebrauch machen, von der\nZurechnung auszuschließen sind.\n\n7\n\nHiernach sind die von der Eigentümergemeinschaft gefaßten\nBeschlüsse nicht zu beanstanden.\n\n8\n\nDie Beschlüsse sind auch nicht deswegen fehlerhaft, weil dem\nAntragsteller das Kaltwasser und die Entwässerung entsprechend\nseinem Miteigentumsanteil zugerechnet worden sind. Dies gilt\nungeachtet dessen, daß das vom Antragsteller entnommene\nGewerbewasser aufgrund des installierten besonderen Zählers ihm\nohne Zweifel zugerechnet werden könnte. Hieraus kann indessen nicht\nabgeleitet werden, daß die Miteigentümergemeinschaft ihn nicht mit\nden Positionen Kaltwasser und Entwässerung belasten dürfte. Zu der\nBelastung mit den Kosten für die \"Entwässerung\" hat das Amtsgericht\nbereits zu Recht darauf hingewiesen, daß hierbei zwischen\nSchmutzwasser und Regenwasser differenziert werden muß. Nur das\nSchmutzwasser wird nach dem Frischwasserverbrauch berechnet; das\nRegenwasser nach der anzusetzenden Gesamtfläche des Objekts. Für\ndie letztere Position scheidet aber eine gesonderte Zurechnung auf\nden einzelnen Miteigentümer aus. Auch in Bezug auf das Kaltwasser,\ndas für die Position Entwässerung mitbestimmend ist, kann entgegen\nder Auffassung des Antragstellers nicht davon ausgegangen werden,\ndaß ihm der über den Gewerbewasserverbrauch hinausgehende\nFrischwasserverbrauch nicht zugerechnet werden könnte. Aus der von\nihm vorgelegten Erläuterung der Hausverwaltung vom 12. April 1994\nfür die Abrechnung 1993 ergibt sich, daß durchaus auch\n\"Frischwasser für sommerliches Gießen\" und \"Wasseraustausch in der\nBrunnenanlage\" mit abgerechnet worden ist. Der Antragsteller ist\nauch bereits von der Verwalterin im Schreiben vom 5. März 1991\ndarauf hingewiesen worden, daß auch für die Gemeinschaft Wasser\nverbraucht wird, nämlich \"für das Bewässern der Außenanlagen im\nSommer, Verlustwasser der Heizanlage, Wasser für\nReinigungsaufgaben, Waschmaschinenräume in vier Gebäuden\". Selbst\nwenn daher eine gesonderte Zurechnung des \"Gewerbewassers\" auf den\nAntragsteller in Betracht käme, würde diese im Ergebnis jedoch\nnicht dazu führen, daß er von der Position \"Kaltwasser\" im übrigen\nfreigestellt werden könnte.\n\n9\n\nAuch hinsichtlich der übrigen Positionen sind die\nHausgeldabrechnungen für 1993 und der Wirtschaftsplan für 1994\nnicht unrichtig. Insoweit kann der Antragsteller sich nicht darauf\nberufen, von diesen Einrichtungen keinen Nutzen zu haben. Ein\nallgemeiner Grundsatz, wonach Wohnungseigentümer Kosten für solche\nEinrichtungen nicht mitzutragen haben, besteht nicht (BGHZ 92, 18,\n23). Grundsätzlich könnten zwar von den Eigentümern abweichende\nRegelungen getroffen werden, wonach etwa nur die Eigentümer der\nbeteiligten Häuser die Kosten der jeweiligen Aufzüge zu tragen\nhaben; eine solche Regelung kann jedoch - wie bereits dargelegt -\nder Ausnahmeregelung in § 12 Ziff. 1 nicht entnommen werden.\nHiernach hat der Antragsteller die Kosten für die Aufzüge\nungeachtet dessen mitzutragen, daß das in seinem Sondereigentum\nstehende Objekt mit einem Aufzug nicht ausgestattet ist. Gleiches\ngilt für die Wasch- und Trockenräume sowie für den\nAntennenanschluß, wobei die Verwalterin darauf hingewiesen hat, daß\ner durchaus die Räumlichkeiten nutzen bzw. einen Antennenanschluß\nfür sein Sondereigentum verlangen kann. Hinsichtlich des Mülls ist\nder Antragsteller nicht gehindert, soweit bei ihm ebenfalls\nHausmüll anfällt, die Einrichtungen der Gemeinschaft in Anspruch zu\nnehmen.\n\n10\n\nDahinstehen kann, ob der Verteilungsschlüssel, wie er sich aus\nder Teilungserklärung ergibt, grob unbillig ist und den\nAntragsteller hierdurch benachteiligt. Es ist zwar anerkannt, daß\nein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bestehen kann,\nwenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an ihr als grob\nunbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen\nlassen (vgl. BGH NJW 1995, Seite 2791, 2793; OLG Düsseldorf, NJW\n1985, Seite 2837, 2838; KG, NJW-RR 1992, Seite 1433, 1434). Auch\nwenn ein solcher Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung\nbesteht, wird diese erst mit der rechtskräftigen gerichtlichen\nEntscheidung vollzogen (BGH a.a.O.). Erst danach ist die Änderung\ndes Kostenverteilungsschlüssels den Eigentümerbeschlüssen\nzugrundezulegen. Vorher kann ein etwaiger Anspruch auf Änderung des\nKostenschlüssels gegenüber bereits ergangenen Eigentümerbeschlüssen\nauch nicht einredeweise geltend gemacht werden (BGH, a.a.O., Seite\n2793; KG, a.a.O., Seite 1434).\n\n11\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.\n\n12\n\nFür eine Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht kein\nAnlaß.\n\n13\n\nWert der weiteren Beschwerde: 10.000,00 DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312258","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-07-15/16-wx-100-96","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312258","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312258","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-07-15/16-wx-100-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312258","retrieved":"2026-07-09 03:43:10.900481+00:00"}}