{"status":"available","doknr":"OLD312387","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1996:0610.18U213.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1996-06-10","aktenzeichen":"18 U 213/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\nDie Berufung ist begründet.\n\n3\n\nDer Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf\npauschalierten Schadensersatz wegen Nichterfüllung des am 03.08.\nbzw. 06.08.1992 zwischen den Parteien geschlossenen\nFertighausvertrages gegen die Beklagten nicht zu.\n\n4\n\nDer Vertrag über den Bau eines Z.-Fertighauses (Bl. 13 d.A.) ist\neinschließlich des zugleich erteilten Planungsauftrags (Bl. 15\nd.A.) nach § 125 BGB formnichtig sein, weil er nur\nprivatschriftlich geschlossen wurde.\n\n5\n\nNach § 313 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil\nverpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder\nzu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der Fertighausvertrag\nenthält keine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb\neines Grundstücks. Er ist auch nicht deshalb beurkundungsbedürftig,\nweil die Klägerin sich für den Fall der Vertragskündigung durch die\nBeklagten unter Ziff. 13 ihrer Vertragsbedingungen einen\npauschalierten Schadensersatzanspruch in beträchtlicher Höhe\nausbedungen hat. Der durch einen derartigen Schadensersatzanspruch\nerzeugte wirtschaftliche Druck auf die Entschließungsfreiheit des\nBauherrn wird in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht\nals mittelbarer Zwang zum Grundstückserwerb anerkannt, der nach dem\nSchutzzweck des § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordern\nwürde. Der Fertighausvertrag ist aber dann notariell zu beurkunden,\nwenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt, wenn\nnämlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart\nvoneinander abhängig sind, daß sie miteinander \"stehen und fallen\"\nsollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen\nEinheitswillen erkennen läßt und der andere Partner ihn anerkennt\noder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen.\nNicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils\ndieselben Parteien beteiligt sind (BGHZ 76, 43, 48 f.).\n\n6\n\nIm vorliegenden Fall hat der Fertighausvertrag in dieser Weise\nmit dem Grundstückskaufvertrag verknüpft werden sollen. Die\nNiederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen\nUrkunden begründet zwar die Vermutung, daß die Verträge nicht in\nrechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Der rechtliche\nZussammenhang wird auch nicht allein dadurch begründet, daß für die\nErrichtung des Fertighauses ein Grundstück benötigt wird (BGHZ 76,\n43, 49). Für den Verknüpfungswillen der Parteien sprechen aber auch\nandere Umstände, durch die die Vermutung für die rechtliche\nSelbständigkeit der jeweils getrennt abzuschließenden Verträge\nwiderlegt wird.\n\n7\n\nIn den Vertragsbedingungen zum Fertighausvertrag ist der Erwerb\neines Grundstücks ausdrücklich zur Voraussetzung für die Leistungen\nder Klägerin gemacht worden. Es heißt dort unter Ziff. 2: \"Der\nVertrag betrifft den Bau eines Z.-Hauses auf ein in Ihrem Eigentum\nstehenden oder noch zu erwerbenden Grundstück. ... Voraussetzung\nfür den Beginn der Planungs- und Bauvorbereitungsphase ist, daß Sie\nim Besitz des Baugrundstückes sind; ...\" Nach der Werbung der\nKlägerin haben die Beklagten davon ausgehen dürfen, daß die\nKlägerin ihnen das für die Errichtung des Hauses erforderliche\nGrundstück verschaffen werde. In der Werbung (Bl. 68 d.A.) heißt\nes: \"TOP-Baugrundstücke hält unser Grundstücksexperte in fast allen\nLagen im Großraum G. bereit.\" Der Berufungsvortrag der Klägerin,\nihr Außendienst sammele lediglich aus Kundendienstgründen\nInformationen über zu erwerbende Grundstücke, die dann an\ninteressierte Kunden weitergegeben werden könnten, sie verpflichte\nsich den Kunden gegenüber aber nicht, Grundstücke zu besorgen, ist\nmit dieser Werbung nicht vereinbar.\n\n8\n\nDen von der Klägerin mit Schriftsatz vom 17.05.1996 vorgelegte\n,Fragebogen zum Vertrag\" kann nicht entnommen werden, daß die\nGrundstücksvermittlung durch die Klägerin entfallen sollte und daß\ndies den Beklagten mitgeteilt oder gar von ihnen gewünscht worden\nist. In dem Fragebogen ist zwar unter Ziffer 6 die Zahl 2\neingetragen, womit angeblich - was der schlecht lesbaren Kopie\nnicht eindeutig zu entnehmen ist - die Grundstücksvermittlung durch\nBauherrn oder Dritte gemeint sein sollte. Der Fragebogen ist aber\nersichtlich nicht von den Beklagten, sondern von dem Mitarbeiter\nder Klägerin, Herrn Krämer (oder Kremer), ausgefüllt worden. Er ist\nvon den Beklagten am 03.08.1992, d.h. bei Abschluß des\nFertighausvertrages, nur unterzeichnet worden. Daß die Frage der\nGrundstücksvermittlung dabei erörtert worden ist, und zwar in dem\ngenannten Sinne, trägt die Klägerin nicht vor. Einer solchen\nErörterung hätte es aber bedurft, um den durch die Werbung der\nKlägerin erweckten Eindruck zu beseitigen, daß die\nGrundstücksvermittlung durch die Klägerin erfolgen werde. Dies gilt\njedenfalls deshalb, weil die erkennbar geschäftlich unerfahrenen\nBeklagten nicht die Möglichkeit hatten, sich vor Abschluß des\nVertrages mit dem Fragebogen zu beschäftigen und die dort bezüglich\nder Grundstücksvermittlung vorgesehenen Alternativen klarzumachen.\nDie Klägerin hat im übrigen nicht substantiiert bestritten, daß ihr\nMitarbeiter Krämer den Beklagten bei den Verkaufsverhandlungen\ngesagt hat, sie könnten den Vertrag ruhig abschließen, denn ein\nGrundstück würden sie von der Firma Z. auf jeden Fall erhalten. Für\ndie Richtigkeit dieses Vortrags spricht auch, daß der Mitarbeiter\nder Klägerin unstreitig das passende Grundstück mit der\nGrundstücksverkäuferin hergestellt und den notariellen Vertrag\nvorbereitet hat.\n\n9\n\nEs ist nach alledem davon auszugehen, daß die Klägerin es\nübernommen hatte, den Beklagten ein geeignetes Grundstück für den\nBau des Fertighauses zu beschaffen. Insofern ist der vorliegende\nFall mit demjenigen identisch, für den der Bundesgerichtshof eine\nrechtliche Verknüpfung von Bauvertrag und Grundstückserwerb bejaht\nhat (BGHZ 78, 346). In jenem Fall war allerdings das zu bebauende\nGrundstück bereits bestimmt und im Bauvertrag näher bezeichnet. Der\nBGH hat es aber dahinstehen lassen, ob der Verknüpfungswille der\nParteien damit zu begründen war. Wenn auch ansonsten in der\nRechtsprechung von einem solchen Verknüpfungswillen jeweils nur in\nFällen ausgegangen worden ist, in denen ein bestimmtes Grundstück\nerworben werden sollte (BGH NJW 1994, 721; OLG Hamm NJW-RR 1995,\n1045), besagt dies nicht, daß ein rechtlicher Zusammenhang zwischen\ndem Fertighausvertrag und dem Grundstücksvertrag die Festlegung auf\nein bestimmtes Grundstück voraussetzt. Entscheidend ist allein der\nVerknüpfungswille der Parteien (BGHZ 76, 43, 49; BGHZ 78, 346,\n349).\n\n10\n\nFür einen solchen Verknüpfungswillen spricht im vorliegenden\nFall noch die Besonderheit, daß die Finanzierung mit Hilfe\nöffentlicher Mittel erfolgen sollte und deshalb zu dem\nFertighausvertrag eine Zusatzvereinbarung getroffen worden ist,\nwonach den Beklagten für den Fall, daß der Antrag auf Bewilligung\nöffentlicher Mittel bzw. Aufwendungsdarlehen endgültig abgelehnt\nwerden sollte, ein Rücktrittsrecht zugestanden hat (Bl. 14 d.A.).\nIn der Zusatzvereinbarung heißt es weiter unter Ziff. 3: \"Zur\nBeantragung der öffentlichen Mittel ist die Durchführung der\nBauantragsbemusterung und die Einreichung des Bauantrages\nerforderlich. Der Bauherr beauftragt Z. durch gesonderten\nPlanungsauftrag mit der Durchführung der Bauantragsbemusterung und\nder Erstellung des Bauantrages, sofern er bereits Eigentümer eines\nBaugrundstückes ist, ein solches erworben hat oder von ... ein\nBaugrundstück vertraglich zugesichert ist.\" Der gesonderte\nPlanungsauftrag ist bei Abschluß des Fertighausvertrages erteilt\nworden, obwohl die Beklagten, wie die Klägerin wußte, weder\nEigentümer eines Baugrundstücks waren noch ein solches Grundstück\nerworben hatten und auch von dritter Seite ein Baugrundstück nicht\nvertraglich zugesichert war. Die Parteien sind demnach davon\nausgegangen, daß der Erwerb des passenden Baugrundstücks\nanderweitig, nämlich durch die Vermittlung der Klägerin gesichert\nwar. Damit hat der Fertighausvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag\n\"stehen und fallen\" sollen. Dafür spricht schließlich auch der\nUmstand, daß in dem Fertighausvertrag kein Rücktrittsrecht für den\nFall vereinbart ist, daß der Grundstückserwerb scheitern sollte.\nEin solches Rücktrittsrecht wird in der Rechtsprechung als Indiz\ngegen einen Verknüpfungswillen gewertet (BGHZ 76, 43, 49 f.; OLG\nKoblenz NJW-RR 1994, 295). Wird kein Vorbehalt des\nGrundstückserwerbes vereinbart, belegt dies den rechtlichen\nZusammenhang der Verträge jedenfalls dann, wenn sich der\nFertighausverkäufer um den Erwerb des Grundstücks zu kümmern hat,\nwie dies hier der Fall gewesen ist.\n\n11\n\nIm Ergebnis ist hiernach von der Formbedürftigkeit des Vertrages\nauszugehen, aus dem die Klägerin ihre Klageforderung herleiten\nwill. Die Klageforderung ist deshalb nicht begründet.\n\n12\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch\nüber die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708\nNr. 10, 713 ZPO.\n\n13\n\nBerufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 27.801,75 DM.\n\n14\n\n2","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312387","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-06-10/18-u-213-95","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312387","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312387","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-06-10/18-u-213-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312387","retrieved":"2026-07-09 03:43:21.709589+00:00"}}