{"status":"available","doknr":"OLD312511","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1996:0426.16WX56.96.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1996-04-26","aktenzeichen":"16 WX 56/96","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"1\n\nG r ü n d e Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 43 Abs.\n1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig und hat auch\nin der Sache Erfolg.\n\n2\n\nDie angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer\nVerletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO.\n\n3\n\nDas Landgericht hat verkannt, daß dem Antragsteller derzeit kein\nRecht auf Zugang sowie zur Nutzung des Gartens zusteht, weil die\nGartennutzung aufgrund einer stillschweigenden Gebrauchsregelung\nder Wohnungseigentümer im Sinne des § 15 WEG den Eigentümern der\nzum Garten gelegenen Erdgeschoßwohnungen vorbehalten ist.\n\n4\n\nEs kann dahinstehen, ob während der Bauphase eine Vereinbarung\nder Wohnungseigentümer getroffen worden ist, den Garten an die\nErdgeschoßwohnungen \"anzubinden\", wie es das Amtsgericht nach\nWürdigung der von ihm erhobenen Beweise angenommen hat. Es kann des\nweiteren dahinstehen, wann eine solche Vereinbarung getroffen\nworden ist und ob und unter welchen Voraussetzungen eine mögliche\nVereinbarung vor Teilung überhaupt Wirksamkeit für die\nWohnungseigentümergemeinschaft entfalten könnte.\n\n5\n\nZu Recht hat das Landgericht ausgeführt, daß vorliegend von der\nVereinbarung eines Sondernutzungsrechtes mit dinglicher Wirkung im\nSinne des § 10 Abs. 2 WEG nicht ausgegangen werden kann. Allerdings\nist aufgrund der langjährigen faktischen Nutzung mit Billigung\naller Wohnungseigentümer eine schuldrechtliche Verpflichtung der\nWohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG zur\nGebrauchsüberlassung zugunsten der Wohnungseigentümer der\ngartenwärtigen Erdgeschoßwohnungen entstanden, die auch gegenüber\ndem Antragsteller wirksam ist.\n\n6\n\nEs ist anerkannt, daß durch Vereinbarung aller\nWohnungseigentümer ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einem\noder mehreren Wohnungseigentümern zur ausschließlichen Nutzung\n(Sondernutzung) überlassen werden kann (vgl. nur Weitnauer/ Lüke,\nWEG, 8. Aufl. 1995, § 15 Rdnr. 23, 25 m.w.Nw.). Eine solche, das\nGemeinschaftsverhältnis gestaltende Vereinbarung ist\nschuldrechtlicher Natur, sie gewährt dem begünstigten\nWohnungseigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen auf\nGewährung des ausschließlichen Gebrauchs und ist ihrer Art nach\nnicht von dem Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf\nGewährung des Mietgebrauchs verschieden (vgl. Weitnauer/ Lüke,\na.a.O., § 15 Rdnr. 25). Eine solche Vereinbarung ist als\nschuldrechtlicher Vertrag formlos gültig (vgl. BGH DNotZ 1984, 238,\n240; BayObLG DWE 1986, 29) und kann auch stillschweigend\ngeschlossen werden (vgl. KG NJW-RR 1989, 976; Weitnauer/Lüke,\na.a.O., § 15 Rdnr. 29 m.w.Nw.). Dabei muß den Wohnungseigentümern -\nüber eine momentane Einigkeit hinaus - bewußt sein, daß sie eine\nRegelung treffen, die auch für die Zukunft Geltung beansprucht (KG,\na.a.O., S. 976).\n\n7\n\nDiese Voraussetzungen liegen entgegen der Auffassung des\nLandgerichts vor. Bereits während der Bauphase wurden - zunächst\nnicht vorgesehene - Treppen errichtet, die den Bewohnern der\nErdgeschoßwohnungen unmittelbaren Zugang von den Balkonen in den\nGarten gestatteten. Dies geschah nach den vom Landgericht\ngetroffenen Feststellungen mit Zustimmung des Antragstellers und\nmit jedenfalls stillschweigender Zustimmung der übrigen\nWohnungseigentümer. Selbst wenn die Zustimmung des Antragstellers\nzu diesem Zeitpunkt noch nicht dahingehend verstanden werden\ndurfte, daß den Wohnungseigentümern der fraglichen\nErdgeschoßwohnungen ein Sondernutzungsrecht am Garten eingeräumt\nwerden sollte, und es diesem - wie er vortragen läßt - nur darum\nging, den Bewohnern der Erdgeschoßwohnungen den Zugang zum Garten\nzu erleichtern, ist die von allen Wohnungseigentümern\nstillschweigend gebilligte Ausgestaltung der Gartennutzung in der\nFolgezeit, von der Anlegung des Gartens im Jahre 1984 bis in das\nJahr 1992, als der Antragsteller in der\nWohnungseigentümerversammlung vom 24. März 1992 den Antrag stellte,\nden Garten auch den anderen Wohnungseigentümern zur Benutzung zu\nüberlassen, im diesem Sinne zu verstehen. Nach der Anlage des\nGartens wurde der in Rede stehende Bereich ausschließlich von den\njeweiligen Bewohnern der beiden Erdgeschoßwohnungen benutzt, diese\nübernahmen auch fortan die Pflege- und Unterhaltungskosten des\nGartens. Vor allem aber wurde das Gartengelände von den Nutzern\neingefriedet und in zwei Parzellen aufgeteilt, zu denen die übrigen\nHausbewohner keinen Zugang hatten. Darin, daß die\nWohnungseigentümer diese Sondernutzung, für die die baulichen\nVoraussetzungen ersichtlich bereits durch Installation der Treppen\ngeschaffen worden waren, über Jahre hinweg billigten und auf die\neigene Nutzung und einen eigenen Zugang verzichteten, ist entgegen\nder Auffassung des Landgerichts die stillschweigende Vereinbarung\neines Sondernutzungsrechtes zu sehen; denn damit war aus der\nverständigen Sicht aller Wohnungseigentümer klar, daß eine\nNutzungsregelung getroffen worden war, die auch für die Zukunft\nGeltung beanspruchte.\n\n8\n\nSoweit die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer ihr\nWohnungseigentum zwischenzeitlich veräußert haben, ist davon\nauszugehen, daß sie das Sondernutzungsrecht auf die Erwerber\nübertragen haben; allerdings wirkt das Sondernutzungsrecht\ngegenüber künftigen Rechtsnachfolgern der mit dem\nSondernutzungsrecht belasteten Wohnungseigentümer nicht, da es nur\nschuldrechtliche Wirkung entfaltet.\n\n9\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil der\nAntragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegen ist,\nentspricht es billigem Ermessen, ihm die Gerichtskosten aller\nInstanzen aufzuerlegen. Demgegenüber entspricht es keinem Gebot der\nBilligkeit, abweichend von dem Kostengrundsatz des § 47 Satz 2 WEG\neine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.\n\n10\n\nDie Festsetzung des Gegenstandswertes für das\nRechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 2 WEG und entspricht\nder von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der\nInstanzgerichte.\n\n11\n\n- 4 -","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312511","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-04-26/16-wx-56-96","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312511","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312511","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-04-26/16-wx-56-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312511","retrieved":"2026-07-09 03:43:29.654392+00:00"}}