{"status":"available","doknr":"OLD312563","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1996:0327.11U229.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1996-03-27","aktenzeichen":"11 U 229/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\nDie in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der\nSache keinen Erfolg.\n\n3\n\nDas Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen der Klage\nstattgegeben. Die Angriffe der Berufung veranlassen keine\nabweichende Beurteilung.\n\n4\n\nDie Beklagte hat schuldhaft Leistungspfichten aus dem\nTreuhandvertrag verletzt und ist dem Kläger unter dem Gesichtspunkt\nder positiven Vertragsverletzung zum Ersatz des daraus entstandenen\nSchadens verpflichtet.\n\n5\n\nDie Beklagte hat ihre Pflichten aus dem zwischen den Parteien\ngeschlossenen Treuhandvertrag verletzt, indem sie eine andere, als\ndie in der Baubeschreibung vorgesehene Deckenkonstruktion in der\nWohnung des Klägers zuließ. Dadurch verletzte sie ihre Pflicht zur\nsachkundigen Wahrnehmung der Interessen des Klägers, die in Bezug\nauf die Baudurchführung insbesondere darin bestand, keine gegenüber\nder Baubeschreibung minderwertigen Leistungen des\nGeneralbauunternehmers zu dulden.\n\n6\n\nNach dem zwischen den Parteien zustandegekommenen\nTreuhandvertrag traf die Beklagte eindeutig die Pflicht, die\nBaudurchführung im Interesse der einzelnen Bauherren zu überwachen.\nIn dem Treuhandvertrag zwischen den Parteien heißt es nämlich\nausdrücklich:\n\n7\n\n\"Zur Wahrung seiner Rechte... bei der Durchführung des\nBauvorhabens, setzt der Bauherr hiermit die im Handelsregister des\nAmtsgerichts Köln - HRB - eingetragene T., als Treuhänderin ein und\nbeauftragt diese, ihn insoweit zu vertreten.\"\n\n8\n\nHintergrund dieser umfassenden Beauftragung der Beklagten u.a.\nfür die Durchführung des Bauvorhabens war nach dem\nDokumentarprospekt, das dem Bauvorhaben zugrunde lag (dort Bl. 40),\ndie Entlastung des Bauherrn bei der Abwicklung der Baumaßnahme.\nDurch die Einschaltung einer Treuhänderin sollten darüber hinaus\ndie Voraussetzungen dafür geschaffen werden,\n\n9\n\n\"daß die Interessen der Bauherrn sachkundig gewahrt werden\nkönnen\".\n\n10\n\nVor diesem Hintergrund war die Beklagte von den Kläger\nbevollmächtigt worden,\n\n11\n\n\"sämtliche im Rahmen der Investition vorgesehenen\nRechtsgeschäfte und sonstigen Handlungen vorzunehmen\" (Bl. 40\nDokumentarprospekt).\n\n12\n\nDa sich die Investoren in der Regel um die Einzelheiten der\nBaudurchführung nicht kümmern konnten oder wollten, war die\nEinschaltung der Beklagten zur Interessenwahrung insofern sinnvoll.\nEntsprechend der ihr erteilten umfassenden Vollmachten und der\nBeschreibung ihrer Aufgaben im Treuhandvertrag und in dem\nDokumentarprospekt, das die Beklagte bei Abschluß des\nTreuhandvertrages kannte und sich deshalb inhaltlich zurechnen\nlassen muß, war sie gehalten, die Einhaltung der den Bauherrn im\nDokumentarprospekt und den Baubeschreibungen gemachten Zusagen\nsicherzustellen. Nach dem Dokumentarprospekt (dort Bl. 32) sollten\ninsbesondere Wertänderungen gegenüber der Baubeschreibung\nausgeschlossen sein. Bei der in der Wohnung des Klägers gewählten\nDeckenkonstruktion handelte es sich um eine Billiglösung, die den\nvertraglichen Grundlagen nicht entspricht.\n\n13\n\nZur Deckenausführung heißt es in dem Dokumentarprospekt unter\nder Rubrik Geschoßdecken:\n\n14\n\n\"In Stahlbeton gemäß statlischen Anforderungen\" (Bl. 27 des\nDokumentarprospekts).\n\n15\n\nDementsprechend hat die Beklagte einen\nGeneralunter-nehmervertrag mit der Firma W. geschlossen, in dem es\nheißt:\n\n16\n\n\"Die Geschoßdecken werden als Massivdecken aus Ortbeton\nausgeführt. Die Abmessungen, Bewehrungen sowie Betongüte richtet\nsich nach den statischen und bauphysikalischen Erfordernissen\" (Bl.\n23 des Generalübernehmervertrages).\n\n17\n\nDie tatsächlich eingebaute Deckenkonstruktion mit\nRigipsverkleidung der vorhandenen Stahlträger ist eine\nBilliglösung, die in Widerspruch zu den dargestellten\nVertragsgrundlagen steht. Die Beklagte als Interessenwahrerin der\nBauherrn hatte insbesondere zu verhindern, daß gegenüber den in dem\nBauvertrag und dem ihm entsprechenden Dokumentarprospekt\nrechtsverbindlich vorgegebenen Standard minderwertige und optisch\nunschöne Lösungen verwirklicht wurden.\n\n18\n\nDiese Pflichtverletzung hat die Beklagte entsprechend § 282 BGB\nzu vertreten. Sie kann insbesondere nicht damit gehört werden,\naufgrund von Auflagen der Denkmalschutzbehörde die vorhandene\nStahlträgerkonstruktion der Decken lediglich verkleidet zu haben.\nErstistanzlich war nämlich unstreitig, daß baurechtlich und\ninsbesondere unter dem Gesichtspunkt des Denkmalschutzes der Einbau\nvon Betondecken statthaft war. Dies ergibt sich auch aus dem in dem\nGutachten des Sachverständigen B. wiedergegebenen Äußerungen des\nzuständigen Denkmalpflegers Dr. K. beim Ortstermin, der erläuterte,\ndaß es bezüglich der Decken keine behördlichen Auflagen gebe. Die\nDecken im Inneren seien nämlich nicht denkmalpflegerisch relevant.\nDa die Stahlkonstruktion des vorhandenen Deckenbestandes keine\nerhaltenswerte Besonderheit darstellte und der äußere Eindruck der\nsanierten Gebäude nicht durch eine andere Deckenkonstruktion\nbeeinträchtigt werden konnte, lag diese Einschätzung nahe. Vor dem\nHintergrund der Ausführungen des zuständigen Denkmalpflegers im\nOrtstermin ist das Vorbringen der Beklagten in der\nBerufungsbegründung, die vorhandenen Decken hätte auf ausdrückliche\nAnweisung der Denkmalschutzbehörde erhalten werden müssen, nicht\nhinreichen substantiiert. Es hätte näherer Ausführungen dazu\nbedurft, wann und von wem eine derartige dem Akteninhalt\nwidersprechende Anweisung gegeben wurde. Da das Vorbringen in der\nBerufungsbegründung nähere Angaben vermissen läßt, ist es als\nVortrag \"ins Blaue\" prozessual unbeachtlich.\n\n19\n\nDen aufgrund der schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten\ndem Kläger erwachsenen Schaden hat das Landgericht in Anlehnung an\ndas Gutachten des Sachverständigen B. vom 20.03.1994 im\nBeweis-sicherungsverfahren 18 OH 18/93 LG Köln zutreffend mit\n52.500,00 DM beziffert. Der Schadensersatzanspruch des Klägers geht\nnämlich dahin, wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er bei\nBeachtung der im Treuhandvertrag festgelegten Pflichten der\nBeklagten gestanden hätte. Wie der Sachverständige B. zutreffend\nermittelt hat, war die vom Kläger erworbene Eigentumswohnung\ninfolge der unschönen Deckengestaltung in ihrem Wert um 52.500,00\nDM gemindert. Die gegenüber dem Prospekt und Bauvertrag\nminderwertige Deckenkonstruktion führt zu nicht unerheblichen\nEinschränkungen der Nutzbarkeit der betroffenen Räume, in denen\nMöbel einer bestimmten Höhe nicht mehr aufgestellt werden können.\nBesonders nachteilig zeigt sich dies in der Küche, wo Hochschränke\noder höhere Einbauschränke an den betroffenen Stellen nicht\neingebaut werden können. Darüber hinaus führt die\nDeckenkonstruktion zu einer nicht unbeachtlichen Beeinträchtigung\nder Lichtzufuhr. In seinem Gutachten hat der Sachverständige\nnachvollziehbar und zutreffend die aus diesen funktionalen und\noptischen Mängel erwachsenen Nachteile mit 15 % des\nGesamtkaufpreises bewertet. Hinsichtlich der Einzelheiten der\nBerechnung kann auf die überzeugenden Ausführungen des Gutachtens\nzur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden.\n\n20\n\nDie Beklagte kann nicht damit gehört werden, dem Kläger sei kein\nSchaden entstanden, weil es sich bei dem fraglichen Objekt um ein\nRenditeobjekt gehandelt habe. Auch Anlageobjekte müssen\nvertragsgemäß errichtet werden. Da die Klägerin die ihr obliegende\nPflicht zur Wahrnehmung der Interessen des Klägers gerade bei der\nBauausführung und damit bezüglich der vom Kläger erworbenen\nBausubstanz verletzt hat, bezieht sich der Schadensersatzanspruch\ngerade auf diesen Substanznachteil. Dieser Schaden des Klägers\nwürde sich insbesondere bei einer eventuellen Veräußerungen des\nObjekts zeigen.\n\n21\n\nDie Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung,\nwonach bei der Berechnung des Minderungsbetrages auf den Wert der\nTeilleistung \"Decke\" abzustellen sei und nicht auf den Gesamtwert\ndes Objekts überzeugen nicht. Die von der mangelhaften\nDeckenkonstruktion ausgehenden Nachteile berühren den Gesamtwert\nder Wohnung, wie der Sachverständige zutreffend ermittelt hat.\n\n22\n\nSchließlich kann die Beklagte auch nicht damit gehört werden,\nder Kläger habe in die Änderung der Deckenkonstruktion\neingewilligt, in dem er während der Bauphase nichts dagegen\nunternommen habe. Die Beklagte trägt zunächst selbst vor, daß der\nKläger gegenüber dem Generalübernehmer Bedenken geäußert hat. Eine\nÄnderung des mit der Beklagten zustandegekommenen Vertrages unter\nkonkludenter Billigung der minderwertigen Decken-konstruktion kann\neinem schlichten Schweigen bei objektiver Auslegung gemäß §§ 133,\n157 BGB nicht entnommen werden. Das Landgericht hat nämlich bereits\nzutreffend darauf hingewiesen, daß für den Kläger als\nbautechnischem Laien die Tragweite der durch die Planänderung\nbewirkten Nachteile während der Bauphase nicht überschaubar war. An\ndie Annahme eines konkludenten Verzichts des Bauherrn auf die\nvertraglich geschuldete Bauleistung sind nach Auffassung des Senats\nregelmäßig strenge Anforderungen zu stellen. Der Umstand allein,\ndaß der Bauherr sieht, was gebaut wird, genügt für sich genommen\nnicht. Lediglich eine eindeutige Erklärung, sich eines Rechts\nbegeben zu wollen, genügt für die Annahme eines Verzichts (BGH NJW\n1994, 379).\n\n23\n\nAus den gleichen Gründen ist es auch nicht treuwidrig, daß der\nKläger sich auf die vertragswidrige Bauausführung in diesem Prozeß\nberuft. Die Geltendmachung eines Rechts ist nur dann gemäß § 242\nBGB verwirkt, wenn für den Gegner ein schutzwürdiges Vertrauen\nbegründet wurde, es werde nicht mehr ausgeübt. Da die Beklagte nach\ndem Treuhandvertrag die umfassende Wahrnehmung der Interessen der\nzumeist ortsabwesenden Bauherrn ausdrücklich übernommen hatte, ist\nim übrigen kein Raum für die Erwartung der Beklagten, man werde\nsich mit weniger als dem vertraglich Versprochenen zufriedengeben.\nDie Wertgerechtigkeit von Änderungen war von ihr zu überwachen.\n\n24\n\nDer Schaden des Klägers ist schließlich nicht entsprechend § 254\nBGB dadurch gemindert, daß eine Erneuerung der Decken nicht als\ndenkmalpflegerische Maßnahme gesondert steuerlich abzugsfähig\ngewesen wäre. Die Beklagte hat bislang nicht dargetan, ob überhaupt\nund wenn ja in welcher Höhe dem Kläger ein steuerlicher Nachteil\nentstanden sein könnte, wenn denkmalpflegerisch nicht\nanerkennungsfähige Arbeiten ausgeführt wurden. Im übrigen war die\nBeklagte auch nicht berechtigt, unter Abänderung der geschlossenen\nVerträge aus angeblich steuerlichen Gründen minderwertige bauliche\nLösungen hinzunehmen.\n\n25\n\nDer Anspruch auf die vom Landgericht zugesprochenen Zinsen\nergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzuges aus §§ 284 ff\nBGB.\n\n26\n\nDie Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 546\nAbs. 1 ZPO liegen nicht vor. Der vorliegende Rechtsstreit, der die\nAuslegung des konkreten Treuhandvertrages zum Gegenstand hat, hat\nkeine grundsätzliche Bedeutung. Der Senat weicht mit seinem Urteil\nauch nicht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ab.\n\n27\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs.\n1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n28\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer für die\nBeklagte: 52.500,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312563","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-03-27/11-u-229-95","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 282","ref_norm":"282","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312563","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312563","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-03-27/11-u-229-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312563","retrieved":"2026-07-09 03:43:33.913388+00:00"}}