{"status":"available","doknr":"OLD312636","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1996:0227.22U132.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1996-02-27","aktenzeichen":"22 U 132/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d :\n\n2\n\nDer Beklagte hatte am 1.6.1989 mit dem damaligen Eigentümer des\nHausgrundstücks T.-M.-Straße in B. einen gewerblichen Mietvertrag\nüber Räume im Erdgeschoß des Hauses zum Betrieb einer Spielhalle\noder eines sonstigen Unterhaltungsbetriebes geschlossen. Der\nMietvertrag war bis zum 30.6.1994 befristet. Für die Zeit danach\nwurde dem Beklagten in § 2 des Mietvertrages ein Optionsrecht von\nzweimal fünf Jahren eingeräumt. Ferner war in § 2 Nr. 7 des\nMietvertrages bestimmt, daß bei Ablauf der Mietzeit § 568 BGB für\nbeide Vertragspartner keine Anwendung findet. Wegen des weiteren\nVertragsinhalts wird auf die zu den Akten gereichte Kopie der\nVertragsurkunde Bezug genommen.\n\n3\n\nAm 16.7.1991 erwarben die Kläger das Hausgrundstück und setzten\nden bestehenden Mietvertrag mit dem Beklagten fort.\n\n4\n\nDer Beklagte übte das ihm eingeräumte Optionsrecht bis zum\nvorgesehenen Vertragsende am 30.6.1994 nicht aus. Er benutzte\nanschließend das Mietobjekt weiter und überwies weiterhin die\nmonatliche Miete durch Dauerauftrag. Mit Schreiben vom 27.12.1994\nkündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31.3.1995. Daraufhin\nerwiderte der Beklagte mit Schreiben vom 9.1.1995, er mache von dem\nOptionsrecht Gebrauch, und zwar zunächst für die Dauer von fünf\nJahren bis zum 30.6.1999.\n\n5\n\nDie Kläger haben den Beklagten auf Räumung verklagt. Der Kläger\nzu 1) hat die Klage wieder zurückgenommen, nachdem der Kläger zu 2)\nzwischenzeitlich Alleineigentümer des Hausgrundstücks geworden\nwar.\n\n6\n\nDer Kläger zu 2) hat die Auffassung vertreten, daß der Beklagte\nnach Ablauf des Mietvertrages sein Optionsrecht nicht mehr wirksam\nhabe ausüben können und deshalb zur Räumung des Mietobjektes\nverpflichtet sei.\n\n7\n\nDer Kläger zu 2) hat beantragt,\n\n8\n\nden Beklagten zu verurteilen, alle\nRäume im Erdgeschoß des Hauses T.-M.-Straße , B., zu räumen und an\nden Kläger zu 2) herauszugeben;\n\n9\n\nhilfsweise festzustellen, daß durch die\nKündigung der Kläger vom 27. Dezember 1994 das zwischen den\nParteien bestehende Mietverhältnis über die Räume im Erdgeschoß\nT.-M.-Straße , B., am 31.03.1995 endet;\n\n10\n\nSicherheitsleistungen auch durch die\nBürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse erbringen zu\ndürfen.\n\n11\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n12\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n13\n\nDer Beklagte hat die Ansicht vertreten, daß das Mietverhältnis\nzwischen den Parteien nach dem 30.6.1994 fortgesetzt worden sei und\ndeshalb die Verlängerungsoption von ihm noch habe ausgeübt werden\nkönnen.\n\n14\n\nDurch Urteil vom 14.6.1995, auf das wegen aller Einzelheiten\nBezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage mit der\nBegründung zugesprochen, daß der Beklagte von seinem Optionsrecht\nnicht rechtzeitig bis zum Ablauf des Mietvertrages Gebrauch gemacht\nhabe. Der Mietvertrag habe sich auch nicht gemäß § 568 BGB durch\nFortsetzung des Mietgebrauchs verlängert, da § 568 BGB in dem\nMietvertrag wirksam abbedungen worden sei.\n\n15\n\nDer Beklagte hat gegen das ihm am 22.6.1995 zugestellte Urteil\nam 17.7.1995 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel nach\nentsprechender Fristverlängerung mit einem am 6.11.1995\neingegangenen Schriftsatz begründet.\n\n16\n\nDer Beklagte wiederholt und ergänzt sein Vorbringen vor dem\nLandgericht. Er macht geltend, daß die Parteien durch schlüssiges\nVerhalten eine Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbart\nhätten. Dementsprechend sei auch der Kläger zu 2) in den\nKündigungsschreiben vom 27.12.1994 davon ausgegangen, daß das\nMietverhältnis über den 30.6.1994 hinaus auf unbestimmte Zeit\nfortgesetzt worden sei. Jedenfalls ergebe sich die Verlängerung des\nMietvertrages aus § 568 BGB. Der formularmäßige Ausschluß dieser\nVorschrift in dem Mietvertrag sei unwirksam, jedenfalls aber die\nBerufung auf diesen Ausschluß rechtsmißbräuchlich. Der Beklagte ist\nder Ansicht, daß sein Optionsrecht infolge Verlängerung des\nMietvertrages nicht untergegangen sei und auch nach erklärter\nKündigung noch habe ausgeübt werden können.\n\n17\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n18\n\nunter Abänderung des angefochtenen\nUrteils die Klage abzuweisen,\n\n19\n\nhilfsweise, ihm zu gestatten, die\nVollstreckung gegen Sicherheitsleistung - auch durch Bankbürgschaft\n- abzuwenden.\n\n20\n\nDer Kläger zu 2) beantragt,\n\n21\n\ndie Berufung zurückzuweisen und ihm\nhilfsweise Vollstreckungsschutz zu gewähren.\n\n22\n\nDer Kläger zu 2) wiederholt und ergänzt seine Ausführungen vor\ndem Landgericht und tritt dem Berufungsvorbringen entgegen.\n\n23\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf\ndie gewechselten Schriftsätze und auf die zu den Akten gereichten\nUnterlagen verwiesen.\n\n24\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:\n\n25\n\nDie zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.\n\n26\n\nDer Beklagte ist gemäß § 556 BGB zur Räumung und Rückgabe der\ngemieteten Räume verpflichtet, da das Mietverhältnis zwischen den\nParteien mit Ablauf des 30.6.1994 beendet worden ist.\n\n27\n\n1.\n\n28\n\nZwischen den Parteien bestand ein zeitlich befristeter\nMietvertrag, der am 30.6.1994 ablief. Zwar war dem Beklagten für\ndie Zeit danach ein Optionsrecht von zweimal fünf Jahren in den\nMietvertrag eingeräumt worden; er hat dieses Optionsrecht jedoch\nnicht rechtzeitig ausgeübt. Nach ständiger Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofs muß eine Verlängerungsoption auch dann, wenn\nvereinbart worden ist, daß dem Mieter das Optionsrecht \"nach\nAblauf\" des Vertrags zustehe, bis zum Vertragsende ausgeübt sein\n(BGH, WM 1967, 935; BGH, NJW 1982, 2770). Dies ist hier nicht\ngeschehen, so daß das Optionsrecht des Beklagten mit dem Ablauf des\nMietvertrages am 30.6.1994 erloschen ist.\n\n29\n\n2.\n\n30\n\nDer Beklagte kann sich nicht darauf berufen, daß das\nMietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsabrede oder aufgrund\ngesetzlicher Vorschriften nach dem 30.6.1994 fortbestanden habe und\ndeshalb sein Optionsrecht noch am 9.1.1995 habe ausgeübt werden\nkönnen.\n\n31\n\na)\n\n32\n\nEine Verlängerungsabrede, für die der Beklagte die Darlegungs-\nund Beweislast trägt, ist von ihm nicht schlüssig vorgetragen\nworden. Zwar kann im Einzelfall eine Verlängerungsabrede auch durch\nschlüssiges Verhalten zustandekommen, wenn der Mieter nach\nBeendigung des Mietverhältnisses die Mietsache weiter benutzt und\nder Vermieter durch vorbehaltlose Annahme der Mietzahlungen zum\nAusdruck bringt, daß er mit der Fortsetzung des Vertrages\neinverstanden ist (Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 568 Rdnr.\n14; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdnr. 213). Ein solcher Fall\nliegt hier jedoch nicht vor, da beiden Seiten der Ablauf der\nVertragszeit nicht bewußt war und daher für eine\nVerlängerungsabrede ein entsprechender Erklärungswille fehlte. Der\nBeklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat\nvorgetragen, er sei davon ausgegangen, daß die Option automatisch\ndurch Fortsetzung der Mietzahlungen ausgeübt worden sei. Er nahm\ndemnach bei Weiterbenutzung der Mieträume und Fortsetzung der\nMietzahlungen nach dem 30.6.1994 an, daß der Mietvertrag\nfortbestand, und er hatte deshalb weder einen Erklärungswillen für\neine Verlängerungsabrede noch hat er unter diesen Umständen die\nvorbehaltlose Annahme der Mietzahlungen durch die Kläger als\nÄußerung eines entsprechenden Verlängerungswillens der Kläger\nverstanden. Auch der Kläger zu 2) hat in der mündlichen Verhandlung\nunwiderlegt vorgetragen, daß er sich der Befristung des\nMietvertrags nicht bewußt gewesen sei und daher bei Annahme der\nMietzahlungen nach dem 30.6.1994 keine Vorstellungen über eine\nVertragsverlängerung gehabt habe. Entgegen der Ansicht des\nBeklagten läßt sich auch nicht aus den Kündigungsschreiben vom\n27.12.1994 ein Verlängerungswille der Kläger entnehmen. Denn in\ndiesem Schreiben gingen die Kläger davon aus, daß sich das\nMietverhältnis gerade nicht durch eine Verlängerungsabrede, sondern\n\"kraft Gesetzes\" auf unbestimmte Zeit fortgesetzt hatte.\n\n33\n\nAber selbst wenn eine Verlängerungsabrede durch schlüssiges\nVerhalten bejaht werden könnte, müßte der Beklagte die Mietsache\nzurückgeben, weil dann das fortgesetzte Mietverhältnis jedenfalls\ndurch die Kündigung vom 27.12.1994 beendet worden wäre (§ 565 BGB).\nDurch eine konkludente Verlängerungsabrede wäre nämlich das bereits\nmit Ablauf des 30.6.1994 erloschene Optionsrecht nicht wieder\naufgelebt. Hierzu hätte vielmehr zwischen den Parteien unter\nAbänderung des bisherigen Mietvertrags ein neues Optionsrecht mit\nneuer - noch nicht abgelaufener - Optionszeit vereinbart werden\nmüssen. Eine solche Vereinbarung ist jedoch unstreitig nicht\ngetroffen worden. Die Annahme einer konkludenten\nVerlängerungsabrede hätte stattdessen lediglich zu einer\nFortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit mit der\nMöglichkeit der Kündigung nach § 565 BGB geführt.\n\n34\n\nb)\n\n35\n\nEin fortbestehendes Optionsrecht des Beklagten kann auch nicht\nauf der Grundlage des § 568 BGB bejaht werden. § 568 BGB ist hier\nnicht anwendbar, da in § 2 Nr. 7 des Mietvertrages die Geltung\ndieser Vorschrift ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Zwar\nhandelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien um einen\nFormularvertrag; jedoch kann § 568 BGB auch in einem solchen\nVertrag wirksam abbedungen werden (BGH, NJW 1991, 1750 m.w.N.).\n\n36\n\nIm übrigen hätte jedoch der Beklagte auch bei Geltung des § 568\nBGB sein Optionsrecht nicht mehr am 9.1.1995 ausüben können. Die\nRegelung des § 568 BGB hat nämlich nicht zur Folge, daß das bereits\nam 30.6.1994 erloschene Optionsrecht wieder entsteht und trotz\nAblaufs der dafür vorgesehenen Frist noch ausgeübt werden kann.\nEine Anwendung des § 568 BGB hätte vielmehr lediglich eine\nFortsetzung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit bewirkt\n(Palandt-Putzo, BGB, 55. Aufl., § 568 Rdnr. 10; MK-Voelskow, BGB,\n2. Aufl., § 568 Rdnr. 15), so daß das Mietverhältnis jedenfalls\ndurch die Kündigung vom 27.12.1994 beendet wäre (§ 565 BGB).\n\n37\n\n3.\n\n38\n\nDas Räumungsbegehren verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben.\nDer Einwand der Verwirkung ist unbegründet. Insoweit fehlt bereits\ndas nach ständiger Rechtsprechung erforderliche Zeitmoment, da ein\nZeitraum von nur sechs Monaten nach Ablauf des befristeten\nMietvertrages nicht für eine Verwirkung ausreicht. Im übrigen hat\nder Beklagte auch nicht dargelegt, daß er nach dem 30.6.1994 im\nVertrauen auf eine Fortdauer des Mietverhältnisses bis zum\n30.6.1999 irgendwelche Vermögensdispositionen getroffen hat.\n\n39\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über\ndie vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.\n\n40\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren und zugleich\nUrteilsbeschwer: 66.000,- DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312636","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-02-27/22-u-132-95","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 568","ref_norm":"568","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312636","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312636","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1996-02-27/22-u-132-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312636","retrieved":"2026-07-09 03:43:40.101380+00:00"}}