{"status":"available","doknr":"OLD312819","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1995:1206.11U92.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1995-12-06","aktenzeichen":"11 U 92/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\n##blob##nbsp;\n\n3\n\n##blob##nbsp;\n\n4\n\n##blob##nbsp;\n\n5\n\nDer Kläger, die Eheleute H. und B. G.\nund Frau M. Sch. kauften mit Vertrag vom 11. 9. 1987 (UR. Nr. 15O5\nfür 1987 des Notars R. in K., Anla-ge K 1) von einer\nErbengemeinschaft eine um 1892 erbaute Villa nebst ca. 1.2OO m2\ngroßen Grundstück in K.-M., D. Straße 28, in dem den Käufern\nbekann-ten gegenwärtigen Zustand; die Haftung der Verkäu-fer für\nsichtbare oder unsichtbare Sachmängel wurde ausgeschlossen. Mit\nTeilungserklärung vom selben Tage hatten die Verkäufer vier\nMiteigentumsanteile im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes\ngebildet. Der Kläger, die Eheleute G. und Frau Sch. erwarben\njeweils einen solchen Anteil und den vierten, ver-bunden mit dem\nSondereigentum an der im Dachgeschoß herzustellenden Wohnung,\ngemeinschaftlich. Diesen vierten Anteil veräußerten sie im März\n1988 an die Eheleute D..\n\n6\n\n##blob##nbsp;\n\n7\n\nBereits zu einer ersten Besichtigung\ndes damals seit Jahren teilweise als Büro genutzten und im übrigen\nleerstehenden Hauses am 21. 3. 1987, bei der Feuchtigkeitsschäden\nauffielen, hatten die Kaufinteressenten die Beklagten als Berater\nzugezo-gen. Am 26. 4. 1987 fand eine zweite Begehung mit dem\nBeklagten zu 1) statt, der bei dieser Gelegen-heit zahlreiche\nFotografien anfertigte (vgl. die als Anlagen vorgelegten\nFotoserien), eine weitere Besichtigung unter Beteiligung beider\nBeklagter am 28. 5. 1987.\n\n8\n\n##blob##nbsp;\n\n9\n\nEbenfalls im Mai 1987 arbeiteten die\nBeklagten einen ersten Vorentwurf für die Modernisierung und den\nUmbau des Hauses mit einer Kostenschätzung aus; dieses Konzept sah\nnoch die Aufteilung in lediglich drei Eigentumswohnungen vor. Die\ngesamten Baukosten sollten sich danach auf rund 448.OOO,OO DM\nbrutto belaufen (vgl. Anlage K 2), wobei davon ausgegangen wurde,\n\"daß die baulich-konstruktive Substanz des Gebäudes in gutem\nZustand ist und keiner größeren Instandsetzung bedarf\".\n\n10\n\n##blob##nbsp;\n\n11\n\nDer Kläger behauptet, die Beklagten\nhätten ihm und den übrigen Kaufinteressenten versichert, die\nBausubstanz sei tatsächlich in gutem Zustand, die\nFeuchtigkeitsschäden seien unbedeutend und der ge-forderte Preis\nvon 5OO.OOO,OO DM sei ausgesprochen günstig. Im Vertrauen auf diese\nBeurteilung sei das Kaufangebot der Erbengemeinschaft mit Schreiben\nvom 2O. 6. 1987 (Anlage K 3) angenommen und im Septem-ber der\nKaufvertrag beurkundet worden.\n\n12\n\n##blob##nbsp;\n\n13\n\nNoch vor der Beurkundung haben die\nErwerber mit den Beklagten am 21. 7. 1987 einen Architektenvertrag\nüber die Modernisierung und den Umbau des Hauses abgeschlossen.\n\n14\n\n##blob##nbsp;\n\n15\n\nEinem vorübergehend an dem Erwerb der\nvierten Wohnung Interessierten schrieben die Beklagten am 21. 8.\n1987 in einer \"Restnutzungserklärung\" unter anderem, die bauliche\nSubstanz des Hauses sei frei von mehr als nur geringfügigen Mängeln\nund die weitere Lebensdauer nach der Modernisierung wie bei einem\nNeubau mit nochmals ca. 1OO Jahren anzusetzen (Anlage K 7). Eine\nzweite Kostenschätzung der Be-klagten vom 22. 8. 1987 gelangte zu\nvoraussichtli-chen Gesamtbaukosten für nunmehr vier Wohneinheiten\nin Höhe von 553.723,OO DM (Anlage K 8).\n\n16\n\n##blob##nbsp;\n\n17\n\nAm 1. 1O. 1987 wurde das Grundstück den\nErwerbern übergeben. Unmittelbar darauf schickten die Beklag-ten\nvon der Wand neben der rückwärtigen Eingangstür entnommene Proben\nzur Laboruntersuchung ein. Die Prüfung ergab, daß es sich um echten\nHausschwamm handelte. Schwammbefall fand sich auch in den\nanschließenden Bereichen des Erstgeschosses und den darunter\nliegenden Kellerräumen. Als dann auch noch am Balkenwerk der\nGeschoßdecken und des Dach-stuhls Braunfäule festgestellt wurde,\nleiteten die Miteigentümer G. gegen die Verkäufer ein\nBeweis-sicherungsverfahren ein (112 H 63/87 AG Köln), in dem der\nSachverständige Prof. Dr. Ing. H. B. nach Besichtigungen vom 16.\n12. 1987, 19. 1. 1988 und 11. 2. 1988 am 15. 7. 1988 ein Gutachten\nüber die vorgefundenen Gebäudeschäden erstattete (vgl. an-liegendes\nGutachten), auf das Bezug genommen wird.\n\n18\n\n##blob##nbsp;\n\n19\n\nDa aufgrund des vereinbarten\nGewährleistungsaus-schlusses die Verkäufer nicht mit Aussicht auf\nErfolg wegen dieser Schäden in Anspruch genommen werden können,\nfordert der Kläger aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht der\nMiteigentümer Schadens-ersatz wegen der nicht rechtzeitig erkannten\nSanie-rungsbedürfigkeit des Hauses von den Beklagten.\n\n20\n\n##blob##nbsp;\n\n21\n\nDer Kläger hat behauptet, die Beklagten\nseien von den damaligen Kaufinteressenten ausdrücklich beauftragt\ngewesen, sich das Haus vom Keller bis zum Dach sorgfältig\nanzusehen, die Bausubstanz zu prüfen und eine verläßliche Schätzung\nder zu erwartenden Umbau- und Modernisierungskosten abzu-geben. Der\nzumindest an der Kellerdecke auffällige Hausschwammbefall und auch\ndie Schimmelpilzbildung an der Außenwand des ersten Obergeschosses\nhätte von ihnen nicht übersehen werden können. Die\nHausschwamm-Fruchtkörper, insbesondere den \"teller-großen Pilz\"\nneben der hinteren Tür hätten sie auch gesehen und den Käufern\ngegenüber als harmlos bezeichnet. Die Schadhaftigkeit des\nDachstuhls wäre beim Anheben einiger Dachpfannen zu erkennen\ngewe-sen. Die aufgrund derartiger Feststellungen ange-brachte\ngenauere Untersuchung würde das Ausmaß der Schäden und der zu ihrer\nBeseitigung erforderlichen Kosten aufgedeckt und den Kläger und die\nübrigen Interessenten von dem für sie im Ergebnis zu teuren Kauf\nabgehalten haben. Er hat die Auffassung ver-treten, die Beklagten\nseien den Käufern zum Ersatz des ihnen in Gestalt der nicht\nvorhergesehenen Sanierungskosten von mindestens 165.O42,OO DM\nent-standenen Schadens verpflichtet, hat die Forderung aber unter\nBerücksichtigung einer aus § 5 AVA in Verbindung mit § 11\nArchitektenvertrages abgeleite-ten Haftungsbeschränkung für\nSachschäden bei einfa-cher Fahrlässigkeit auf 15O.OOO,OO DM\nbegrenzt.\n\n22\n\n##blob##nbsp;\n\n23\n\nWegen der Höhe der Sanierungskosten hat\nder Kläger sich auf eine am 24. 11. 1987 von den Beklagten dem\nRechtsanwalt Zapp als Vertreter der Verkäufer übersandten\nZusammenstellung (Anlage K 16) berufen und umfangreiche\nAusführungen zur tatsächlichen Entwicklung der Baukosten gemacht\n(vgl. Schriftsatz vom 24. 6. 1991, Bl. 13O ff.).\n\n24\n\n##blob##nbsp;\n\n25\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n26\n\n##blob##nbsp;\n\n27\n\n##blob##nbsp;\n\n28\n\ndie Beklagten zu verurteilen, als\nGe-samtschuldner an ihn 15O.OOO,OO DM nebst 8,5 % Zinsen seit\nRechtshängigkeit zu zahlen.\n\n29\n\n##blob##nbsp;\n\n30\n\nDie Beklagten haben beantragt,\n\n31\n\n##blob##nbsp;\n\n32\n\n##blob##nbsp;\n\n33\n\ndie Klage abzuweisen und dem Kläger\nhinsicht-lich der Teilrücknahme die Kosten aufzuer-legen.\n\n34\n\n##blob##nbsp;\n\n35\n\nSie haben geltend gemacht, das\nGrundstück sei trotz der festgestellten Bausubstanzmängel mehr als\n5OO.OOO DM wert gewesen, der Kläger und die übrigen Käufer hätten\ndurch den Erwerb also keinen Schaden erlitten.\n\n36\n\n##blob##nbsp;\n\n37\n\nDie Käufer hätten aber auch\nleichtfertig gehandelt, als sie den vertraglichen\nGewährleistungsausschluß der Verkäufer akzeptierten.\n\n38\n\n##blob##nbsp;\n\n39\n\nEine Pflichtverletzung der Beklagten\nliege nicht vor. Ihre vorrangige Aufgabe es zunächst gewesen, die\nEignung des Hauses für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen zu\nklären. Sie hätten die Bau-substanz überprüft, soweit dies möglich\ngewesen sei, und den Veräußerer zum Bauwerk befragt. Für Analysen,\ndie die später ermittelten Schäden aufge-deckt haben würden, habe\nes keinen Auftrag und auch keinen Ansatz gegeben. Sie hätten weder\nden Zustand unter den deckenden Bauteilen - Dielenböden, Innen-putz\nund ähnliches - prüfen noch sämtliche Räume des Hauses besichtigen\nkönnen. Hausschwamm sei in den Sommermonaten unauffällig und lebe\nerst in der feuchten Jahreszeit wieder auf; er sei bei den\nBesichtigungen im April/Mai 1987 nicht ohne weite-res erkennbar\ngewesen. Vom einwandfreien Zustand des Dachstuhls hätten sie schon\ndeswegen ausgehen können, weil das Dach erst 1984 neu eingedeckt\nwor-den war. Das Vorhandensein eines Nässeschadens an der Außenwand\nsei den Käufern bekannt gewesen. Die sichtbaren und auch mit ihnen\nerörterten Stockflek-ken stellten kein Indiz für Hausschwamm dar.\nDie Käufer hätten aber generell mit altbautypischen Ri-siken\nrechnen müssen.\n\n40\n\n##blob##nbsp;\n\n41\n\nDas Schreiben der Beklagten an den\nKaufinteressen-ten Vollmert sei, wie der Kläger wisse,\nentspre-chend der Zweckbestimmung - Sicherung der von Voll-mert\nbenötigten Finanzierung - abgefaßt worden.\n\n42\n\n##blob##nbsp;\n\n43\n\nDen Ausführungen des Klägers zur\nsanierungsbeding-ten Kostensteigerung sind sie entgegen getreten\n(vgl. Schriftsatz vom 15. 11. 1991, Bl. 17O ff.).\n\n44\n\n##blob##nbsp;\n\n45\n\nHilfsweise haben die Beklagten mit\neiner restli-chen Honorarforderung gemäß Schlußrechnung vom 1. 7.\n1992 (Anlagenheft II Bl. 121) in Höhe von 47.O57,2O DM, wie im\nSchriftsatz vom 2. 7. 1992 (Bl. 221 ff. d.A.) näher erläutert, die\nAufrechnung erklärt.\n\n46\n\n##blob##nbsp;\n\n47\n\nDer Kläger hat das Bestehen eines über\ndie be-reits geleisteten Zahlungen hinausgehenden Hono-raranspruchs\nder Beklagten bestritten. Auf seinen Schriftsatz vom 29. 12. 1992\n(Bl. 24O ff.) wird Be-zug genommen.\n\n48\n\n##blob##nbsp;\n\n49\n\nDas Landgericht hat zunächst ein\nweiteres Gut-achten des Sachverständigen Prof. Dr. Br. zu der Frage\neingeholt, ob der Schädlingsbefall und der Verfall der\nDachkonstruktion vor Beginn der Umbau-arbeiten schon bei\noberflächlicher Begutachtung erkennbar war oder nicht. Auf den\nBeweisbeschluß vom 16. 11. 199O (Bl. 96) und das Gutachten vom 22.\n3. 1991 (Bl. 1O6 ff.) wird verwiesen.\n\n50\n\n##blob##nbsp;\n\n51\n\nGemäß Beweisbeschluß vom 26. 2. 1993\n(Bl. 257) wurde ferner ein Gutachten des Sachverständigen Siegfried\nRichter vom 5. 1. 1994 (Bl. 289 ff.) zum Verkehrswert des\nHausgrundstücks D. Straße 28, am 11. 9. 1987, und zwar auch unter\nBerücksichtigung der von dem Sachverständigen Prof. Dr. Br. später\nfestgestellten Schäden, eingeholt.\n\n52\n\n##blob##nbsp;\n\n53\n\nMit Urteil vom 4. 2. 1995 hat das\nLandgericht die Klage abgewiesen mit der Begründung, der Kläger und\ndie Mitkäufer hätten keinen Schaden erlitten, weil der Wert des\nGrundstücks trotz der Gebäudeschäden noch etwas höher gewesen sei\nals der von ihnen ge-zahlte Kaufpreis.\n\n54\n\n##blob##nbsp;\n\n55\n\nDas Urteil, auf das Bezug genommen\nwird, ist dem Kläger am 9. 3. 1995 zugestellt worden. Er hat hat\ndagegen am 1O. 4. 1995 (Montag) Berufung eingelegt und sein\nRechtsmittel nach entsprechender Fristver-längerung am 12. 6. 1995\nbegründet.\n\n56\n\n##blob##nbsp;\n\n57\n\nDer Kläger wendet sich insbesondere\ndagegen, daß das Landgericht den Verkehrswert zum Maßstab für einen\nihm und den Mitkäufern beim Erwerb des Grundstücks in Unkenntnis\nder Bauschäden entstande-nen Schaden genommen hat. Er ist der\nAuffassung, Maßstab müsse vielmehr sein, was sie für die\nBe-schaffung der ihren Bedürfnissen und Vorstellungen\nentsprechenden Eigentumswohnungen aufzuwenden beab-sichtigten. Den\nunbebauten und auch unbebaubaren Teil des verhältnismäßig großen\nGrundstücks habe der Sachverständige zudem überbewertet und den bei\nder Ermittlung des Gebäudewertes berücksichtigten Sanierungsbedarf\nmit lediglich 19O.2OO,OO DM Brutto zu niedrig angesetzt. Der Kläger\nbehauptet, bei Kenntnis der Bauschäden wäre der Kaufpreis im\nHinblick auf den Sanierungsaufwand um mindestens 15O.OOO,OO DM\nermäßigt worden.\n\n58\n\n##blob##nbsp;\n\n59\n\nUnter Vorlage des Kaufvertrages vom 3.\n3. 1988 (Bl. 47O ff.) trägt er vor, die Dachgeschoßwohnung sei\nwegen der schadhaften Bausubstanz mit einem Nachlaß von 25 %\ngegenüber dem Erwerbspreis an die Eheleute D. weiterverkauft\nworden.\n\n60\n\n##blob##nbsp;\n\n61\n\nEr sieht eine Pflichtverletzung der\nBeklagten auch darin, daß sie nicht unabhängig von konkreten\nBefunden wegen des Alters des Hauses zur Einholung eines\nHolzgutachtens geraten hätten. Er betont er-neut, es sei ihm und\nden anderen Kaufinteressenten von Anfang an um den sachverständigen\nRat der Be-klagten zur Frage gegangen, ob das Haus in Ordnung sei,\nwas die Beklagten nachdrücklich bejaht hätten.\n\n62\n\n##blob##nbsp;\n\n63\n\nHilfsweise macht der Kläger weitere\nSchadensersatz-ansprüche geltend. Unter Bezugnahme auf seine\ndies-bezüglichen erstinstanzlichen Ausführungen (Bl. 55 ff., 82 f.)\nbehauptet er, er und die übrigen Käufer hätten um 12.958,OO DM\nhöhere Fördermittel für den Umbau und die Modernisierung des Hauses\nerlangen können, wenn in den vorab zustellenden Förderungs-anträgen\ndie Schadensbeseitigungskosten schon hät-ten aufgeführt werden\nkönnen. Außerdem hält er die Beklagten für schadensersatzpflichtig\nwegen der ebenfalls bereits erstinstanzlich dargelegten\nÜberschreitung der in ihrer Kostenschätzung vom 22. 8. 1987\nveranschlagten Baukosten.\n\n64\n\n##blob##nbsp;\n\n65\n\nDer Kläger beantragt,\n\n66\n\n##blob##nbsp;\n\n67\n\n##blob##nbsp;\n\n68\n\nunter Abänderung des angefochtenen\nUrteils gemäß dem erstinstanzlichen Schlußantrag des Klägers zu\nerkennen.\n\n69\n\n##blob##nbsp;\n\n70\n\nDie Beklagten stellen den Antrag,\n\n71\n\n##blob##nbsp;\n\n72\n\n##blob##nbsp;\n\n73\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n74\n\n##blob##nbsp;\n\n75\n\nSie machen geltend, der Kläger sei\nnicht befugt, Schadensersatzansprüche der Bauherrengemeinschaft\noder der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen und auf eigene\nRechnung einzuklagen.\n\n76\n\n##blob##nbsp;\n\n77\n\nSie sind der Auffassung, die in der\nKlageforderung zusammengefaßten Ansprüche müßten im Hinblick\ndar-auf, daß ein höherer Gesamtschaden behauptet werde, genauer\naufgeschlüsselt werden.\n\n78\n\n##blob##nbsp;\n\n79\n\nSie widersprechen der Verwertung des\nErgebnisses des zwischen anderen Parteien durchgeführten\nBe-weissicherungsverfahrens.\n\n80\n\n##blob##nbsp;\n\n81\n\nSie wiederholen und ergänzen ihr\nVorbringen zum Um-fang ihres Auftrags zur Vorabprüfung des Hauses\nund zur Erkennbarkeit der im Beweissicherungsgutachten\nbeschriebenen Schäden (Bl. 43O bis 434 und 483 f.) und machen\nAusführungen zum Grundstückswert (Bl. 434 - 437). Daß die\nVoreigentümer bei Aufdeckung des Schadensbefalls zu einer\nwesentlichen Reduzie-rung der Kaufpreisforderung bereit gewesen\nwären, bestreiten sie.\n\n82\n\n##blob##nbsp;\n\n83\n\nWegen aller weiteren Einzelheiten wird\nauf das schriftsätzliche Parteivorbringen und die über-reichten\nUnterlagen ergänzend Bezug genommen.\n\n84\n\n##blob##nbsp;\n\n85\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d\ne\n\n86\n\n##blob##nbsp;\n\n87\n\nDie zulässige Berufung des Klägers hat\nin der Sache insoweit Erfolg, als die Berechtigung der\nKlagefor-derung dem Grunde nach zu bejahen ist. Eine Ent-scheidung\nauch über die Höhe des Anspruchs ist nach dem derzeitigen Sach- und\nStreitstand noch nicht möglich, so daß nach § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO\nverfah-ren werden muß.\n\n88\n\n##blob##nbsp;\n\n89\n\nDer mit der Klage geltend gemachte\nSchadensersatz-anspruch ist dem Kläger und den Miterwerbern des\nGrundstücks G. und Sch. persönlich erwachsen, nicht der erst\ninfolge des Erwerbs entstandenen Eigentü-mergemeinschaft oder einer\nim Hinblick auf das Um-bauvorhaben von ihnen etwa gebildeten\nanderweitigen Rechtsgemeinschaft. Weder gegen die von den\nEheleu-ten G. und von Frau Sch. erklärten Abtretungen der Ansprüche\nan den Kläger noch gegen die Geltendma-chung der eigenen und\nabgetretenen Ansprüche durch ihn im eigenen Namen und für eigene\nRechnung beste-hen deshalb rechtliche Bedenken. Die\nAbtretungser-klärung der Eheleute D. ist gegenstandslos.\n\n90\n\n##blob##nbsp;\n\n91\n\nGrundlage des Schadensersatzanspruchs\nist die Verletzung der den Beklagten gegenüber den\nGrund-stückskäufern vor Abschluß des Kaufvertrages am 11. 9. 1987\nobliegenden Untersuchungs- und Bera-tungspflicht, die dazu geführt\nhat, daß die erheb-lichen Bauwerksschäden den Käufern noch über den\nVertragsschluß hinaus unbekannt blieben und sie al-so ein\nGrundstück erwarben, daß wegen seiner Sanie-rungsbedürftigkeit\nihren Erwartungen hinsichtlich der Qualität des Kaufgegenstandes\nbei weitem nicht entsprach.\n\n92\n\n##blob##nbsp;\n\n93\n\nDie Beklagten sind von den späteren\nKäufern des Grundstücks D. Straße 28 in die notwendigen\nVor-bereitungen für deren eventuelle Kaufentscheidung nicht nur\neinbezogen worden, um unverbindlich ihre Meinung über die\nTauglichkeit des Objektes für die ins Auge gefaßte Nutzung\nabzugeben. Ihr fach-kundiger Rat wurde vielmehr als maßgebliche\nEnt-scheidungshilfe in Anspruch genommen. Die zunächst fehlende\nvertragliche Grundlage wurde nach einiger Zeit, immer noch mehrere\nWochen vor der notariel-len Beurkundung des Kaufvertrages,\ngeschaffen. Die bereits vor Abschluß des Architektenvertrages von\nden Kaufinteressenten den Käufern privatschrift-lich mitgeteilte\nAnnahme des Kaufangebotes war unverbindlich. Die Beklagten hätten\nalso auch noch nach der Unterzeichnung des Architektenvertrages die\nbisherigen Unterlassungen wettmachen, d. h. die sorgfältige\nBesichtigung des Hauses nachholen und ihre Auftraggeber vor dem\nSchaden, um den es hier geht, bewahren können. Daß dies unterblieb,\nstellt deshalb eine Verletzung sowohl vorvertraglicher als auch\nvertraglicher Fürsorgepflichten der Beklagten dar.\n\n94\n\n##blob##nbsp;\n\n95\n\nDie Beklagten können sich nicht mit\nErfolg darauf berufen, bis zum Kauf des Grundstücks habe sich ihre\nAufgabe darauf beschränkt, die Möglichkeit der Aufteilung des\nHauses in mehrere abgeschlossene Wohneinheiten im Sinne des\nWohnungseigentumsgeset-zes zu klären. Es ging keineswegs nur um die\ntech-nische Realisierbarkeit, sondern auch um die\nWirt-schaftlichkeit und Finanzierbarkeit des von ihnen dazu\nentwickelten Konzeptes. Demgemäß wurde schon in einem früheren\nStadium der Kaufvorbereitungspha-se eine erste Kostenschätzung und\nnoch im August 1987 eine zweite von den Beklagten angefertigt. Für\ndie Höhe der zu erwartenden Gesamtkosten kam es aber ganz\nwesentlich auf die Qualität der vorhande-nen Bausubstanz an. Der\nvorrangigen Bedeutung der Höhe des Sanierungsaufwandes für jede\nBeteiligung an dem Grundstückserwerb haben die Beklagten denn auch\nin der \"Restnutzungserklärung\" vom 21. 8. 1987 Rechnung getragen,\ndie sie für den weiteren Kaufinteressenten Vollmert verfaßt und in\nder sie hervorgehoben haben, daß die Bausubstanz frei von mehr als\nnur geringfügigen Mängeln sei. Die Beklagten haben sich also mit\nder Frage der Sanie-rungsbedürftigkeit der Bausubstanz befaßt und\nsich dazu geäußert. Der Kläger betont und die Beklagten bestreiten\nnicht, daß sie als gerade auf dem Gebiet der Altbausanierung\nerfahrene Architekten angesehen wurden und auftraten. Selbst wenn\ndie Kaufinteres-senten nicht, wie der Kläger behauptet,\nausdrück-lich eine Begutachtung der Bausubstanz erbeten ha-ben\nsollten, wären die Beklagten unter den gegebe-nen Umständen im\nHinblick auf das von ihnen selbst angeführte \"Altbaurisiko\"\nverpflichtet gewesen, ihr besonderes Augenmerk auf Anzeichen für\nSchäden und Schädlingsbefall zu richten und solche Anzeichen\ngegebenenfalls zum Anlaß zu nehmen, gründlichere Untersuchungen\ndurchzuführen, zu veranlassen oder zumindest nachdrücklich zu\nempfehlen. Daß sie dies unterlassen haben, stellt bereits eine zum\nScha-densersatz verpflichtende Vertragsverletzung dar, so daß es\nnicht darauf ankommt, ob sie die positive Einschätzung der\nBausubstanz aus dem Schreiben an Vollmert auch dem Kläger und den\nübrigen Kaufinte-ressenten gegenüber ausdrücklich vertreten haben\noder nicht.\n\n96\n\n##blob##nbsp;\n\n97\n\nDie Beklagten haben das Haus mehrfach,\neingehend und auch bei ausreichender Beleuchtung besichtigt, wie\ndie von ihnen vorgelegten zahlreichen Foto-grafien anschaulich\nbelegen. Dabei sind sie nicht mit der erforderlichen Sorgfalt\nvorgegangen. In-folgedessen haben sie Erscheinungen übersehen oder\nfalsch gedeutet, die Anlaß zu ernstlicher Besorgnis gaben und dazu\nhätten führen müssen, das ganze Gebäude einer gründlichen\nUntersuchung zu unterzie-hen, auch auf verdeckte Schäden hin und\ngegebenen-falls unter Zuziehung von Spezialisten.\n\n98\n\n##blob##nbsp;\n\n99\n\nDie nachträglich von dem\nSachverständigen Prof. Dr. Br. festgestellten und in dem\nBeweissi-cherungsgutachten vom 15. 7. 1988 beschriebenen Schäden\nwaren und sind unstreitig. Nicht nur der Kläger, sondern ebenso die\nBeklagten haben sich er-stinstanzlich wiederholt auf das Gutachten\nbezogen. Die Beklagten haben auch keine Einwendungen dagegen\nerhoben, daß das Landgericht zur Frage der Erkenn-barkeit des\nSchadensbefalls ein auf diesem ersten Gutachten aufbauendes\nweiteres Gutachten desselben Sachverständigen eingeholt hat. Die im\nBerufungs-verfahren erhobenen Bedenken gegen die Verwertung des\nBeweissicherungsgutachtens sind deshalb weder verständlich noch\nbeachtlich.\n\n100\n\n##blob##nbsp;\n\n101\n\nIn seinem Gutachten vom 22. 3. 1991 ist\nProf. Dr. Br. zu dem Ergebnis gelangt, daß je-denfalls der Befall\ndurch echten Hausschwamm im Kellergeschoß und die Bildung von\nSchimmelpilzen in dem an der Terrasse gelegenen Zimmer im ersten\nObergeschoß ohne weiteres bemerkbar waren. Das Terrassenzimmer\ngehörte auch nicht zu den Räumen, die nach der Behauptung der\nBeklagten bei den Hausbegehungen nicht zugänglich waren. Denn auf\nder nur durch dieses Zimmer erreichbaren Terrasse wurde am 26. 4.\n1987 fotografiert. Ebensowenig können sich die Beklagten auf\nunzulängliche Beleuchtung des Kellers berufen. Auch im\nKellergeschoß sind am 26. 4. 1987 eine Reihe von Aufnahmen gemacht\nworden, ausreichendes Licht war also vorhanden oder jedenfalls\nbeschaffbar. In unmittelbarer Nähe der Hauptschadensstelle befand\nsich zudem eine Leucht-stofflampe.\n\n102\n\n##blob##nbsp;\n\n103\n\nDer Sachverständige hat sich auch mit\nder Fra-ge auseinandergesetzt, ob die Hausschwammfruchtkör-per bei\nden Besichtigungsterminen jahreszeitlich bedingt unauffällig\ngewesen sein könnten. Er hat diese Frage verneint. Unter\nBerücksichtigung der Tatsache, daß nicht erst bei den Ortsterminen\ndes Sachverständigen im Winter 1987/1988, sondern bereits bei der\nBesichtigung mit dem Holz- und Bautenschutzspezialisten de Graaf am\n9. oder 1O. 1O. 1987 gemäß seinem Angebotsschreiben vom 23. 11.\n1987 \"ein starker Befall durch den echten Hausschwamm (im\nErdgeschoß und) in dem darunter be-findlichen Kellergewölbe\" mit\nFruchtkörperbildungen festgestellt wurden und daß nach der Annahme\ndes Sachverständigen Prof. Dr. Br. die die Pilzbildung\nbegünstigende Feuchtigkeit aus der Toilettenanlage im Erdgeschoß\nherrührte und also nicht wetterab-hängig war, entbehrt die These\nder Beklagten, der Schwamm sei erst unmittelbar vor seiner\nEntdeckung im Oktober entscheidend gewachsen, der Plausibili-tät.\nDer Senat folgt deshalb dem Sachverständigen und hält eine\nErgänzung seines Gutachtens für nicht erforderlich.\n\n104\n\n##blob##nbsp;\n\n105\n\nEs kann danach dahinstehen, ob - was\nfreilich eher unwahrscheinlich klingt - die beiden großen\nFrucht-körper neben der rückwärtigen Haustür zunächst ver-deckt\nwaren und erst nach dem Abschlagen von Putz sichtbar wurden, wie\ndie Beklagten behaupten, oder ob die untersuchten Proben schon\nunmittelbar nach der Übergabe des Hauses und vor Beginn der\nBaumaß-nahmen entnommen wurden, wie der Kläger vorträgt. Schon\naufgrund der Evidenz von Hausschwamm an der Kellerdecke waren\nweitere Untersuchungen geboten, um das Ausmaß des Schadens\nfestzustellen. Daneben mußte auch der Wandschimmel Grund zu\nZweifeln an der Güte der Bausubstanz wecken, zumal Stockflek-ken,\ndie die Beklagten einräumen, auf eine früher noch stärkere\nDurchfeuchtung der Mauern hinwiesen. Dem Sachverständigen Prof. Dr.\nBr. ist weiter auch darin beizupflichten, daß in Anbetracht des\nAlters des Hauses und des jahrelangen weitgehenden Leer-stehens der\noberen Etagen der Anlaß für die kürz-liche Erneuerung der\nDacheindeckung genauer hätte geklärt und vor allem der\nnaheliegenden Möglichkeit einer langfristigen Durchfeuchtung des\nDachstuhls hätte nachgegangen werden müssen.\n\n106\n\n##blob##nbsp;\n\n107\n\nDie Beklagten behaupten, weitere\nUntersuchungen, wie von dem Sachverständigen auf Seite 3 seines\nGutachtens vom 22. 3. 1991 (Bl. 1O8) empfohlen, würde der Vertreter\nder Erbengemeinschaft nicht ge-stattet haben. Dieses Argument\nkönnte sie aber nur entlasten, wenn es um eine rein vorsorgliche\nUnter-suchung gegangen wäre und nicht ein offenliegender\ngravierender Schadensbefall zur Begründung des Verlangens nach\nweiteren Prüfungen hätte angeführt werden können. Die Beklagten\nhätten dem Eigentümer-vertreter jedoch die Hinweise auf Hausschwamm\nim Keller vorführen und die sich ergänzend auf die sichtbaren\nNässeschäden berufen können. Dann aber hätte sich dieser zumindest\nsolchen Maßnahmen, die keine nennenswerten Beschädigungen mit sich\nbrach-ten, nicht widersetzen können. Solche Maßnahmen hätten aber\nbereits genügt, um eine realistische Vorstellung von dem wirklichen\nAusmaß der Bauschä-den zu erhalten. Wären sie verkäuferseits\ndennoch verweigert worden, hätten die Beklagten ihren\nAuf-traggebern von dem Erwerb des Hauses dringend abra-ten\nmüssen.\n\n108\n\n##blob##nbsp;\n\n109\n\nXXXXX\n\n110\n\n##blob##nbsp;\n\n111\n\nDie Beklagten sind somit verpflichtet,\nden dem Klä-ger und den Zedenten G. und Sch. aus der\nFehlein-schätzung der Bausubstanz bei Abschluß des Kaufver-trages\nvom 11.09.1987 entstandenen Schaden zu er-setzen (§§ 276, 249 S. 1\nBGB).\n\n112\n\n##blob##nbsp;\n\n113\n\nDie Haftung der Beklagten wird nicht\ndurch ein Mitverschulden des Klägers und der weiteren Käufer gemäß\n§ 254 BGB aufgehoben oder eingeschränkt. Daß sie den Ausschluß der\nGewährleistung der verkaufen-den Erbengemeinschaft für Sachmängel\nin dem Kauf-vertrag akzeptiert haben, kann ihnen nicht als\nvor-werfbare Vernachlässigung ihrer eigenen Interessen\nentgegengehalten werden. Solcher Gewährleistungs-ausschluß ist beim\nVerkauf nicht neuer Gebäude die Regel, nicht die Ausnahme. Das\n\"Altbaurisiko\" hat üblicherweise der Käufer zu übernehmen. Gerade\ndes-halb sind ja offenbar hier auch die Beklagten be-reits vor\nAbschluß des Kaufvertrages in die Prüfung des Objekts einbezogen\nund ist ihr sachkundiger Rat eingeholt worden.\n\n114\n\n##blob##nbsp;\n\n115\n\nOb dem Kläger und den Miterwerbern bei\ndem Grund-stückskauf ein Schaden entstanden ist, ist nicht aus dem\nVerhältnis des gezahlten Kaufpreises zum objektiven Grundstückswert\nabzuleiten. Es ist viel-mehr darauf abzustellen, um wieviel der\nWert des Kaufgegenstandes hinter dem zurückblieb, was sie aufgrund\nder ungerechtfertigt positiven Beurtei-lung der Bausubstanz durch\ndie Beklagten erwarten durften.\n\n116\n\n##blob##nbsp;\n\n117\n\nWie der Schaden desjenigen zu bemessen\nist, der aufgrund einer falschen Auskunft einen Vertrag\nabgeschlossen hat, der sich ungünstiger darstellt, als er aufgrund\nder Auskunft erwarten durfte, ist in der Rechtsprechung zum\nVerschulden bei Vertrags-verhandlungen (culpa in contrahendo)\ndefiniert worden. Dabei ging es zwar in der Regel um Fälle, in\ndenen die unrichtige Auskunft von dem jeweiligen Vertragspartner\nstammte. Die Auswirkung einer auf vertraglicher Grundlage erteilten\nfalschen Auskunft eines zur Beratung hinzugezogenen Dritten kann\naber nicht grundsätzlich anders zu behandeln sein. Nach der\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 69, 53) kann der\nAnspruch aus culpa in contrahendo auf Ersatz des Betrages gerichtet\nwerden, um den jemand im Vertrauen auf die Richtigkeit der\nerhaltenen Auskunft \"zu teuer\" gekauft hat, was aber nicht durch\nVergleich des gezahlten Preises mit dem ob-jektiven Marktwert der\nKaufsache zu ermitteln ist. Schadensersatz kann vielmehr in Höhe\nder durch die irreführende Auskunft verursachten Mehraufwendungen\ngefordert werden, ohne daß es in jedem Fall darauf ankommt, ob die\nempfangene Leistung ungeachtet der Fehleinschätzung objektiv dem\nverlangten Preis entsprochen hat oder nicht (BGH NJW 94, 663). Der\nGeschädigte braucht auch nicht nachzuweisen, daß er bei\npflichtgemäßem Verhalten des Schädigers, also bei zutreffender\nAufklärung, einen entspre-chend günstigeren Vertragsabschluß, das\nheißt einen die erforderlichen Mehraufwendungen auf die Sache\nkompensierenden Preisnachlaß tatsächlich erreicht hätte (BGH NJW\n80, 2408). Zu seinen Gunsten wird unterstellt, daß der\nVertragspartner einem solchen Verlangen nachgekommen wäre.\n\n118\n\n##blob##nbsp;\n\n119\n\nNicht der Verkehrswert des Grundstücks,\nsondern die erforderlichen Mehraufwendungen für die Behebung der\nvon den Beklagten nicht rechtzeitig aufgedeck-ten Schäden in der\nBausubstanz bilden also den Maß-stab für den Schaden des Klägers\nund der weiteren Käufer, ohne daß aber die unvorhergesehenen\nSanie-rungskosten selbst unmittelbarer Gegenstand des\nEr-satzanspruchs sind. Unter Umständen können für die\nSchadensberechnung deshalb sogar die Kosten solcher Maßnahmen mit\nherangezogen werden, die erforder-lich, aber bislang noch nicht\ndurchgeführt sind.\n\n120\n\n##blob##nbsp;\n\n121\n\nDie Beklagten selbst haben den\nunvorhergesehenen zusätzlichen Sanierungsaufwand wiederholt auf\ndeut-lich mehr als 150.000,-- DM veranschlagt. Es kann deshalb\ndavon ausgegangen werden, daß die weitere Prüfung einen\nSchadensersatzanspruch des Klägers ergeben wird, der auch bei\nwirksamer Aufrechnung mit dem ebenfalls noch der Klärung\nbedürftigen Ho-noraranspruch der Beklagten noch nicht erfüllt\nwä-re. Die Entscheidung über die Honorarforderung wird deshalb\nebenfalls dem Höheverfahren beim Landge-richt überlassen.\n\n122\n\n##blob##nbsp;\n\n123\n\nDie Entscheidung über die Kosten des\nohne abschlie-ßende Entscheidung über den Steitstoff endenden\nBe-rufungsverfahrens wird erst das Landgericht treffen können.\n\n124\n\n##blob##nbsp;\n\n125\n\nGemäß § 708 Nr. 10 ZPO ist dieses\nUrteil, obwohl es keinen vollsteckungsfähigen Inhalt hat, formell\nfür vorläufig vollstreckbar zu erklären.\n\n126\n\n##blob##nbsp;\n\n127\n\nStreitwert für das Berufungsverfahren\nund Beschwer beider Parteien: 150.000,-- DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312819","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-12-06/11-u-92-95","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 276","ref_norm":"276","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312819","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312819","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-12-06/11-u-92-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312819","retrieved":"2026-07-09 03:43:55.769294+00:00"}}