{"status":"available","doknr":"OLD313147","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1995:0529.16WX44.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1995-05-29","aktenzeichen":"16 Wx  44/95","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nGründe :\n\n2\n\n1.\n\n3\n\nDie Beteiligten sind die Mitglieder einer\nWohnungseigentümergemeinschaft. Ursprünglich war der Antragsgegner\nAlleineigentümer des Anwesens der Gemeinschaft, bis er das\nGrundstück mit Vertrag vom 9.3.1988 verkaufte und Wohnungseigentum\nbegründete. Im Jahre 1991 war der Antragsgegner als Eigentümer der\nWohnungs- und Teileigentumseinheiten Nrn. 1-10, 22-24, 33, 35 und\n36 im Grundbuch eingetragen. Davon verkaufte er die Wohnungen Nrn.\n22-24 und 33. Der Eigentümerwechsel wurde am 2.1.1992 ins Grundbuch\neingetragen.\n\n4\n\nIm Rechtsbeschwerdeverfahren streiten die Beteiligten noch\ndarüber, ob der Antragsgegner verpflichtet ist, für die\nvorbezeichneten Wohnungen einen aus dem Wirtschaftsjahr 1991\nherrührenden Wohngeldrückstand von insgesamt 10.039,38 DM zu\nbezahlen. Den Wirtschaftsplan für 1991 hatte die\nEigentümergemeinschaft am 20.12.1990 beschlossen. Die\nJahresabrechnung 1991 wurde Anfang 1992 erstellt und in der\nEigentümerversammlung vom 6.2.1992 mit der Stimme des\nAntragsgegners einstimmig gebilligt. Anschließend forderte der\nVerwalter vom Antragsgegner für alle Wohnungs- und\nTeileigentumseinheiten, die 1991 im Eigentum des Antragsgegners\ngestanden haben, Ausgleich der jeweiligen Einzelabrechnungen. Dem\nkam der Antragsgegner nicht nach, worauf der Antragsteller das\nvorliegende Verfahren einleitete. Das Amtsgericht entsprach dem\nZahlungsantrag des Antragstellers in vollem Umfang und\nverpflichtete den Antragsgegner, an den Antragsteller 81.677,06 DM\nzu zahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners änderte\ndas Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts ab und entschied,\ndaß der Antragsgegner nicht verpflichtet ist, den aus der\nJahresabrechnung 1991 für die Wohnungen 22-24 und 33 errechneten\nSaldo von insgesamt 10.039,98 DM zu zahlen. Zur Begründung führt\ndas Landgericht aus, der Wirtschaftsplan 1991 habe durch die\nAbrechnung vom 6.2.1992 seine Geltung verloren und könne deshalb\nZahlungsverpflichtungen des Antragsgegners nicht mehr stützen. Auch\ndie Jahresabrechnung 1991 könne dies nicht, weil der Antragsgegner\nan der Beschlußfassung über die Abrechnung hinsichtlich der\nstreitbefangenen Wohnungen nicht habe mitwirken können. Mit seiner\ndagegen erhobenen weiteren Beschwerde erstrebt der Antragsteller\ndie Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.\n\n5\n\n2.\n\n6\n\nDie sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers muß nach §\n28 Abs. 2 Satz 2 FGG dem Bundesgerichtshof vorgelegt werden, weil\nder Senat beabsichtigt, in einer zur Beurteilung des Rechtsmittels\nentscheidungserheblichen Rechtsfrage abweichend von der dazu\nvertretenen Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes zu\nentscheiden. Für den Erfolg der weiteren Beschwerde kommt es auf\ndie Frage an, ob der Voreigentümer nach einem Eigentümerwechsel\nauch dann Schuldner der von ihm zu zahlenden Wohngelder bleibt,\nwenn die Jahresabrechnung erst nach der Eigentumsumschreibung im\nGrundbuch erstellt und mit einem Saldo genehmigt wird, welcher\nzumindest auch darauf beruht, daß der Voreigentümer trotz\nentsprechender Verpflichtung in einem genehmigten Wirtschaftsplan\nan die Gemeinschaft keine oder nur unzureichende Vorauszahlungen\ngeleistet hat. Der Senat möchte diese Frage in Fortführung seiner\nbisherigen Rechtsprechung ( vgl. OLG Köln, MDR 1989, 359 )\nverneinen und davon ausgehen, daß die unangefochten gebliebene\nBilligung einer Jahresabrechnung den für das abgerechnete Jahr\nbestehenden Wirtschaftsplan aufhebt mit der Folge, daß\nZahlungsansprüche der Gemeinschaft auch nach einem\nEigentümerwechsel nur noch aus dem Abrechnungssaldo und nicht mehr\naus dem Wirtschaftsplan des entsprechenden Abrechnungszeitraumes\nherrühren können. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die\ngleiche Rechtsfrage mit Beschluß vom 19.4.1990 gegenteilig\nentschieden und meint, ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer hafte\nden übrigen weiterhin für Wohngeldvorschüsse, die zu einem\nZeitpunkt fällig wurden, als der in Anspruch genommene Eigentümer\nnoch im Grundbuch eingetragen gewesen ist. Die Begründung des\nvorbezeichneten Beschlusses stellt im Kern darauf ab, daß eine nach\ndem Eigentümerwechsel gefertigte Abrechnung die Verbindlichkeit des\nvorausgegangenen Wirtschaftsplans für die Vorschußverpflichtungen\ndes Voreigentümers unberührt lasse, auch wenn in die Abrechnung\nrückständige Wohngeldvorauszahlungen einbezogen worden seien, mit\nder Folge, daß der Voreigentümer auf dieser rechtlichen Grundlage\nnoch zur Zahlung der rückständigen Vorschüsse an die Gemeinschaft\nverpflichtet werden könne ( vgl. BayObLG in DWE 1990, 101,=WE 1990,\n220 ). Diese Auffassung hat Zustimmung gefunden ( vgl. Schnauder,\nWE 91, 31 ff., Das Verhältnis von Wirtschaftsplan und Abrechnung,\nHauger, Die Eigentumswohnung in der Zwangsverwaltung, in\nFestschrift für Bärmann und Weitnauer 1990, S. 353 ff. ). Diese\nMeinung geht davon aus, daß der aus der Jahresabrechnung\nabgeleitete Zahlungsanspruch kein völlig anderer Anspruch ist, als\nder Vorauszahlungsanspruch auf Grund des Wirtschaftsplans. Es\nheißt, in beiden Fällen sei Anspruchsgrundlage die Verpflichtung\nnach § 16 Abs. 2 WEG, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums,\nsowie die Kosten der Instandhaltung, oder Instandsetzung\nmitzutragen ( vgl. BayObLG NJW RR 88, 1170 ). Bis zur\nBeschlußfassung über die Abrechnung könne der Wohngeldanspruch als\nvorläufig festgestellter Anspruch auf den Wirtschaftsplan gestützt\nwerden. Die spätere Beschlußfassung über die Abrechnung habe nur\nzur Folge, daß die Wohngeldforderung nicht mehr allein auf den\nWirtschaftsplan gestützt werden könne ( vgl. BayObLGZ 1986, 128,\n131 ). Der Wirtschaftsplan diene weiterhin als Rechtsgrundlage\ndafür, Wohngeldrückstände gegen den ausgeschiedenen Eigentümer\ngeltend machen zu können ( vgl dazu auch Sauren, DWE 89, 42 ff;\nHauger DWE, 89, 48,49 ). Das OLG Stuttgart hat sich dieser Linie\nangeschlossen und die Schuldnerschaft von Veräußerer und Erwerber\nbejaht ( vgl. NJW RR 89, 654 ).\n\n7\n\nDie weitere Beschwerde des Antragstellers kann ohne Beantwortung\nder dargestellten divergierenden Rechtsfrage nicht entschieden\nwerden. Der Ausgangspunkt des Senates führt dazu, dem Rechtsmittel\nden Erfolg zu versagen und der Entscheidung des Landgerichts im\nErgebnis beizupflichten. Der für das Wirtschaftsjahr 1991 erstellte\nWirtschaftsplan kann eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners\nnicht mehr begründen, wenn der Plan aus der Sicht des Senates durch\nden am 6.2.1992 gefaßten Beschluß zur Jahres- und Einzelabrechnung\n1991 aufgehoben wurde. Folgt man jedoch dem Beschluß des\nBayerischen Obersten Landesgerichtes ist die weitere Beschwerde\nberechtigt, weil dann die Zahlungspflicht aus dem Wirtschaftsplan\nfortbesteht.\n\n8\n\nDer Senat sieht sich im Ausgangspunkt mit dem vorbezeichneten\nBeschluß vom 19.4.1990 einig. Wenn eine Wohngeldjahresabrechnung\nerst nach einem Eigentümerwechsel erstellt und genehmigt wird, kann\nder Voreigentümer aus der Eigentümerentscheidung, die Abrechnung zu\nbilligen, auch dann nicht mehr in Anspruch genommen werden, wenn in\ndie Abrechnung rückständige Wohngeldvorschüsse des Voreigentümers\nmiteingerechnet wurden.\n\n9\n\nJeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet,\ndie Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten seiner\nVerwaltung und seines gemeinschaftlichen Gebrauchs zu zahlen. Nach\n§ 28 Abs. 2 WEG ist diese allgemeine Beitragspflicht durch die\nZahlung der Vorschüsse zu erfüllen, die der Verwalter in den von\nihm für jedes Wirtschaftsjahr aufzustellenden Wirtschaftsplan\naufgenommen hatte, § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG. Ist das\nentsprechende Wirtschaftsjahr abgelaufen, wird eine Abrechnung\nerstellt, die feststellt, welche Lasten und Kosten für die\nGemeinschaft entstanden sind, inwieweit die eingezahlten Vorschüsse\ndiese Positionen decken und welcher Saldo sich zugunsten oder zu\nLasten des einzelnen Wohnungseigentümers unter Einrechnung der\ngeleisteten oder der noch fehlenden Vorschußzahlungen ergibt (vgl.\nPalandt-Bassenge, WEG, 54. Aufl., § 28, Rdnr. 7 ff.). Über\nWirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Eigentümer nach § 28\nAbs. 5 WEG durch Stimmenmehrheit. Diese Beschlüsse bilden die\nentscheidende Grundlage für die konkrete Ausgestaltung der in § 16\nAbs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht jedes\nMiteigentümers. Erst die Beschlüsse zur Billigung des\nWirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung begründen die konkrete\nBeitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den\nanderen ( vgl. BGH NJW 1988, 1910; NJW 89, 3018; 93,593 ). Das gilt\njedenfalls für alle Beschlußfassungen, an denen die\nWohnungseigentümer selbst mitwirken konnten. Ohne diese Möglichkeit\nder Einflußnahme, wenn etwa ein Wohnungseigentümer zuvor\nausgeschieden war und deshalb nicht mitabstimmen konnte, darf den\nvorgenannten Eigentümerbeschlüssen die geschilderte Verbindlichkeit\njedenfalls gegenüber einem ausgeschiedenen Miteigentümer nicht\nbeigemessen werden. Ohne Beteiligungsmöglichkeiten bei der\nAbstimmung wäre die Entscheidung der verbliebenen Eigentümer zu\nWirtschaftsplan und Abrechnung eine unzulässige Übereinkunft zu\nLasten des ausgeschiedenen Miteigentümers. Demgemäß ist anerkannt,\ndaß ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer nicht mehr für einen\nAbrechnungssaldo in Anspruch genommen werden kann, wenn die\nAbrechnung nach seinem Ausscheiden erstellt und gebilligt worden\nist. ( vgl. BGH NJW 1988,1910 ).\n\n10\n\nIm Streitfall bedeuten diese Grundsätze, daß der Antragsgegner\ndie in der Abrechnung 1991 für die Wohnungen 22-24 und 33\naufgeführten Salden nicht aufgrund des Eigentümerbeschlusses über\ndie Abrechnung bezahlen muß, auch wenn er während des gesamten\nWirtschaftsjahres 1991 als Eigentümer dieser Wohnungen im Grundbuch\neingetragen war. Im Zeitpunkt der Beschlußfassung am 6.2.1995 ist\nder Antragsgegner nicht mehr Eigentümer dieser Wohneinheiten\ngewesen. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch war am\n2.1.1992 erfolgt. Der Abrechnungsbeschluß kann damit für den\nAntragsgegner keine Wirkung entfalten. Bezogen auf die hier\nstreitbefangenen Wohnungen hat der Antragsgegner auf die\nBeschlußfassung keinen Einfluß nehmen können. Dabei ist\nberücksichtigt, daß der Antragsgegner Eigentümer anderer Wohn- und\nGewerbeeinheiten der Eigentümergemeinschaft geblieben ist und\ndeshalb am Beschluß über die Billigung der Jahresabrechnung 1991 in\ndieser Eigenschaft mitwirken konnte. Dies ändert an der eingangs\ndargelegten Einschätzung nichts. Die generelle Beitragspflicht,\nanteiliges Wohngeld zu zahlen, erwächst aus dem Eigentum an einer\nbestimmten Wohneinheit, nicht aber aus der generellen Beteiligung\nan der Eigentümergemeinschaft. Dies bedeutet, daß der Eigentümer\nnur für eine bestimmte, ihm gehörige Wohnung verpflichtet werden\nkann, nicht aber für einen anderen nicht in seinem Eigentum\nstehenden Anteil. Wird für einen solchen Anteil im Zusammenhang mit\nder Billigung der Jahres- und Einzelabrechnung ein Abrechnungssaldo\nfestgelegt, muß es bei der oben gegebenen Begründung verbleiben,\ndaß dies einen unzulässigen Gesamtakt zu Lasten eines Dritten\nbeinhaltet.\n\n11\n\nDem weiteren die Entscheidung des Bayerischen Obersten\nLandesgerichts vom 19.4.1990 tragenden Gesichtspunkt, daß der\nWirtschaftplan durch die spätere Abrechnung jedenfalls für aus dem\nWirtschaftsplan fällige Vorschußverpflichtungen nicht aufgehoben\nwird, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Die Entscheidung\nder Eigentümer über den Wirtschaftsplan ist nach dem oben Gesagten\nzunächst eine ordnungsgemäße rechtliche Grundlage dafür, von jedem\nbetroffenen Miteigentümer die festgesetzten Vorschüsse verlangen zu\nkönnen. Das gilt namentlich im Streitfall. Nachdem der\nWirtschaftsplan 1991 unangefochten beschlossen worden war, ist der\nAntragsgegner ohne Zweifel gehalten gewesen, die im Wirtschaftsjahr\n1991 danach für die streitbefangenen Wohnungen anfallenden\nmonatlichen Vorschüsse zu bezahlen. Zudem ist der Antragsgegner\nwährend des gesamten Jahres 1991 als Eigentümer dieser Wohnungen\neingetragen gewesen. Bisher sind die Vorschüsse nicht ausgeglichen\nworden. Aus den Entscheidungen der Vorinstanzen ist ersichtlich,\ndaß der Antragsgegner seinen Verpflichtungen durch die Aufrechnung\nmit Gegenforderungen nachkommen wollte. Doch das Landgericht hat in\nder hier zur Beurteilung gestellten Entscheidung vom Antragsgegner\nunangefochten und somit rechtskräftig festgestellt, daß er dazu\nnicht berechtigt gewesen ist.\n\n12\n\nDer Wirtschaftsplan wird jedoch durch die spätere\nJahresabrechnung überholt und verliert damit vollständig seine\nBedeutung. Die Genehmigung der Jahres- und Einzelabrechnung tritt\nan die Stelle der Genehmigung des Wirtschaftsplanes und bringt die\naus diesem herrührenden Zahlungsverpflichtungen zum Erlöschen. Die\nvon den Eigentümern beschlossene Billigung der Jahresabrechnung\nschafft eine die bisherige rechtliche Grundlage ersetzende neue\nSchuld. Die vorläufige Rechtsgrundlage Wirtschaftsplan wird durch\ndie endgültige Abrechnung in jeder Hinsicht ersetzt. Die vorläufige\nRechtsgrundlage wird nicht für oder gegen einen bestimmten\nPersonenkreis am Leben erhalten, sondern die endgültige ersetzt die\nvorläufige absolut. Bei dieser Sichtweise ist dem Senat bewußt, daß\nder Wille, ein altes Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein\nneues zu ersetzen, eindeutig festgestellt werden muß, und daß in\nZweifelsfällen eine Ersetzung nicht gewollt ist ( vgl. BGH NJW\n1993, 2043 ). Damit ist jedoch keineswegs ausgeschlossen, einem\nBeschluß über die Jahresabrechnung gegenüber einem Beschluß über\nden Wirtschaftsplan eine ersetzende Wirkung beizumessen, wenn\nAnhaltspunkte für einen entsprechenden schuldumschaffenden Willen\nder Mehrheit festgestellt werden können, die den Beschluß gefaßt\nhat ( vgl. BGH NJW 1991,979 ). Ein solcher Mehrheitswille besteht\nbei jeder Genehmigung der Jahresabrechnung, sicherlich aber im\nvorliegenden Fall. Gegen diese Vorgabe spricht lediglich, daß der\nEntscheidung einer Eigentümergemeinschaft, die Jahresabrechnung zu\ngenehmigen, hinsichtlich der in die Abrechnung einbezogenen\nrückständigen Vorschußzahlungen bei oberflächlicher\nBetrachtungsweise zunächst nur eine bestätigende oder\nrechtsverstärkende Wirkung zukommt. Denn Grund und Höhe der bisher\naus dem Wirtschaftsplan herrührenden Forderungen werden ohne\nweitere Sachprüfung in die Abrechnung übernommen. Beschränkt man\ndie Bewertung des Willens der Eigentümergemeinschaft auf diesen\nPunkt , ist es naheliegend, in der Billigung der Abrechnung einen\nAbrechnungsvertrag nach § 782 BGB, ein abstraktes Anerkenntnis oder\neinen lediglich bestätigenden Vergleich zu sehen. Allen diesen\nMöglichkeiten ist gemeinsam, daß die betroffenen Forderungen\nmodifiziert, verstärkt und als solche neu begründet werden, ohne\njedoch ihre bisherige rechtliche Qualität entscheidend zu ändern.\nEine solche eingeschränkte Beurteilung wird aber dem wirklichen\nWillen der bei der Genehmigung der Jahresabrechnung beteiligten\nMiteigentümer nicht gerecht. Die Jahresabrechnung hat eine\nweiterreichende Zielsetzung. Sie will feststellen, welche Lasten\nund Kosten tatsächlich angefallen waren, ob diese durch die\nbeschlossenen und tatsächlich eingegangenen Vorschüsse gedeckt sind\noder ob sich insoweit Differenzen ergeben ( vgl. Hauger in\nFestschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 353, 361 ), wie\nsich der Unterschied zwischen Ausgaben und Vorschüssen auf die\neinzelnen Wohnungseigentümer verteilt und welcher Saldo sich daraus\nzu Lasten eines Eigentümers ergibt ( vgl. Weitnauer, WEG, § 28,\nRdnr. 12, 7. Aufl. ). An dieser weitreichenden Zielsetzung jeder\nAbrechnung über ein Wirtschaftsjahr wird sich der Wille der\nEigentümer orientieren, wenn sie die Jahres- und Einzelabrechnung\nbestätigt haben. Damit werden die Eigentümer in aller Regel nicht\nnur die noch offenen Vorschüsse festlegen, sondern eine originäre\nneue Gesamtverbindlichkeit durch die Abrechnung begründen wollen.\nDie Bemessung der rückständigen Vorschüsse ist nur ein Teilaspekt\naus den übrigen Abrechnungspositionen. Schon deshalb ist nur eine\nSchlußfolgerung naheliegend und richtig: Die Eigentümer, die eine\nAbrechnung billigen, möchten diese für alle dort eingestellten\nPositionen als verbindliche neue Grundlage der allgemeinen\nBeitragspflicht der Eigentümer verstanden wissen. Untermauert wird\ndiese Einschätzung mit der Überlegung, daß jede\nWohnungseigentümergemeinschaft nicht nur das vergangene\nWirtschaftsjahr abrechnet, sondern auf dieser Grundlage auch die\nVorschüsse des neuen Jahres festlegt. Auch damit wird deutlich, daß\ndie Vergangenheit abschließend und endgültig, also mit neuer und\nnicht nur bestätigender Verbindlichkeit bewältigt werden soll. Für\ndiese Auffassung streitet überdies das äußere Bild der\nAbrechnungen. Danach scheint eine abschließende neue\nVerbindlichkeit gewollt, wenn für die Vergangenheit ein Schlußsaldo\ngefordert wird. Unerheblich ist sicherlich, wenn eine\nSchuldersetzung nicht ausdrücklich erklärt worden ist. Es genügt,\nwenn der entsprechende Wille aus den Umständen gewonnen werden\nkann.\n\n13\n\nIm Streitfall muß nach alledem zugrundegelegt werden, daß durch\ndie am 6.2.1992 bestätigte Jahresabrechnung 1991 der\nWirtschaftsplan 1991 aufgehoben worden ist. Dem Senat fehlen\nHinweise darauf, daß die hier Beteiligten dieser Jahresabrechnung\neine andere als die eben dargelegte regelmäßige Bedeutung und\nWirkung zukommen lassen wollten. Bei diesem Ausgangspunkt hat die\nVorinstanz zu Recht davon abgesehen , den Antragsgegner zur Zahlung\nder für die Wohnungen Nrn. 22-24 und 33 rückständigen Wohngelder zu\nverpflichten.\n\n14\n\nDie bisherigen Überlegungen passen sicher nicht, wenn der\nBeschluß der Eigentümer, die Jahresabrechnung zu billigen, nichtig\ngewesen ist. Zweifelsohne kann ein nichtiger Beschluß keine Wirkung\nhaben und deshalb auch einen bestehenden Wirtschaftsplan nicht\nbeseitigen. Im Streitfall hat diese denkbare Einschränkung jedoch\nkeine Bedeutung. Ein Beschluß ist nichtig, wenn er gegen ein\nzwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt\noder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt\n( vgl. BGH NJW 1989, 2959 ). Das trifft auf den hier zu prüfenden\nBeschluß vom 6.2.1995 zur Genehmigung der Jahresabrechnung 1991\nnicht zu. Es gibt sicherlich Vorbehalte gegen diese Entscheidung\nder Eigentümergemeinschaft. So hat der Antragsgegner in seinem\nerstinstanzlichen Vorbringen zu Recht bemängelt, daß die jeweiligen\nEinzelabrechnungen nur in Verbindung mit einem Änderungsauftrag an\nden Verwalter genehmigt wurden, der die jeweilige\nZahlungsverpflichtung nach einem anderen Maßstab als dem im\nGrundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile\nverteilt. Die Erwerber der hier streitbefangenen Wohnungen werden\nüberdies geltend machen können, es sei unbillig, rückständige\nVorauszahlungen in der Jahresabrechnung zu ihren Lasten zu\nberücksichtigen. Dies gebe der Gemeinschaft ohne entsprechende\nrechtliche Grundlage die Möglichkeit, fällige Rückstände gegen den\nErwerber geltend zu machen, obwohl dieser keine Chance hatte, sich\nhiergegen zu wehren. Doch beide Vorbehalte können nicht die\nNichtigkeit der Abrechnungsgenehmigung zur Folge haben, weil in\nkeinem der genannten Fälle gegen zwingende Vorschriften des\nWohnungseigentumsgesetzes verstoßen wird, insbesondere nicht gegen\n§ 16 Abs. 2 WEG. Diese Vorschrift ist nicht zwingend, sondern kann\nabbedungen werden ( vgl. BGH NJW 1992, 978 ). Damit ist ein\nBeschluß, der von § 16 Abs. 2 WEG abweicht, allenfalls anfechtbar.\nEr wird bestandskräftig, wenn der Beschluß nicht fristgerecht\nangefochten wurde ( vgl. OLG Stuttgart in DWE 1989, 32; dazu Hauger\nin DWE 1989, 48, BayObLG NJW RR 92, 14 ). Für den Streitfall\nbedeutet dies, daß der Antragsgegner nicht damit gehört werden\nkann, daß die maßgebende Abrechnung aus verschiedenen Gründen\nunrichtig ist. Dies hätte er im Wege der Beschlußanfechtung nach §\n23 Abs. 4 WEG geltend machen müssen. Nachdem dies nicht geschehen\nist, bleibt es bei der Regel, daß auch eine fehlerhafte, aber\nbestandskräftig beschlossene Jahres- und Einzelabrechnung\nverbindlich ist ( vgl. BGH NJW 1994, 2953 m.w.N. ).\n\n15\n\nAbgesehen von dem bisher Gesagten vermag der Senat der\nEntscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes auch aus\ngenerellen Erwägungen nicht zu folgen. Die hier zugrunde gelegten\nVorstellungen entsprechen der Rechtsentwicklung, die verstärkt die\nHaftung des Erwerbers auch für rückständige Wohngelder des\nVoreigentümers zugelassen hat. Für die Eigentümergemeinschaft wird\nrechtliche Klarheit geschaffen, weil sie mit Hilfe klarer Stichtage\n( Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Bestandskraft der\nAbrechnungsgenehmigung ) ermitteln kann, von wem sie rückständige\nWohngelder einfordern darf. Der Erwerber wird nicht unbillig\nbelastet, weil er die Möglichkeit hat, rückständige Wohngelder im\nRahmen des Erwerbes der Wohnung zu berücksichtigen.\n\n16\n\nZur Überzeugung des Senates entspricht es einer folgerichtigen\nFortführung der Rechtsprechung, welche die Haftung des Erwerbers\neiner Eigentumswohnung auch für rückständige Wohngelder annimmt,\nwenn dieser unter den hier maßgebenden Umständen für diese\nRückstände alleine einzutreten hat. Nach der früheren\nRechtssprechung des Bundesgerichtshofes zur Haftung des Erwerbers\neiner Eigentumswohnung für rückständige Wohngelder war eine\nInanspruchnahme des Erwerbers ausgeschlossen. Sowohl beim Erwerb im\nWege der Zwangsversteigerung, wie auch beim rechtsgeschäftlichen\nErwerb wurde davon ausgegangen, es sei unbillig, den Erwerber mit\nKosten zu belasten, die er nicht hat beeinflussen können ( vgl. BGH\nNJW 1985, 2717; BGH NJW 1981, 282 ). Damit war die Gemeinschaft\ngehalten, Wohngeldrückstände ausschließlich beim Voreigentümer\ngeltend zu machen. Diese Eingrenzung ist jedoch nicht beibehalten\nworden. Zutreffend verweist das Landgericht darauf, daß für\nVerbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, auch wenn\nes sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre\nhandelt, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der\nLasten und Kosten begründet sind, der Erwerber inzwischen\njedenfalls dann haftet, wenn der Beschluß der\nEigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet\nwurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist ( vgl. BGH\nNJW 1988, 1910 ). Mit Recht macht die weitere Beschwerde zwar\ngeltend, daß damit sicherlich die Mithaftung des Erwerbers, nicht\naber ein Haftungsausschluß für den Voreigentümer begründet werden\nkann. Für diese Auffassung der weiteren Beschwerde streitet auch,\ndaß ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig\ngestellte, rückständige, und damit im Verhältnis der\nWohnungseigentümer bereits begründete Verbindlichkeiten gesetzlich\nnicht vorgesehen ist,. eine Rechtslage, von welcher der Senat\nebenfalls ausgeht ( vgl. BGH NJW 1994, 2951 m.w.N. ). Doch damit\nist nicht ausgeschlossen, daß ein solcher Haftungsübergang\nrechtsgeschäftlich erfolgen kann. Im Einklang mit der\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofes ( vgl. BGH NJW 1994, 2951 )\ngeht der Senat deshalb davon aus, daß ein Voreigentümer für\nrückständige Wohngelder nicht mehr zu zahlen hat, die ein\nrechtsgeschäftlicher Sondernachfolger wirksam übernommen hat, etwa\nweil dies in der Teilungserklärung so vorgesehen ist ( vgl. BGH\na.a.O. ). Wenn aber eine rechtsgeschäftliche Übernahme von gegen\nden Voreigentümer fällig gestellten, rückständigen und im\nVerhältnis der Wohnungseigentümer begründeten Verbindlichkeiten\nmöglich ist, muß dies für alle Arten der rechtsgeschäftlichen\nBegründung dieser Verbindlichkeiten gelten, also auch unter den\nhier bestehenden Umständen. Nach den Feststellungen des\nLandgerichts ist die Jahresabrechnung 1991 einvernehmlich und\neinstimmig gebilligt worden. Darin liegt die rechtsgeschäftliche\nÜbereinstimmung aller beteiligten Eigentümer, insbesondere auch der\nErwerber der streitbefangenen Wohnungen, daß die Jahres- und\nEinzelabrechnung ordnungsgemäß erstellt sind und jetzt die\nGrundlage für die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Eigentümer\nbilden. Diese rechtsgeschäftliche Willensbildung kann hinsichtlich\nder damit übernommenen Haftung gegenüber der Gemeinschaft zur\nÜberzeugung des Senates nicht anders bewertet werden, als wenn die\nHaftungsübernahme für rückständige Wohngelder in der\nGemeinschaftsordnung vorgesehen ist, und der Erwerber die Wohnung\nin Kenntnis dieser Regelung übernimmt. Eine andere Sichtweise ist\nnach Auffassung des Senates nur möglich, wenn sich aus dem\nEigentümerbeschluß über die Billigung der Jahresabrechnung\nentnehmen läßt, daß sich die Gemeinschaft die Inanspruchnahme eines\nVoreigentümers ganz oder teilweise vorbehalten hat. Im Streitfall\nist dies nicht ersichtlich, auch wenn die Abrechnungen an den\nAntragsgegner versandt wurden. Die Abrechnungen beziehen sich auf\ndie streitbefangenen Wohnungen und setzen für diese einen Endsaldo\nfest. Ohne weitere Anhaltspunkte liegt darin kein Vorbehalt, daß\nfür diesen Saldo auch oder ausschließlich der Voreigentümer\nbezahlen soll.\n\n17\n\nAbgesehen von diesen generellen Erwägungen sieht der Senat auch\ndie oben zugrundegelegte Schlußfolgerung, daß die Entscheidung der\nEigentümergemeinschaft zur Genehmigung einer Jahresabrechnung den\nWirtschaftsplan des gleichen Jahres aufhebt, im Einklang mit der\nbestehenden Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob\neinem Beschluß über die Jahresabrechnung gegenüber einem Beschluß\nüber den Wirtschaftsplan novierende Wirkung beigemessen werden und\nunter welchen Voraussetzungen dies geschehen kann, bisher\noffengelassen ( vgl. BGH NJW 1994, 1866, 1867 ). Das OLG Karlsruhe\nhat die Auffassung vertreten ( vgl. DWE 1990, 106), daß mit der\nEinbeziehung der gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan fälligen,\njedoch nicht geleisteten Hausgeldvorschußzahlungen in die\nJahresabrechnung und mit deren Genehmigung durch die\nWohnungseigentümer allein dieser Genehmigungsbeschluß maßgebliche\nRechtsgrundlage für die Durchsetzung auch dieser Forderung sei,\nwomit auch derjenige alleine zahlungsverpflichtet sei, der zum\nZeitpunkt der Beschlußfassung Eigentümer ist, oder wie im\nEntscheidungsfall als Zwangsverwalter die Eigentümerrechte\nwahrnimmt. Das OLG Düsseldorf hat sich dieser Auffassung\nangeschlossen ( vgl. NJW RR 1991,724 ). Unter diesen Umständen\nvermag der Senat keine einhellige ( so aber KG NJW RR !994, 84\nm.w.N. ) Meinung dafür zu erkennen, daß der ausgeschiedene\nWohnungseigentümer der Gemeinschaft für Lasten und Kosten weiter\nhaftet, die während des Zeitraumes, als er Wohnungseigentümer war,\nfällig gestellt worden sind. Auch das OLG Frankfurt hat die Meinung\ngeäußert, daß die Haftung des im Zeitpunkt des\nJahresrechnungsabschlusses eingetragenen Nacherwerbers für alle aus\nder betreffenden Wirtschaftsperiode noch offenen fälligen\nVorschußpflichten des Voreigentümers ordnungsgemäßer Verwaltung\nentspricht ( vgl. DWE 1990,107 ). Die dagegen vorgebrachte Kritik\nüberzeugt nicht ( vgl. insbesondere KG a.a.O. ). Die dort\ndargestellte Überzeugung, der gesetzlichen Regelung, insbesondere\nder in § 28 Abs. 5 WEG vorgesehenen Beschlußfassung über die\nAbrechnung könne nicht die gesetzgeberische Wertung entnommen\nwerden, daß die durch Rechtsgeschäft oder im Wege der\nZwangsversteigerung später eingetretenen neuen Wohnungseigentümer\ngegen ihren Willen zur vollen Begleichung der schon gegenüber\nfrüheren Eigentümern fällig gestellten und von diesen nicht\nerfüllten Hausgeldpflichten herangezogen werden könnten, trifft\nnicht den vorliegenden Sachverhalt. Dieser ist dadurch geprägt, daß\nder Erwerber dieser Haftungsübernahme zugestimmt hat, als er die\nJahresabrechnung billigte. Die Haftung für die Verbindlichkeiten\ndes Voreigentümers übernimmt der Nacherwerber demnach mit und nicht\ngegen seinen Willen.\n\n18\n\nDiese Rechtsfolge ist zur Überzeugung des Senates für den\nErwerber keineswegs unbillig. Zwar mag es näher liegen, soweit der\nübernommene Abrechnungssaldo auf reinen Verbrauchskosten beruht,\ndenjenigen zu belasten, der den Verbrauch verursacht und den Nutzen\ndaraus hat, also den Voreigentümer, der durch seine Nichtzahlung\nder Vorschüsse eine Deckungslücke zum Wirtschaftsplan hervorgerufen\nhatte. Doch letztendlich trägt diese Erwägung nicht. Dabei bliebe\nnämlich unberücksichtigt, daß Deckungslücken durch die\nUneinbringlichkeit von Vorschußforderungen im folgenden\nWirtschaftsjahr ebenfalls unter Einschluß der Erwerber ausgeglichen\nwerden müssen. Dies erscheint nicht unbillig. Die\nJahresabrechnungen enthalten in aller Regel auch Aufwendungen für\nReparaturen und Instandsetzungen, deren Vorteile dem Erwerber zu\nGute kommen. Überdies bleibt es dem Erwerber unbenommen, den Umfang\neiner möglichen Inanspruchnahme durch rückständige\nWohngeldzahlungen rechtzeitig vor seinem Erwerb zu klären, und\ninsbesondere im Verhältnis zum Verkäufer etwa bei der Höhe des\nKaufpreises eine entsprechend günstigere Regelung zu vereinbaren (\nvgl. zu alledem OLG Köln MDR 89, 589 in Fortführung von BGH NJW\n1988, 1910 ). Der Erwerber ist zudem nicht der Gefahr ausgesetzt,\ndaß die Gemeinschaft das Erstellen und die Billigung der\nJahresabrechnungen solange verzögert, bis er als Eigentümer\neingetragen und deshalb für mögliche Salden zahlungspflichtig ist.\nBei einer solchen Verfahrensweise kann der Erwerber jederzeit den\nEinwand des Rechtsmißbrauchs erheben ( vgl. BayObLG NJW RR 92, 14;\nWeitnauer JZ 1986, 193 ).\n\n19\n\nZur Überzeugung des Senats läßt sich nur die hier vertretene\nSichtweise in das generelle System zwischen Vorauszahlungen und\nspäterer Abrechnung nahtlos einfügen. Im Mietrecht ist allgemein\nanerkannt, daß Vorauszahlungen nicht mehr geltend gemacht werden\nkönnen, wenn zwischenzeitlich abgerechnet worden ist, oder die\nAbrechnung erstellt werden kann. Nach Ansicht des Senates gibt es\nkeinen Grund, das Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und\nAbrechnung unter den hier bestehenden tatsächlichen Verhältnissen\nanders zu bewerten und dem Wirtschaftsplan eines bereits\nabgerechneten Wirtschaftsjahres noch für einen beschränkten\nPersonenkreis weiter rechtliche Verbindlichkeit beizumessen. Dieser\nÜberlegung folgend hat insbesondere das Bayerische Oberste\nLandesgericht häufig entschieden ( vgl. WE 89,60; 89, 147; NJW-RR\n1991, 723 ), daß ein Hausgeldanspruch nicht mehr auf den\nWirtschaftsplan gestützt werden kann, sobald ein Eigentümerbeschluß\nüber die Jahresabrechnung vorliegt. Dann ist aber nach allem bisher\nGesagten nicht erkennbar, weshalb unter den hier bestehenden\nUmständen der Wirtschaftsplan noch fortgelten soll.\n\n20\n\nDie Belange der Eigentümergemeinschaft erfordern dies nicht.\nDiese hat die Möglichkeit, rückständige Wohngeldvorschußzahlungen\nrechtzeitig geltend zu machen, wenn es ihr auf Zahlungen des\nVoreigentümers selbst ankäme. Besondere Risiken, die mit dem\nUmstand verbunden wären, nach der Abrechnung und nach dem\nEigentümerwechsel den Nacherwerber in Anspruch nehmen zu müssen,\nsind nicht ersichtlich. Vielmehr dürfte es für die Gemeinschaft\nweit weniger schwierig sein, Ansprüche gegen einen zur\nEigentümergemeinschaft gehörenden Eigentümer durchzusetzen, als\ngegen einen, der ausgeschieden ist. Welche Schwierigkeiten in der\npraktischen Ausgestaltung einer Abrechnung entstehen können, wenn\nsowohl der Wirtschaftsplan als auch die Abrechnung verbindlich\nbleiben sollen, ist vielfach beschrieben ( vgl. Röll, zu den\nSchwierigkeiten der Kostenverteilung innerhalb eines\nRechnungsjahres, NJW 1983, 153; und ders. in Münch.-Komm., WEG, §\n16, Rdnr. 25 a , oder auch Müller, Rechtsfragen des\nWohnungseigentums, NJW-Schriftenreihe, 2. Aufl., S. 233 ). Zur\nÜberzeugung des Senates sind diese keiner Gemeinschaft zuzumuten.\nDurch die hier zugrundegelegte Auffassung werden sie vermieden.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313147","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-05-29/16-wx-44-95","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":5},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 782","ref_norm":"782","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313147","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313147","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-05-29/16-wx-44-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313147","retrieved":"2026-07-09 03:44:24.509552+00:00"}}