{"status":"available","doknr":"OLD313297","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1995:0213.16WX6.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1995-02-13","aktenzeichen":"16 WX 6/95","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie sofortige weitere Beschwerde der Rechtsbeschwerdeführer vom 15.12.1994 gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 17.11.1994 - 29 T 73/94 - wird zurückgewiesen.\n\n \n\nDie Rechtsbeschwerdeführer haben die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerde zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.\n\n1\n\nGründe : Die Verfahrensbeteiligten bilden die\nWohnungseigentümergemeinschaft ,Wohnpark K.\" in B.G.. Der gesamte\nGebäudekomplex wurde in den Jahren 1968 bis 1971 in 3\nBauabschnitten errichtet. Im gegenständlichen Verfahren streiten\ndie Parteien über den Kostenverteilungsschlüssel für\nInstandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. In der\nursprünglichen Teilungserklärung ist vorgesehen, daß jeder\nMiteigentümer an den Kosten der Gemeinschaft gemäß dem Verhältnis\nder Größe seiner Einheit zur Gesamtfläche des Wohnparks beteiligt\nist. Später wurde eine vollständig geänderte Gemeinschaftsordnung\nerstellt. In deren § 11 ist die Pflicht zur Tragung von Lasten und\nKosten neu geregelt. Hiernach sollte der \"Kostenfaktor\" (\nVerhältnis der beheizbaren Wohn- und Gewerbeflächen des jeweiligen\nSondereigentums zu der Summe aller beheizbaren Wohn- bzw.\nGewerbeflächen ) als Abrechnungsgrundlage dienen. Für\nSchönheitsreparaturen war vorgesehen, diese nur unter den\nbetroffenen Miteigentümern abzurechnen. Die übrigen Miteigentümer\nsollten davon nicht berührt werden. In den bisherigen Jahren ist\nnach der für Schönheitsreparaturen vorgesehenen Verfahrensweise\nauch für Instandsetzungen abgerechnet worden.\n\n2\n\nIn der Eigentümerversammlung vom 9.7.1992 wurde ausweislich des\ndazu erstellten Protokolls bei 173 Ja-Stimmen, 8 Gegenstimmen und 4\nEnthaltungen folgendes\n\n3\n\nbeschlossen : \"Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, z.B. an\nAußenwänden, Dächern, konstruktiven Elementen der Terrassen, der\nTerrassenisolation , Außentreppen zwischen den einzelnen Blöcken\neines Bauabschnittes, Innentreppen, Kellergängen und Waschküchen,\nGaragenunterfahrten im 1. und 2. BA, Tiefgarage und KFZ-\nAbstellplätzen, Zugangswegen und Zugangstreppen zu den\njeweiligen\n\n4\n\nBauabschnitten, sind nach bauspezifischen Aspekten den einzelnen\nBauabschnitten zu belasten. Über die jeweiligen Maßnahmen stimmen\nnur die Eigentümer des entsprechenden Bauabschnittes ab, die auch\ndann nur die Kosten zu tragen haben.\"\n\n5\n\nDiesen Mehrheitsbeschluß hat der Antragsteller mit dem\nvorliegenden Verfahrens angefochten und in erster Instanz\nbeantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner\nhaben gebeten, diesen Antrag abzuweisen und Gegenantrag gestellt,\nmit dem Ziel, die als Antragsgegner benannten Miteigentümer zu\nverpflichten, einer im einzelnen aufgeführten Änderung des\nKostenverteilerschlüssels für die Instandhaltung und Instandsetzung\nvon Gemeinschaftseigentum zuzustimmen. Der Inhalt dieses\n\n6\n\nAntrages enspricht im wesentlichen dem angegriffenen\nBeschluß.\n\n7\n\nDer Antragsteller hat die Auffassung vertreten, der angefochtene\nBeschluß habe nur einstimmig gefaßt werden können. Eine Änderung\ndes Verteilerschlüssels dürfe nicht durch Mehrheitsbeschluß\nerfolgen. Die Weigerung einzelner Eigentümer, diesem Begehren der\nüberwiegenden Mehrheit nachzukommen, verstoße nicht gegen Treu und\nGlauben.\n\n8\n\nDas Amtsgericht ist der Argumentation des Antragstellers gefolgt\nund hat den strittigen Eigentümerbeschluß durch Entscheidung vom\n2.3.1994 für unwirksam erklärt und die Gegenanträge abgewiesen.\nDagegen haben die Gegenantragsteller sofortige Beschwerde zum\nLandgericht Köln eingelegt Sie haben beantragt, die Antragsgegner\ngemäß den erstinstanzlichen Gegenanträgen zu verpflichten. Der\nBeschwerdegegner hat beantragt, die sofortige Beschwerde\nzurückzuweisen. Das Landgericht Köln hat das Rechtsmittel mit\nBeschluß vom 17.11.1994 abgelehnt. Zur Begründung ist darauf\nabgestellt, der beanstandete Beschluß habe Einstimmigkeit erfordert\n, die Verweigerung der Zustimmung beinhalte keinen Verstoß gegen\nTreu und Glauben .\n\n9\n\nGegen diese am 8.12.1994 zugestellte Entscheidung haben die\nGegenantragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie\nführen das bisherige Vorbringen\n\n10\n\nvertiefend weiter. Die Gegenantragsteller sind der Auffassung,\ndaß schon die tatsächlichen Umstände des Wohnparks den Fortbestand\ndes bisherigen Verteilungsschlüssels als grob unbillig erscheinen\nlassen. Insbesondere die Eigentümer des 3. Bauabschnittes würden\nunbillig belastet, wenn sie weiter auch für die Instandhaltungs-\nund Instandsetzungskosten der übrigen Bauabschnitte aufkommen\nmüßten. Die Berechtigung der Gegenanträge folge schon daraus, daß\nin der Vergangenheit nicht nach dem unbilligen Verteilerschlüssel\nabgerechnet worden sei.\n\n11\n\nDie Rechtsbeschwerdeführer beantragen,\n\n12\n\nin Abänderung des Beschlusses des Landgerichts Köln vom\n17.11.1994, 29 T 73/94, ( 35 II 50/92 AG Bergisch-Gladbach ) den\nAntragsteller sowie die Antragsgegner und Gegenantragsgegner\nentsprechend den Gegenanträgen gemäß Schriftsatz an das Amtsgericht\nBergisch-Gladbach vom 3.5.1993, Seite 4-6, zu verpflichten.\n\n13\n\nDas als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit\n§ 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht\neingelegt worden, §§ 22 Abs. 1, 29 FGG, sachlich aber nicht\ngerechtfertigt. Die weitere Beschwerde hat nur Erfolg, wenn die\nangefochtene Entscheidung auf einem Rechtsfehler beruht, § 27 FGG.\nDies ist nicht ersichtlich. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht\ndavon ausgegangen, daß die geforderte Änderung des in der\nGemeinschaftsordnung bisher vorgesehenen\n\n14\n\nKostenverteilungsschlüssels für Instandsetzungen einstimmig\nerfolgen muß. Deshalb wurde der am 9.7.1992 gefaßte Beschluß,\ndiesen Schlüssel gemäß den Vorstellungen der Beschwerdeführer zu\nändern, mit Recht für ungültig erklärt , weil die erforderliche\nEinstimmigkeit fehlte. Letztendlich wird dies mit der\nRechtsbeschwerde auch nicht in Abrede gestellt. Die\nBeschwerdebegründung stellt im wesentlichen darauf ab, daß der\nbisherige Kostenverteilerschlüssel unbillig sei und jetzt die von\nden Beschwerdeführern mit dem Gegenantrag geforderte Fassung\nerhalten müsse. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sind\ndie Beschwerdegegner indessen nicht verpflichtet, dieser Änderung\nzuzustimmen.\n\n15\n\nOhne Erfolg machen die Beschwerdeführer mit der Rechtsbeschwerde\nnochmals geltend, die von den Beschwerdegegnern verweigerte\nZustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung führe wegen des\nunterschiedlichen Instandhaltungsbedarfs der einzelnen\nBauabschnitte des Wohnparks zu einer so unbilligen Belastung der\nWohneinheiten mit geringerem Instandsetzungsbedarf, daß die\nAufrechterhaltung des bisher vorgesehenen Verteilungsschlüssels\ngrob unbillig sei. Die Beschwerdeführer beachten mit dieser\nÜberlegung nicht, daß sie die Änderung einer Gemeinschaftsordnung\nverlangen, die wegen ihres Vereinbarungscharakters ( §§ 5 Abs. 4, 8\nAbs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) rechtlich bindend ist. Dem\nGericht ist es verwehrt, sich über diese Bindungswirkung mit der\nErwägung hinwegzusetzen, daß die in der Gemeinschaftsordnung\ngetroffene Regelung unbillig sei und einer ordnungsgemäßen\nVerwaltung widerspreche. So ist insbesondere anerkannt, daß jeder\nWohnungseigentümer für Betriebs- und Instandhaltungskosten in\ngleicher Weise auch dann aufkommen muß, wenn er\nGemeinschaftseinrichtungen nicht benutzt ( vgl.\n\n16\n\nBGHZ 92, 18 ). Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine\nvöllig starre Bindung. Wohnungseigentümer haben gegenüber den\nübrigen Teilhabern dann einen Anspruch auf Änderung von\nVereinbarungen und Beschlüssen, wenn außergewöhnliche Umstände ein\nFesthalten an Vereinbarungen oder an Eigentümerbeschlüssen als grob\nunbillig erscheinen lassen. ( vgl. BGHZ 95, 137, 141 ff; OLG\nDüsseldorf NJW 1985, 2837 ; KG NJW- RR 94, 525; BayOblG, NJW-RR 94,\n685; 145 ). Bei der Prüfung, ob diese Vorraussetzungen erfüllt\nsind, muß jedoch ein strenger Maßstab angelegt werden. ( vgl.\nPalandt-Bassenge, 54. Aufl. , WEG, § 10, Rdnr. 21 ). Eine\nvorschnelle Änderung der getroffenen Vereinbarungen aus\nBilligkeitserwägungen würde den\n\n17\n\nRechtsgrundsatz aushöhlen, daß einmal Vereinbartes grundsätzlich\nbindet. Dies hätte zur Folge, daß die für die Funktionsfähigkeit\njeder Wohnungseigentumsgemeinschaft dringend erforderliche\nRechtssicherheit nicht mehr gewährleistet wäre. Gegen übereilte\nÄnderungen der bestehenden Vereinbarungen spricht auch, daß den\nWohnungseigentümern beim Erwerb des Wohnungseigentums die\nTatsachen, auf denen die geltend gemachte Unbilligkeit beruht,\nbekannt waren oder sie diese jedenfalls bei entsprechender Prüfung\nhätten kennen können und sich gleichwohl hierauf eingelassen haben.\nDer vorliegende Fall weist keine außergewöhnlichen Umstände auf,\ndie ein Festhalten am bisherigen Kostenverteilerschlüssel für\n\n18\n\nInstandhaltungskosten als grob unbillig erscheinen lassen. Ein\nÄnderungsanspruch der Beschwerdeführer besteht demgemäß nicht.\n\n19\n\nEin derartiger Anspruch kann entgegen der Ansicht der\nBeschwerdeführer nicht mit der unterschiedlichen Baumasse der\neinzelnen Bauabschnitte begründet werden. Es mag sein, daß die\nEigentümer im 3. Bauabschnitt, wie die Beschwerdeführer vortragen,\nin den drei sanierungsgefährdeten kostenträchtigen Positionen\nDachfläche, Fassadenfläche, und Terrassenfläche einen geringeren\nAnteil als alle übrigen Eigentümer haben und so für die übrigen\nMiteigentümer stärker mit herangezogen werden können, als bei der\nerstrebten Kostenverteilung nach dem jeweiligen Verursacher. Doch\nder daraus von den Beschwerdeführern gezogene Schluß, daß\n\n20\n\ninsbesondere die Eigentümer des 3. Bauabschnittes durch den\nbisherigen Verteilungschlüssel unbillig belastet werden, geht fehl.\nDie Beschwerdeführer übersehen, daß dem scheinbaren Nachteil durch\ndie Mitverpflichtung hinsichtlich der Kosten bei Instandsetzungen\nder Nachbarhäuser ein Vorteil gegenübersteht. Fällt nämlich im 3.\nBauabschnitt Sanierungsbedarf an, werden die dort wohnenden\nEigentümer wieder entlastet, wenn sich die Miteigentümer aus den\nübrigen Häusern an diesen Kosten beteiligen müssen. Dem\nvermeintlichen Nachteil durch die Mitbelastung an den\nSanierungskosten der übrigen Häuser steht so ein Vorteil gegenüber,\nder die Annahme einer groben Unbilligkeit für den\nKostenverteilungsschlüssel ausschließt. Im Kern triftt deshalb die\nÜberlegung des Landgerichts zu, alle Belastungen durch\nunterschiedlichen Sanierungsbedarf würden sich wieder ausgleichen.\nWürde man den gegenteiligen Überlegungen in der\nBeschwerdebegründung folgen, hätte das zur Konsequenz, den\neinzelnen Miteigentumsanteil von der Gesamtheit des Wohnparks\nloszulösen. Das ist weder rechtlich noch wirtschaftlich vertretbar.\nDas jeweilige Sondereigentum ist nicht nur mit Anteilen am\nentsprechenden Bauabschnitt, sondern mit Anteilen an der\nGesamtanlage verbunden. Dann ist es konsequent und nicht unbillig,\nden Miteigentümern auch die Haftung für alle in der Gesamtanlage\nder Gemeinschaft entstehenden Kosten aufzuerlegen, von den in der\nGemeinschaftsordnung vorgesehenen Sonderfällen abgesehen. Hinzu\nkommt, daß der wirtschaftliche Wert des Sondereigentums vom Zustand\nund vom äußeren Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage abhängt.\nAuch deshalb kann es nicht grob unbillig sein, wenn es im\ngegenständlichen Fall bei dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel\nfür Instandhaltungen verbleibt. Der nach Ansicht der\nBeschwerdeführer verlorenen Investition durch die Mithaft für\nmögliche Sanierungsarbeiten an Fassade oder Dach eines\nNachbarhauses steht der Vorteil gegenüber, der dem eigenen\nSondereigentum durch den so herbeigeführten günstigeren\nGesamteindruck des Wohnparks erwächst. Im Ergebnis gehen alle\nabstrakten Billigkeitsüberlegungen der Beschwerdeführer ins Leere,\nweil dabei keine wirtschaftliche Betrachtungsweise erfolgt ist. Sie\nhaben ausschließlich den Nachteil aus der vorgesehenen\nweitestgehenden Mithaftung für alle anfallenden Instandsetzungen\ndes Wohnparks bewertet, aber versäumt, die entstehenden Vorteile in\ndie Abwägung dazu, ob eine grobe Unbilligkeit des\nVerteilerschlüssels besteht, einzubeziehen. Holt man dies nach und\nführt eine vollständige Abwägung durch, zeigt die oben vorgenommene\nGegenüberstellung der Vorteile und der Nachteile des\nKostenverteilerschlüssels der Gemeinschaftsordnung, daß seine\nAnwendung nicht als grob unbillig angesehen werden kann.\n\n21\n\nDie tatsächliche Abrechnungspraxis der Vergangenheit bietet zu\ndieser Schlußfolgerung ebenfalls keinen Anlaß, auch wenn über Jahre\nhinweg gemäß den Vorstellungen der Beschwerdeführer und mit\nZustimmung der Beschwerdegegner Instandsetzungskostenabrechnungen\ngenehmigt wurden, in denen die Kosten abweichend von der\nGemeinschaftsordnung verteilt waren. Darin liegt keine die\nGemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung aller Wohnungseigentümer\ndieses Wohnparks. Aus dem Umstand, daß die entsprechenden\nBeschlüsse zum Inhalt der Instandsetzungsarbeiten oder zur\nAbrechnung der dafür entstandenen Kosten nicht angefochten wurden,\nläßt sich nicht schließen, daß alle Wohnungseigentümer mit dieser\nAbrechnungsweise auch für alle Zukunft einverstanden gewesen sind.\nSchon das vom Senat durch Beschluß vom 26.11.1993 - 16 Wx 191/93 -\nentschiedene Anfechtungsverfahren zu einer Sanierungsabrechnung\nbeweist das Gegenteil.\n\n22\n\nDie Beschwerdeführer können die grobe Unbilligkeit des\nbestehenden Kostenverteilungschlüssels auch nicht mit tatsächlich\ngetragenen Instandsetzungskosten der Vergangenheit begründen. Die\nbisher durchgeführten Sanierungen sind abgerechnet. Anhaltspunkte\nfür eine grob unbillige Verteilung der entstandenen Kosten fehlen.\nDie unangefochten gebliebenen Abrechnungen zu einzelnen\nInstandsetzungen belegen vielmehr, daß es der Gemeinschaft in\nder\n\n23\n\nVergangenheit gelungen ist, die von den Beschwerdeführern jetzt\nmit abstrakten Überlegungen heraufbeschworene Gefahr einer\nungerechten Verteilung von Sanierungskosten zur Zufriedenheit aller\nerst gar nicht entstehen zu lassen. Die Besorgnis der\nBeschwerdeführer kann auch aus denkbaren zukünftigen Sanierungen\nnicht abgeleitet werden. Solche sind weder dargelegt, noch aus den\nUmständen im übrigen zu entnehmen. Es fehlt jeder Hinweis darauf,\ndaß für einzelne Häuser der jeweiligen Bauabschnitte zu Lasten der\nübrigen stets und auf unabsehbare Zeit erhebliche Mehrkosten für\nInstandsetzung entstehen werden. Vielmehr besteht der Eindruck, daß\nein Sanierungsgleichstand erreicht ist. Soweit zukünftig\nGemeinschaftseinrichtungen instandgesetzt werden müssen, hat der\nSenat in seiner den gleichen Wohnpark betreffenden oben\nangesprochenen Entscheidung vom 26.11.1993 entschieden, daß die\ndadurch anfallenden Kosten allen Eigentümern auferlegt werden\nkönnen, und daß die dazu herangezogene Regelung der\nGemeinschaftsordnung keineswegs zu unbilligen Kostenverteilungen\nführt, sondern eine wirksame rechtliche Grundlage für den Ausgleich\nder Sanierungskosten innerhalb der Gemeinschaft bietet. Den\nBeschwerdeführern ist zuzubilligen, daß es Situationen geben mag,\nin denen der von ihnen angegriffene Verteilungsschlüssel nicht mehr\nakzeptiert werden kann. Dazu gehört sicherlich der Fall, daß eine\nMehrheit von Eigentümern aufgrund ihres Empfindens eine\nInstandsetzung möchte, obgleich diese nach objektiven Kriterien\nnoch nicht erforderlich ist. Für diesen Fall ist jedoch Vorsorge\ngetroffen. Schönheitsreparaturen können gesondert nach\nBauabschnitten beschlossen und umgelegt werden, § 11 Abs. 5 der\nGemeinschaftsordnung. Eine\n\n24\n\nunbillige Belastung der übrigen wird damit vermieden.\n\n25\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil die\nBeschwerdeführer mit ihrem Rechtsmittel erfolglos geblieben sind,\nerscheint es billig, ihnen die Gerichtskosten des Verfahrens der\nRechtsbeschwerde aufzuerlegen. Im übrigen war es geboten, an dem in\n§ 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die\nVerfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen\nKosten selbst zu tragen haben.\n\n26\n\nDer Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß §\n48 Abs. 2 WEG auf 100000 DM festgesetzt. Auf diesen Wert kann das\nInteresse der Beteiligten an einer anderen Abrechnungsweise\nhinsichtlich der Instandsetzungskosten geschätzt werden.\n\n27\n\n5","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313297","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-02-13/16-wx-6-95","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313297","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313297","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-02-13/16-wx-6-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313297","retrieved":"2026-07-09 03:44:37.668611+00:00"}}