{"status":"available","doknr":"OLD313300","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1995:0209.7U153.94.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1995-02-09","aktenzeichen":"7 U 153/94","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDer Kläger nimmt das beklagte Land auf Schadensersatz wegen\nAmtspflichtsverletzung in Zusammenhang mit einer\nZwangsversteigerung in Anspruch.\n\n3\n\nGegenstand der Versteigerung war ein aus zwei Parzellen\n(Flurstücke und ) bestehendes, mit einem Wohnhaus sowie einer\nSaunaanlage bebautes Grundstück. In dem vom Amtsgericht gemäß § 74\na Abs. 5 S. 1 ZVG eingeholten Wertgutachten schätzte der\nSachverständige P. den Verkehrswert des Grundstücks auf 920.000,00\nDM. Eine Einzelbewertung der beiden Parzellen lehnte er mit\nfolgender Begründung ab:\n\n4\n\n\"Die Einzelwerte der Flurstücke und\nkönnen nur als theoretische Werte ermittelt werden, so daß hier auf\neine Berechnung verzichtet wurde.\n\n5\n\nEine getrennte Nutzung ist nur für das\nFlurstück mit der Nutzung des Einfamilienhausteiles möglich. Eine\ngetrennte Nutzung des Flurstücks ist nicht möglich, da die gesamte\nSaunaanlage jeweils zur Hälfte auf dem Flurstück und Flurstück\nerrichtet wurde.\n\n6\n\nAuch durch die aufwendigsten\nUmbaumaßnahmen ist eine getrennte Nutzung nicht möglich, da der\nGrenzverlauf der Flurstücke mitten durch die wichtigsten\nRäumlichkeiten führt.\"\n\n7\n\nAuf Antrag einer beteiligten Gläubigerin ergänzte der\nSachverständige sein Gutachten später um eine Berechnung der\n\"theoretischen Einzelwerte\", die er nach Maßgabe des jeweiligen\nAnteils an der Gesamtfläche für das 1.441 qm große Flurstück auf\n698.000,00 DM und für das 457 qm große Flurstück auf 222.000,00 DM\nbezifferte. Diese Zahlen übernahm die Rechtspflegerin in ihren\nWertfestsetzungsbeschluß vom 16. Dezember 1988.\n\n8\n\nEs fanden mehrere Versteigerungstermine statt, in denen der\nKläger als Bieter auftrat, wobei er Gebote für beide Flurstücke\nsowohl im Einzel- wie auch im Gesamtausgebot abgab. Im Termin vom\n19. Juni 1990 blieb er im Einzelausgebot für das Flurstück\nMeistbietender mit einem Gebot von 230.000,00 DM, auf das ihm mit\nBeschluß vom 31. Juli 1990 der Zuschlag erteilt wurde. Das\nFlurstück wurde später einem Herrn H. zugeschlagen, der den Kläger\nhierüber mit Schreiben vom 13. April 1992 unterrichtete. Weiter\nführte er in dem Schreiben aus:\n\n9\n\n\"Nach einer eingehenden rechtlichen\nBeratung weise ich Sie darauf hin, daß ein sogenannter Überbau im\nSinne des § 912 BGB vorliegt. Der auf Ihrem Grundstück befindliche\nGebäudeteil ist unselbständig und lediglich wesentlicher\nBestandteil des Stammgebäudes, das auf meinem Grundstück errichtet\nwurde.\n\n10\n\nDie rechtliche Folge dieses\nSachverhalts ist, daß ich den auf Ihrem Grundstück stehenden\nGebäudeteil ausschließlich nutzen kann. Ihnen steht als\nGegenleistung eine Überbaurente zu, über deren Höhe noch zu\nverhandeln ist.\n\n11\n\nIch gehe jedoch davon aus, daß nach\nwirtschaftlichen Gesichtspunkten Ihnen diese Lösung nicht zusagt\nund Sie an einem Verkauf ihres Grundstücks interessiert sind.\"\n\n12\n\nDer Kläger verkaufte H. die von ihm ersteigerte Parzelle mit\nVertrag vom 9. September 1993 zum Kaufpreis von 75.000,00 DM.\n\n13\n\nDer Kläger hat geltend gemacht, ein höherer Preis habe sich für\ndie Parzelle nicht erzielen lassen, da sie infolge des Überbaus\nnicht mehr wert gewesen sei als ein unbebautes Grundstück. Die\nRechtspflegerin sei im Rahmen der Versteigerung verpflichtet\ngewesen, auf die nachteiligen Auswirkungen des Überbaus auf den\nWert und die Nutzbarkeit der Parzelle hinzuweisen. Ihm sei zwar das\nWertgutachten des Sachverständen P. bekannt gewesen, er habe aber\nnicht über die erforderlichen Rechtskenntnisse verfügt, um die\nFolgen des Überbaus für das Gebäudeeigentum richtig\neinzuschätzen.\n\n14\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n15\n\ndas beklagte Land zu verurteilen, an\nihn 232.424,51 DM nebst Zinsen (gestaffelt) zu zahlen.\n\n16\n\nDas beklagte Land hat Klageabweisung beantragt. Es hat geltend\ngemacht, aufklärende Hinweise der Rechtspflegerin seien entbehrlich\ngewesen, da der Kläger die örtlichen Verhältnisse bestens gekannt\nhabe. Die Problematik des Überbaus sei aus dem ihm bekannten\nWertgutachten ersichtlich gewesen. Die Rechtspflegerin habe auch\nausdrücklich darauf hingewiesen, daß wegen des Überbaus nur ein\nGesamtausgebot sinnvoll sei.\n\n17\n\nDas Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 3. Mai 1994 in Höhe\nvon 217.227,17 DM nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen\nabgewiesen. Es hat gemeint, der Rechtspflegerin falle eine\nAmtspflichtverletzung zur Last, weil sie es unterlassen habe, den\nKläger auf die besonderen Konsequenzen des Eigengrenzüberbaus, der\nsich für die Parzelle als Sachmangel ausgewirkt habe, hinzuweisen.\nDemgegenüber falle dem Kläger ein Mitverschulden nicht zur Last, da\nihm die Fehleinschätzung der Rechtslage nicht vorzuwerfen sei. Nur\nder Höhe nach scheitere der Anspruch teilweise daran, daß dem\nKläger wegen einer Schadensposition eine anderweitige\nErsatzmöglichkeit zustehe.\n\n18\n\nGegen das ihm am 25. Mai 1994 zugestellte Urteil hat das\nbeklagte Land mit einem am 24. Juni 1994 eingegangenen Schriftsatz\nBerufung eingelegt und diese mit einem am 24. August 1994\neingegangenen Schriftsatz begründet. Das Land verfolgt seinen\nKlageabweisungsantrag weiter. Der Kläger tritt der Berufung\nentgegen.\n\n19\n\nWegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf\ndas angefochtene Urteil und auf die in der Berufungsinstanz\ngewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der Senatssitzung\nvom 15. Dezember 1994 Bezug genommen. Die Akte 92 K 325/87 AG Köln\nist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.\n\n20\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n21\n\nDie Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber nur teilweise\nErfolg.\n\n22\n\nI.\n\n23\n\nEine Amtspflichtverletzung hat das Landgericht mit Recht bejaht.\nDer Rechtspflegerin fällt ein schuldhafter Verstoß gegen die ihr\nnach § 139 ZPO obliegende Hinweis- und Aufklärungspflicht zur\nLast.\n\n24\n\nNach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der\nRechtspfleger zu Hinweisen auch dem Bieter und möglichen Ersteher\ndes Grundstücks gegenüber verpflichtet, wenn dieser Gefahr läuft,\ndas Grundstück mit einer Belastung zu erwerben, die nach seiner\nVorstellung mit dem Zuschlag erlöschen sollte (BGH NJW 1991, 2759).\nMit einem solchen Fall ist die hier vorliegende Überbausituation\nentgegen der Auffassung des beklagten Landes vergleichbar. Es\nhandelt sich zwar nicht, wie in dem vom Bundesgerichtshof\nentschiedenen Fall, um eine \"spezielle Konsequenz\" aus bestimmten\nVorschriften des Zwangsversteigerungsrechts, sondern um Wirkungen\ndes materiellen Rechts. Auf diesen Unterschied kommt es aber für\ndie Beurteilung der Hinweispflicht nicht an. Maßgebend sind die\nBedeutung der Sache, die Interessenlage und der jeweilige\nKenntnisstand der Beteiligten. Das Interesse des Bieters ist\nerkennbar darauf gerichtet, möglichst genau und zuverlässig\nabschätzen zu können, welchen Gegenwert er für sein Gebot im Falle\ndes Zuschlags erhält. Dabei fällt die Bewertung des Grundstücks\neinschließlich der Beschaffung der dazu erforderlichen Kenntnisse,\nwozu auch die Einholung von Rechtsrat gehören kann, wenn die\nBewertung von der Klärung bestimmter Rechtsfragen abhängig ist,\nzwar regelmäßig in den Aufgaben- und Risikobereich des Bieters. Bei\nrechtsunkundigen Personen besteht aber die Gefahr, daß sie einen\nbewertungsrelevanten rechtlichen Aspekt erst gar nicht erkennen und\ndeshalb keinen Anlaß sehen, sich rechtlich beraten zu lassen.\nSolche Personen, aber auch Rechtskundige, die sich erkennbar in\neinem Irrtum befinden, sind auf Hinweise des Gerichts\nangewiesen.\n\n25\n\nEin entsprechender Aufklärungsbedarf war hier gegeben. Es lag,\nwie auch von Seiten des beklagten Landes nicht in Zweifel gezogen\nwird, ein Fall des Eigengrenzüberbaus vor, bei dem nach der\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 110, 299 m.w.N.) das\nEigentum an dem gesamten Bauwerk dem jeweiligen Eigentümer der\nParzelle zustand. Die Kenntnis dieser Rechtsprechung konnte nicht\nbei allen Bietern vorausgesetzt werden. Das gilt unabhängig davon,\nob sie zum ersten mal mitboten oder, wie der Kläger, schon mehrfach\nGebote abgegeben hatten. Über die Eigentumsverhältnisse an dem\nGebäude gab das Wertgutachten des Sachverständigen P. keinen\nAufschluß. Auch der von der Rechtspflegerin erteilte Hinweis, daß\nnur ein Gesamtausgebot \"sinnvoll\" sei, gab für die Beurteilung der\nEigentumslage nichts her. Sowohl das Gutachten wie auch die\nentsprechende Wertfestsetzung durch das Gericht beruhten, wie der\nKläger mit Recht geltend macht, auf einer Fehleinschätzung der\nRechtslage, denn im Hinblick auf die Rechtsprechung des\nBundesgerichtshofs hätte der Gebäudewert, anstatt auf die beiden\nParzellen verteilt zu werden, insgesamt der Parzelle zugerechnet\nwerden müssen. Hierdurch wurden entsprechende Fehlvorstellungen der\nBieter geradezu herausgefordert.\n\n26\n\nZwar ist richtig, daß die Wertfestsetzung grundsätzlich nur im\nInteresse des Vollstreckungsschuldners und der Gläubiger erfolgt\nund deshalb auch nur diesem Personenkreis, nicht aber dem Bieter\nund Ersteher Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt einer\nfehlerhaften Wertfestsetzung zustehen können (OLG Frankfurt NJW\n1990, 1486, 1487). Auf diesen Gesichtspunkt kommt es hier aber\nnicht an. Die Haftung des Landes hat ihren Grund nicht in der\nfehlerhaften Wertfestsetzung, sondern in der Verletzung der\nHinweispflicht, wobei sich allerdings die Notwendigkeit bestimmter\nHinweise auch aus der Wertfestsetzung ergeben kann.\n\n27\n\nDie Haftung des Landes läuft auch nicht auf eine Umgehung des\ngesetzlichen Gewährleistungsauschlusses nach § 56 S. 3 ZVG hinaus.\nDer Gewährleistungsauschluß wirkt nur zwischen dem Ersteher und dem\nVollstreckungsschulder sowie den Gläubigern.\nSchadensersatzansprüche gegen Dritte werden durch § 56 S. 3 ZVG\nebenso wenig berüht wie durch eine vertragliche Abbedingung der\nGewährleistung im Rahmen eines Grundstückskaufs.\n\n28\n\nUnerheblich ist auch, ob der Rechtspflegerin die Rechtslage\nhinsichtlich des Überbaus positiv bekannt war. Inhalt und Umfang\nder Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO bestimmen sich nach objektiven\nKreterien, nicht nach dem Kenntnisstand des jeweiligen Richters\noder Rechtspflegers.\n\n29\n\nDer Rechtspflegerin fällt auch ein Verschulden zur Last. Mit den\nÜberbauregeln mußte sie vertraut sein. Insoweit gilt der Grundsatz,\ndaß jeder Amtsinhaber über diejenigen Rechts- und\nVerwaltungskenntnisse verfügen muß, die zur Führung seines Amtes\nerforderlich sind (BGH VersR 1984, 849, 850; NJW 1981, 2759, 2760).\nNotfalls hatte sie, wenn sie sich der rechtlichen Schwierigkeit\nnicht gewachsen fühlte, die Sache dem Richter vorzulegen (§ 5 Abs.\n1 Nr. 2 RPflG).\n\n30\n\nDie Schadenshöhe hat das Landgericht zutreffend ermittelt.\nSubstantiierte Einwendungen werden dagegen mit der Berufung nicht\nvorgebracht.\n\n31\n\nII.\n\n32\n\nDas beklagte Land macht mit Recht geltend, daß sich der Kläger\nein Mitverschulden anrechnen lassen muß.\n\n33\n\nDer Kläger wußte, daß er es mit einem problembehafteten\nGrundstück zu tun hatte. Er kannte nicht nur die dafür maßgebenden\nTatsachen, sondern konnte dem Wertgutachten auch entnehmen, daß\nsich daraus nicht einfach zu beantwortende Bewertungsfragen\nergaben. Die Tatsache, daß der Sachverständige von einer\nEinzelbewertung der beiden Parzellen zunächst abgesehen hatte und\nnur auf besonderen Antrag einer Gläubigerin bereit war,\nausdrücklich als \"theoretisch\" bezeichnete Werte zu ermitteln,\nmußte auch einem Laien zu denken geben.\n\n34\n\nAbgesehen von den rechtlichen Aspekten stellte sich hinsichtlich\nder Parzelle auch die praktische Frage, für welche Zwecke das\nTeilgrundstück nutzbar war. Der Kläger beruft sich zwar darauf, daß\ner die Vorstellung gehabt habe, den auf der Parzelle stehenden\nGebäudeteil durch Ziehen einer Wand abzutrennen und separat nutzen\nzu können. Insoweit kann aber weder seinem schriftlichen Vorbringen\nnoch seinen mündlichen Erläuterungen in der Berufungsverhandlung\ngefolgt werden. Der Kläger wußte aus dem Gutachten des\nSachverständigen P., daß eine getrennte Nutzung selbst durch \"die\naufwendigsten Umbaumaßnahmen\" nicht erreichbar war, weil die Grenze\n\"mitten durch die wichtigsten Räumlichkeiten\" führte (Gutachten S.\n39). Es spricht deshalb alles dafür, daß es sich um einen\nspekulativen Erwerb handelte, der darauf abzielte, die kleinere\nParzelle später an den Erwerber der größeren Parzelle zu veräußern\nund dabei durch die Ausnutzung der für den Fall einer Realteilung\nzu erwartenden Zwangslage einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen.\nFerner kommt in Betracht, daß er sich vorstellte, dem späteren\nNachbarn die auf seinem Grundstück stehenden Gebäudeteile zur\nNutzung überlassen und dafür eine möglichst hohe Miete bzw. Rente\nfordern zu können.\n\n35\n\nUnabhängig von seinen konkreten Vorstellungen und Absichten ging\nder Kläger mit dem Erwerb der Parzelle jedenfalls ein riskantes\nGeschäft ein, für dessen Folgen er, nachdem es fehlgeschlagen ist,\nnicht allein das beklagte Land verantwortlich machen kann. Der in §\n254 BGB zum Ausdruck kommende Grundsatz von Treu und Glauben\nerfordert es auch, ein riskantes Verhalten des Geschädigten bzw.\nein Handeln auf eigene Gefahr als Mitverschulden zu berücksichtigen\n(vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Auflage, § 254 Rn. 76). Im\nübrigen ergibt sich ein Mitverschulden des Klägers jedenfalls\ndaraus, daß er nichts unternommen hat, um das auch für ihn\nerkennbare rechtliche Risiko durch Inanspruchnahme fachkundiger\nrechtlicher Beratung herabzusetzen.\n\n36\n\nIm Ergebnis hält es der Senat für gerechtfertigt, daß der Kläger\nden Schaden wegen des ihn treffenden Mitverschuldens zu 1/3 selbst\nzu tragen hat. Die Verurteilung des beklagten Landes war daher nur\nin Höhe von 144.818,11 DM aufrecht zu erhalten. Dieser Betrag ist\nim Hinblick auf den vom Kläger aufgenommenen Kredit von 200.000,00\nDM in vollem Umfang zu verzinsen.\n\n37\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.\n\n38\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und\nSicherheitsleistung folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n39\n\nBerufungsstreitwert: 217.227,17 DM;\n\n40\n\nWert der Beschwer: für beide Parteien über 60.000,00 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313300","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-02-09/7-u-153-94","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 56","ref_norm":"56","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"RPflG 1969","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 74a","ref_norm":"74a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 912","ref_norm":"912","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313300","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313300","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-02-09/7-u-153-94","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313300","retrieved":"2026-07-09 03:44:37.932291+00:00"}}