{"status":"available","doknr":"OLD313311","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1995:0127.16WX13.95.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1995-01-27","aktenzeichen":"16 Wx 13/95","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nDie gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG statthafte und auch im\nübrigen zulässige - insbesondere wegen fehlender Zustellung des\nlandgerichtlichen Beschlusses an die Verfahrensbevollmächtigten der\nAntragsteller fristgerecht eingelegte - sofortige weitere\nBeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die angefochtene\nEntscheidung nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27\nAbs. 1 FGG).\n\n3\n\nAmts- und Landgericht haben zutreffend festgestellt, daß den\nübrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft\ngrundsätzlich gegen den Antragsgegner ein Unterlassungsanspruch\nnach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB zusteht.\n\n4\n\nDie Bezeichnung des streitgegenständlichen Teileigentums in der\nTeilungserklärung gem. § 8 WEG vom 24.2.1978 als \"Laden\" stellt\neine die Nutzung des Teileigentums einschränkende Zweckbestimmung\nmit Vereinbarungscharakter gem. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 S. 2, 15\nAbs. 1 WEG dar. Bei der Auslegung der Teilungserklärung, die allein\nnach objektiven Gesichtspunkten und unabhängig von den Absichten\nihres Verfassers zu erfolgen hat, ist auf ihren Wortlaut und Sinn\nabzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als\nnächstliegende Bedeutung des Erklärten ergibt (vgl. BGH NJW 1993,\n1321).\n\n5\n\nNächstliegende Bedeutung einer Aufteilung des Eigentums in § 2\nder Teilungserklärung \"wie folgt\" unter der dann folgenden\nAuflistung der Miteigentumsanteile sowie des jeweiligen\nSondereigentums entsprechend der Bezeichnung im Aufteilungsplan und\nder weiteren Angabe \"bestehend aus: Laden...\" ist allein, daß die\nBezeichnung \"Laden\" eine rechtlich verbindliche Zweckbestimmung\ndarstellt, durch die jedenfalls keine Nutzung zugelassen wird, die\nmehr stört oder beeinträchtigt als ein Laden. Dieser Auslegung als\nZweckbestimmung entspricht auch die Vereinbarung in § 4 Abs. 1 der\nTeilungserklärung über die Nutzungsrechte der Eigentümer, wonach\ndas Recht, das Teileigentum \"entsprechend dem vorgesehenen Zweck\ngewerblich zu nutzen\" unberührt bleibt. Der Zweckbestimmung \"Laden\"\nentspricht grundsätzlich nur ein an die allgemeinen\nLadenschlußzeiten gebundenes Geschäft. Hingegen ist die nach den\nbindenden Feststellungen des Amts- und Landgerichts vom\nAntragsgegner vorgenommene Nutzung als Bistro\nvereinbarungswidrig.\n\n6\n\nDennoch haben die Antragsteller mit ihrem Unterlassungsbegehren\nkeinen Erfolg. Denn der Unterlassungsanspruch ist jedenfalls nach\ndem derzeitigen Streitstand zur Zeit verwirkt (§ 242 BGB).\n\n7\n\nVerwirkung setzt voraus, daß seit der Möglichkeit, ein Recht\ngeltendzumachen, längere Zeit verstrichen ist, und daß besondere\nUmstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts\nals gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen\n(Palandt-Heinrichs, § 242 BGB Rz. 87).\n\n8\n\nDer Antragsgegner hat das am 15.1.1990 im Wege der\nZwangsversteigerung erworbene Teileigentum unbestritten von Anfang\nan als Bistro genutzt und ist erstmals mit Schreiben der\nVerwalterin vom 30.8.1993 auf die Rechtswidrigkeit der Nutzung\nhingewiesen worden. Dieser Zeitablauf reicht für eine Verwirkung\naus, da durch den Antragstellern zurechenbare Umstände bei der\nZwangsversteigerung für den Antragsgegner ein Vertrauensschutz\ndahin begründet worden ist, er dürfe das Teileigentum als Bistro\nnutzen:\n\n9\n\nDas der Versteigerung zugrundeliegende Verkehrswertgutachten\nging nach dem unbestrittenen Vortrag des Antragsgegners davon aus,\ndaß das Objekt als Bistro genutzt wurde - diese Nutzung bzw. eine\nsolche als Café mit Nachtkonzession bzw. als Speisegaststätte\nerfolgte bereits seit 1979 - und wegen dieser Nutzung für\ngastronomische Zwecke einen beachtlichen Verkehrswert habe. Die\nkonkrete Nutzung als Café/Bistro ist allen Bietern im\nVersteigerungstermin vom Gericht bekannt gemacht worden. Das Objekt\nwurde als \"Café\" versteigert. Wenn der im Versteigerungstermin\nanwesende Geschäftsführer der damaligen Verwalterin unter diesen\nUmständen nicht eindeutig klarstellte, daß die weitere Nutzung nur\nentsprechend der Teilungserklärung als Laden erfolgen könne, so\ndurfte der Antragsgegner spätestens nach einer Nutzungsdauer von\nca. 3 1/2 Jahren darauf vertrauen, daß gegen die weitere Nutzung\nals Bistro keine Unterlassungsansprüche wegen Verstoßes gegen die\nTeilungserklärung geltend gemacht würden.\n\n10\n\nDer Geschäftsführer der Verwalterin mag zwar, wie die\nAntragsteller in erster Instanz vorgetragen haben (Bl. 38 d.A.),\nalle Bietinteressenten auf die zahlreichen in der Gemeinschaft\nbestehenden Probleme - auch das hier in Rede stehende - hingewiesen\nhaben. Daraus ergab sich für den Antragsgegner aber kein Hinweis,\ndaß das Teileigentum in Zukunft nur entsprechend der\nTeilungserklärung genutzt werden dürfe. Hierzu hätte es vielmehr\neiner ausdrücklichen, klarstellenden Erklärung bedurft.\n\n11\n\nWenn die Antragsteller nunmehr mit der Rechtsbeschwerde eine\nsolche Erklärung vortragen und durch Zeugnis des Geschäftsführers\nihrer damaligen Verwalterin unter Beweis stellen, so darf der Senat\ndiesen Vortrag nicht mehr verwerten, denn dieses tatsächliche\nVorbringen ist neu. Die Antragsteller hatten in den\nTatsacheninstanzen gerade nicht dargetan, der Geschäftsführer der\nVerwalterin habe anläßlich der Bietstunde darauf hingewiesen, daß\nman künftig auf einer Nutzung als Verkaufsgeschäft bestehen werde.\nDas Landgericht hatte auch keine Veranlassung, den Sachverhalt\ninsoweit von Amts wegen weiter aufzuklären. Denn es konnte erwartet\nwerden, daß die anwaltlich vertretenen Antragsteller von sich aus\nerschöpfend auf den Vortrag des Antragsgegners zu den Umständen der\nZwangsversteigerung erwidert hatten.\n\n12\n\nDie Antragsteller müssen sich das Verhalten ihrer früheren\nVerwalterin im Zwangsversteigerungstermin zurechnen lassen, denn\nder Geschäftsführer hat an dem Termin offensichtlich im Auftrag und\nin Vollmacht der Wohnungseigentümer teilgenommen, so daß der\nAntragsgegner seine Äußerungen als Willensbekundungen der\nEigentümergemeinschaft verstehen durfte.\n\n13\n\nEs mag dahinstehen, ob nicht bereits infolge des Verhaltens des\nGeschäftsführers der damaligen Verwalterin ein Vertrauenstatbestand\ngeschaffen worden ist, der die Antragsteller aus dem Gesichtspunkt\ndes widersprüchlichen Verhaltens an der Geltendmachung ihres\nUnterlassungsanspruchs hindert. Denn jedenfalls ist der\nAntragsgegner im Hinblick auf dieses Verhalten in Verbindung mit\ndem Zeitablauf von ca. 3 1/2 Jahren schutzwürdig. Er durfte von\neiner weiteren Duldung der vereinbarungswidrigen Nutzung\nausgehen.\n\n14\n\nEs muß allerdings klargestellt werden, daß es den Antragstellern\nnicht unter allen Umständen auf alle Zeit verwehrt ist, eine\nUnterlassung der vereinbarungswidrigen Nutzung zu verlangen. Der\nVertrauensschutz zugunsten des Antragsgegners geht nur dahin, daß\ner bei gleichbleibenden Umständen die bisherige Nutzung im\nbisherigen Umfang fortsetzen kann. Eine Änderung des Betriebes oder\nein Verkauf der Gaststätte könnten zu einer Veränderung der\nUmstände führen.\n\n15\n\nDie sofortige weitere Beschwerde war daher als derzeit\nunbegründet zurückzuweisen.\n\n16\n\nDie Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Die Antragsteller\nhaben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen,\nda sie unterlegen sind. Hingegen bestand kein Anlaß, von dem im\nWohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß die\nBeteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst\ntragen.\n\n17\n\nGeschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 50.000,--\nDM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313311","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-01-27/16-wx-13-95","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313311","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313311","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-01-27/16-wx-13-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313311","retrieved":"2026-07-09 03:44:39.216855+00:00"}}