{"status":"available","doknr":"OLD313334","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1995:0116.16WX174.94.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1995-01-16","aktenzeichen":"16 WX 174/94","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"1\n\nGrundsatz der Amtsermittlung in WEG-Sachen\n\n2\n\nDer Amtsermittlungsgrundsatz des § 12 FGG gilt auch in den\nsogenannten privatrechtlichen Streitsachen der Freiwilligen\nGerichtsbarkeit, insbesondere den Wohnungseigentumssachen. Der\ngebotene Umfang der Ermittlungen ergibt sich aus den\nVoraussetzungen des in Frage stehenden materiellen Rechts.\nUnsubstantiierter oder zu pauschaler Vortrag der Parteien ist in\ndiesen Verfahren daher nicht von vornherein unbeachtlich, sondern\nmuß Anlaß für das Gericht sein, auf eine Vervollständigung\nhinzuwirken, die gegebenenfalls eine Beweiserhebung möglich\nmacht.\n\n3\n\nbeschlossen :\n\n4\n\nAuf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom\n4.11.1994 wird der angefochtene Beschluß des Landgerichts Köln vom\n13.10.1994 -29 T 59/94aufgehoben. Der in der Antragschrift vom\n10.12.1993 erhobene Hauptantrag wird abgewiesen. Zur Verhandlung\nund Entscheidung über den am 4.2.1994 angekündigten Hilfsantrag\nwird das Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses hat\ndann auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu\nentscheiden.\n\n5\n\nGründe :\n\n6\n\nDas Rechtsmittel der Antragsgegner ist zulässig. Ihre sofortige\nweitere Beschwerde gegen die vorbezeichnete Entscheidung des\nLandgerichts Köln wurde form- und fristgerecht eingelegt. In der\nSache führt die Beschwerde zur Aufhebung des landgerichtlichen\nBeschlusses, zur Abweisung des Hauptantrages und zur\nZurückverweisung des Verfahrens hinsichtlich des Hilfsantrages. Der\nangefochtene Beschluß beruht auf einer Gesetzesverletzung im Sinne\nvon § 27 Abs. 1 FGG. Bezüglich des Hilfsantrages ist dies ein\nVerfahrensmangel, weil der Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt\nwurde, § 12 FGG.\n\n7\n\nDer Hauptantrag des Antragstellers ist nicht begründet. Die von\nden Vorinstanzen gegebene Begründung trägt seinen Zahlungsanspruch\nnicht. Der Vorwurf, bereits die Art der Kontoführung der\nAntragsgegner zur Instandhaltungsrücklage führe zur\nSchadensersatzpflicht, geht fehl. Ob diese Praxis der Kontoführung\nmit den Pflichten eines sorgfältigen Verwalters in Einklang\ngebracht werden kann, darf offenbleiben. Der erforderliche\nUrsachenzusammenhang zwischen dieser vermeintlichen\nPflichtverletzung der Antragsgegner und dem vom Antragsteller\neingeklagten Schaden fehlt. Der vom Antragsteller geforderte\nSchaden ist der nicht ausgezahlte Anteil an der\nInstandhaltungsrücklage. Dieser Schaden kann durch die Tatsache,\ndaß die Antragsgegner die Rücklage im Gesamtobjekt hausbezogen und\nnicht bezogen auf die einzelnen Gemeinschaften führten, nicht\nursächlich entstanden sein. Das von den Antragsgenern vorgelegte\nKontenblatt dokumentiert vielmehr augenscheinlich, daß eine\nTrennung und Berechnung der Einzelanteile buchhalterisch problemlos\nmöglich war. Ein Ursachenzusammenhang zwischen einer vertraglichen\nPflichtverletzung der Antragsgegner mit dem vom Antragsteller\nverlangten Schadensausgleich ist nur denkbar, wenn man auf die\nUmbuchung der Instandhaltungsrücklage auf das\nBewirtschaftungskostenkonto abstellt. Doch auch insoweit ist der\nAntragsteller nicht berechtigt, von den Antragsgegnern 7801,25 DM\nzu verlangen. Sein Begehren, ihm die auf seinen Wohnungsanteil\nentfallende Instandhaltungsrücklage nach einem Verwalterwechsel\nvollständig auszuzahlen, anstatt das Geld an den neuen Verwalter zu\nüberweisen, läuft darauf hinaus, die Instandhaltungsrücklage\ninsoweit aufzulösen. Dazu gibt es keine tragfähige rechtliche\nGrundlage. Ein entsprechender verbindlicher Beschluß ist nicht\nersichtlich. Ein zustimmender Beschluß erscheint auch nicht\nnachholbar. Die Auflösung der Instandhaltungsrücklage ist mit dem\nGebot ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen, § 21\nAbs. 5 Ziff. 4 WEG. Vertretbar ist eine solche Maßnahme allein,\nwenn gerade die vorzeitige Auflösung der Rücklage ordnungsgemäßer\nVerwaltung entspricht. Diese Feststellung ist hier nicht möglich,\nund dürfte ohnehin nur in eng begrenzten Ausnahmefällen denkbar\nsein ( vgl. BayObLG Rpfleger 1981, 284 ).\n\n8\n\nNach Abweisung des Hauptantrages muß jetzt der Hilfsantrag der\nAntragsteller beschieden werden, den geforderten Betrag an den\nneuen Verwalter der Gemeinschaft zu zahlen. Auch wenn den Akten\nweder eine Zustellung des Schriftsatzes der Antragsteller vom\n4.2.1994 mit diesem Antrag, noch eine Verhandlung darüber entnommen\nwerden kann, darf davon ausgegangen werden , daß dieser Antrag mit\nzur Entscheidung des Landgerichts stand. Im Tatbestand des\nangefochtenen Beschlusses heißt es, daß der Antragsteller\nhilfsweise Zahlung an den neuen Verwalter fordere. Eine\nEntscheidung des Hilfsantrages ist dem Senat verwehrt. Der\nSachverhalt ist dazu nicht hinreichend aufgeklärt, § 12 FGG. Da\ndies durch das Rechtsbeschwerdegericht nicht nachgeholt werden\nkann, muß das Verfahren insoweit aufgehoben und zurückverwiesen\nwerden.\n\n9\n\nDas Verfahren in Wohnungseigentumssachen wird gemäß § 43 Abs.1\nS. 1 WEG nach der Verfahrensordnung der freiwilligen\nGerichtsbarkeit geführt. Diese bestimmt in § 12 FGG den Grundsatz\nder Amtsermittlung. Anders als im Zivilprozeß bleibt das Gericht\ndanach nicht auf die vorgetragenen Behauptungen und Beweisangebote\nbeschränkt. Es kann und muß eigene Nachforschungen anstellen.\nDieses Prinzip besteht auch in den sogenannten privatrechtlichen\nStreitsachen der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, wozu die\nWohnungseigentumssachen gehören. Sie unterliegen lediglich insoweit\neiner Parteidisposition, als die Beteiligten das Verfahren durch\nAntragsrücknahme, Verzicht, Vergleich, oder durch übereinstimmende\nErledigungserklärung beschränken und beenden können. Ferner ist es\nin der Regel vertretbar, bei unbestritten gebliebenem Sachvortrag\nvon weiteren Ermittlungen Abstand zu nehmen. Alles das ändert\nnichts am grundsätzlichen Bestand der Amtsermittlungspflicht. (\nvgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 13.Aufl. § 12, Rdnr. 195, 196\nm.w.N. ) . Der gebotene Umfang der Ermittlungen ist mit dem in § 12\nFGG genannten Wort erforderlich vorgegeben, wobei dies in jedem\nEinzelfall neu konkretisiert und bestimmt werden muß ( vgl. OLG\nKöln, OLGZ 1989, 144/147 ). Der Maßstab dieser Konkretisierung\nergibt sich aus den Vorraussetzungen des in Frage stehenden\nmateriellen Rechtes ( vgl. OLG Köln a.a.O. ). Für das hier zu\nbeurteilende Geschehen bedeuten diese Grundsätze, daß alle\nErmittlungen durchgeführt sein müssen, die zur Feststellung einer\nPflichtverletzung der Antragsgegner, und einer dadurch entstandenen\nErsatzpflicht in der vom Antragsteller geforderten Höhe\nerforderlich sind.\n\n10\n\nDieser Ermittlungspflicht ist die Vorinstanz nicht gerecht\ngeworden. Die angefochtene Entscheidung geht davon aus, die durch\ndie Antragsgegner vorgenommene Umbuchung der anteiligen\nInstandhaltungsrücklage auf ein notleidend gewordenes\nBewirtschaftungskostenkonto sei ohne Rechtsgrund erfolgt. Der im\nnachhinein gefaßte Beschluß zur Genehmigung dieses Vorgehens ändere\nan dieser Sichtweise nichts. Die Pflichtverletzung der\nAntragsgegner liege darin, einen solchen Beschluß herbeigeführt zu\nhaben. Deshalb bestehe die Verpflichtung der Antragsgegner, dem\nAntragsteller den Schaden in Form der ausgefallenen\nInstandhaltungsrücklage zu zahlen. Der Antragsteller könne auch\nZahlung an sich selbst verlangen. Diese Begründung wird vom\nbisherigen Ermittlungsergebnis nicht getragen. Wesentliche Bereiche\nder beiderseitigen Rechtsbeziehungen sind ungewiß. Die mögliche\nweitere Aufklärung kann zu einer anderen Entscheidungsgrundlage\nführen.\n\n11\n\nUngeklärt ist insbesondere der Umfang der\nWohnungseigentümergemeinschaft des Gesamtkomplexes und die für\nderen Rechtsstellung getroffenen Vereinbarungen. Das Gleiche gilt\nfür das streitbefangene Haus 10 und die eigene\nWohnungseigentümergemeinschaft des Antragstellers. Erst recht ist\nbisher nicht festgestellt, in welchem rechtlichen Bezug, die drei\nangesprochenen Gemeinschaften zueinander stehen, vor allem ist\nungewiß, ob und welche Regelungen für einen denkbaren Ausgleich der\nGemeinschaften untereinander in dem hier strittigen Komplex der\nBewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklagen existieren.\nOffen blieb bisher auch der genaue Umfang des Verwaltervertrages.\nEs ist nicht erkennbar, ob die Antragsgegner alleine an die\nGesamtgemeinschaft, an eine mögliche Gemeinschaft des Hauses 10\noder an den Antragsteller gebunden waren, sowie mit welcher\ninhaltlichen Gestaltung. Eine Aufklärung der angesprochenen Fragen\nist nicht mit dem bisherigen Parteivorbringen möglich. Zum\nVerwaltervertrag ist der Vortrag widersprüchlich und unkonkret. Der\nAntragsteller spricht davon, daß ursprünglich ein Werkvertrag\nseiner Mutter mit der Rechtsvorgängerin der Antragsgegner bestanden\nhabe. Später sei diese Verwalterin der Wohnungen der Mutter\ngeworden. Im übrigen sei auf beiden Seiten Rechtsnachfolge\neingetreten. Der Antragsteller habe jetzt alle zunächst der Mutter\ngehörenden Wohnungen, die hier in Anspruch genommenen Antragsgegner\nhätten die Rechte und Pflichten aus dem Ausgangsvertrag übernommen.\nZu den Einzelheiten der jeweiligen Verträge wird jedoch ebensowenig\ngesagt, wie zu der Frage, wie die jeweiligen Rechte und Pflichten\nauf die hier handelnden Parteien übergegangen sind. Schon dies\nalles zeigt, daß eine für die Entscheidung notwendige verbindliche\nKlärung der Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümern und ehemaligem\nVerwalter derzeit nicht möglich ist. Verstärkt und untermauert wird\ndiese Einschätzung mit dem Hinweis der Antragsgegner, daß eine\nandere Wohnungseigentümergemeinschaft im Haus 10 weiter von den\nAntragsgegnen betreut wird, und der neu bestellte Verwalter\nlediglich an die Gesamtgemeinschaft gebunden ist. So bleibt offen,\nwer mit wem, mit welcher Verbindlichkeit vertraglich verbunden ist.\nEin vergleichbares Bild zeigt sich bei der Frage, welche\nRechtsbeziehungen die Einzelgemeinschaften untereinander. haben.\nAuch dazu existieren ausschließlich pauschale Hinweise. Für die\nFrage, wie die Rechtsbeziehungen der Gemeinschaften untereinander\ninsbesondere zum Thema Bewirtschaftungskosten und\nInstandhaltungsrücklage konkret gestaltet sind, kann daraus nichts\ngewonnen werden.\n\n12\n\nDie angeführten Unklarheiten sind alle entscheidungserheblich\nund müssen durch Aufklärungsmaßnahmen der Vorinstanz beseitigt\nwerden. Erst wenn festgestellt ist, welche vertragliche Bindung die\nAntragsgegner mit dem Antragsteller zu welchem Zeitpunkt genau\nhatten, ist entscheidbar, ob in der Entnahme der\nInstandhaltungsrücklage für die Bewirtschaftungskosten eine\npositive Vertragsverletzung der Antragsgegner gegenüber dem\nAntragsteller liegt. Nur wenn geklärt wurde, welche\nRechtsbeziehungen die Gemeinschaften untereinander haben, kann\ngesagt werden, ob und in welchem Umfang der Antragsteller eigene\nAnsprüche erheben kann. Die erforderliche Aufklärung ist zu\nerreichen. Die Parteien brauchen zunächst nur alle für den\nGesamtkomplex dieses Falles vorhandenen Teilungserklärungen und\nalle Verwaltungsverträge vorzulegen. Unabhängig davon, daß diese\nUnterlagen in Verfahren der vorliegenden Art immer benötigt werden\nund angefordert werden müssen, kann aus ihnen eine Antwort auf die\nhier im Raum stehenden Fragen gefunden werden. In der Unterlassung,\ndiese Urkunden anzufordern und bei der Entscheidung zu\nberücksichtigen, liegt der Verfahrensfehler, der zur Aufhebung und\nZurückverweisung nötigt. Das Landgericht wird dann auch über die\nKosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben. Der\nGeschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48\nAbs. 2 WEG in Höhe des geltend gemachten Schadensersatzbetrages\nfestgesetzt. Die verlangten Zinsen haben als Nebenforderung\nunberücksichtigt zu bleiben, § 4 Abs. 1 ZPO.\n\n13\n\nUnabhängig von alledem ist zu berücksichtigen, daß sowohl die\nAntragsgegner, wie auch der neue Verwalter über das streitbefangene\nGeschäftsjahr bereits abgerechnet und in die Abrechnung die hier\nstrittigen Salden eingestellt haben. Sollten diese Abrechnungen\ngenehmigt worden sein, dürfte dies dem Zahlungsanspruch des\nAntragstellers entgegengehalten werden können. 3","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313334","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-01-16/16-wx-174-94","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313334","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313334","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1995-01-16/16-wx-174-94","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313334","retrieved":"2026-07-09 03:44:41.140827+00:00"}}