{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1994:1020.18U62.94.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":"18. Zivilsenat","decided":"1994-10-20","aktenzeichen":"18 U 62/94","doktyp":"Grundurteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung der Beklagten gegen das am 9. Fe- bruar 1994 verkündete Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 20 O 369/93 - wird die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.\n\nDie Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten.\n\nT a t b e s t a n d:\n\nDie Kläger erwarben von der Beklagten durch notariellen\nKaufvertrag vom 26.09.1990 einen 472/10.000 Miteigentumsanteil an\ndem Grundbesitz Flur 9 Flurstück 41, eingetragen im Grundbuch von\nN. Amtsgericht G. Blatt ... verbunden mit dem Sondereigentum an der\nim Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung nebst Kellerraum\nzum Kaufpreis von 186.000,00 DM, den sie auch zahlten. Die\nEigentumswohnung war vermietet.\n\nIn § 4 Abs. 6 des Vertrages heißt es: \"Ein Wohnungsbindungsrecht\nbesteht nicht\".\n\nMit Schreiben vom 19.05.1992 teilte die Stadt G. den Klägern\nmit, für die Wohnung seien am 21.10.1968 öffentliche Mittel gewährt\nworden. Diese seien zwar am 30.08.1990 vorzeitig vollständig\nzurückgezahlt worden, gleichwohl gelte die Wohnung bis zum Ablauf\ndes 31.12.2000 weiterhin als öffentlich gefördert mit der Folge,\ndaß die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes insbesondere\nhinsichtlich der Mietpreisbindung einzuhalten seien.\n\nMit Anwaltsschreiben vom 17.12.1992 erklärten die Kläger\ndaraufhin gegenüber der Beklagten die Anfechtung des\nKaufvertrags.\n\nMit der Klage haben sie Rückzahlung des Kaufpreises gegen\nRückauflassung des Wohnungseigentums begehrt sowie Feststellung der\nzukünftigen Schadensersatzpflicht der Beklagten.\n\nDazu haben die Kläger vorgetragen, ihnen sei zugesichert worden,\nder Mietertrag sei auskömmlich, eine Wohnungsbindung bestehe nicht,\nso daß mit einer Marktmiete gerechnet werden könne. Die Beklagte\nhabe sie hinsichtlich des fortbestehenden Wohnungsbindungsrechts\narglistig getäuscht.\n\nDie Kläger haben beantragt,\n\n \n\n1.\n\n \n\ndie Beklagte zu verurteilen, an sie zu\nzahlen 186.000,00 DM nebst 8,23 % Zinsen auf 149.000,00 DM und 9,8\n% Zinsen auf 37.000,00 DM seit dem 26.10.1990 Zug um Zug gegen\nRückauflassung des im Wohnungsgrundbuch von N., Amtsgericht G.\nBlatt ... eingetragenen Wohnungseigentums H.-B.-Straße ..., ...,\n...,\n\n \n\n2.\n\n \n\nfestzustellen, daß die Beklagte\nverpflichtet ist, ihnen allen weiteren Schaden aufgrund des\nnotariellen Vertrages vom 26.09.1990 auf Anforderung zu\nerstatten.\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n \n\ndie Klage abzuweisen.\n\nSie hat vorgetragen, ihr damaliger Geschäftsfüher sei bei\nVertragsabschluß aufgrund einer Belehrung durch den beurkundenden\nNotar davon ausgegangen, ein Wohnungsbindungsrecht bestehe nicht,\nzumal ein solches im Grundbuch gelöscht sei. Die Kläger seien auch\nbereits 1991 auf die Auffassung der Stadt G. hingewiesen worden.\nGegen deren unrichtige Rechtsauffassung hätten sie zu Unrecht\nkeinerlei Schritte eingeleitet.\n\nDas Landgericht hat dem Klageantrag zu 1. stattgegeben und den\nFeststellungsantrag abgewiesen. Zur Begründung hat die Kammer\nausgeführt, der Rückzahlungsanspruch folge aus § 463 BGB, weil dem\nKaufobjekt wegen des bestehenden Wohnungsbindungsrechts eine\nzugesicherte Eigenschaft gefehlt habe. Bezüglich des\nFeststellungsantrags hätten die Kläger nicht hinreichend zu den\nihnen drohenden Schäden vorgetragen. Wegen der Einzelheiten der\nBegründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.\n\nMit der Berufung erstrebt die Beklagte vollständige\nKlageabweisung. Sie trägt vor, bezüglich der Wohnung sei die\nZweckbindung \"Belegungsrecht der Bewilligungsbehörde\" bereits 1978\nerloschen. Deshalb sei sie nach Rücksprache mit dem Notariat davon\nausgegangen, daß auch ein Bindungsrecht nicht mehr bestanden habe.\nInfolgedessen sei die entsprechende Klausel in den Kaufvertrag\naufgenommen worden. Im Hinblick auf die Art der gewährten\nöffentlichen Mittel sei für die Eigentumswohnung der Kläger die\nEigenschaft \"öffentlich gefördert\" am 31.12.1993 entfallen.\n\nJedenfalls müßten sich die Kläger die erhaltenen Mietzinsen\nanrechnen lassen. Garantiezusagen hinsichtlich der Mietzinsen habe\nsie keine abgegeben.\n\nIm übrigen erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung und\nbeantragt,\n\n \n\nunter Abänderung des angefochtenen\nUrteils die Klage insgesamt abzuweisen.\n\nDie Kläger beantragen,\n\n \n\ndie Berufung zurückzuweisen,\n\nund im Wege der Anschlußberufung\n\n \n\nfestzustellen, daß die Beklagte sich\nseit dem 22.12.1990 in Annahmeverzug befindet.\n\nSie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und\nVertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags insbesondere zu der\nbehaupteten arglistigen Täuschung. Mit der Anschlußberufung machen\nsie geltend, die Beklagte befinde sich in Annahmeverzug.\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n \n\ndie Anschlußberufung\nzurückzuweisen.\n\nWegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes\nwird auf die Schriftsätze der Parteien und die zu den Akten\ngereichten Unterlagen verwiesen.\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:\n\nDie zulässige Berufung ist entscheidungsreif, soweit der Grund\ndes Klageanspruchs betroffen ist. Insoweit ist das Rechtsmittel\nerfolglos, so daß der Senat über den Klagegrund gemäß § 304 Abs. 1\nZPO entschieden hat.\n\nRechtsgrundlage für das Begehren der Kläger sind §§ 434, 440\nAbs. 1, 326 Abs. 1 BGB.\n\nDer den Klägern veräußerte Miteigentumsanteil verbunden mit dem\nSondereigentum an einer bestimmten Wohnung war im Zeitpunkt des\nKaufvertragsabschlusses, im Zeitpunkt der Eintragung der Kläger als\nMiteigentümer in das Grundbuch und ist auch noch derzeit mit einem\nRechtsmangel behaftet, § 434 BGB. Denn die erworbene\nEigentumswohnung unterliegt den Bindungen des\nWohnungsbindungsgesetzes.\n\nDas Wohnungsbindungsgesetz ist auf diesen Wohnraum gemäß seinem\n§ 1 anwendbar. Denn es handelt sich um neu geschaffenen Wohnraum,\nder öffentlich gefördert worden ist, nämlich mit öffentlichen\nMitteln im Sinne von §§ 5, 6 Abs. 2 2. Wohnungsbaugesetz errichtet\nworden ist.\n\nMit Bescheid von 1968 sind für die zu schaffenden Wohnungen\nunter anderem Annuitätshilfedarlehen bewilligt worden, wie aus den\nin Ablichtung vorgelegten Bescheiden hervorgeht. Derartige Darlehen\nstellen öffentliche Mittel im Sinne von §§ 6 Abs. 1, 42 Abs. 1 2.\nWohnungsbaugesetz dar. Daß für die Wohnung nicht ausschließlich\nnicht rückzahlbare Zinszuschüsse bewilligt und geleistet worden\nsind, ergibt sich zudem aus dem eigenen Vortrag der Beklagten, die\nöffentlichen Mittel seien vorzeitig 1990 vollständig zurückgezahlt\nworden.\n\nMit Zustellung der jeweiligen Bewilligungsbescheide gelten die\nWohnungen mithin als öffentlich gefördert, § 13\nWohnungsbindungsgesetz.\n\n§ 16 Wohnungsbindungsgesetz bestimmt hier, wann die Eigenschaft\n\"öffentlich gefördert\" endet. Diese Bestimmung ist insoweit\nmaßgebend und nicht § 15 Wohnungsbindungsgesetz, der nur dann\neingreift, wenn die öffentlichen Mittel lediglich als Zuschüsse\nbewilligt worden sind. Da die öffentlichen Mittel, nämlich die\nAnnuitätshilfedarlehen am 30.08.1990 vorzeitig und vollständig\nzurückgezahlt worden sind, endet die Eigenschaft \"öffentlich\ngefördert\" gemäß § 16 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz mit Ablauf des\nzehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, also am\n31.12.2000. Der im Schreiben der Stadt G. vom 19.05.1992\nmitgeteilten Rechtsauffassung tritt der Senat bei.\n\nAufgrund der Bindungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz, die\nkraft Gesetzes eintreten und deren Eintragung in das Grundbuch\nnicht statthaft ist, sind die Kläger folgenden Beschränkungen\nunterworfen:\n\nSie dürfen die Wohnung nur solchen Personen zum Gebrauch\nüberlassen, die zum Wohnen im öffentlich geförderten sozialen\nWohnungsbau berechtigt sind, §§ 4, 7 Wohnungsbindungsgesetz. Zur\nSelbstnutzung der Wohnung sind sie nur mit Genehmigung der\nzuständigen Stelle berechtigt, § 6 Abs. 1 bis 4\nWohnungsbindungsgesetz. Wenn eine Vermietung möglich ist, darf die\nWohnung nur leerstehen gelassen werden, wenn die zuständige Stelle\ndies genehmigt, § 6 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz. Als Mietzins\ndarf nur die Kostenmiete gefordert werden, § 8 Abs. 1\nWohnungsbindungsgesetz. Einmalige Leistungen für die\nWohnungsüberlassung dürfen nicht vereinbart werden, § 9 Abs. 1\nWohnungsbindungsgesetz. Die Wohnung darf ohne Genehmigung der\nzuständigen Stelle weder zweckentfremdet noch dürfen an ihr\nbauliche Veränderungen vorgenommen werden, § 12\nWohnungsbindungsgesetz.\n\nDie dargestellten Beschränkungen stellen einen Rechtsmangel im\nSinne von § 434 BGB dar. Denn sie beruhen nicht auf der\nBeschaffenheit der Sache selbst und ihren Beziehungen zur Umwelt,\nsondern knüpfen an die öffentliche Hilfe bei der Finanzierung des\nBauvorhabens an, die ohne Kenntnis der Vorgeschichte nicht\nerkennbar ist. Die Annahme eine Sachmangels setzt voraus, daß der\nErwerber die Möglichkeit hat, aufgrund des Besitzes der Sache deren\nBeschaffenheit zu prüfen. Eine solche Prüfung scheidet bei einer\ngesetzlichen Bindung aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher\nMittel bei der Finanzierung aus, weil diese weder aus der\nBeschaffenheit der Sache selbst noch aus ihren Beziehungen zur\nUmwelt hervorgeht (BGHZ 67, 134, 137, WM 1984, 214).\n\nDamit greift auch die Einrede der Verjährung nicht durch, weil\nder Anspruch der Kläger nicht der kurzen Verjährungsfrist aus § 477\nBGB unterliegt, vielmehr der regelmäßigen aus § 195 BGB. Die Kläger\nhaben den Rechtsmangel bei Abschluß des Kaufvertrages nicht\ngekannt, § 439 Abs.1 BGB. Der Vertrag ist am 26.09.1990 geschlossen\nworden. Kenntnis der Kläger behauptet die Beklagte selbst erst für\n1991. Mit Schreiben vom 19.09.1992 hat die Stadt G. die Kläger auf\ndie bestehende fortdauernde Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz\nhingewiesen.\n\nOb die Beklagte den Rechtsmangel bei Vertragsschluß gekannt oder\nohne Fahrlässigkeit nicht gekannt hat, ist für den Anspruch ohne\nrechtliche Bedeutung.\n\nAbbedungen ist die Gewährleistung für den Rechtsmangel im\nKaufvertrag nicht. Schon der Wortlaut des Kaufvertrages gibt dafür\nnichts her. Nach § 4 Abs. 1 dieses Vertrages leistet die Beklagte\nkeine Gewähr für die Freiheit von gesetzlichen Vorkaufs- und\nErwerbsrechten und Veränderungsbeschränkungen, keine Gewähr zu\neinem bestimmten Flächeninhalt sowie für sichtbare oder unsichtbare\nSachmängel des gesamten Vertragsgegenstandes, insbesondere des\nSondereigentums an der Wohnung, ausgenommen arglistig verschwiegene\nMängel, keine Gewähr für die Freiheit von Baulasten.\n\nDieses Verständnis des eindeutigen und zweifelsfreien Wortlauts\nwird bestätigt durch Abs. 6 der Bestimmung, worin ausdrücklich\nseitens der Beklagten erklärt ist, ein Wohnungsbindungsrecht\nbestehe nicht. Bestand nämlich ein solches Bindungsrecht nach dem\nKenntnisstand der Beklagten nicht, bestand aus ihrer Sicht keine\nNotwendigkeit, die Gewährleistung für einen solchen Rechtsmangel\nauszuschließen.\n\nEs kann dahinstehen, ob das Anwaltsschreiben vom 17.12.1992\ngemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB als Nachfristsetzung mit\nAblehnungsandrohung aufzufassen ist. Die Beklagte hat im\nRechtsstreit Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Leistung von\nSchadensersatz verweigert, wie sich aus ihrem prozessualen\nVerhalten, insbesondere ihrer Verteidigung gegen das angefochtene\nUrteil unzweideutig ergibt. Nach Treu und Glauben ist demzufolge\neine Nachfristsetzung als bloße Formalität entbehrlich, zumal die\nBeklagte rechtlich nicht in der Lage ist, die bestehenden\nBeschränkungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz vor Ablauf des\n30.12.2000 zu beseitigen.\n\nIm Wege des sogenannten großen Schadensersatzes können die\nKläger mithin Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen\nRückauflassung des Wohnungseigentums verlangen. Aus dem rechtlichen\nGesichtspunkt des Schadensersatzes ist ebenfalls der Zinsanspruch\nbegründet, weil die Kläger die ihnen entstandenen Kosten für die\nFinanzierung des Kaufpreises ersetzt verlangen können.\n\nZur Höhe bedarf der Sachverhalt noch weiterer Aufklärung.\nUnstreitig haben die Kläger jedenfalls eine Zeit lang Mieteinnahmen\naus ihrer Eigentumswohnung erhalten. Diese Mieteinnahmen,\nvermindert um die Bewirtschaftungskosten für die Wohnung müssen sie\nsich als Vorteilsausgleichung auf den Kaufpreis anrechnen\nlassen.\n\nStreitwert der Berufung und Beschwer der Beklagten: 186.000,00\nDM.","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-10-20/18-u-62-94","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 434","ref_norm":"434","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 304","ref_norm":"304","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 439","ref_norm":"439","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 477","ref_norm":"477","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-10-20/18-u-62-94","retrieved":"2026-10-25 20:21:01.476975+00:00"},"card":{"id":"olg-koeln/1994-10-20/18-u-62-94","court":"OLG Köln","court_id":"olg-koeln","court_as_stated":"Oberlandesgericht Köln","panel":"18. 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