{"status":"available","doknr":"OLD313630","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1994:0524.22U255.93.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1994-05-24","aktenzeichen":"22 U 255/93","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\n \n\n3\n\nDie zulässige Berufung hat in der Sache\nkeinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die\nVollstrek-kungsabwehrklage des Klägers zurückgewiesen. Die Beklagte\ndarf aus den notariellen Urkunden des Not-ars Dr. O. von 1960 und\n1962 die Zwangsvollstrek-kung betreiben, da sie die\nDarlehensverträge wirk-sam gekündigt hat. Zu der Kündigung der\nVerträge war die Beklagte nach § 12 Abs. 2 lit. b berech-tigt, da\nder Kläger gegen die ihm aus § 2 der Ver-träge obliegende\nVerpflichtung verstoßen hat, für die Wohnungen keine höhere Miete\nals die Kostenmie-te zu erheben. Entgegen der Auffassung des\nKlägers unterscheidet sich § 2 des Darlehensvertrages vom\n4.3.1960/27.1.1960 nur von seinem Wortlaut her, nicht aber nach\nseinem Inhalt von dem Darlehensver-trag vom 28.1.1963/8.11.1962,\ndenn der letztgenann-te Vertrag verweist auf § 72 Abs. 1 des\nZweiten Wohnungsbaugesetzes, der für den Darlehensnehmer die\nKostenmiete festschreibt.\n\n4\n\n \n\n5\n\nDie dem Darlehensnehmer durch § 2 der\nVerträge auferlegte Pflicht, die Kostenmiete nicht zu\nüber-schreiten, ist nicht befristet. Während § 4 Abs. 1 S. 1 der\nVerträge festlegt, daß das Belegungsrecht der Oberfinanzdirektion\nKöln auf 20 Jahre befristet ist, besteht die Verpflichtung aus § 2\nmithin solange, wie die öffentlichen Mittel nicht vom Schuldner\ngetilgt wurden. Die Vorschriften der §§ 2 und 4 der\nDarlehensverträge bestehen nebeneinander; es ergeben sich keine\nAnhaltspunkte dafür, daß die Dauer der Mietpreisbindung an die des\nBelegungs-rechtes gekoppelt sein sollte. Offensichtlich ist, daß\ndie Parteien bei den Darlehensverträgen verein-bart haben, daß\nRegelungen über die Miethöhe, d.h. insbesondere die Bindung der\nRechtsvorgänger des Klägers an die Kostenmiete, bis zur\nvollständigen Tilgung der Darlehen gelten. Diese in beiden\nFassungen des § 2 der Darlehensverträge enthaltene originäre\nvertragliche Bindung der Rechtsvorgänger des Klägers an die\nKostenmiete ist zeitlich nicht befristet. Aufgrund der in § 5 der\nVerträge vom 27. Januar/4. März 1960 genannten Frist von 30 Jah-ren\nwar von vornherein ersichtlich, daß die Tilgung der Darlehen - und\ndamit auch deren Zweckbindung und die Bindung an die Kostenmiete -\nerheblich länger dauer sollte als das auf 20 Jahre befristete\nBelegungsrecht.\n\n6\n\n \n\n7\n\nEtwas anderes ergibt sich auch nicht\naus § 87 a Abs. 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. Wo-BauG).\nZwar soll nach dieser Vorschrift die Bindung an die Kostenmiete für\nden Vermieter nur solange geboten sein, wie das beim Einsatz der\nWohnungsfür-sorgemittel bestellte Wohnungsbesetzungsrecht be-steht.\nNach Ablauf des Besetzungsrechts soll die Miete also grundsätzlich\nfrei vereinbart werden können. Ferner muß angenommen werden, daß §\n87 a II. WoBauG, der durch das Wohnungsbauänderungsge-setz vom 17.\nJuli 1968 in das Gesetz eingefügt wurde, bei Verträgen, die nach\nseinen Inkrafttreten abgeschlossen wurden, nicht abbedungen werden\nkann (vgl. BGH, NJW 1985 S. 3021). Dies erlaubt jedoch nicht den\nSchluß, daß die Vorschrift uneinge-schränkt auf die bei ihrem\nInkrafttreten bestehen-den Altverträge anzuwenden ist. Wie schon in\nder Entscheidung des OLG Hamm vom 14. März 1986 (ZMR 1986 S. 287\nff.) ausgeführt ist, bieten weder der Wortlaut des § 87 a II.\nWoBauG noch die Begründung dazu eine Stütze für die Annahme, daß in\nbestehen-de Preisbindungsabreden eingegriffen werden sollte. Vor\ndem Inkrafttreten des § 87 a II. WoBauG gab es mangels einer\ngesetzlichen Regelung für die Stellen, die Wohnungsfürsorgemittel\ngewährten, nur die Möglichkeit, durch Vertrag eine\nMietpreisbin-dung herbeizuführen. Wenn diese Preisbindung 1968\ngesetzlich geregelt und gleichzeitig - durch § 87 a Abs. 4 II.\nWoBauG - befristet wurde, so berührte dies nicht den Bestand der\nAltverträge und die dadurch begründeten weitergehenden Rechte und\nPflichten.\n\n8\n\n \n\n9\n\nFür eine solche einschränkende\nAuslegung der An-wendbarkeit des § 87 a Abs. 4 II WoBauG spricht\nauch die Interessenlage der Beklagten, der der Kläger bei einer an\nden Geboten von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten\nVertragsabwicklung Rechnung tragen mußte. Wollte man nämlich\nannehmen, daß der Gesetzgeber des Wohnungsbauänderungsgeset-zes von\n1968 in die bestehenden Darlehensverträge eingriff, so würde dies\nzu der einseitigen Begün-stigung der Darlehensnehmer und - infolge\nder ent-spechenden Benachteiligung der Darlehensgeber - zu einer\nZweckentfremdung von öffentlichen Mitteln führen. Denn während es\ndie Parteien bei dem Abschluß von Neuverträgen in der Hand haben,\ndie Kongruenz von Besetzungsrecht und Zweck- und Preis-bindung\nherzustellen, waren bei den Altverträgen unterschiedliche Fristen\nvorgesehen. Die von der Beklagten verwendeten Formularverträge\n(Muster 3 c LBWB) sahen einheitlich die Befristung des\nBele-gungsrechts auf 20 Jahre vor. Nach Ablauf dieser Frist konnte\nder Darlehensnehmer durch vorzeitige Tilgung der\nWohnungsfürsorgemittel die Befreiung von der Zweckbindung und der\nBindung an die Kost-enmmiete herbeiführen. Die zur Absicherung des\nBe-legungsrechts eingetragene Dienstbarkeit konnte im Grundbuch\ngelöscht und das Objekt insoweit lasten-frei veräußert werden.\nEntscheidet sich der Darle-hensnehmer nach Ablauf des\nBelegungsrechts hingegen für eine weitere Inanspruchnahme der\nZinsvorteile, indem er die Wohnungsfürsorgemittel nicht tilgt, so\nschuldet er als Gegenleistung die weitere Beachtung der\nZweckbindung und die Einhaltung der Kostenmie-te.\n\n10\n\n \n\n11\n\nDie Ausgewogenheit des Verhältnisses\nvon Leistung und Gegenleistung war bei dieser Vertragsgestaltung\nganz offenkundig gegeben. Bei der vom Kläger angestrebten Anwendung\nvon § 87 a Abs. 4 II WoBauG auch auf Altverträge, würde in die\nvertragliche Ausgewogenheit einseitig eingegriffen. Der Kläger\nwürde die Vergünstigungen des Darlehensvertrages behalten, ohne\nseinerseits noch eine Gegenleistung zu schulden. Es liegt auf der\nHand, daß ein sol-ches Ergebnis nicht sachgerecht wäre. Öffentliche\nMittel, die zweckgebunden für die Versorgung eines bestimmten\nPersonenkreises mit preisgünstigem Wohn-raum waren, würden bei der\nvom Kläger angestrebten Auslegung von § 87 a Abs. 4 II WoBauG\nzweckentfrem-det, wenn der Darlehensnehmer diese Mittel nach\nAb-lauf des Besetzungsrechts in Anspruch nehmen dürf-te, ohne eine\nGegenleistung zu schulden. Es kann daher nicht angenommen werden,\ndaß die Regelung des § 87 a Abs. 4 II WoBauG auf die bei seinem\nInkrafttreten bestehen Altverträge Anwendung finden sollte.\nInfolgedessen ist der Kläger von der ihm aus § 2 der\nDarlehensverträge obliegenden vertrag-lichen Verpflichtung, nur die\nKostenmiete zu erhe-ben, nicht befreit. Diese Vertragspflicht\nerlischt vielmehr erst mit der vollständigen Rückzahlung der\nDarlehen an die Beklagte. Indem der Kläger fortge-setzt\nNeuvermietungen unter Nichtbeachtung der Ko-stenmiete vornahm,\nbegründete er das Recht der Be-klagten, Darlehensverträge fristlos\nzu kündigen.\n\n12\n\n \n\n13\n\nDem Kläger kann auch nicht in dem\nVersuch gefolgt werden, § 2 der Darlehensverträge einschränkend\ndahin auszulegen, daß eine Preisbindung jedenfalls nicht in den\nFällen der Neuvermietung an andere Mieter als Landesbedienstete\nbesteht. § 2 nennt zwar die gesetzlichen Grundlagen für die\nGewährung der Wohnungsfürsorgemittel sowie die Bedingungen der\nDarlehensgewährung. Die Verpflichtung des Dar-lehensnehmers, die\nRechtsvorschriften und Bedingun-gen des Bewilligungsbescheides\neinzuhalten, steht jedoch selbständig neben der Verpflichtung,\nkeine höhere Miete als die Kostenmiete zu erheben. Der\nselbständigen Vertragspflicht zur Einhaltung der Kostenmiete\nkorrespondiert die Regelung des § 4 Abs. 3 der Verträge, wonach\nauch nach Ablauf des Belegungsrechtes jede Neuvermietung von dem\nDarle-hensnehmer der Wohnungsfürsorgebehörde angezeigt werden muß.\nDie Auslegung des Klägers, daß er zur Einhaltung der Kostenmiete\nnur bei Neuvermietung an einen Landesbediensteten verpflichtet\nwäre, er-scheint aber auch deshalb nicht sinnvoll, weil da-durch\nein Anreiz für den Versuch geschaffen würde, die Wohnung\nausschließlich an andere Personen als Landesbedienstete zu\nvermieten, um auf diese Wege die höhere Miete erzielen zu können.\nDas aber wür-de der Zweckbindung der Darlehensverträge\nzuwider-laufen.\n\n14\n\n \n\n15\n\nAber selbst wenn diese Rechtsauffassung\ndes Klä-gers zutreffend wäre, würde dies die Berechtigung der\nBeklagten zur Kündigung der Darlehensverträge nicht in Zweifel\nziehen. Denn der Kläger war erkennbar nicht bereit, von\nLandesbediensteten nur die Kostenmiete zu erheben. Vielmehr teilte\ner der Wohnungsfürsorgestelle mit Schreiben vom 18.1.1993 mit, daß\ner die freigewordene Wohnung zu einem Preis von ca. 15,- DM/m2\nvermieten wolle. Diese Mitteilung verband er mit der Bitte, ihm\neinen geeigneten Nachmieter aus dem Kreise der Landesbediensteten\nzu benennen. Hätte der Kläger die von ihm im Berufungsrechtszug\nvertretene Rechtsauffassung beachtet, so hätte er die Wohnung\ngegenüber der Oberfinanzdirektion jedenfalls nur zu den Bedingungen\nder Kostenmiete anbieten dürfen.\n\n16\n\n \n\n17\n\nDer Senat teilt auch nicht die\nRechtsansicht des Klägers, daß die Beklagte gehalten gewesen wäre,\nvor Ausspruch der fristlosen Kündigung im Schriftsatz vom 18. Mai\n1993 den Kläger erneut ab-zumahnen. Der Umstand, daß die\nOberfinanzdirektion Köln als Wohnungsfürsorgebehörde mit Schreiben\nvom 22. Januar 1993 nicht den Mietpreisforderungen des Klägers, die\ner mit Schreiben vom 18. Januar 1993 erhoben hatte, widersprach,\nbegründete kein Ver-trauen des Klägers darauf, daß er eine\nVermietung zum marktüblichen Mietzins vornehmen dürfte. Die\nKündigung der Darlehensverträge mit Schreiben vom 1. Dezember 1988\nund die Wiederholung der Kündigung mit Schriftsatz vom 18. Mai 1993\nist durch die Beklagte, nicht durch die Oberfinanzdirektion Köln,\nerfolgt. Die Oberfinanzdirektion war, solange die Zweckbindung\nbestand, für die Benennung von Mie-tern, nicht aber für die\nGestaltung der Darlehens-verträge und deren etwaige Abänderung\nzuständig. Es kommt hinzu, daß die Beklagte mit Schriftsatz vom 16.\nDezember 1992 im einzelnen ihre Rechtsauffas-sung dargelegt hatte.\nVor diesem Hintergrund konnte der Kläger im Januar 1993 nicht\nernstlich erwar-ten, daß die Beklagte von ihrer Rechtsauffassung\nabgerückt wäre. Der Kläger wußte, daß sich bei der Beklagten, die\nihn auf Rückzahlung des Darlehens in Anspruch nimmt, und der\nOberfinanzdirektion Köln als Wohnungsfürsorgebehörde um\nunterschiedliche Rechtsträger handelt, die ihre jeweiligen Aufgaben\nunabhängig voneinander wahrnehmen. Der Schluß, daß die Beklagte\nihre Rechtsauffassung aufgegeben haben könnte, weil die\nOberfinanzdirektion Köln einen Wi-derspruch gegen die\nPreisvorstellungen des Klägers unterlassen hat, konnte daher\nvernünftigerweise nicht gezogen werden. Folglich bestand für die\nBeklagte auch kein Anlaß, nach der bereits 1988 erfolgten Abmahnung\ndes Klägers und Kündigung des Darlehensvertrags eine Abmahnung zu\nwiederholen.\n\n18\n\n \n\n19\n\nDer Berufung muß der Erfolg auch\ninsoweit versagt bleiben, als sie auf dem erstinstanzlichen\nSach-vortrag des Klägers gestützt wird. Mit zutreffen-den Gründen\nhat das Landgericht ausgeführt, daß das Schreiben der\nOberfinanzdirektion Köln vom 28. Mai 1980 keinen Verzicht auf die\nMietpreisbin-dung enthält. Vielmehr wurde dem Kläger hiermit eine -\nsachlich allerdings unzutreffende - Rechts-auffassung mitgeteilt,\nvon der die Oberfinanzdirek-tion später abgerückt ist. Ein Verzicht\nauf die Mietpreisbindung konnte von der Oberfinanzdirektion nicht\nrechtswirksam erklärt werden, weil sie nicht Vertragspartnerin des\nKlägers war.\n\n20\n\n \n\n21\n\nDie Beklagte war an einem Ausspruch der\nKündigung auch nicht unter dem Gesichtspunkt gehindert, daß der\nKläger nach seinen Angaben auf die Richtigkeit der Auskunft der\nOberfinanzdirektion vom Mai 1980 vertraut hat. Mit Schreiben vom\n11. September 1984 korrigierte nämlich die Oberfinanzdirektion ihre\nfrühere Rechtsauffassung und wies den Kläger darauf hin, daß er\nkünftig nur die Kostenmiete fordern dürfe. Damit wurde dem\nErfordernis des Vertrauens-schutzes hinreichend Rechnung getragen;\nfür die Zu-kunft mußte der Kläger davon ausgehen, daß er neue\nMietverträge nur zu den Bedingungen der Kostenmiete abschließen\ndürfe.\n\n22\n\n \n\n23\n\nDa die von der Beklagten mit\nSchriftsatz vom 18. Mai 1993 ausgesprochene Kündigung der\nDarle-hensverträge rechtens war, hat die Berufung keinen\nErfolg.\n\n24\n\n \n\n25\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen\nstützen sich auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n26\n\n \n\n27\n\nStreitwert des Berufungsverfahrens und\nBeschwer des Klägers: 6.001,- DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313630","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-05-24/22-u-255-93","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313630","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313630","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-05-24/22-u-255-93","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313630","retrieved":"2026-07-09 03:45:07.559829+00:00"}}