{"status":"available","doknr":"OLD313756","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1994:0225.20U87.93.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1994-02-25","aktenzeichen":"20 U 87/93","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e (§ 543 I ZPO)\n\n2\n\nDie zulässige Berufung des Klägers hat auch in der Sache ganz\nüberwiegend Erfolg.\n\n3\n\nEntgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Beklagte dem\nKläger zum Schadensersatz verpflich- tet, weil das Pachtobjekt zum\nZeitpunkt der ver- traglich vereinbarten Überlassung an den Kläger\nmit einem Fehler behaftet war, der die Tauglich- keit zu dem im\nVertrag vorgesehenen Gebrauch in erheblichem Umfang minderte (§§\n581 Abs. 2, 537, 538 BGB), weil aufgrund der vom Ordnungsamt der\nStadt K. am 10. Januar 1992 erteilten Auflage in der Küche der\nGaststätte Angestellte nicht be- schäftigt werden dürfen.\n\n4\n\nNach dem Inhalt des zwischen den Parteien ge- schlossenen\nPachtvertrages diente das Objekt zum Betrieb einer \"Gaststätte mit\nCocktailbar oder Bi- stro\". Zu diesem Objekt gehörte, wie im\nPachtver- trag ausdrücklich erwähnt, unter anderem eine Kü- che von\neiner Größe von immerhin 25 - 28 qm, die, wie der Kläger\nunwidersprochen vorgetragen hat, modern ausgestattet ist und unter\nanderem über einen gewerblichen Gasherd, mehrere Kühlschränke und\neine Gefriertruhe aus Stahl/Chrom verfügt. Zur Mitbenutzung\nverpachtet war ebenfalls ein vorhan- dener Speisenaufzug. Das Lokal\nselbst verfügte im Erdgeschoß, wo sich die Theke befindet, über\nrund 15, im Obergeschoß über rund 45 Sitzplätze. Schon dieser\nZuschnitt des Pachtobjekts zeigt, daß die die Küche betreffende\nAuflage eine erhebliche Ein- schränkung der gewerblichen Nutzung\ndes angepach- teten Gaststättenbetriebes darstellt. Dabei ist es in\ndiesem Zusammenhang unerheblich, ob während der\nVertragsverhandlungen auch ausdrücklich von der Absicht des Klägers\ngesprochen worden ist, in dem Objekt ein Restaurant mit gehobenen\nSpeisenangebo- ten führen zu wollen. Auch der nach dem Inahlt des\nVertrages vereinbarte Vertrieb einer Gaststätte, etwa mit einem\nBistro läßt nicht ohne weiteres den Schluß zu, daß dort nur\neinfache Speisen, deren Herstellung einen besonders geringen\nArbeitsauf- wand erfordern, angeboten werden sollten. In einem\nBistro können ebenso Mahlzeiten gereicht werden, deren Zubereitung\nzeitaufwendig ist. Auch der als Vertragszweck genannte Betrieb\neiner Gaststätte umfaßt mangels anderweitigen Vereinbarungen das\nAngebot alltäglicher Speisen zu den üblichen Es- senszeiten in\neinem der Kapazität des Lokals ent- sprechendem Umfang. Dies aber\nsetzt typischerweise auch voraus, daß der Konzessionsinhaber die\nMög- lichkeit hat, sich bei der Zubereitung der Speisen durch\nHilfskräfte und speziell geschultes Perso- nal, wie etwa einen\nKoch, unterstützten zu lassen. Bei Beachtung der hier in Rede\nstehenden Auflage wäre der Kläger gezwungen gewesen, alle für die\nZubereitung der Speisen, einschließlich aller Vor-\nbereitungsarbeiten (Gemüse putzen, Kartoffel schä- len u.ä.)\nerforderlichen Arbeiten selbst auszu- führen, anstatt sich der\nZubereitung der Speisen selbst, dem Ausschank und der Pflege der\nGäste zu widmen. Im Falle seiner Erkrankung hätte ein Spei-\nsenangebot ebenso wie im Falle seines Urlaubs ins- gesamt entfallen\nmüssen.\n\n5\n\nDaß der dieser Pachtsache anhaftende Mangel auf einer\nöffentlich-rechtlichen Beschränkung beruht, ändert daran, daß der\nKläger eine den vertragsge- mäßen Gebrauch der Pachtsache\nerforderlichen Zu- stand zu gewährleisten hat, nichts. Nach\nständiger Rechtsprechung sind auch solche öffentlich-recht- lichen\nGebrauchseinschränkungen oder Gebrauchsver- bote ein Fehler im\nSinne der §§ 537 ff. BGB, die auf der Beschaffenheit oder der Lage\nder Pachtsa- che beruhen und nicht lediglich in den persönli- chen\nVerhältnissen des Pächters ihre Ursache haben (BGH WM 77, 792; OLG\nCelle OLGZ 74, 197; OLG Hamm ZMR 77, 236). Grundlage für die dem\nKläger erteil- te einschränkende Auflage war im vorliegenden Fall\nder Umstand, daß die Küche der Pachträume nicht mit natürlichen\nLichtquellen ausgestattes ist. Deshalb ist es in diesem\nZusammenhang auch ohne Belang, ob der Kläger die Gaststätte selbst\nbe- treiben wollte oder ob dies tatsächlich durch den Zeugen Sch.\nerfolgen sollte.\n\n6\n\nDie danach bestehende Gewährleistungshaftung des Beklagten ist\nauch vertraglicht nicht wirksam abgedungen worden. Der hierzu in §\n1 Nr. 4 des Pachtvertrages formularmäßig geregelte Gewährlei-\nstungsausschluß hält der nach § 8 AGB gebotenen Inhaltskontrolle\nnicht stand und ist deshalb un- wirksam. Nach dem Inhalt dieser\nRegelung soll die Gewährleistung des Vermieters auch für den Fall\nausgeschlossen werden, daß eine Gaststättenkonzes- sion nicht oder\nnur einschränkend erteilt wird, weil die Beschaffenheit der Räume\noder deren Lage nicht den jeweils einschlägigen öffentlich-recht-\nlichen Vorschriften entspricht. Dieser Haftungs- ausschluß\nbeschränkt sich mithin schon vom Wort- laut her nicht nur auf den\nFall, daß eine Gast- stättenkonzession aufgrund der persönlichen\nEig- nung des Pächters versagt wird. Vielmehr überwälzt die\nRegelung das Risiko der Konzessionserteilung insgesamt, also auch\nhinsichtlich der in die Ri- sikosphäre des Verpächters fallenden\nUmstände der Beschaffenheit und der Lage des Objekts auf den\nPächter. Die stellt eine unangemessene Benachtei- ligung des\nPächters dar, die mit den wesentlichen Grundsätzen der dem\nVerpächter auferlegten gesetz- lich normierten\nGewährleistungsregelung nicht zu vereinbaren ist (§ 9 Abs. 1 Nr. 1\nAGB; BGH NJW 1988, 2664 f.). Dies gilt um so mehr, als dem Pächter\ndurch den vertraglich erstrebten Gewähr- leistungsausschluß die\nMöglichkeit genommen ist, sich wegen des Mangels im Wege der\nKündigung vom Vertrag zu lösen (§ 542 BGB). Darüber hinaus verstößt\ndie Klausel auch gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Danach sollen\nallgemeine Geschäftsbedingungen dem Vertragspartner keine we-\nsentlichen Rechtspositionen nehmen oder diese ein- schränken, die\nihm der Vertrag nach seinem Inhalt und Zweck zu gewähren hat (BGH\nNJW 1985, 1914, 1916). Die Einschränkung der Rechte und Pflichten\ndarf insbesondere nicht dazu führen, daß für den Vertragspartner\ndie Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Eine derartige\nGefährdung besteht dann, wenn die Einschränkung von Rechten oder\ndie Vergrößerung von Pflichten dazu führt, daß das mit der\nVertragsdurchführung angestrebte wirtschaftli- che Ergebnis nur mit\nwesentlichen Einschränkungen erreicht oder durch eine Verlagerung\nder Vertrags- risiken ernsthaft gefährdet ist (BGHZ 111, 278). Die\ngesetzliche Hauptpflicht des Pächters besteht darin, dem Pächter\nden vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache während der Pachtzeit\nzu gewähren (§§ 581 Abs. 2, 536 BGB). Hierzu gehört es bei der\nVerpachtung von Räumen zum Betrieb einer Gaststät- te, daß nach der\nBeschaffenheit der Räume eine uneingeschränkte Konzession für eine\nGaststätte erteilt werden kann (BGH NJW 1988, 264 f.). Wird die\nKonzession, wie im vorliegenden Fall, nur unter der Auflage\nerteilt, in der Küche Angestell- te nicht zu beschäftigen, wird der\nVertragszweck nicht nur gefährdet sondern, falls der Betreiber\nnicht selbst in der Küche tätig sein kann oder will, auch praktisch\nunmöglich gemacht.\n\n7\n\nDanach ist der Beklagte gewährleistungsrechtlich, d.h.\nunabhängig von einem zur Schadensentstehung führenden Verschulden,\nzum Ersatz verpflichtet (§§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 1 BGB). Der Kläger\nkann danach den Ausgleich aller Schäden verlangen, die ihm in\nVerbindung mit dem Scheitern des Vertrages infolge des Mangels\nentstanden sind, ohne daß es insoweit einer Unterscheidung zwischen\nMangel- und Mangelfolgeschäden bedarf (BGH NJW 1962, 908; 71, 424;\nStaudinger-Emrich, BGB, 2. Buch, 12. Aufl., 1978, § 538, 27).\nDanach sind dem Kläger die von ihm im Vertrauen auf den Bestand des\nVertrages gemachten Aufwen- dungen, die infolge des Scheiterns des\nVertrages fehlgeschlagen sind, zu ersetzen. Diese Aufwendungen,\nwegen deren Einzelheiten auf die mit dem Schriftsatz des Beklagten\nvom 24. Februar 1993 vorgelegten Liste (Bl. 62 GA) nebst Belegen\nund Quittungen Bezug genommen wird (Bl. 57 - 77) hat der Kläger mit\ninsgesamt 5.274,05 DM beziffert und mit einer Ausnahme (Ko- sten\nfür Werbungsentwürfe) hinreichend belegt. Unter anderem hat er\ndurch entsprechende Quittun- gen der Stadt K. nachgewiesen, daß er\nfür die Erteilung der Gaststättenkonzession 1.480,00 DM zu\nentrichten hatte. Durch Rechnungen belegt sind auch die zur\nVorbereitung der Eröffnung der Gaststätte entstandenen Aufwendungen\nin Höhe von 2.250,05 DM für Reinigungsmittel, Malerarbeiten u.ä.\nDie von ihm in diesem Zusammenhang in Höhe von \"ca. 500,00 DM\"\ngeltend gemachten Kosten für Werbeentwürfe sind allerdings\nlediglich in Höhe von 456,00 DM belegt. Wegen des weitergehenden\nBetrages in Höhe von 44,00 DM war die Klage mithin abzuweisen.\n\n8\n\nDer Schadensersatzanspruch umfaßt auch die vom Kläger für die\nzweite Hälfte Januar bereits am 8. Januar 1992, also vor\nVertragsbeginn gezahlte Miete. Dem steht der Umstand nicht\nentgegen, daß der Kläger den Pachtvertrag erst zum 31. Ja- nuar\n1992 kündigte, obwohl er sich mit Blick auf die am 10. Januar 1992\nerteilte eingeschränk- te Betriebserlaubnis bereits vor\nVertragsbeginn durch fristlose Kündigung vom Vertrage und damit von\nseiner Pachtzahlungspflicht hätte lösen kön- nen. Zwar wird der\nSchadensersatzanspruch nach § 538 BGB regelmäßig auf den Zeitraum\nzu begrenzen sein, in dem der Mieter gegen seinen Willen am Vertrag\nfestgehalten werden kann und zur Leistung verpflichtet bleibt\n(Palandt-Putzo, 52. Aufl., § 538 BGB, Rn. 14 m.w.N.). Daß der\nKläger hier aber gleichwohl erst zum 31. Januar 1992 kündigte und\ndem Beklagten damit zunächst noch Gelegenheit gab, den Mangel der\nPachtsache zu beseitigen, ist ihm nicht zum Vorwurf zu machen.\nDessen ungeachtet hat der Kläger, wie dem Datum der hierüber\nerrich- teten Quittung zu entnehmen ist, den Mietzins aber auch\nbereits vor der Erteilung der eingeschränkten Betriebserlaubnis\ndurch die Stadt K. gezahlt. Zu einer weitergehenden Ermittlung des\ndanach in Höhe von 5.230.05 DM substantiierten Betrages bedarf es\nmit Blick auf das zu Protokoll erklärte pauschale Bestreiten zur\nHöhe der geltend gemachten Kosten und Auslagen sowie zur\nRichtigkeit der vom Kläger zu den Akten gereichten Belege nicht.\nZum einen ist völlig substanzlos geblieben, welche der gel- tend\ngemachten Aufwendungen hinsichtlich welcher Einzelposten bestritten\nwerden sollen. Angesichts der substantiierten und belegten\nDarlegungen des Klägers verstößt das pauschale Bestreiten des\nBeklagten gegen dessen prozessuale Obliegenheiten (§ 138 ZPO). Zum\nanderen hätte im Falle der Ver- wertung dieses Vorbringens dem\nKläger vor einer abschließenden Entscheidung zunächst Gelegenheit\ngegeben werden müssen, die Begründetheit der von ihm geltend\ngemachten Schadenposten weitergehend unter Beweis zu stellen, wozu\nfür ihn bisher mangels erheblichen Bestreitens des Beklagten kein\nverfahrensrechtlicher Anlaß bestand. In diesem Falle wäre das\nglobale Bestreiten des Beklagten wegen der damit verbundenen\nVerzögerung des Rechtsstreits nicht mehr zuzulassen gewesen (§ 528\nAbs. 2 ZPO). Dem Kläger steht gegen den Beklagten auch ein An-\nspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution zu (§ 572 BGB) die\nin diesem Verfahren allerdings nur in Höhe eines Betrages von\n1.000,00 DM geltend ge- macht worden ist. Dies wird von dem\nBeklagten auch nicht in Abrede gestellt. Die Forderung ist auch\nnicht durch die vom Be- klagten demgegenüber erklärten\nAufrechnungen gem. § 398 BGB erloschen. Dies gilt zunächst für die\ndie Monate Februar bis Mai 1992 betreffenden Pachtzinsforderungen.\nDiese sind nicht mehr entstanden, weil das Pachtverhältnis der\nParteien durch die vom Klä- ger zum 31. Januar 1992 ausgesprochenen\nfristloste Kündigung, die wegen des der Pachtsache anhaf- tenden\nMangels rechtswirksam war, beendet worden (§§ 581 Abs. 2, 542 BGB).\nAuch die Aufrechnung des Klägers mit ihm im in der vor dem\nAmtsgericht Köln - 219 C 124/92 - geführten Sache nach seiner\nDarstellung entstehenden Verfahrenskosten in Höhe von 519,36 DM\ngreift nicht durch. Zwar entsteht ein prozessualer\nKostenerstattungsanspruch schon im Zeitpunkt der Begründung des\nProzeßrechtsver- hältnisses. Der Anspruch ist jedoch zunächst auf-\nschiebend bedingt und wird erst mit dem Erlaß des\nKostenfestsetzungsbeschlusses fällig (OLG Düssel- dorf NJW 1962,\n1400). Ein dahingehender Kostener- stattungsanspruch ist aber in\njenem Verfahren noch nicht erlassen worden. Dieses ist vielmehr bis\nzum Abschluß des vorliegenden Berufungsverfahrens aus- gesetzt\nworden. Mangels Fälligkeit stellt ein dem Beklagten danach etwa\nzustehender Betrag derzeit zur Aufrechnung nicht zur Verfügung.\n\n9\n\nDer Beklagte kann auch nicht mit den zu seinen Gunsten in diesem\nVerfahren in erster Instanz mit Beschluß vom 17. Juni 1993\nfestgesetzten Kosten aufrechnen. Die Aufrechnung gegenüber dem\nKlagean- spruch mit einem sich aus demselben Verfahren er- gebenden\nKostenerstattungsanspruch ist grundsätz- lich ausgeschlossen (OLG\nFrankfurt MDR 84, 148; Münchener Kommentar zur ZPO-Belz, Band 1,\n1992, § 104, 42). Zwar ist dieser Kostenerstattungs- anspruch mit\ndem Erlaß des Kostenfestsetzungsbe- schlusses fällig und auch\nvorläufig vollstreckbar. Bis zur rechtskräftigen Beendigung des\nVerfahrens ist die Entscheidung über die bisdahin angefalle- nen\nKosten jedoch nur vorläufiger Natur und jeder- zeit änderbar. Dies\nsteht der mit einer begründe- ten Aufrechnung verbundenen Wirkung\ndes Erlöschens der der aufgerechneten Forderung gegenüberstehen-\nden Forderung entgegen (§ 389 BGB). Darüber hinaus widerspräche\neine derartige Aufrechnung jedenfalls für das vorliegende Verfahren\nder innerprozessua- len Logik. Nach der hier zu treffenden\nBerufungs- entscheidung wird der erstinstanzliche Kostener-\nstattungsanspruch zu Lasten des Klägers abzuändern sein, so daß ein\nKostenerstattungsanspruch des Be- klagten nicht besteht.\n\n10\n\nDie zuerkannten Zinsen stehen dem Kläger gestützt auf §§ 284\nAbs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.\n\n11\n\nDer nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten gibt keinen\nAnlaß, die mündliche Verhandlung wie- derzueröffnen.\n\n12\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 Abs. 2 Satz 1 ZPO.\nDie Entscheidung zur vorläufigen Voll- streckbarkeit folgt den §\n708 Nr. 10, 713 ZPO.\n\n13\n\nBerufungsstreitwert: 6.274,05 DM. Die Beschwer des Beklagten\nübersteigt 60.000,00 DM nicht.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313756","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-02-25/20-u-87-93","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 581","ref_norm":"581","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 528","ref_norm":"528","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 284","ref_norm":"284","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 398","ref_norm":"398","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313756","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313756","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-02-25/20-u-87-93","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313756","retrieved":"2026-07-09 03:45:21.344957+00:00"}}