{"status":"available","doknr":"OLD313786","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1994:0209.2WX52.93.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1994-02-09","aktenzeichen":"2 WX 52/93","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"1\n\nG r ü n d e\n\n2\n\nI. Gemäß Teilungserklärung vom 23.2.1984 wurde der Grundbesitz\ndes Klägers in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt und im\nGrundbuch eingetragen. Insgesamt entstanden 14 Eigentumswohnungen,\ndie alle im Eigentum des Antragstellers standen und stehen. § 2 der\nTeilungserklärung enthielt u.a. folgende Regelung:\n\n3\n\n\"(1)...\n\n4\n\n(2) Die jeweiligen Eigentümer der Raumeinheiten in einem Geschoß\nsind berechtigt, diese ganz oder teilweise zu einer Einheit\nzusammenzufassen und die dazu erforderlichen Arbeiten, auch soweit\ndiese tragende Wände betreffen, durchführen zu lassen. Die\njeweiligen baurechtlichen Vorschriften müssen beachtet werden;\nSchäden am Gebäude, die die anderen Eigentümer berühren, dürfen\nnicht entstehen.\n\n5\n\n(3) bis (7)...\"\n\n6\n\nGemäß der notariellen Urkunde vor Notar H. vom 3.2.1993 (UR.Nr.\n) wurde diese Teilungserklärung wie folgt geändert:\n\n7\n\n\"1. § 1 der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Absatz\nerweitert: Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. des\nAufteilungsplanes wird der Spitzboden, wie er in der dieser Urkunde\nals Anlage beigefügten Zeichnung (Anlage 1) dargestellt ist, zur\ndauernden und ausschließlichen Nutzung zugeteilt.\"\n\n8\n\n2. § 2 Abs. (2) der bezogenen Teilungserklärung wird um\nfolgenden Satz erweitert: Der Eigentümer der Wohnungen Nrn. und des\nAufteilungsplanes hat diese zu einer baulichen Einheit\nzusammengefaßt und mit dem Spitzboden durch eine innen liegende\nTreppe verbunden. Die Einzelheiten ergeben sich aus der dieser\nUrkunde beigefügten Zeichnung (Anlage 2).\n\n9\n\nDiese Maßnahmen sind dem genannten Eigentümer auf Dauer\ngestattet. Der jeweilige Eigentümer der genannten Wohnungen ist\nberechtigt, die bezeichnete bauliche Verbindung der genannten\nWohnungen jederzeit rückgängig zu machen und eine Trennung der\nWohnungen entsprechend dem ursprünglichen Zustand herzustellen.\n\n10\n\nEine grundbuchliche Vereinigung beider Wohnungen soll nicht\nerfolgen.\"\n\n11\n\nMit Schreiben vom 19.5.1993 beantragte der Antragsteller, der\nweiterhin Eigentümer aller Wohnungen ist, die Eintragung der\nÄnderung gemäß dem Inhalt der eingereichten \"Änderung zur\nTeilungserklärung\".\n\n12\n\nDas Grundbuchamt beanstandete den Antrag, weil die\nAbgeschlossenheit der Wohnungen Nr. und nicht mehr gegeben sei und\nerließ sodann am 20.7.1993 folgende Zwischenverfügung: \"Das\nvereinbarte Sondernutzungsrecht bzw. der hier erfolgte\nDeckendurchbruch sowie der Durchbruch zwischen den Wohnungen Nr.\nund des Aufteilungsplans hebt die Abgrenzung zum gemeinschaftlichen\nEigentum sowie der Sondereigentumseinheiten untereinander auf, so\ndaß eine Abgeschlossenheit der Wohnungen und nicht mehr besteht.\nDas führt nicht zur Unwirksamkeit der Aufteilung, aber zur\nUnrichtigkeit des Grundbuchs. Die bestehende Unrichtigkeit durch\nEintragung am öffentlichen Glauben teilnehmen zu lassen, ist\nunzulässig. Vielmehr muß darauf gedrungen werden, das Grundbuch\nentsprechend berichtigen zu lassen (vgl. Haegele 9. Aufl., Rn.\n2881). Frist gemäß § 18 GBO: 2 Monate.\"\n\n13\n\nMit der Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung rügt der\nAntragsteller, daß sich die Frage der Abgeschlossenheit nur bei der\nursprünglichen Bildung des Wohnungseigentums stelle, nachträgliche\nÄnderungen hätten auf das bereits bestehende Wohnungseigentum\nkeinen Einfluß. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs sei daher nicht\neingetreten, da Grundbuchinhalt und materielle Rechtslage nicht\nvoneinander abwichen.\n\n14\n\nDie Beschwerde hat das Landgericht nach Nichtabhilfe durch\nGrundbuchamt und Grundbuchrichter zurückgewiesen. Zwar blieben die\nWohnungen Nr. und ungeachtet des nachträglichen Verstoßes gegen das\nAbgeschlossenheitsgebot getrenntes Sondereigentum, das Grundbuchamt\nhabe aber die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG zu beachten und\ndürfe keine Eintragungen vornehmen, die im Widerspruch zum\nAbgeschlossenheitsgebot stünden. Es bestehe die Gefahr der\nVerwirrung, da getrenntes Sondereigentum für miteinander verbundene\nWohnungen nicht vorgesehen sei. Der Eigentümer sei daher auch\nverpflichtet, eine Grundbuchberichtigung durch Vereinigung der\nMiteigentumsanteile durchzuführen, denn sonst bestehen die Gefahr,\ndaß die nunmehr vereinigten Wohnungen getrennt veräußert\nwürden.\n\n15\n\nGegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des\nAntragstellers.\n\n16\n\nII. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 GBO zulässig. Sie hat\ninsoweit Erfolg, als die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben\nwerden und das Grundbuchamt angewiesen wird, über den\nEintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats\nanderweitig zu entscheiden.\n\n17\n\nDie Entscheidung des Landgerichts über die zulässige Beschwerde\ngegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts beruht auf einer\nVerletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 78 GBO, 550 ZPO.\n\n18\n\n1) Die Änderung der Teilungserklärung zu Ziff. 1 (Einräumung\neines Sondernutzungsrechts am Spitzboden für die Wohnung Nr. ) kann\nnicht aus den Gründen der Vorinstanzen beanstandet werden. Die\nnachträgliche dingliche Begründung eines solchen\nSondernutzungsrechtes ist nach § 15 I WEG zulässig (vgl. nur\nBärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. (1994), § 15 Rn. 9 ff.), wobei die\nerforderliche Zustimmung und Bewilligung vorliegen, da der\nAntragsteller Eigentümer aller Eigentumswohnungen ist. Der\nEintragung dieses Sondernutzungsrechtes für die Wohnung Nr. steht\nnicht entgegen, daß dieser Wohnung wegen der inzwischen\ngeschaffenen baulichen Einheit mit der Wohnung Nr. keine\nSondernutzungsrechte mehr zugewiesen werden könnten.\n\n19\n\nAllerdings will der Gesetzgeber durch die Ordnungsvorschrift des\n§ 3 II WEG verhindern, daß Wohnungseigentum eingetragen wird,\nobwohl die Abgeschlossenheit nicht gegeben ist. So kann das\nGrundbuchamt die Anlage von Wohnungsgrundbüchern verweigern, wenn\nz.B. die Teilungserklärung im Widerspruch zum\nAbgeschlossenheitserfordernis steht (Gem. Senat der Obersten\nGerichtshöfe des Bundes NJW 1992, 3290 = JZ 1993, 525 m.Anm.\nEhmann/Breitfeld JZ 1993, 527 - \"Eigenheim auf der Etage\"; BayObLG\nRpfleger 1980, 295; Münchner Kommentar - Röll, 2. Aufl., § 3 WEG,\nRn. 30).\n\n20\n\nAus § 3 II WEG ergibt sich aber nicht, daß die Entstehung von\nSondereigentum davon abhängt, daß die jeweilige Wohnung in sich\nabgeschlossen ist, sondern es handelt sich nur um eine\nOrdnungsvorschrift, mit der Eintritt unklarer Verhältnisse\nverhindert werden soll (BGH NJW 1990, 1111 (1112); KG ZMR 1993, 288\n(289)). Wenn das Grundbuchamt aber die Eintragung vorgenommen hat,\nentsteht Sondereigentum gemäß dem Aufteilungsplan auch dann, wenn\ndie Abgeschlossenheitsvoraussetzungen in Wirklichkeit nicht\nvorliegen, denn Benutzungsrecht und Lastentragungspflicht sowie die\nRechte dinglich gesicherter Gläubiger können nicht davon abhängen,\nob im Einzelfall die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit\ntatsächlich erfüllt sind (BayObLGZ 1981, 332; Röll Rpfleger 1983,\n380 (382)). Erst recht geht das Sondereigentum nicht unter, wenn -\nwie hier - durch nachträgliche bauliche Änderungen die\nAbgeschlossenheit im Sinne des § 3 II WEG aufgehoben wird\n(Münchener Kommentar-Röll, a.a.O., § 3 WEG , Rn. 31 a). Eine\ngrundbuchliche Verwirrung ist entgegen der Aufasssung des\nLandgerichts nicht zu befürchten, denn die Abgrenzungen der\nSondereigentumseinheiten voneinander bleiben grundbuchlich\nunangetastet und klar. Da das Sondereigentum somit fortbesteht,\nkönnen dafür auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Von einer\nUnrichtigkeit des Grundbuchs, die der Eintragung entgegenstünde,\nkann daher nicht gesprochen werden.\n\n21\n\nEs besteht keine gesetzliche Grundlage dafür, daß das\nGrundbuchamt bei der Eintragung solcher Sondernutzungsrechte den\nFortbestand der Abgeschlossenheit zu überprüfen hätte und\nberechtigt wäre, die Eintragung mangels fortbestehender\nAbgeschlossenheit abzulehnen. Eine solche Überprüfungsaufgabe hat\nder Gesetzgeber dem Grundbuchamt nicht zugewiesen. Es wäre dem\nZufall überlassen, ob das Grundbuchamt bei entsprechenden\nEintragungsanträgen überhaupt etwas von inzwischen vorgenommenen\nbaulichen Änderungen erfährt. Ordnungsinteressen stehen der\nEintragung von Sondernutzungsrechten im übrigen jedenfalls dann\nnicht entgegen, wenn sich die dingliche Zuordnung aus dem\nAufteilungsplan ergibt und die Abgeschlossenheit auf Verlangen der\nBerechtigten, z.B. bei Weiterveräußerung, wiederhergestellt werden\nkann.\n\n22\n\n2) Das Grundbuchamt kann vom Antragsteller ferner nicht die\nStellung eines Berichtigungsantrags verlangen. Eine entsprechende\nVerpflichtung kennt das Gesetz nur gemäß § 82 GBO. Die\nVoraussetzungen dieser Vorschrift sind schon deshalb nicht erfüllt,\nweil - wie dargestellt - das Grundbuch nicht unrichtig geworden\nist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift scheidet\ndaher aus. Eine Löschung der Eintragung nach § 84 GBO wegen\nGegenstandslosigkeit der Eintragung scheidet aus diesen Gründen\nebenfalls aus, so daß dahinstehen kann, ob in diesen Fällen statt\ndes Amtslöschungsverfahrens auch ein Berichtungszwangsverfahren\neingeleitet werden kann.\n\n23\n\n3) Ob dem Eintragungsantrag im übrigen stattzugeben ist, ob\ninsbesondere Nr. 2 der Änderung der Teilungserkläung\neintragungsfähig ist, hat der Senat nicht zu entscheiden, denn\nGegenstand seiner Überprüfung ist nur der Inhalt der\nZwischenverfügung, die sich auf eine Eintragungsversagung bzw. auf\neine Antragsverpflichtung aus den unter 1) und 2) behandelten\nGründen beschränkt, aber nichts darüber sagt, ob die Eintragung\nabgesehen von diesen Versagungsgründen erfolgen könnte.\n\n24\n\n4) Zu einer Kostenentscheidung besteht kein Anlaß.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313786","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-02-09/2-wx-52-93","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":6},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 78","ref_norm":"78","n":2},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 84","ref_norm":"84","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 82","ref_norm":"82","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313786","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313786","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-02-09/2-wx-52-93","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313786","retrieved":"2026-07-09 03:45:23.931939+00:00"}}