{"status":"available","doknr":"OLD313802","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1994:0127.12U116.93.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1994-01-27","aktenzeichen":"12 U 116/93","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\n##blob##nbsp;\n\n3\n\n##blob##nbsp;\n\n4\n\n##blob##nbsp;\n\n5\n\nDie Beklagten waren von 1987 bis 1990\nMitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft S. und W. Weg in\nK.-J.. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch\nTeilungserklärung vom 10.11.1975 (GA 60) be-gründet.\n\n6\n\n##blob##nbsp;\n\n7\n\nIn der Eigentümerversammlung vom\n27.10.1981 wurde ab dem 01.01.1982 die Firma A. B. GmbH zur neuen\nVerwalterin bestellt. Zugleich wurde der Verwal-tungsbeirat\nbeauftragt und bevollmächtigt, mit dem neuen Verwalter einen\nVerwaltervertrag abzuschlie-ßen und Verwaltervollmacht zu erteilen\n(Protokoll GA 272, 273). Bei der A.B. GmbH handelt es sich um die\nspäter umbenannte Klägerin (GA 247). Der Ver-waltervertrag (GA 43)\nwurde am 13.10./17.11.1981 abgeschlossen. In dem Vertrag heißt es\nunter an-derem:\n\n8\n\n##blob##nbsp;\n\n9\n\n##blob##nbsp;\n\n10\n\n##blob##nbsp;\n\n11\n\nDieser Vertrag wird auf die Dauer von\nzwei Jahren abgeschlossen. Er verlängert sich stillschweigend um\njeweils ein weiteres Jahr, bis auf eine gesamte Vertragszeit von\nlängstens fünf Jahren, wenn nicht ei-ner der Vertragsteile mit\neiner Frist von 6 Monaten auf ein Jahresende kündigt.\n\n12\n\n##blob##nbsp;\n\n13\n\n##blob##nbsp;\n\n14\n\n##blob##nbsp;\n\n15\n\nEine Abberufung des Verwalters aus\nwichti-gem Grund bedarf einer Mehrheit von 2/3 der Stimmen der\nEigentümer.\n\n16\n\n##blob##nbsp;\n\n17\n\nAm 30.05.1985 fand eine\nEigentümerversammlung statt. In der Einladung zu dieser Versammlung\n(GA 242) war als Tagesordnungspunkt unter anderem aufgeführt:\n\n18\n\n##blob##nbsp;\n\n19\n\n##blob##nbsp;\n\n20\n\n##blob##nbsp;\n\n21\n\n3.\n\n22\n\n##blob##nbsp;\n\n23\n\n##blob##nbsp;\n\n24\n\n##blob##nbsp;\n\n25\n\nAbschluß Fernwärmeversorgungsvertrag\nmit den G.-Werken K. AG.\n\n26\n\n##blob##nbsp;\n\n27\n\n##blob##nbsp;\n\n28\n\n##blob##nbsp;\n\n29\n\nÜbernahme der Heizkostenabrechnung\nein-schließlich Inkasso durch die Verwalterin. Regelung der hierfür\nzu zahlenden Verwal-tungsgebühr und Ergänzung des\nVerwalter-vertrages.\n\n30\n\n##blob##nbsp;\n\n31\n\nIn der Versammlung (Protokoll GA 277,\n279) wurden sodann neben dem Abschluß des\nFernwärmeversor-gungsvertrages mit den G.-Werken die Übernahme der\nHeizkostenabrechnung durch die Firma H. GmbH mit einer\nentsprechenden Gebührenregelung und die Verlängerung des\nVerwaltervertrages um fünf Jahre beschlossen. Zugleich wurde der\nVerwaltungsbeirat wieder ermächtigt, die Ergänzung des\nVerwalterver-trages mit der Verwalterin abzuschließen.\n\n32\n\n##blob##nbsp;\n\n33\n\nAm 20.08.1985 wurde sodann ein als\n\"Ergänzung zum Verwaltervertrag vom 17.11.1981\" bezeichneter\nVer-trag von der Klägerin und dem damaligen Vorsitzen-den des\nVerwaltungsbeirats unterzeichnet (GA 47). In diesem Vertrag heißt\nes unter anderem:\n\n34\n\n##blob##nbsp;\n\n35\n\n##blob##nbsp;\n\n36\n\n##blob##nbsp;\n\n37\n\n1.\n\n38\n\n##blob##nbsp;\n\n39\n\n##blob##nbsp;\n\n40\n\n##blob##nbsp;\n\n41\n\nDer Verwalter übernimmt ab 1. Juni 1985\nalle Tätigkeiten, die im Zusammenhang ste-hen mit der Erstellung\nder Heiz- und Warm-wasserkostenabrechnung (Inkasso, Mahnver-fahren,\nAusgleich der Einzelabrechnungen, Überwachung der Ablesetermine,\nPrüfung der Rechnungsstellung durch die G.-Werke K. AG usw.).\n\n42\n\n##blob##nbsp;\n\n43\n\n##blob##nbsp;\n\n44\n\n##blob##nbsp;\n\n45\n\n4.\n\n46\n\n##blob##nbsp;\n\n47\n\n##blob##nbsp;\n\n48\n\n##blob##nbsp;\n\n49\n\nDer Verwaltervertrag wird bis zum 31.\nDe-zember 1990 verlängert. Wird der Verwal-tervertrag nicht sechs\nMonate vor Ablauf gekündigt, so verlängert er sich jeweils um zwei\nJahre.\n\n50\n\n##blob##nbsp;\n\n51\n\n##blob##nbsp;\n\n52\n\n##blob##nbsp;\n\n53\n\n5.\n\n54\n\n##blob##nbsp;\n\n55\n\n##blob##nbsp;\n\n56\n\n##blob##nbsp;\n\n57\n\nAb 1. Juni 1985 erhält der Verwalter zu\nder bisherigen Verwaltungsgebühr einen Be-trag von ...\n\n58\n\n##blob##nbsp;\n\n59\n\nAm 12.06.1987 fand eine weitere\nEigentümerversamm-lung statt (Protokoll GA 157, 164). In dieser\nVer-sammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den\nVerwaltervertrag der Klägerin aus wichtigem Grund fristlos zu\nkündigen. Im Anschluß an den Beschluß wurde darüber gesprochen, daß\numgehende Maßnahmen zur Unterbrechung von Gewährleistungsansprüchen\nder Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Bau-trägerfirma B.\nerforderlich seien. Hierauf erklär-te der Geschäftsführer der\nKlägerin, aufgrund der fristlosen Kündigung sei der Klägerin eine\nweitere Tätigkeit nicht möglich (Protokoll GA 157, 164).\n\n60\n\n##blob##nbsp;\n\n61\n\nNach der Versammlung wurde die Klägerin\nvon dem Beklagten zu 34 (Dr. F. T.) gebeten, zumindest bis zur\nBestellung eines neuen Verwalters tätig zu werden. Auch dies lehnte\ndie Klägerin ab.\n\n62\n\n##blob##nbsp;\n\n63\n\nAm 01.07.1987 fand eine weitere\nEigentümerversamm-lung statt (Protokoll GA 836). In dieser\nVersamm-lung konnte noch kein neuer Verwalter gewählt wer-den, weil\nZweifel an der Beschlußfähigkeit bestan-den und die Versammlung in\neinem Tumult endete. Mit Rundschreiben vom 10.07.1987 (GA 834, 835)\nteilte der Verwaltungsbeirat den Wohnungseigentü-mern unter anderem\nmit:\n\n64\n\n##blob##nbsp;\n\n65\n\n##blob##nbsp;\n\n66\n\n##blob##nbsp;\n\n67\n\nInzwischen wächst mit Recht die Unruhe\nin der Eigentümergemeinschaft und wird von der o.g.\nEigentümergruppe kräftig ge-schürt. Herr H. tut trotz Aufforderung\ndurch den Verwaltungsbeirat nichts. Die Hausmeister erhalten keinen\nLohn, die Waschmarkenautomaten sind überfüllt, eini-ge Wohnungen\nsind wegen des defekten Da-ches feucht.\n\n68\n\n##blob##nbsp;\n\n69\n\nEine erneute Eigentümerversammlung\nwurde auf den 22.07.1987 einberufen (Protokoll GA 110). In der\nVersammlung beantragte der Beklagte zu 235 (E. R.), die Klägerin\nals Übergangsverwalter bis zum 31.05.1988 zu bestellen. Der Antrag\nwurde abge-lehnt (Protokoll GA 110, 111). Statt dessen wurde die\nFirma A. GmbH in M. bestellt.\n\n70\n\n##blob##nbsp;\n\n71\n\nMit Schriftsatz vom 06.07.1987\nbeantragte die Klägerin bei der WEG-Abteilung des Amtsgerichts\nKöln, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 für\nungültig zu erklären sowie die Beklagten zu verpflichten, an sie\nvon Juli 1987 bis Dezember 1990 monatlich 11.347,22 DM\nVerwal-tervergütung zu zahlen. In der mündlichen Verhand-lung vom\n28.09.1987 (GA 485) bestand zwischen den Parteien Einvernehmen, daß\nder Zahlungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt werden sollte.\nIn-soweit ordnete das Amtsgericht das Ruhen des Ver-fahrens an.\nDurch Beschluß vom 10.02.1988 (GA 601) trennte das Amtsgericht den\nZahlungsantrag nach § 145 ZPO analog ab und verwies den\nRechtsstreit insoweit an das Landgericht Köln. Durch Beschluß vom\n17.03.1988 (GA 604) setzte die zunächst be-faßte 21. Zivilkammer\ndes Landgerichts Köln das Verfahren bis zur rechtskräftigen\nEntscheidung des WEG-Verfahrens 202 II 325/87 AG Köln aus. Eine\nBeschwerde der Klägerin hiergegen (GA 609) wurde durch Beschluß des\n19. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Köln vom 07.06.1988 (GA\n620) zurückge-wiesen.\n\n72\n\n##blob##nbsp;\n\n73\n\nDurch Beschluß vom 13.10.1989 (GA 649,\n662) erklärte das Amtsgericht Köln den Beschluß der\nEigentümerversammlung vom 12.06.1987 für ungül-tig. Zur Begründung\nführte das Amtsgericht unter anderem aus, auf der\nEigentümerversammlung vom 12.06.1987 sei unter TOP 9 der Beschluß\ngefaßt worden, die Klägerin aus wichtigem Grund fristlos\nabzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Der\nBeschluß sei für ungültig zu erklä-ren, weil ein wichtiger Grund\nfür die Abberufung nicht vorgelegen habe. Auf die sofortige\nBeschwer-de der Beklagten änderte das Landgericht Köln durch\nBeschluß vom 26.04.1991 (GA 1282, 1286) den Beschluß des\nAmtsgerichts ab und wies den Anfech-tungsantrag zurück. Auf die\nweitere sofortige Beschwerde der Klägerin hin wurde der Beschluß\ndes Landgerichts durch Beschluß des 16. Zivilse-nats des\nOberlandesgerichts Köln vom 23.08.1991 (GA 742, 754) aufgehoben und\ndie Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Durch Beschluß vom\n03.12.1991 (GA 1294, 1296) wies das Landgericht den\nAnfechtungsantrag der Klägerin unter Abände-rung des Beschlusses\ndes Amtsgerichts Köln vom 13.10.1989 erneut zurück. Auf die weitere\nsoforti-ge Beschwerde der Klägerin gegen diesen Beschluß wurde die\nEntscheidung des Landgerichts durch Be-schluß des 16. Zivilsenats\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 (GA 728, 729) wiederum\nabgeän-dert, und die sofortigen Beschwerden der Beklagten gegen den\nBeschluß des Amtsgerichts wurden zurück-gewiesen.\n\n74\n\n##blob##nbsp;\n\n75\n\nIm April 1991 wurde der an das\nLandgericht Köln verwiesene vorliegende Rechtsstreit aus Gründen\ngeschäftsplanmäßiger Zuständigkeit von der 21. an die 2.\nZivilkammer des Landgerichts Köln abge-geben.\n\n76\n\n##blob##nbsp;\n\n77\n\nDie Klägerin hat die Auffassung\nvertreten, die Beklagten seien verpflichtet, ihr das vereinbarte\nVerwalterhonorar für die Zeit von Juli 1987 bis Dezember 1990\nabzüglich ersparter Aufwendungen zu zahlen, weil sich die Beklagten\nin Annahmeverzug befunden hätten, §§ 615, 293 ff. BGB. Durch die\nfristlose Kündigung der Beklagten sei ihr jede weitere Tätigkeit\nverwehrt worden. Ein hinreichen-des Angebot ihrerseits liege\njedenfalls in der An-fechtung des Abberufungsbeschlusses. Im Juni\n1987 habe ein wirksamer Verwaltervertrag bestanden. Der\nursprüngliche Verwaltervertrag vom 17.11.1981 sei - insoweit\nvariieren die Ausführungen der Klägerin - bis zum 21.12.1990\nverlängert worden (Schriftsatz vom 06.07.1987, Seite 2 = GA 2), er\nhabe sich stillschweigend bis zum 31.12.1985 verlängert und ab dem\n01.01.1986 sei dann eine feste Vertragszeit bis zum 31.12.1990\nverein-bart worden (Schriftsatz vom 21.09.1987, Seite 2 = GA 330)\nbzw. der alte Vertrag sei sogar aufgeho-ben worden (Seite 4 = GA\n969 des mit Schriftsatz vom 17.12.1992 in Ablichtung zur Akte\ngereichten Schriftsatzes vom 11.04.1990 aus dem WEG-Verfah-ren).\nJedenfalls habe der Vertrag vom 20.08.1985 spätestens am 01.01.1986\nin Kraft treten sollen, so daß der Vorschrift des § 26 Abs. 2 WEG\ngenüge getan sei.\n\n78\n\n##blob##nbsp;\n\n79\n\nDie ihr - unter Berücksichtigung der\nErhöhungen aufgrund der in Ziffer 5 des Ergänzungsvertra-ges vom\n20.08.1985 vereinbarten Wertsicherungs-klausel - vertraglich\nzustehende Vergütung für die Zeit von Juni 1987 bis Dezember 1990\nhat die Klä-gerin zuletzt mit insgesamt 489.520,98 DM bezif-fert.\nWegen der Zusammensetzung dieser Vergütungs-forderung wird auf die\nSeiten 5 bis 7 des Schrift-satzes vom 21.04.1992 (GA 723 bis 725)\nBezug ge-nommen. Von diesem Betrag hat die Klägerin erspar-te\nAufwendungen in Höhe von 24.476,05 DM (= 5 % des\nVergütungsanspruchs) in Abzug gebracht.\n\n80\n\n##blob##nbsp;\n\n81\n\nDie Klägerin hat behauptet, höhere\nAufwendungen als 5 % des Vergütungsanspruchs habe sie durch die\nkündigungsbedingte Einstellung ihrer Tätigkeit für die Beklagten\nnicht erspart, weil ihr Unternehmen ganz auf die Verwaltung der\nWohnanlage der Beklag-ten zugeschnitten gewesen sei. Sie habe sich\ndem Beklagten zu 235 (E. R.) gegenüber bereit erklärt, am\n22.07.1987 erneut als Verwalter zu kandidieren.\n\n82\n\n##blob##nbsp;\n\n83\n\nIm Verlauf des Rechtsstreits hat die\nKlägerin ihren ursprünglichen Zahlungsantrag wiederholt den\ninzwischen verstrichenen Zeiträumen angepaßt. In der mündlichen\nVerhandlung vom 28. Januar 1993 hat sie zuletzt beantragt:\n\n84\n\n##blob##nbsp;\n\n85\n\n##blob##nbsp;\n\n86\n\n##blob##nbsp;\n\n87\n\n1.\n\n88\n\n##blob##nbsp;\n\n89\n\n##blob##nbsp;\n\n90\n\n##blob##nbsp;\n\n91\n\ndie Beklagten als Gesamtschuldner zu\nver-urteilen, an sie 465.044,93 DM zuzüglich 4 % Zinsen auf\n\n92\n\n##blob##nbsp;\n\n93\n\n##blob##nbsp;\n\n94\n\n##blob##nbsp;\n\n95\n\n11.347,22 DM seit dem 1. Juli 1987\n\n96\n\n##blob##nbsp;\n\n97\n\n##blob##nbsp;\n\n98\n\n##blob##nbsp;\n\n99\n\n11.347,22 DM seit dem 1. August\n1987\n\n100\n\n##blob##nbsp;\n\n101\n\n##blob##nbsp;\n\n102\n\n##blob##nbsp;\n\n103\n\n11.347,22 DM seit dem 1. September\n1987\n\n104\n\n##blob##nbsp;\n\n105\n\n##blob##nbsp;\n\n106\n\n##blob##nbsp;\n\n107\n\n11.347,22 DM seit dem 1. Oktober\n1987\n\n108\n\n##blob##nbsp;\n\n109\n\n##blob##nbsp;\n\n110\n\n##blob##nbsp;\n\n111\n\n11.347,22 DM seit dem 1. November\n1987\n\n112\n\n##blob##nbsp;\n\n113\n\n##blob##nbsp;\n\n114\n\n##blob##nbsp;\n\n115\n\n11.347,22 DM seit dem 1. Dezember\n1987\n\n116\n\n##blob##nbsp;\n\n117\n\n##blob##nbsp;\n\n118\n\n##blob##nbsp;\n\n119\n\n11.347,22 DM seit dem 1. Januar\n1988\n\n120\n\n##blob##nbsp;\n\n121\n\n##blob##nbsp;\n\n122\n\n##blob##nbsp;\n\n123\n\n11.347,22 DM seit dem 1. Februar\n1988\n\n124\n\n##blob##nbsp;\n\n125\n\n##blob##nbsp;\n\n126\n\n##blob##nbsp;\n\n127\n\n11.347,22 DM seit dem 1. März 1988\n\n128\n\n##blob##nbsp;\n\n129\n\n##blob##nbsp;\n\n130\n\n##blob##nbsp;\n\n131\n\n11.347,22 DM seit dem 1. April 1988\n\n132\n\n##blob##nbsp;\n\n133\n\n##blob##nbsp;\n\n134\n\n##blob##nbsp;\n\n135\n\n11.347,22 DM seit dem 1. Mai 1988\n\n136\n\n##blob##nbsp;\n\n137\n\n##blob##nbsp;\n\n138\n\n##blob##nbsp;\n\n139\n\n11.621,81 DM seit dem 1. Juni 1988\n\n140\n\n##blob##nbsp;\n\n141\n\n##blob##nbsp;\n\n142\n\n##blob##nbsp;\n\n143\n\n11.621,81 DM seit dem 1. Juli 1988\n\n144\n\n##blob##nbsp;\n\n145\n\n##blob##nbsp;\n\n146\n\n##blob##nbsp;\n\n147\n\n11.621,81 DM seit dem 1. August\n1988\n\n148\n\n##blob##nbsp;\n\n149\n\n##blob##nbsp;\n\n150\n\n##blob##nbsp;\n\n151\n\n11.621,81 DM seit dem 1. September\n1988\n\n152\n\n##blob##nbsp;\n\n153\n\n##blob##nbsp;\n\n154\n\n##blob##nbsp;\n\n155\n\n11.621,81 DM seit dem 1. Oktober\n1988\n\n156\n\n##blob##nbsp;\n\n157\n\n##blob##nbsp;\n\n158\n\n##blob##nbsp;\n\n159\n\n11.621,81 DM seit dem 1. November\n1988\n\n160\n\n##blob##nbsp;\n\n161\n\n##blob##nbsp;\n\n162\n\n##blob##nbsp;\n\n163\n\n11.621,81 DM seit dem 1. Dezember\n1988\n\n164\n\n##blob##nbsp;\n\n165\n\n##blob##nbsp;\n\n166\n\n##blob##nbsp;\n\n167\n\n11.621,81 DM seit dem 1. Januar\n1989\n\n168\n\n##blob##nbsp;\n\n169\n\n##blob##nbsp;\n\n170\n\n##blob##nbsp;\n\n171\n\n11.621,81 DM seit dem 1. Februar\n1989\n\n172\n\n##blob##nbsp;\n\n173\n\n##blob##nbsp;\n\n174\n\n##blob##nbsp;\n\n175\n\n11.621,81 DM seit dem 1. März 1989\n\n176\n\n##blob##nbsp;\n\n177\n\n##blob##nbsp;\n\n178\n\n##blob##nbsp;\n\n179\n\n11.621,81 DM seit dem 1. April 1989\n\n180\n\n##blob##nbsp;\n\n181\n\n##blob##nbsp;\n\n182\n\n##blob##nbsp;\n\n183\n\n11.621,81 DM seit dem 1. Mai 1989\n\n184\n\n##blob##nbsp;\n\n185\n\n##blob##nbsp;\n\n186\n\n##blob##nbsp;\n\n187\n\n11.781,28 DM seit dem 1. Juni 1989\n\n188\n\n##blob##nbsp;\n\n189\n\n##blob##nbsp;\n\n190\n\n##blob##nbsp;\n\n191\n\n11.781,28 DM seit dem 1. Juli 1989\n\n192\n\n##blob##nbsp;\n\n193\n\n##blob##nbsp;\n\n194\n\n##blob##nbsp;\n\n195\n\n11.781,28 DM seit dem 1. August\n1989\n\n196\n\n##blob##nbsp;\n\n197\n\n##blob##nbsp;\n\n198\n\n##blob##nbsp;\n\n199\n\n11.781,28 DM seit dem 1. September\n1989\n\n200\n\n##blob##nbsp;\n\n201\n\n##blob##nbsp;\n\n202\n\n##blob##nbsp;\n\n203\n\n11.781,28 DM seit dem 1. Oktober\n1989\n\n204\n\n##blob##nbsp;\n\n205\n\n##blob##nbsp;\n\n206\n\n##blob##nbsp;\n\n207\n\n11.781,28 DM seit dem 1. November\n1989\n\n208\n\n##blob##nbsp;\n\n209\n\n##blob##nbsp;\n\n210\n\n##blob##nbsp;\n\n211\n\n11.781,28 DM seit dem 1. Dezember\n1989\n\n212\n\n##blob##nbsp;\n\n213\n\n##blob##nbsp;\n\n214\n\n##blob##nbsp;\n\n215\n\n11.781,28 DM seit dem 1. Januar\n1990\n\n216\n\n##blob##nbsp;\n\n217\n\n##blob##nbsp;\n\n218\n\n##blob##nbsp;\n\n219\n\n11.781,28 DM seit dem 1. Februar\n1990\n\n220\n\n##blob##nbsp;\n\n221\n\n##blob##nbsp;\n\n222\n\n##blob##nbsp;\n\n223\n\n11.781,28 DM seit dem 1. März 1990\n\n224\n\n##blob##nbsp;\n\n225\n\n##blob##nbsp;\n\n226\n\n##blob##nbsp;\n\n227\n\n11.781,28 DM seit dem 1. April 1990\n\n228\n\n##blob##nbsp;\n\n229\n\n##blob##nbsp;\n\n230\n\n##blob##nbsp;\n\n231\n\n11.781,28 DM seit dem 1. Mai 1990\n\n232\n\n##blob##nbsp;\n\n233\n\n##blob##nbsp;\n\n234\n\n##blob##nbsp;\n\n235\n\n11.980,64 DM seit dem 1. Juni 1990\n\n236\n\n##blob##nbsp;\n\n237\n\n##blob##nbsp;\n\n238\n\n##blob##nbsp;\n\n239\n\n11.980,64 DM seit dem 1. Juli 1990\n\n240\n\n##blob##nbsp;\n\n241\n\n##blob##nbsp;\n\n242\n\n##blob##nbsp;\n\n243\n\n11.980,64 DM seit dem 1. August\n1990\n\n244\n\n##blob##nbsp;\n\n245\n\n##blob##nbsp;\n\n246\n\n##blob##nbsp;\n\n247\n\n11.980,64 DM seit dem 1. September\n1990\n\n248\n\n##blob##nbsp;\n\n249\n\n##blob##nbsp;\n\n250\n\n##blob##nbsp;\n\n251\n\n11.980,64 DM seit dem 1. Oktober\n1990\n\n252\n\n##blob##nbsp;\n\n253\n\n##blob##nbsp;\n\n254\n\n##blob##nbsp;\n\n255\n\n11.980,64 DM seit dem 1. November\n1990\n\n256\n\n##blob##nbsp;\n\n257\n\n##blob##nbsp;\n\n258\n\n##blob##nbsp;\n\n259\n\n11.980,64 DM seit dem 1. Dezember\n1990\n\n260\n\n##blob##nbsp;\n\n261\n\n##blob##nbsp;\n\n262\n\n##blob##nbsp;\n\n263\n\nzu zahlen;\n\n264\n\n##blob##nbsp;\n\n265\n\n##blob##nbsp;\n\n266\n\n##blob##nbsp;\n\n267\n\n2.\n\n268\n\n##blob##nbsp;\n\n269\n\n##blob##nbsp;\n\n270\n\n##blob##nbsp;\n\n271\n\ngegen die in erster Instanz anwaltlich\nnicht vertretenen Beklagten zu 1 (J. K.), 21 (A. A.), 138 (A. K.)\nund 178 (M. O.) durch Versäumnisurteil zu erkennen.\n\n272\n\n##blob##nbsp;\n\n273\n\nDie Beklagten - mit Ausnahme der\nBeklagten zu 1, 21, 138 und 178 - haben beantragt,\n\n274\n\n##blob##nbsp;\n\n275\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n276\n\n##blob##nbsp;\n\n277\n\nSie haben die Auffassung vertreten, im\nJuni 1987 habe kein wirksamer Verwaltervertrag mit der Klägerin\nmehr bestanden. Der ursprüngliche Ver-trag vom 17.11.1981 habe vom\n01.01.1982 bis zum 31.12.1986 bestanden. Die am 20.08.1985\nvereinbar-te Verlängerung verstoße als solche gegen § 26 Abs. 1\nSatz 2 BGB. Die Verlängerung könne auch nicht in eine wirksame\nWiederbestellung umgedeutet werden, weil diese nach § 26 Abs. 2 WEG\nzu früh erfolgt und deshalb nichtig sei. Selbst wenn ein Vertrag\nbestanden hätte, könne die Klägerin für die Zeit ab Juli 1987 keine\nVergütung mehr verlan-gen, weil sie (die Beklagten) mangels eines\nhin-reichenden Angebots ihrer Dienstleistung durch die Klägerin\nnicht in Annahmeverzug geraten seien. Die Ansprüche der Klägerin\nseien zudem zumindest teil-weise verjährt (Schriftsatz vom\n21.09.1992, Sei-te 4-5 = GA 900-901).\n\n278\n\n##blob##nbsp;\n\n279\n\nDie Beklagten haben behauptet, die\nKlägerin habe nach ihrer Abberufung auch noch anderen\nWohnungs-eigentümern gegenüber jede weitere Tätigkeit\nabge-lehnt.\n\n280\n\n##blob##nbsp;\n\n281\n\nZur Höhe der Klageforderung haben die\nBeklagten einzelne Berechnungsfaktoren der Klägerin bestrit-ten und\ndie Auffassung vertreten, die im Vertrag vorgesehene\nWertsicherungsklausel sei mangels Ge-nehmigungsfähigkeit durch die\nD. B.bank nichtig; ebenso könne die Klägerin keine Mehrwertsteuer\nverlangen. Des weiteren haben die Beklagten be-hauptet, die\nersparten Aufwendungen der Klägerin beliefen sich auf 9.000,00 DM\npro Monat bzw. min-destens 90 %.\n\n282\n\n##blob##nbsp;\n\n283\n\nDurch Urteil vom 11. März 1993 hat das\nLandgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt,\ndie Klägerin könne keine Zahlung von Verwalterhonorar für die Zeit\nvon Juli 1987 bis Dezember 1990 verlangen, weil bereits im\nZeitpunkt der Fassung des Beschlusses vom 12.06.1987 kein wirksamer\nVerwaltervertrag mehr bestanden habe. Die im Jahre 1985 getroffene\nVereinbarung über die Verlängerung des Verwaltervertrages aus dem\nJahre 1981 sei wegen eines Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 und 2 WEG\nnichtig. Die erste Bestellung sei bis Ende 1986 erfolgt und habe\nnach § 26 Abs. 1 WEG nicht mehr verlängert werden können. Eine\nNeubestellung sei nach § 26 Abs. 2 WEG erst im Jahre 1986 möglich\ngewesen. Ein Vergütungsan-spruch der Klägerin bestehe darüber\nhinaus auch deshalb nicht, weil die Klägerin die Beklagten nicht\nnach § 615 BGB in Annahmeverzug gesetzt habe.\n\n284\n\n##blob##nbsp;\n\n285\n\nGegen das am 29.03.1993 zugestellte\nUrteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen\nwird, hat die Klägerin am 29.04.1993 Berufung eingelegt und diese\nnach Fristverlängerung bis zum 29.06.1993 am selben Tag\nbegründet.\n\n286\n\n##blob##nbsp;\n\n287\n\nDie Klägerin nimmt nunmehr nur noch\neinen Teil der Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung der vollen\nVerwaltervergütung in Anspruch. Von den üb-rigen Beklagten verlangt\nsie nur noch den von die-sen jeweils selbst geschuldeten Anteil des\nVerwal-terhonorars für die Zeit von Juli 1987 bis Dezem-ber\n1990.\n\n288\n\n##blob##nbsp;\n\n289\n\nDie Klägerin wiederholt und ergänzt ihr\nerstin-stanzliches Vorbringen. Sie vertritt nunmehr die Auffassung,\ndaß im Juni 1987 ein Verwalterver-trag bestanden habe, sei in dem\nWEG-Verfahren 202 II 325/87 AG Köln rechtskräftig festgestellt\nworden. Daran seien die Gerichte im vorliegenden Rechtsstreit\ngebunden. Nach erfolgter Abberufung habe sie ihre\nLeistungsbereitschaft nicht mehr ausdrücklich bekundet, weil dies\nohnehin zwecklos gewesen wäre.\n\n290\n\n##blob##nbsp;\n\n291\n\nDie Klägerin trägt vor, die Parteien\nseien sich damals darüber einig gewesen, daß sie durch die\nNeubestellung vor Ablauf der Kündigungsfrist im Jahre 1985\nkonkludent zum 31.12.1985 kündigten und ab dem 01.01.1986 ein neues\nVerwalterverhältnis begründeten. Auch nach der Kündigung habe sie\n(die Klägerin) noch Aufgaben der alltäglichen Ver-waltung weiter\nerfüllt. Sie habe auch in der Ver-sammlung vom 03.07.1987 (gemeint\nist ersichtlich die Versammlung vom 01.07.1987) durch ihre\nerstin-stanzliche Prozeßbevollmächtigte angeboten, erneut tätig\nwerden zu wollen, und beantragt, sie zumin-dest übergangsweise zur\nVerwalterin zu bestellen.\n\n292\n\n##blob##nbsp;\n\n293\n\nDie von den Beklagten geschuldete\nBruttover-gütung beziffert die Klägerin im Schriftsatz vom\n07.12.1993 (Seite 8 = GA 1326) mit nunmehr 446.576,76 DM, ohne\nallerdings den Klageantrag ih-rem geänderten Vorbringen\nanzupassen.\n\n294\n\n##blob##nbsp;\n\n295\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n296\n\n##blob##nbsp;\n\n297\n\n##blob##nbsp;\n\n298\n\n##blob##nbsp;\n\n299\n\n1.\n\n300\n\n##blob##nbsp;\n\n301\n\n##blob##nbsp;\n\n302\n\n##blob##nbsp;\n\n303\n\ndas angefochtene Urteil abzuändern,\nund\n\n304\n\n##blob##nbsp;\n\n305\n\n##blob##nbsp;\n\n306\n\n##blob##nbsp;\n\n307\n\na)\n\n308\n\n##blob##nbsp;\n\n309\n\n##blob##nbsp;\n\n310\n\n##blob##nbsp;\n\n311\n\ndie Beklagte zu 32) (Frau C. N.),\n\n312\n\n##blob##nbsp;\n\n313\n\n##blob##nbsp;\n\n314\n\n##blob##nbsp;\n\n315\n\nden Beklagten zu 33) (Herrn W. N.),\n\n316\n\n##blob##nbsp;\n\n317\n\n##blob##nbsp;\n\n318\n\n##blob##nbsp;\n\n319\n\ndie Beklagte zu 35) (Frau C. L.),\n\n320\n\n##blob##nbsp;\n\n321\n\n##blob##nbsp;\n\n322\n\n##blob##nbsp;\n\n323\n\ndie Beklagte zu 38) (Frau I.-D.\nF.),\n\n324\n\n##blob##nbsp;\n\n325\n\n##blob##nbsp;\n\n326\n\n##blob##nbsp;\n\n327\n\ndie Beklagte zu 57) (Frau W. L.),\n\n328\n\n##blob##nbsp;\n\n329\n\n##blob##nbsp;\n\n330\n\n##blob##nbsp;\n\n331\n\nden Beklagten zu 116) (Herrn U.\nM.-W.),\n\n332\n\n##blob##nbsp;\n\n333\n\n##blob##nbsp;\n\n334\n\n##blob##nbsp;\n\n335\n\ndie Beklagte zu 193) (Frau I. K.),\n\n336\n\n##blob##nbsp;\n\n337\n\n##blob##nbsp;\n\n338\n\n##blob##nbsp;\n\n339\n\ndie Beklagte zu 236) (Frau B. S.),\n\n340\n\n##blob##nbsp;\n\n341\n\n##blob##nbsp;\n\n342\n\n##blob##nbsp;\n\n343\n\nden Beklagten zu 26) (Herrn M. G.),\n\n344\n\n##blob##nbsp;\n\n345\n\n##blob##nbsp;\n\n346\n\n##blob##nbsp;\n\n347\n\ndie Beklagten zu 158) und 159) (Frau\nM.-L. u. Herrn E. S.),\n\n348\n\n##blob##nbsp;\n\n349\n\n##blob##nbsp;\n\n350\n\n##blob##nbsp;\n\n351\n\nden Beklagten zu 215) (Herrn S.\nT.),\n\n352\n\n##blob##nbsp;\n\n353\n\n##blob##nbsp;\n\n354\n\n##blob##nbsp;\n\n355\n\nden Beklagten zu 39) (Herrn D. N.),\n\n356\n\n##blob##nbsp;\n\n357\n\n##blob##nbsp;\n\n358\n\n##blob##nbsp;\n\n359\n\nden Beklagten zu 64) (Herrn F. H.),\n\n360\n\n##blob##nbsp;\n\n361\n\n##blob##nbsp;\n\n362\n\n##blob##nbsp;\n\n363\n\ndie Beklagten zu 67) und 68) (Frau F.\nund Herrn R. L.),\n\n364\n\n##blob##nbsp;\n\n365\n\n##blob##nbsp;\n\n366\n\n##blob##nbsp;\n\n367\n\ndie Beklagten zu 184) und 185) (Frau I.\nP. u. Herrn W. P.),\n\n368\n\n##blob##nbsp;\n\n369\n\n##blob##nbsp;\n\n370\n\n##blob##nbsp;\n\n371\n\ndie Beklagten zu 247) und 248) (Frau D.\nu. Herrn Prof. Dr. M. L.),\n\n372\n\n##blob##nbsp;\n\n373\n\n##blob##nbsp;\n\n374\n\n##blob##nbsp;\n\n375\n\nden Beklagten zu 1) (Herrn J. K.),\n\n376\n\n##blob##nbsp;\n\n377\n\n##blob##nbsp;\n\n378\n\n##blob##nbsp;\n\n379\n\nden Beklagten zu 21) (Herrn A. A.),\n\n380\n\n##blob##nbsp;\n\n381\n\n##blob##nbsp;\n\n382\n\n##blob##nbsp;\n\n383\n\ndie Beklagte zu 138) (Frau A. K.),\n\n384\n\n##blob##nbsp;\n\n385\n\n##blob##nbsp;\n\n386\n\n##blob##nbsp;\n\n387\n\ndie Beklagte zu 178) (Frau M. O.),\n\n388\n\n##blob##nbsp;\n\n389\n\n##blob##nbsp;\n\n390\n\n##blob##nbsp;\n\n391\n\nzu verurteilen, an sie (die Klägerin)\njeweils 955,21 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu\nzahlen;\n\n392\n\n##blob##nbsp;\n\n393\n\n##blob##nbsp;\n\n394\n\n##blob##nbsp;\n\n395\n\nb)\n\n396\n\n##blob##nbsp;\n\n397\n\n##blob##nbsp;\n\n398\n\n##blob##nbsp;\n\n399\n\nin Bezug auf die übrigen Beklagten nach\ndem Schlußantrag erster Instanz zu er-kennen;\n\n400\n\n##blob##nbsp;\n\n401\n\n##blob##nbsp;\n\n402\n\n##blob##nbsp;\n\n403\n\n2.\n\n404\n\n##blob##nbsp;\n\n405\n\n##blob##nbsp;\n\n406\n\n##blob##nbsp;\n\n407\n\nhilfsweise: ihr zu gestatten, eine\net-wa erforderliche Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische\nBürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Spar-kasse\nerbringen zu können.\n\n408\n\n##blob##nbsp;\n\n409\n\nDie Beklagten - mit Ausnahme der im\nBerufungs-verfahren anwaltlich nicht vertretenen Beklagten zu 138\n(A. K.) - beantragen,\n\n410\n\n##blob##nbsp;\n\n411\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n412\n\n##blob##nbsp;\n\n413\n\nHinsichtlich der Beklagten zu 138 hat\ndie Klägerin ausdrücklich davon abgesehen, einen Antrag auf Er-laß\neines Versäumnisurteils zu stellen.\n\n414\n\n##blob##nbsp;\n\n415\n\nDie Beklagten - mit Ausnahme der\nBeklagten zu 138 - wiederholen und ergänzen ebenfalls den\nerstinstanzlichen Vortrag. Sie vertreten die Auf-fassung, auch wenn\nam 30.05./20.08.1985 eine Neu-bestellung der Klägerin unter\ngleichzeitiger Auf-hebung der Bestellung aus dem Jahre 1981 gewollt\ngewesen wäre, sei die Neubestellung nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig.\nDie eine derartige Vorgehens-weise erlaubende Entscheidung des OLG\nHamm vom 08.02.1990 (OLGZ 90, 191) sei unzutreffend. Die Klägerin\nsei nach Ziffer 3 des Verwaltervertrages vom 13.10./17.11.1981\nnicht berechtigt, von den einzelnen Wohnungseigentümern die volle\nVerwalter-vergütung zu verlangen.\n\n416\n\n##blob##nbsp;\n\n417\n\nDer Beklagte zu 26 (M. G.) macht\ngeltend, er habe die von ihm geschuldeten Umlagen immer bezahlt.\nHilfsweise rechnet er mit einem angeblichen\nKo-stenerstattungsanspruch aus erster Instanz auf (GA 1223).\n\n418\n\n##blob##nbsp;\n\n419\n\nDie Beklagte zu 67 (F. L.) bestreitet\nihre Passiv-legitimation unter Hinweis darauf, daß sie ihren\nMiteigentumsanteil im Jahre 1991 auf ihren ge-schiedenen Ehemann R.\nL. übertragen habe (Urkunde GA 1317).\n\n420\n\n##blob##nbsp;\n\n421\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des\nSach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von\nden Parteien in der Berufungsinstanz ge-wechselten Schriftsätze\nsowie auf die zu den Akten gereichten Urkunden und sonstigen\nUnterlagen Bezug genommen.\n\n422\n\n##blob##nbsp;\n\n423\n\nIn der mündlichen Verhandlung hat die\nKlägerin klargestellt, daß sie ihre Klage auch auf einen etwaigen\nSchadenersatzanspruch gegen die Beklagten stütze.\n\n424\n\n##blob##nbsp;\n\n425\n\nDie Akten des WEG-Verfahrens 202 II\n325/87 AG Köln wurden beigezogen und waren Gegenstand der\nmündli-chen Verhandlung.\n\n426\n\n##blob##nbsp;\n\n427\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d\ne\n\n428\n\n##blob##nbsp;\n\n429\n\nDie Berufung ist zulässig und im\nerkannten Umfang begründet.\n\n430\n\n##blob##nbsp;\n\n431\n\nI.\n\n432\n\n##blob##nbsp;\n\n433\n\n1.)\n\n434\n\n##blob##nbsp;\n\n435\n\nSoweit einzelne Beklagte rügen, der\nnunmehr von ihnen verlangte Betrag von nur 955,21 DM erreiche die\nBerufungssumme des § 511 a Abs. 1 ZPO nicht, steht dies der\nZulässigkeit der Berufung nicht entgegen. Entscheidend ist die\nGesamtbeschwer der Klägerin (vgl. Zöller/Schneider, 18. Aufl., §\n511 a ZPO Rdn. 18). Die Gesamtbeschwer der Klä-gerin durch das\nklageabweisende Urteil des Landge-richts liegt ersichtlich über\n1.500,00 DM.\n\n436\n\n##blob##nbsp;\n\n437\n\n2.)\n\n438\n\n##blob##nbsp;\n\n439\n\nDa die prozessualen Voraussetzungen für\neine Verurteilung der Beklagten zu 138 (A.K.) nicht vorliegen,\nkonnte der Senat nach § 301 Abs. 1 ZPO nur durch Teilurteil über\ndie Klage gegen die übrigen Beklagten entscheiden. Eine streitige\nEnt-scheidung gegen die Beklagte zu 138 würde voraus-setzen, daß\nvon dieser zuvor mündlich verhandelt worden wäre. Ein\nVersäumnisurteil konnte gegen die Beklagte zu 138 nicht erlassen\nwerden, weil die Klägerin keinen entsprechenden Antrag gestellt\nhat, § 331 Abs. 1 ZPO (vgl. Prütting, in: Münche-ner Kommentar, §\n331 ZPO Rdn. 6,7; Zöller/Herget, 18. Aufl., § 331 ZPO Rdn. 5). Eine\nAuslegung des von der Klägerin gestellten Sachantrags in der Weise,\ndaß darin zugleich stillschweigend der Prozeßantrag auf Erlaß eines\nVersäumnisurteils enthalten ist (vgl. BGHZ 37, 79, 83), war hier\nnicht möglich, weil die Klägerin von einem Antrag auf Erlaß eines\nVersäumnisurteils auf Befragen ausdrücklich abgesehen hat.\nEbensowenig liegen die Voraussetzungen einer Entscheidung nach Lage\nder Akten gemäß § 251 a Abs. 1, 2 ZPO vor.\n\n440\n\n##blob##nbsp;\n\n441\n\nII.\n\n442\n\n##blob##nbsp;\n\n443\n\nBei den übrigen Beklagten hielt es der\nSenat für sachgerecht, gemäß den §§ 304 Abs. 1, 523 ZPO über den\nGrund des Anspruchs vorab zu entscheiden und den Rechtsstreit zur\nHöhe gemäß § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO an das Landgericht\nzurückzuverweisen.\n\n444\n\n##blob##nbsp;\n\n445\n\nDie gesetzlichen Voraussetzungen für\nein Grundur-teil nach § 304 ZPO liegen vor. Die Klageforderung ist\ndem Grunde und der Höhe nach streitig. Wie unter III. noch näher\ndarzulegen sein wird, ist der Rechtsstreit gegen die übrigen\nBeklagten dem Grunde nach entscheidungsreif. Über die Höhe des\nzuzusprechenden Anspruchs ist demgegenüber noch Beweis zu erheben,\nweil die Klägerin behauptet, von der ihr zustehenden\nVerwaltervergütung seien nur 5 % ersparte Aufwendungen in Abzug zu\nbringen, wohingegen die Beklagten geltendmachen, die Kosten der\nKlägerin lägen bei 90 %. Eine spätere Klageab-weisung mangels\nEintritts jeglichen Schadens liegt fern. Wie auch der Vortrag der\nBeklagten zeigt, ist ein Anspruch der Klägerin in irgendeiner Höhe\nmit hoher Wahrscheinlichkeit gegeben. Eine derartige\nWahrscheinlichkeit reicht für den Erlaß eines Grundurteils aus\n(vgl. Zöller/Vollkommer, 18. Aufl., § 304 ZPO Rdn. 6).\n\n446\n\n##blob##nbsp;\n\n447\n\nDa das Landgericht die Klage bereits\ndem Grunde nach abgewiesen hat, liegen die gesetzlichen\nVoraussetzungen für eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 Nr. 3\nZPO ebenfalls vor. Eine eigene Entscheidung nach § 540 ZPO hielt\nder Senat nicht für sachgerecht. Da über die Höhe des Anspruchs\nnoch Beweis erhoben werden muß, würde den Partei-en insoweit eine\nTatsacheninstanz genommen. Die durch die Zurückverweisung\neintretende Verzögerung des Rechtsstreits ist hinzunehmen. Da der\nRechts-streit ohnehin bereits seit 1987 andauert und es um\nerhebliche Beträge geht, wiegt der Verlust einer Tatsacheninstanz\nletztlich schwerer als das gleichfalls bestehende Interesse der\nParteien an einer schnelleren Erledigung des Rechtsstreits. Die\nParteien selbst haben in der mündlichen Ver-handlung vom 16.12.1993\nkeine Einwendungen gegen die vom Senat mit den Parteien erörterte\nVerfah-rensweise erhoben.\n\n448\n\n##blob##nbsp;\n\n449\n\nIII.\n\n450\n\n##blob##nbsp;\n\n451\n\nDie Klage ist dem Grunde nach\ngerechtfertigt.\n\n452\n\n##blob##nbsp;\n\n453\n\n1.)\n\n454\n\n##blob##nbsp;\n\n455\n\nNach § 325 Abs. 1 BGB kann die Klägerin\nErsatz des Schadens verlangen, der ihr durch die rechtskräf-tig für\nunwirksam erklärte Abberufung und Kündi-gung des Verwaltervertrages\nentstanden ist. Dieser Schaden setzt sich zusammen aus dem der\nKlägerin vertraglich geschuldeten Verwalterhonorar für die Zeit von\nJuli 1987 bis Dezember 1990 abzüglich derjenigen Aufwendungen,\nwelche die Klägerin durch die Abberufung als Verwalter erspart hat\noder hät-te ersparen können, § 254 Abs. 2 BGB.\n\n456\n\n##blob##nbsp;\n\n457\n\n2.)\n\n458\n\n##blob##nbsp;\n\n459\n\nZwischen den Parteien bestand am\n12.06.1987 ein wirksamer Verwaltervertrag bis zum 31.12.1990.\n\n460\n\n##blob##nbsp;\n\n461\n\na)\n\n462\n\n##blob##nbsp;\n\n463\n\nDer Senat ist durch das WEG-Verfahren\n202 II 325/87 AG Köln nicht gehindert, die Frage, ob ein wirksamer\nVerwaltervertrag bestand, selbst zu prüfen. Entgegen der Auffassung\nder Klägerin entfalten die in dem WEG-Verfahren ergangenen\nEnt-scheidungen insoweit keine Rechtskraftwirkung zu Gunsten der\nKlägerin. Der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln hat in\nseinem Beschluß vom 23.08.1991 zwar zu dieser Frage Stellung\ngenommen. Dabei handelte es sich aber nur um eine Vorfrage des von\nder Klägerin in dem WEG-Verfah-ren verfolgten Klagebegehrens,\nnämlich den Be-schluß der Wohnungseigentümer vom 12.06.1987 für\nungültig zu erklären. Nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung\nund Literatur erwachsen präju-dizielle Rechtsverhältnisse und\nVorfragen nicht in Rechtskraft (vgl. statt vieler\nZöller/Vollkom-mer, 18. Aufl., vor § 322 ZPO Rdn. 28, 34). Auf eine\nParallele zum arbeitsrechtlichen Kündigungs-schutzprozeß kann sich\ndie Klägerin nicht berufen. Nach der Rechtsprechung des\nBundesarbeitsgerichts kann sich der Arbeitgeber nach einer\nerfolgreichen Kündigungsschutzklage des Arbeitnehmers zwar spä-ter\nnicht darauf berufen, ein Arbeitsverhältnis habe nie bestanden (BAG\nNJW 1977, 1895). Dies ist indes eine Folge des durch § 4\nKündigungsschutzge-setz bestimmten Streitgegenstandes\nfestzustellen, daß das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung vom\n... nicht aufgelöst ist. Streitgegenstand des WEG-Verfahrens 202 II\n325/87 AG Köln war demgegen-über nicht der Bestand des\nVerwaltervertrages, sondern allein die Wirksamkeit des Beschlusses\nvom 12.06.1987. Entsprechend lautet der Tenor des Be-schlusses des\nAmtsgerichts Köln vom 13.10.1989.\n\n464\n\n##blob##nbsp;\n\n465\n\nb)\n\n466\n\n##blob##nbsp;\n\n467\n\nEntgegen der Auffassung des\nLandgerichts war die am 20.08.1985 vereinbarte Verlängerung des\nVerwal-tervertrages bis zum 31.12.1990 wirksam:\n\n468\n\n##blob##nbsp;\n\n469\n\nNach allgemeiner Auffassung in\nRechtsprechung und Literatur ist im Wohnungseigentumsrecht zwischen\nder Bestellung des Verwalters und dem Abschluß des\nVerwaltervertrages zu trennen. Die Bestellung durch die\nWohnungseigentümer hat zunächst nur gemeinschaftsinterne Bedeutung.\nNimmt der Gewählte die Bestellung (ausdrücklich oder konkludent)\nan, erlangt er die organisationsrechtliche Stellung des Verwalters\n(Müller, Praktische Fragen des Woh-nungseigentums, 2. Aufl., Seite\n323; Palandt/Bas-senge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 6). Die\npersönli-che Rechtsstellung des Verwalters wird durch den\nVerwaltervertrag geregelt. Dieser ist rechtlich selbständig, auch\nwenn in der Bestellung vielfach zugleich ein Angebot zum Abschluß\neines Verwal-tervertrages liegt, welches der Verwalter mit der\nAnnahme der Bestellung ebenfalls annimmt (Müller, Praktische Fragen\ndes Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 323; Palandt/Bassenge, 52.\nAufl., § 26 WEG Rdn. 7). Ebenso kann der Verwaltungsbeirat\nermäch-tigt werden, mit einem bestellten Verwalter einen\nVerwaltervertrag abzuschließen (Müller, Prakti-sche Fragen des\nWohnungseigentums, 2. Aufl., Sei-te 324).\n\n470\n\n##blob##nbsp;\n\n471\n\nIm vorliegenden Fall wurde die Klägerin\nzunächst durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27.10.1981 ab\ndem 01.01.1982 zur Verwalterin bestellt. Ausweislich des Protokolls\nerfolgte die Bestellung zeitlich unbefristet. Eine derartige\nBestellung ist nach allgemeiner Auffassung trotz eines Verstoßes\ngegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht nichtig, sondern endet fünf\nJahre nach Beginn der Amtszeit, das heißt hier am 31.12.1986 (vgl.\nPalandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2). Seitens der Klägerin\nwurde die Bestellung spä-testens mit Abschluß des\nVerwaltervertrages am 13.10./17.11.1981 angenommen.\n\n472\n\n##blob##nbsp;\n\n473\n\nDurchgreifende Bedenken gegen die\nWirksamkeit des Vertrages bestehen nicht. Der Vertrag\nkor-respondiert mit der Bestellung vom 27.10.1981. Daß der Vertrag\nlediglich von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats\nunterschrieben wurde, ist unschädlich, da von einer\nBevollmächtigung oder Genehmigung auszugehen ist. Wie der 16.\nZivilsenat des Oberlandesgerichts Köln in seinem Beschluß vom\n23.08.1991 zu Recht dargelegt hat, haben es die übrigen Mitglieder\ndes Verwaltungsbeirats zumin-dest stillschweigend geduldet, daß der\nVorsitzende allein nach außen hin tätig wurde und notwendige\nUnterschriften leistete.\n\n474\n\n##blob##nbsp;\n\n475\n\nEine erneute Bestellung der Klägerin\nzum Verwalter erfolgte durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom\n30.05.1985. Diese Bestellung wurde seitens der Klägerin spätestens\ndurch den Abschluß des Ver-waltervertrages am 20.08.1985\nangenommen. Daß der Verwaltervertrag wiederum nur von dem\nVorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben wurde, steht aus\nden bereits genannten Gründen seiner Wirksam-keit nicht\nentgegen.\n\n476\n\n##blob##nbsp;\n\n477\n\nDie Wiederbestellung der Klägerin am\n30.05.1985 und der am 20.08.1985 abgeschlossene Vertrag sind\nebensowenig nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig. Insoweit geht der Senat\nmit dem Kammergericht (KG ZMR 1990, 62, 63; ZMR 1991, 274) zunächst\ndavon aus, daß der Vertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft mit\ndem Verwalter stillschweigend unter der auflösen-den Bedingung der\nWirksamkeit der Bestellung abge-schlossen wird. Die Nichtigkeit der\nBestellung vom 30.05.1985 würde damit auch zur Unwirksamkeit des\nVertrages vom 20.08.1985 führen. Die Bestellung vom 30.05.1985 ist\nindes wirksam.\n\n478\n\n##blob##nbsp;\n\n479\n\nWie die Parteien im einzelnen\nzutreffend dargelegt haben, hängt die Wirksamkeit des Beschlusses\nvom 30.05.1985 nach § 26 WEG von dessen rechtlicher Einordnung ab.\nGeht man davon aus, daß in der beschlossenen \"Verlängerung des\nVerwaltervertrages um fünf Jahre\" schon dem Wortlaut nach keine\nWiederbestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG liegt, so\nüberschritte die Dauer der (verlänger-ten) ersten Bestellung die\nFünfjahresfrist des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG und wäre deshalb\nunwirksam. Sieht man die beschlossene Verlängerung als wie-derholte\nBestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG an, so kommt es\nentscheidend darauf an, ob § 26 Abs. 2 WEG auch bei einer\nnachträglichen Verkür-zung der zunächst bis zum 31.12.1986\nerfolgten Be-stellung anwendbar ist und ob eine derartige\nVer-kürzung hier vereinbart wurde. Nach Auffassung des Senats sind\nalle vorgenannten Fragen zu Gunsten der Klägerin zu\nentscheiden.\n\n480\n\n##blob##nbsp;\n\n481\n\nWas die Wohnungseigentümer mit der\nbeschlossenen \"Verlängerung des Verwaltervertrages um fünf Jah-re\"\ntatsächlich gewollt haben, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei\nist zu berücksichtigen, daß die jetzt von den\nProzeßbevollmächtigten der Be-klagten angestellten rechtlichen\nÜberlegungen für einen juristisch nicht vorgebildeten\nWohnungsei-gentümer bei der Beschlußfassung ersichtlich fern lagen.\nWie auch der Wortlaut der Beschlußfassung vom 30.05.1985 zeigt,\nstand für die Wohnungseigen-tümer der Verwaltervertrag im\nVordergrund. Nach Ziffer 2 des Vertrages vom 13.10./17.11.1981 war\ndieser Vertrag jedoch im Mai 1985 noch zum Jahres-ende kündbar.\nWenn die Wohnungseigentümer kurz vor Ablauf dieser Kündigungsfrist\npauschal eine Ver-längerung \"um fünf Jahre\" beschlossen, ohne einen\nbestimmten Anfangszeitpunkt zu bestimmen, spricht eine natürliche\nBetrachtungsweise dafür, daß der alte Vertrag zum Jahresende\nbeendet werden und die Verlängerung im Anschluß daran wirksam\nwerden sollte - so wie es auch der Fall gewesen wäre, wenn die\nWohnungseigentümer am 30.05.1985 einen völlig anderen Verwalter für\nfünf Jahre bestellt hätten. Daß die Wohnungseigentümer dies damals\ntatsächlich so und nicht wie heute vorgetragen gesehen haben,\nbestätigt der Inhalt des Vertrages vom 20.08.1985, durch welchen\nder Beschluß der Wohnungseigentümer ausgeführt wurde. In diesem\nVertrag wird die beschlossene Verlängerung um fünf Jahre zeitlich\numgesetzt in die Formulierung \"bis zum 31. Dezember 1990\" - und\nnicht bis zum 31.12.1991, wie es bei einem gewollten Beginn der\nVerlängerung erst am 01.01.1987 hätte heißen müssen.\n\n482\n\n##blob##nbsp;\n\n483\n\nDie damals gewollte Verlängerung der\nTätigkeit der Klägerin bis zum 31.12.1990 ist mit § 26 Abs. 2 WEG\nzu vereinbaren. Die Zulässigkeit der Verlängerung bestimmt sich\nnach § 26 Abs. 2 WEG. Auch wenn die Wohnungseigentümer ausdrücklich\nvon einer \"Verlängerung\" des alten Vertrages gesprochen haben,\nhandelt es sich der Sache nach um eine wiederholte Bestellung im\nSinne von § 26 Abs. 2 WEG. Dies folgt aus der Systematik von § 26\nAbs. 1 und Abs. 2 WEG. Während die Fünfjahresfrist in § 26 Abs. 1\nSatz 2 WEG regelt, wie lange sich die Wohnungseigentümer durch\neinen Beschluß an einen bestimmten Verwalter binden können, regelt\n§ 26 Abs. 2 WEG die Verlängerung der Tätigkeit des Verwalters\naufgrund einer neuen Beschlußfassung (Bestellung). Eine derartige\nerneute Beschlußfas-sung ist hier am 30.05.1985 erfolgt.\n\n484\n\n##blob##nbsp;\n\n485\n\nEntgegen der Auffassung der Beklagten\nund des Landgerichts verstößt die beschlossene Verlänge-rung nicht\ndeshalb gegen § 26 Abs. 2 WEG, weil die dort vorgesehene\nJahresfrist nur durch eine vor-zeitige Beendigung der erstmaligen\nBestellung vom 27.10.1991 gewahrt wurde. Insoweit teilt der Senat\ndie in Rechtsprechung und Literatur ganz überwie-gend vertretene\nAuffassung, daß § 26 Abs. 2 WEG im Wege der teleologischen\nReduktion dann nicht anwendbar ist, wenn die Wiederbestellung\nsofort - im Rahmen der Höchstdauer des § 26 Abs. 1 WEG - wirksam\nwerden soll (wie hier OLG Hamm OLGZ 90, 191; Merle, Bestellung udn\nAbberufung des Ver-walters nach § 26 WEG, S. 70; Müller, Praktische\nFragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 325;\nPalandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2; Weitnauer, 7. Aufl.,\n§ 26 WEG Rdn. 13). Seinem Schutzzweck nach will § 26 Abs. 1 und 2\nWEG eine zu lange - über fünf Jahre hinausgehende - Bindung der\nWohnungseigentümer an einen bestimmten Verwal-ter verhindern. Eine\nderartige Bindung soll weder durch eine über fünf Jahre\nhinausgehende Dauer der Bestellung noch durch eine Kettenbestellung\nerreicht werden können. Für diesen Schutzzweck spielt es indes\nkeine Rolle, ob die ursprüngliche Bestellung bereits von sich aus\nspätestens ein Jahr nach der Wiederbestellung ablief, oder ob der\nAblauf wie hier durch Kündigung und einvernehm-liche\nVertragsaufhebung erst im Zusammenhang mit der Wiederbestellung\nherbeigeführt wurde: Die von § 26 Abs. 2 WEG für zulässig erachtete\nBindung der Wohnungseigentümer von 5 + 1 = 6 Jahren wird in keinem\nFall überschritten. Da § 26 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern\nerlaubt, die Verlängerung bereits ein Jahr vor der Beendigung der\nersten Bestellung und dem Wirksamwerden der Neubestellung zu\nbeschließen, hält der Senat es auch nicht für erforderlich, daß die\nNeubestellung \"sofort\" mit der Beschlußfassung wirksam werden muß.\nAusrei-chend aber auch erforderlich ist, daß die Jahres-frist des §\n26 Abs. 2 WEG gewahrt wird. Soweit ein Teil der Beklagten in dem\nnachgelassenen Schrift-satz vom 30.12.1993 die Auffassung vertritt,\neine vorzeitige Wiederbestellung des Verwalters sei überhaupt\nunzulässig, kann der Senat dieser Auf-fassung nicht folgen, weil\ndas Gesetz weder eine Mindestbestellzeit vorsieht noch\nWiederbestellun-gen schlechthin für unzulässig erklärt.\n\n486\n\n##blob##nbsp;\n\n487\n\nDie von den Beklagten gezogene\nParallele zum Aktienrecht hilft nicht weiter, weil auch zu § 84\nAktG die Auffassung vertreten wird, die Jahresfrist gelte nur, wenn\ndie Verlängerung nach Ablauf der ursprünglichen Amtszeit wirksam\nwerden soll (Hefermehl, in: Geßler/Hefermehl/Ek-kardt/Kropff, § 84\nAktG Rdn 28; vgl. auch Mey-er-Landrut, in: Großkommentar, 3. Aufl.,\n§ 84 AktG Anm. 10: Abs. 1 will nur verhindern, daß die AG zu irgend\neinem Zeitpunkt für länger als 5 Jahre ge-bunden ist).\n\n488\n\n##blob##nbsp;\n\n489\n\nIm übrigen würde der Senat ebenso wie\nder 16. Zi-vilsenat des Oberlandesgerichts Köln im Beschluß vom\n23.08.1991 auch dann von einer wirksamen Bestellung und einem\nwirksamen Verwaltervertrag ausgehen, wenn die Bestellung am\n30.05.1985 nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig wäre, da die Beklagten die\nKlägerin danach noch über zwei Jahre als Ver-walterin anerkannt und\nderen Bestellung sowie den abgeschlossenen Verwaltervertrag damit\nzumindest stillschweigend bestätigt haben.\n\n490\n\n##blob##nbsp;\n\n491\n\nDie Wiederbestellung der Klägerin am\n30.05.1985 ist schließlich nicht deshalb unwirksam, weil die-se in\nder Einladung als Tagesordnungspunkt nicht aufgeführt war. Dieser\nMangel in der Einladung hätte die Wohnungseigentümer zwar zur\nAnfechtung des Beschlusses berechtigt, führte aber nicht zur\nNichtigkeit des Beschlusses (vgl. Palandt/Bassen-ge, 52. Aufl., §\n24 WEG Rdn. 6). Eine Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 4\nWEG ist unstrei-tig nicht erfolgt.\n\n492\n\n##blob##nbsp;\n\n493\n\nWeitere Gründe, aus denen die\nWiederbestellung am 30.05.1985 und damit auch der Vertrag vom\n20.08.1985 oder Gründe, aus denen allein der Vertrag trotz\nwirksamer Bestellung unwirksam sein könnten, sind nicht\nersichtlich. Insbesondere wur-de der Verwaltervertrag nicht durch\neine ordentli-che Kündigung der Beklagten vorzeitig beendet. Die\nmit Erfolg angefochtene sofortige Abberufung aus wichtigem Grund\nist zwar zumindest regelmäßig in eine fristgerechte Abberufung und\nordentliche Kün-digung des Verwaltervertrages zum nächstmöglichen\nZeitpunkt umzudeuten (BGH NJW-RR 1989, 839). Dies hilft den\nBeklagten hier indessen nicht weiter, weil der Ergänzungsvertrag\nvom 20.08.1985 \"bis zum 31.12.1990\" lief und mithin vorher nur aus\nwichti-gem Grund gekündigt werden konnte.\n\n494\n\n##blob##nbsp;\n\n495\n\n3.)\n\n496\n\n##blob##nbsp;\n\n497\n\nBei dem Verwaltervertrag handelt es\nsich - soweit der Verwalter nicht unentgeltlich tätig wird - um\neinen Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB (Müller,\nPraktische Fragen des Wohnungs-eigentums, 2. Aufl., Seite 328;\nPalandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Für die Erfüllung\nder vertraglichen Ansprüche des Verwalters haf-ten alle\nWohnungseigentümer als Gesamtschuldner (KG NJW-RR 1990, 153;\nBärmann/Pick, 12. Aufl., § 26 WEG Rdn. 32; Palandt/Bassenge, 52.\nAufl., § 26 WEG Rdn. 8). Wie das Kammergericht a.a.O. zu-treffend\nausgeführt hat, hängt die Zahlungspflicht nicht von einer\nvorhergehenden Beschlußfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen\neines Wirtschaftspla-nes oder einer Jahresabrechnung ab.\nEbensowenig entlastet es den einzelnen Beklagten gegenüber der\nKlägerin, daß er die beschlossenen Vorschüsse und Nachzahlungen an\nden am 22.07.1987 bestellten neu-en Verwalter gezahlt hat. Daß der\nneue Verwalter die Forderung der Klägerin ganz oder teilweise\nbe-glichen hat, haben die Beklagten nicht substanti-iert\nvorgetragen.\n\n498\n\n##blob##nbsp;\n\n499\n\nEntgegen der Auffassung einzelner\nBeklagter wird die gesamtschuldnerische Haftung aller Be-klagten\nnicht durch Ziffer 3. des Vertrages vom 13.10./17.11.1981\nausgeschlossen. Soweit dort eine Vergütung pro Wohnung bzw.\nsonstiger Teileigen-tumseinheit genannt ist, handelt es sich\nersicht-lich um bloße Berechnungsfaktoren für das der Klägerin\ninsgesamt zustehende Honorar. Ebensowe-nig enthält die Anknüpfung\nder Fälligkeit dieser Forderung an die Fälligkeit der von den\nWohnungs-eigentümern geschuldeten Wohngeldzahlungen eine\nHaftungsbeschränkung auf den von jedem Wohnungs-eigentümer im\nInnenverhältnis geschuldeten Anteil des Gesamthonorars. Letzteres\nhätte einer aus-drücklichen Vereinbarung bedurft.\n\n500\n\n##blob##nbsp;\n\n501\n\nSchließlich wird auch die Beklagte zu\n67 (F. L.) nicht dadurch entlastet, daß sie ihren\nMit-eigentumsanteil am 22.01.1991 - das heißt nach dem hier\nmaßgeblichen Zeitraum von Juli 1987 bis Dezember 1990 - auf ihren\nEhemann übertragen hat. Ohne Zustimmung der Klägerin ist die in\nihrer Person entstandene Zahlungsverpflichtung durch die\nVeräußerung des Anteils nicht erloschen. Ob und gegebenenfalls in\nwelcher Höhe die Beklagte zu 67 intern einen Anspruch auf\nFreistellung gegen ihren geschiedenen Ehemann hat, bedarf im\nvorliegenden Rechtsstreit keiner Entscheidung.\n\n502\n\n##blob##nbsp;\n\n503\n\n4.)\n\n504\n\n##blob##nbsp;\n\n505\n\nDie Voraussetzungen des § 325 Abs. 1\nBGB sind ge-geben.\n\n506\n\n##blob##nbsp;\n\n507\n\na)\n\n508\n\n##blob##nbsp;\n\n509\n\nDie Frage, ob der Klägerin für die Zeit\nnach dem 12.06.1987 noch Ansprüche gegen die Beklagten zustehen,\nbestimmt sich nach § 325 Abs. 1 BGB und nicht nach § 615 BGB. Nach\nallgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist die\nAbgrenzung zwischen den beiden genannten Vorschriften danach\nvorzunehmen, ob die nicht erbrachte Leistung durch den\neingetretenen Zeitablauf unmöglich geworden ist oder noch\nnachgeholt werden kann (vgl. Pa-landt/Putzo, 52. Aufl., § 615 BGB\nRdn. 5 m.w.N.). Bei nachholbaren Dienstleistungen kommt eine\nBe-freiung von der Dienstleistungspflicht sowie ein\nVergütungsanspruch des Dienstverpflichteten für tatsächlich nicht\ngeleistete Dienste nur unter den Voraussetzungen des § 615 BGB, das\nheißt bei Annahmeverzug des Dienstberechtigten in Betracht. Bei\nnicht nachholbaren Dienstleistungen richtet sich das Freiwerden des\nDienstverpflichteten und dessen Vergütungsanspruch demgegenüber\nnach den §§ 323 bis 325 BGB.\n\n510\n\n##blob##nbsp;\n\n511\n\nb)\n\n512\n\n##blob##nbsp;\n\n513\n\nIm vorliegenden Fall ist der Klägerin\ndie Erbrin-gung der vertraglich geschuldeten Verwaltertätig-keit\ndurch die am 12.06.1987 zugleich erfolgte Abberufung als Verwalter\nunmöglich geworden. Nach den §§ 20 Abs. 2, 26 ff. WEG hat jede\nWohnungs-eigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestel-len. Der\nVerwalter hat die sich aus den §§ 27 und 28 WEG ergebenden Aufgaben\nund Befugnisse. Wie sich aus den Aufgaben und Befugnissen im\neinzelnen ergibt, können diese jedenfalls zum ganz überwiegenden\nTeil tatsächlich nur in der Zeit, für die der Verwalter bestellt\nwurde, ausgeführt und nicht nachgeholt werden. Während gewöhnliche\nArbeits- und Dienstleistungen vielfach auch noch zu einem späteren\nZeitpunkt sinnvoll erbracht werden können, erübrigen sich die\nAufgaben der §§ 27 und 28 WEG durch Zeitablauf und/oder\nan-derweitige Erledigung. Der Verwalter kann z.B. nicht mit\nRückwirkung Beschlüsse ausführen, Gelder verwalten,\nWillenserklärungen entgegennehmen oder nach Ablauf des\nWirtschaftsjahres noch einen Wirt-schaftsplan für das vergangene\nJahr aufstellen. Dem abberufenen Verwalter ist die Erfüllung seiner\ngesetzlichen Aufgaben darüber hinaus deshalb un-möglich, weil ihm -\njedenfalls bis zur Ungültiger-klärung des Abberufungsbeschlusses\nnach den §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG - die erforderliche\nVollmacht für ein weiteres Tätigwerden fehlt. Da der Beschluß der\nWohnungseigentümer vom 12.06.1987 erst durch den Beschluß des\nOberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 letztinstanzlich für\nungültig erklärt wurde, war der Klägerin auch aus diesem Grund jede\nweitere Tätigkeit für die Beklagten in der Zeit von Juli 1987 bis\nDezember 1990 objektiv unmöglich, zumal da am 22.07.1987 bereits\nein anderer Verwalter bestellt wurde. Dem steht nicht entgegen, daß\ndie spätere Entscheidung des Ober-landesgerichts nach § 23 Abs. 4\nWEG zur rückwir-kenden Ungültigkeit des Beschlusses vom 12.06.1987\nführte (vgl. Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 23 WEG Rdn. 19 m.w.N.).\nAufgrund der erst später wieder eingetretenen rückwirkenden\nBevollmächtigung konn-te die Klägerin damals nicht tätig werden.\nEbenso-wenig wird Unmöglichkeit dadurch ausgeschlossen, daß die\nKlägerin unter Umständen tatsächlich noch Verwaltungshandlungen\nhätte vornehmen können, weil - wie die Beklagten vortragen -\nsämtliche Dritte sie noch als Verwalterin ansahen (GA 1002) und die\nWohnungseigentümer auch noch keine einstweilige Anordnung auf\nUnterlassung gegen sie erwirkt hat-ten (GA 898). Die Klägerin\nschuldete allein eine rechtlich ordnungsgemäße Verwaltung - nicht\nVer-waltungshandeln im rechtsfreien Raum. Soweit die Klägerin\nselbst behauptet, sie habe damals noch Maßnahmen der laufenden\nVerwaltung ausgeführt, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.\n\n514\n\n##blob##nbsp;\n\n515\n\nSoweit in der Literatur zum\nWohnungseigentumsge-setz überwiegend die Auffassung vertreten wird,\nder Vergütungsanspruch des zu Unrecht abberufenen Verwalters\nbestimme sich nach § 615 BGB (vgl. et-wa Bärmann/Pick/Merle, 6.\nAufl., § 26 WEG Rdn. 71; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn.\n12; Weitnauer, 7. Aufl., § 26 WEG Rdn. 25 a) vermag der Senat dem\naus den vorgenannten Gründen nicht zu folgen.\n\n516\n\n##blob##nbsp;\n\n517\n\nc)\n\n518\n\n##blob##nbsp;\n\n519\n\nDie von der Klägerin geschuldete\nVerwaltertä-tigkeit ist infolge eines von den Beklagten zu\nvertretenden Umstandes, nämlich der später für unwirksam erklärten\nAbberufung als Verwalter, un-möglich geworden. Da die Bestellung\nund Abberufung als Verwalter nur einheitlich für alle\nWohnungs-eigentümer erfolgen kann und die Wohnungseigen-tümer nach\n§ 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen, müssen sich die am\n12.06.1987 nicht anwesenden oder überstimmten Mitglieder der\nWoh-nungseigentümergemeinschaft den Beschluß zurechnen lassen. In\nder ohne hinreichenden Grund ausgespro-chenen fristlosen Kündigung\ndes Verwaltervertrages vom 20.08.1985 am 12.06.1987 liegt zugleich\neine positive Vertragsverletzung (pVV) der Beklagten, welche die\nKlägerin ebenfalls zum Schadenersatz berechtigt.\n\n520\n\n##blob##nbsp;\n\n521\n\n5.)\n\n522\n\n##blob##nbsp;\n\n523\n\nDie Klage wäre auch dann dem Grunde\nnach gerecht-fertigt, wenn sich der Vergütungsanspruch der\nKlä-gerin nach § 615 BGB bestimmen würde. Die Beklag-ten sind nach\n§ 295 BGB in Annahmeverzug geraten.\n\n524\n\n##blob##nbsp;\n\n525\n\nDen Beklagten ist zwar zuzugeben, daß\nder Bun-desgerichtshof strenge Anforderungen an das nach § 295 BGB\nerforderliche wörtliche Angebot des Dienstverpflichteten stellt\n(BGH NJW-RR 1986, 794; NJW 1988, 1201). Etwaige Erklärungen der\nKlägerin vor der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer am\n12.06.1987 reichten in keinem Fall zur Erfüllung der\nVoraussetzungen des § 295 BGB aus. Dasselbe gilt für die behauptete\nBereitschaft der Klägerin, sich am 01.07. und 22.07.1987 zur\nÜbergangsver-walterin bestellen zu lassen. Diese Angebote bezogen\nsich ersichtlich auf eine Tätigkeit aufgrund einer neuen\nrechtlichen Grundlage. Nach den §§ 293 ff. BGB anzubieten ist\ndemgegenüber die nach dem alten Vertrag geschuldete Leistung. Ein\nzureichendes wörtliches Angebot liegt jedoch in der Einleitung des\nVerfahrens nach § 43 WEG mit Schriftsatz vom 06.07.1987. Dieser\nSchrift-satz wurde allen Beklagten zugestellt. Wie der\nBundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20.01.1988 (NJW 1988, 1201)\nzum Ausdruck gebracht hat, be-darf das nach § 295 BGB erforderliche\nwörtliche Angebot keiner bestimmten Form. Ausreichend - aber auch\nerforderlich - ist, daß der Dienstverpflich-tete \"mit der\nerforderlichen Deutlichkeit\" zum Ausdruck bringt, er sei zur\nweiteren Erfüllung seiner Aufgaben bereit. Dabei kann es genügen,\ndaß der Dienstverpflichtete \"eindeutig der Kündigung widerspricht\"\n(BGH NJW-RR 1986, 794, 795). Diese Anforderungen wurden durch die\nerfolgte Anfechtung des Abberufungsbeschlusses und die gleichzeitig\nerhobene Zahlungsklage mehr als erfüllt. Auch für einen\njuristischen Laien konnte nicht der gering-ste Zweifel bestehen,\ndaß die Klägerin weiter für die Wohnungseigentümer tätig werden\nwollte. Dem steht nicht entgegen, daß die Klägerin sowohl in der\nEigentümerversammlung vom 12.06.1987 als auch danach gegenüber dem\nBeklagten zu 34 (Dr. F. T.) sowie möglicherweise weiteren\nWohnungseigentü-mern gegenüber ein weiteres Tätigwerden zunächst\nabgelehnt hat. Wie oben bereits dargelegt wurde, hätte die Klägerin\ndiesem Ansinnen nur dann nachkommen können und müssen, wenn die\nBeklagten zuvor die am 12.06.1987 konkludent mitbeschlossene\nAbberufung als Verwalter rückgängig gemacht oder der Klägerin\nzumindest entsprechende rechtsge-schäftliche Vollmachten erteilt\nhätten. Insoweit ist die Situation des abberufenen und gekündigten\nWEG-Verwalters vergleichbar mit der Situation des gekündigten\nArbeitnehmers. Nach der neueren Recht-sprechung des\nBundesarbeitsgerichts (BAG NJW 1985, 935; NJW 1992, 932, 933) gerät\nder Arbeitgeber bei einer ungerechtfertigten Kündigung durch ihn\nauch ohne wörtliches Angebot des Arbeitnehmers nach § 296 BGB in\nAnnahmeverzug, weil es an einer Mit-wirkungshandlung seinerseits,\nnämlich der Einrich-tung eines funktionsfähigen Arbeitsplatzes und\nder Zuweisung von Arbeit, fehlt. Die Wohnungseigentü-mer schulden\ndem zu Unrecht gekündigten Verwalter zwar nicht die\nZurverfügungstellung eines Arbeits-platzes; sie müssen ihm jedoch\ndie zur Aufnahme seiner Tätigkeit erforderliche\norganisationsrecht-liche Stellung verschaffen und erhalten.\nGeschieht dies nicht, kann von dem abberufenen und gekün-digten\nVerwalter nicht mehr als eine fristgerech-te Anfechtung des\nAbberufungsbeschlusses verlangt werden.\n\n526\n\n##blob##nbsp;\n\n527\n\n6.)\n\n528\n\n##blob##nbsp;\n\n529\n\nDie Forderung der Klägerin ist nicht -\nauch nicht teilweise - verjährt.\n\n530\n\n##blob##nbsp;\n\n531\n\nDer Anspruch des WEG-Verwalters auf\nZahlung seiner Vergütung verjährt gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB in\nzwei Jahren (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 6. Aufl., § 26 WEG Rdn. 65;\nPalandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Dieselbe Frist gilt\nfür einen entsprechenden Schadenersatzanspruch des Verwal-ters\n(vgl. Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 195 BGB Rdn. 3, 8 m.w.N.).\nGemäß § 209 Abs. 1 BGB wurde die Verjährung jedoch bereits im Juli\n1987 durch gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs unter-brochen.\nEine Unterbrechung tritt auch bei einer Klage auf zukünftige\nLeistungen ein (Palandt/Hein-richs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn. 2).\nSoweit die Beklagten geltendmachen, die Forderung der Klä-gerin sei\nzumindest teilweise deshalb verjährt, weil die Erhöhungen der\nVerwaltervergütung ab dem 01.06.1988, 01.06.1989 und 01.06.1990\naufgrund der vereinbarten Wertsicherungsklausel erst später in die\nAnträge der Klägerin eingeflossen seien, verkennen sie den Umfang\nder Unterbrechungswirkung des § 209 BGB. Erhebt der Kläger keine\nTeilklage, sondern macht seinen Anspruch im Ganzen geltend, so wird\nnach § 209 BGB die Verjährung des gesamten Anspruchs auch dann\nunterbrochen, wenn sich der zunächst eingeklagte Betrag später als\nzu niedrig erweist (Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn.\n14). So liegt der Fall hier. Gegenstand des Antrags vom 06.07.1987\nwar die Verwaltervergütung für die Zeit vom 01.07.1987 bis\n31.12.1990 in vol-ler Höhe. Die oben genannten Erhöhungen konnte\ndie Klägerin 1987 noch nicht beziffern. Es liegt auch kein Fall des\n§ 211 Abs. 2 BGB vor. Zwar wurde am 28.09.1987 das Ruhen der\nZahlungsklage angeordnet. Dies - und die weitere Verzögerung der\nZahlungs-klage - erfolgte jedoch im Hinblick auf die\nVor-greiflichkeit der Anfechtungsklage. In einem der-artigen Fall\nist § 211 Abs. 2 BGB nicht anzuwen-den (vgl. Palandt/Heinrichs, 52.\nAufl., § 211 BGB Rdn. 3).\n\n532\n\n##blob##nbsp;\n\n533\n\nIV.\n\n534\n\n##blob##nbsp;\n\n535\n\nDa noch nicht abzusehen ist, inwieweit\ndie dem Grunde nach erfolgreiche Berufung der Klägerin gegen die\nBeklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 138 - auch der Höhe nach\nErfolg haben wird, und wie das Berufungsverfahren gegen die\nBeklagte zu 138 ausgeht, war die Kostenentscheidung dem\nSchlußurteil vorzubehalten.\n\n536\n\n##blob##nbsp;\n\n537\n\nNach § 708 Nr. 10 ZPO war das\nTeilurteil für vorläufig vollstreckbar zu erkären. Entscheidungen\nnach § 711 ZPO waren demgegenüber nicht veranlaßt, weil das Urteil\nfür keine Partei einen vollstrek-kungsfähigen Inhalt hat.\n\n538\n\n##blob##nbsp;\n\n539\n\nRevisionsbeschwer Für die Beklagten zu\n32, 33, 35, 38, 57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67,\n68, 184, 185, 247, 248, 1, 21, und 178: jeweils 955,21 DM.\n\n540\n\n##blob##nbsp;\n\n541\n\nFür die übrigen Beklagten - mit\nAusnahme der Be-klagten zu 138) -: jeweils 465.044,93 DM.\n\n542\n\n##blob##nbsp;\n\n543\n\nBei den Beklagten zu 32, 33, 35, 38,\n57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67, 68, 184, 185,\n247, 248, 1, 21 und 178 wird die Revision zuge-lassen, weil die\naufgeworfenen Rechtsfragen grund-sätzliche Bedeutung haben, § 546\nAbs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313802","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-01-27/12-u-116-93","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":38},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 615","ref_norm":"615","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 209","ref_norm":"209","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 295","ref_norm":"295","n":4},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 331","ref_norm":"331","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 211","ref_norm":"211","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 304","ref_norm":"304","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":3},{"jurabk":"AktG","ref":"§ 84","ref_norm":"84","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 322","ref_norm":"322","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 196","ref_norm":"196","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 293","ref_norm":"293","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 296","ref_norm":"296","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 323","ref_norm":"323","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 675","ref_norm":"675","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 301","ref_norm":"301","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 523","ref_norm":"523","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313802","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313802","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1994-01-27/12-u-116-93","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313802","retrieved":"2026-07-09 03:45:25.415815+00:00"}}