{"status":"available","doknr":"OLD313879","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1993:1217.19U189.89.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1993-12-17","aktenzeichen":"19 U 189/89","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\nDie zulässige Berufung ist begründet.\n\n3\n\nDas Teilurteil des Landgerichts Köln war abzuändern.\n\n4\n\nDer Klägerin stehen die vom Landgericht zuerkannten Ansprüche\naus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.\n\n5\n\nDie Klägerin hat Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten\ngem. § 326 BGB nicht hinreichend substantiiert dargetan.\n\n6\n\nZum einen bestehen bereits Bedenken an der Wirksamkeit der\nFormularklausel in § 5 des Unterpachtvertrages.\n\n7\n\nDiese Klausel \"Die Instandhaltung des gesamten Pachtobjekts\neinschl. der Schönheitsreparaturen obliegt dem Unterpächter.\"\nbenachteiligt dem Wortlaut nach den Unterpächter unangemessen, weil\nsie vom gesetzlichen Leitbild, daß die Erhaltung des Mietobjektes\nVermietersache ist, erheblich abweicht. Zwar ist eine derartige\nAbweichung vom gesetzlichen Leitbild durch Formularklauseln im\nBereich der Gewerberaummiete in weitergehendem Ausmaß zulässig als\nbei Wohnraum (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und\nWohnraummiete, Rdnr. 964, 1080, 1081). Sie findet ihre Grenzen aber\nin der vollständigen Überbürdung der Erhaltungspflichten und der\ndamit verbundenen Freizeichnung des Vermieters oder Verpächters,\ndie zum Übergang der Sachgefahr auf den Mieter oder Pächter führen\nund ihn mit einem nicht vorauskalkulierbaren Kostenrisiko belasten\nwürde, etwa weil eine verschuldensunabhängige Haftung begründet\nwird und der Mieter oder Pächter auch für Schäden und\nAbnutzungserscheinungen aufkommen müßte, die schon vor\nVertragsschluß vorhanden waren. Instandhaltungsklauseln sind dahin\neinschränkend auszulegen, daß der einwandfreie Zustand des\nMietobjektes bei Vertragsbeginn vorauszusetzen ist (Sternel,\nMietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 364). So ist etwa die Klausel, nach\nder \"die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der\nRäume\" dem Mieter auferlegt worden ist, bei Gewerberaum für\nzulässig angesehen worden unter der Prämisse, daß die Klausel nur\ndurch den Mietgebrauch veranlaßte Instandsetzungen betrifft (BGH\nZMR 1987, 257; ähnlich BGH WuM 1987, 154; a.A. Sternel a.a.O. Rdnr.\n376). Der Begriff der Instandhaltung erfaßt vorbeugende Maßnahmen,\nnicht aber die Behebung von Schäden an der Mietsache (Bub/Treier\na.a.O. Rdnr. 1063).\n\n8\n\nHält man die Klausel nicht insgesamt für unwirksam, weil sie\ngenerell von Instandhaltung spricht (so Sternel a.a.O. I Rdnr. 399,\n400, der von der Teilunwirksamkeit auf die Unwirksamkeit der\ngesamten Klausel schließt), so muß man sie so auslegen, daß alle\ndurch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen durch\nSchönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten nach Bedarf und\nErforderlichkeit zu beheben sind.\n\n9\n\nDabei spielt eine Rolle, daß vertraglich weder eine Anfangs-\nnoch eine Endrenovierung geschuldet ist, der Beklagte das Objekt\naber bei Übernahme in den Innenräumen renoviert und seinem eigenen\nVorbringen zufolge alle zwei bis drei Jahre Schönheitsreparaturen\nvorgenommen hat.\n\n10\n\nDie Klägerin, der es bei dieser Sachlage oblegen hätte,\nsubstantiiert dazu vorzutragen, wie häufig bei Gewerberäumen dieser\nArt Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben, hat weder hierzu\nStellung genommen, noch hinreichend dargelegt, in welchem Umfang an\nwelcher Stelle welche Arbeiten durch den Beklagten vernachlässigt\nworden sind. Der pauschale Vortrag, die Pachträume seien beim\nAuszug völlig abgenutzt gewesen, reicht zur Darlegung fälliger\nSchönheitsreparaturen nicht aus. Die Klägerin hätte im einzelnen\nbeschreiben müssen, wie die Räumlichkeiten hinterlassen worden sind\nund welche Arbeiten jedenfalls vor oder bei Rückgabe hätten in\nAngriff genommen werden müssen. Auch die pauschale Bezugnahme auf\ndas Gutachten des Sachverständigen K. reichen zur Darlegung\nangeblicher Unterlassungen nicht aus. Denn der Sachverständige\nbefaßt sich in der Hauptsache mit Substanzschäden an dem ziemlich\nheruntergekommenen Bauwerk, die bereits lange vor der Pachtzeit des\nBeklagten aufgrund mangelnder Unterhaltung und Pflege entstanden\nsind oder angelegt waren und deswegen nicht unter die nur auf die\nPachtzeit zu beschränkende Instand\"haltung\" fallen. Im übrigen\nfehlt es auch in dem Gutachten an hinreichenden Ausführungen zu Art\nund Ausmaß der zu beanstandenden Örtlichkeiten. Soweit der\nSachverständige überhaupt zum Zeitpunkt früherer Renovierungen\nStellung nimmt, geschieht dies pauschal, wie etwa in bezug auf das\nBüro, das nach dem Gutachten etwa 5 - 6 Jahre nicht mehr renoviert\nworden sei, wohingehend die Klägerin behauptet, das Objekt sei\ninsgesamt nicht renoviert worden. Dies alles stellt keinen\nhinreichend konkreten Sachvortrag dar, der geeignet wäre,\nSchadensersatzansprüche zu begründen.\n\n11\n\nDie Klägerin kann von dem Beklagten auch nicht Erstattung der\nSachverständigenkosten verlangen. Zwar sind die Kosten eines\nSachverständigengutachtens grundsätzlich im Rahmen eines\nSchadensersatzanspruchs erstattungsfähig (Sternel, a.a.O. II Rdnr.\n452). Dies aber nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer\nSachverstand erforderlich ist. Das ist hier nicht der Fall.\nAußerdem befaßt sich das Gutachten ganz überwiegend mit der\nBausubstanz. Die angeblich fehlenden Schönheitsreparaturen im\nInneren werden nur beiläufig und pauschal abgehandelt. Insbesondere\ndie aufwendige Fotodokumentation betrifft Schäden, die dem\nBeklagten nicht zuzurechnen sind. Bei dieser Sachlagee könnten dem\nBeklagten die Kosten für das Gutachten selbst dann nicht\naufgebürdet werden, wenn aufgrund des Sachvortrages im übrigen ein\nSchadensersatzanspruch dem Grunde nach dargelegt wäre.\n\n12\n\nAuch hinsichtlich der Schlammfangvorrichtung und des\nBenzinabscheiders ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht\nersichtlich. Die Leerung bei Auszug ist nach dem Vertrag nicht\ngeschuldet. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, daß die Behälter so\nvoll wären, daß zur Instandhaltung der Anlage die Leerung\nerforderlich wäre. Auf den Übernahmezustand kommt es nicht an.\n\n13\n\nAuch der Feststellungsantrag ist unbegründet. Denn es fehlt\nseitens der Klägerin an jedwedem nachvollziehbaren Vortrag dazu,\nwieso der Eigentümer sie wegen irgendwelcher Versäumnisse des\nBeklagten in Anspruch nehmen könnte. Hier hätte es seitens der\nKlägerin der Angabe bedurft, wann ihr gegenüber das\nHauptpachtverhältnis gekündigt worden ist, wann sie das Objekt\nübergeben hat und welche Rechte im einzelnen der Eigentümer ihr\ngegenüber geltend macht. Hierzu fehlen nähere Angaben. Angesichts\ndes Umstandes, daß die Rechtsvorgängerin der Klägerin ihrerseits\nseit 1956 das Pachtobjekt innehatte und eigene\nInstandhaltungspflichten gegenüber dem Eigentümer bestanden, hätte\nes zur Darlegung von Ansprüchen gegen den Beklagten eines\nSachvortrages bedurft. Soweit der Eigentümer meint, die Klägerin\nhabe die Tore zu erneuern und der Außenanstrich des Objektes gehöre\nzu den Pflichten, ist nicht ersichtlich, was das mit dem Beklagten\nzu tun haben soll. Denn die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin\nhatten das Pachtobjekt gut 25 Jahre länger in Besitz, so daß die\nBeanstandungen des Eigentümers bezüglich der Substanzschäden\ninfolge jahrzehntelanger Vernachlässigung, wie sie im\nSachverständigengutachten dokumentiert sind, allenfalls gegen die\nKlägerin gerichtet sind. Auch hinsichtlich des Anspruchs wegen\nverspäteter Rückgabe des Pachtobjektes durch den Beklagten fehlt es\nan hinreichend konkreten Angaben zu einer früheren Verpachtbarkeit\ndurch den Eigentümer an Dritte.\n\n14\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.\n10, 713 ZPO.\n\n15\n\nBerufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 15.296,60 DM\n(Zahlungsantrag 10.296,60 DM + Feststellungsantrag 5.000,00 DM)","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313879","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1993-12-17/19-u-189-89","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313879","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313879","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1993-12-17/19-u-189-89","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313879","retrieved":"2026-07-09 03:45:33.100009+00:00"}}