{"status":"available","doknr":"OLD313884","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1993:1216.18U201.92.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1993-12-16","aktenzeichen":"18 U 201/92","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\n \n\n3\n\nDie Berufung ist zulässig; sie wurde\ninsbesondere frist- und formgerecht eingelegt und begründet.\n\n4\n\n \n\n5\n\nSie hat auch in der Sache selbst\nErfolg. Die Klage ist - soweit durch das angegriffene Teilurteil\nüber sie befunden wurde - unbegründet.\n\n6\n\n \n\n7\n\nDie Klägerin hat gegen die Beklagten\nkeinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Erneuerung der\nHeizungsanlage im Pachtobjekt v.-C.-Straße 165, A.-E..\n\n8\n\n \n\n9\n\nEin solcher Anspruch ergibt sich nicht\naus §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 2 BGB. Die in den Vorschrif-ten der §§\n581 Abs. 2 , 537 ff. BGB geregel-te Gewährleistungspflicht des\nVerpächters für Mängel der Pachtsache ist im vorliegenden Fall im\nwesentlichen auf die Klägerin als Pächterin übertragen worden.\nDiese ist gemäß § 3 Abs. 4 Ziffer 3, § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages\nvom 16.12.1988/09.06.1989 insbesondere verpflich-tet, die Kosten\nder Erneuerung der Heizungsanlage zu tragen. Denn die Arbeiten an\nder Heizungsanlage sind als Instandsetzungsarbeiten im Sinne der\ngenannten Regelung anzusehen. Dies ergibt sich bereits aus dem\nWortsinn des verwendeten Begrif-fes: Das Pachtobjekt war infolge\ndes Defektes der Heizung mangelhaft und mußte durch die Erneuerung\nin den vertragsgemäßen Zustand verbracht, also in-standgesetzt\nwerden.\n\n10\n\n \n\n11\n\nDaß hierfür nicht nur eine Reparatur\nder alten, sondern eine vollständige Erneuerung der Heizungs-anlage\nerforderlich war, ist demgegenüber nach Auffassung des Senates ohne\nBedeutung. Zwar wird die Meinung vertreten, daß der Vermieter auch\nbei Abwälzung der Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter\nverpflichtet bleibt, durch Verschleiß un-brauchbar gewordene\nEinrichtungsgegenstände zu er-neuern (Staudinger-Sonnenschein Band\nNr. 151 e zu § 535 BGB).\n\n12\n\n \n\n13\n\nFür eine solche Einschränkung könnte im\nvorliegen-den Fall auch die Tatsache sprechen, daß in § 3 Abs. 4\nZiffer 3 des Vertrages, der nach den Bekun-dungen des Zeugen Sch.\ndie maßgebende Formulierung enthielt, hinter den Begriff\n\"Instandsetzungs-arbeiten\" das Wort (\"Reparaturen\") aufgenommen\nwurde.\n\n14\n\n \n\n15\n\nDaß Erneuerungsarbeiten durch diese\nFormulierung ausgeschlossen werden sollten, kann aber gleich-wohl\nnicht angenommen werden. Zum einen sollte die Formulierung nach den\nBekundungen des Zeugen Sch., an deren Richtigkeit zu zweifeln kein\nAnlaß besteht, möglichst umfassend greifen, die Beklagten sollten\nfür die Klägerin erkennbar, umfassend entlastet werden.\nDementsprechend unter-scheidet der Vertrag auch an anderer Stelle\nnicht zwischen Reparaturen und Erneuerungen. Denn auch § 3 Abs. 5\ndes Vertrages, der die Vermieterpflichten regelt, spricht nur von\nReparaturen an Dach und Fach. Dementsprechend liegt eine Reparatur\ndes Pachtobjektes in dem dargestellten Sinne nach Auf-fassung des\nSenates auch dann vor, wenn einzelne Teile erneuert werden mußten.\nDieses Verständnis des Begriffes der Reparaturen ist allein\nsinnvoll und praktikabel. Denn die Entscheidung zwischen beiden\nwird oft nicht allein durch die techni-sche Notwendigkeit, sondern\ndurch wirtschaftliche Überlegungen bedingt. Wollte man gleichwohl\ndie Abgrenzung der Pflichtenkreise an dieser Unter-scheidung\nfestmachen, so würde z. B. der Vermieter auf wirtschaftlich\nunsinnige Reparaturen drängen, um die Kosten nicht übernehmen zu\nmüssen, während der Mieter aus entsprechenden Gründen auf einen\nvorschnellen Austausch der Einrichtungsgegenstände bedacht wäre.\nDaß dies einer gedeihlichen und sinnvollen Abwicklung eines Miet-\noder Pachtver-hältnisses nicht förderlich ist, liegt auf der\nHand.\n\n16\n\n \n\n17\n\nDementsprechend trifft auch Weimar, der\nsich eben-falls mit dem Begriff der Instandsetzungsarbeiten befaßt\nhat, diese Unterscheidung nicht, sondern versteht darunter\nallgemein größere und oft ein-malige Aufwendungen zur\nWiederherstellung des ver-tragsgemäßen Gebrauches (Weimar, Was sind\nKosten der Instandsetzung oder Instandhaltung sowie Ar-beiten an\nDach und Fach? in WM 1957, S. 85).\n\n18\n\n \n\n19\n\nDaß die Parteien bei Abschluß des\nVertrages gleichwohl diese Unterscheidung vornehmen wollten, kann -\nwie oben dargestellt - nicht angenommen werden.\n\n20\n\n \n\n21\n\nBei der Erneuerung der Heizungsanlage\nhandelt es sich schließlich um eine Instandsetzungsarbeit innerhalb\ndes Pachtobjektes . Eine Reparatur an \"Dach und Fach des Gebäudes\"\ngemäß § Abs. 5 des geschlossenen Pachtvertrages liegt nicht vor.\nDie-se Vorschrift umfaßt nach Auffassung des Senates lediglich\nReparaturen, die an der äußeren Hülle des Pachtobjektes anfallen,\nalso am Mauerwerk und - soweit zum Pachtobjekt gehörend - am Dach.\nDies ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:\n\n22\n\n \n\n23\n\nEine einheitliche Definition des\nBegriffes \"Dach und Fach\" existiert nicht. Teilweise soll die\ngenannte Klausel lediglich Maßnahmen zur Erhaltung der Dachsubstanz\nund der tragenden Teile des Gebäudes umfassen (Sternel, Mietrecht,\n3. Aufl. 1988, Rdnr. 376; Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum und\nGeschäftsraummiete, 2. Aufl. 1993, Rdnr. 1080), teilweise auch die\nwesentliche Substanz von Wohnung und Gebäude (OLG Hamm ZMR 1988,\n260, 261; Hanseatisches Oberlandesgericht MDR 1967, 845; Weimar,\na.a.0. S. 86).\n\n24\n\n \n\n25\n\nEine Heizungsanlage gehört nicht zu den\ntragenden Teilen eines Gebäudes. Ob sie zu seiner wesentli-chen\nSubstanz in dem dargestellten Sinne gehört, erscheint zumindest\nfraglich. Denn Weimar, auf den sich die Vertreter der weiteren\nAuffassung beru-fen, geht selbst von der Notwendigkeit einer engen\nAuslegung dieses Begriffes aus und nennt als Bei-spiele Baustoffe\nfür Mauern, Wände, Böden, Decken, Treppen, Fenster und Türen. Eine\nHeizungsanlage ist zwar heute als wesentlicher Bestandteil des\nGebäudes im Sinne des § 94 Abs. 2 BGB anerkannt. Zu dem von Weimar\ngeschilderten äußeren Gerüst des Gebäudes gehört sie indessen\nnicht. Dementspre-chend hat auch das OLG Hamm in dem von ihm zu\nent-scheidenden Fall einer Rohrleitung weniger auf die Eigenschaft\nals wesentlicher Bestandteil als auf die Verbindung des\nRohrleitungssystems mit der Ge-bäudewand abgestellt.\n\n26\n\n \n\n27\n\nDie Frage nach dem abstrakten Sinn des\ngewähl-ten Begriffes bedarf indes keiner abschließenden Erörterung.\nDie Parteien haben ihn nämlich nach Auffassung des Senates in dem\nengeren Sinne ver-standen. Dies ergibt sich zum einen aus dem\nWort-laut des § 6 Abs. 2 des Vertrages. Wenn dort dem Pächter\nReparaturen innerhalb des Pachtobjektes aufgebürdet werden, so\nergibt sich daraus im Ge-genschluß eine Beschränkung der\nVermieterpflichten auf die Instandhaltung und Instandsetzung der\näu-ßeren Teile des Pachtobjektes, also des Daches und des\nMauerwerkes.\n\n28\n\n \n\n29\n\nDarüber hinaus ergibt sich aus dem\ngesamten Ver-tragswerk die Vorstellung der Parteien, die\nVer-pächterpflichten weitestgehend auf die Klägerin zu\nübertragen.\n\n30\n\n \n\n31\n\nZum einen ist die in § 6 Abs. 2\nniedergelegte Verpflichtung der Klägerin zur Erhaltung des\nvertragsgemäßen Zustandes noch einmal in § 3 Abs. 4 unter der\nRubrik \"Betriebskosten\" geregelt, und zwar einmal allgemein, einmal\nspeziell die Heizung betreffend.\n\n32\n\n \n\n33\n\nDarüber hinaus ist in § 5 Abs. 2 die\ntypischerwei-se den Eigentümer treffende Sachgefahr vollständig auf\ndie Klägerin übertragen worden. Auch dadurch wird deutlich, daß die\nKlägerin für die Pachtob-jekte die Verantwortung des Eigentümers\ntragen sollte, diejenige der Beklagten weitgehend zurück-gedrängt\nwerden sollte.\n\n34\n\n \n\n35\n\nEine andere Beurteilung ergibt sich\nnicht daraus, daß die Beklagten lediglich Keller- und\nErdge-schoßräume verpachtet haben, so daß die Klausel betreffend\ndie Übernahme von Dachreparaturen sinn-los erscheint. Das\nentsprechende Vorbringen der Klägerin ist nämlich nicht vollständig\nzutreffend. Ausweislich der Anlage 1 zum Pachtvertrag ist in 2 von\n5 Fällen Pachtobjekt das gesamte Haus, so daß durchaus ein\nInteresse der Klägerin an der Über-nahme von Dachreparaturen durch\ndie Beklagten er-kennbar ist.\n\n36\n\n \n\n37\n\nSchließlich spricht auch das Ergebnis\nder durchge-führten Beweisaufnahme nicht gegen die gefundene\nAuslegung. Es ist nicht bewiesen worden, daß die Parteien den\nBegriff anders als in dem dargestell-ten engen Sinne verstanden\nwissen wollten. Der Inhalt der Formulierung \"Reparaturen an Dach\nund Fach\" war nach den insoweit übereinstimmenden Bekundungen der\nZeugen Sch., D. und B. nicht Ge-genstand der Vertragsverhandlungen.\nZwar mögen die Zeugen D. und B. mit diesem Begriff eine andere\nVorstellung verbunden haben als die Verhandlungs-führer der\nBeklagten. Daß diese Vorstellung in die Verhandlungen eingegangen\nist, für die Vertreter der Beklagten erkennbar war, ist dagegen\nnicht ersichtlich. Etwas anderes gilt nicht deshalb, weil der\nBegriff im Brauereigewerbe üblicherweise in einem weiteren Sinne\nverstanden wird. Zum einen konnten die Zeugen B. und D., die beide\nin diesem Gewerbe tätig sind, keine übereinstimmende\nBegriffsbestimmung geben. Zum anderen ist nicht ersichtlich, worauf\nsie ihre Behauptung zum Inhalt der Formulierung stützen.\n\n38\n\n \n\n39\n\nInsgesamt ist daher die Klägerin gemäß\n§ 3 Abs. 4 Ziffer 3, 6 Abs. 2 des geschlossenen Pachtvertra-ges\nverpflichtet, die Kosten der Heizungserneue-rung zu tragen.\n\n40\n\n \n\n41\n\nBedenken gegen die Wirksamkeit dieser\nVereinbarun-gen bestehen nicht.\n\n42\n\n \n\n43\n\nDer geschlossene Pachtvertrag ist\nunstreitig indi-viduell vereinbart worden, so daß lediglich die\nallgemeinen Regelungen der §§ 134 ff. BGB , ins-besondere\ndiejenigen des § 138 BGB zur Anwendung kommen. Anhaltspunkt für\neinen Verstoß gegen die guten Sitten sind jedoch nicht vorhanden.\nDie Klä-gerin hat gemeint, von dem Geschäftsführer der Be-klagten\nzu 2. , Herrn W.V. übervorteilt worden zu sein. Konkrete Tatsachen,\ndie geeignet wären, die-sen Begriff auszufüllen, aus denen sich z.\nB. eine Überhöhung des Pachtzinses herleiten ließe, sind indes\nnicht behauptet worden.\n\n44\n\n \n\n45\n\nDer vereinbarte\nGewährleistungsausschluß ist schließlich nicht gemäß §§ 581 Abs. 2,\n540 BGB unwirksam. Das Vorbringen der Klägerin ist für die Annahme\neiner Arglist des Geschäftsführers der Beklagten zu 2. bei\nVertragsschluß nicht ausrei-chend. Es erscheint bereits fraglich,\nob ein Man-gel der Heizung bereits bei Abschluß des Vertrages\nvorhanden war. Die Heizung hat nämlich in den Heizperioden\n1989/1990 und 1990/1991 gearbeitet, ohne daß Beanstandungen erhoben\nwurden. Daß die Undichtigkeit des Kesselblockes, die letztendlich\nzu der Stillegung der Anlage geführt hat, damals schon vorhanden\nwar, kann daher nicht angenommen werden.\n\n46\n\n \n\n47\n\nAllerdings ist davon auszugehen, daß\nbereits bei Vertragsschluß die Absperrvorrichtungen und das\nSicherheitsventil fehlten. Insoweit trifft den Ge-schäftsführer der\nBeklagten zu 2. aber den Vorwurf der Arglist nicht. Denn nach dem\nunbestritten gebliebenen Vorbringen der Beklagten ist die\nHei-zungsanlage regelmäßig vom Schornsteinfeger abge-nommen worden.\nWenn dieser den Zustand nicht mo-niert hat, so durften auch die\nBeklagten auf seine Ordnungsgemäßheit vertrauen und konnten nicht\nan-nehmen, das Fehlen der Absperrvorrichtung und des\nSicherheitsventils sei ein offenbarungspflichtiger Mangel. Die\nKlage war daher, soweit Gegenstand des Berufungsverfahrens,\nabzuweisen.\n\n48\n\n \n\n49\n\nDie Entscheidung über die Kosten des\nVerfahrens, auch diejenige über die Kosten des\nBerufungs-rechtsstreites, ist der Schlußentscheidung\nvorzu-enthalten. Da das Urteil keinen vollstreckungsfä-higen Inhalt\nhat, konnte ein Ausspruch im Hinblick auf die vorläufige\nVollstreckbarkeit unterbleiben.\n\n50\n\n \n\n51\n\nBeschwer für die Klägerin: 9.617,15\nDM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313884","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1993-12-16/18-u-201-92","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 581","ref_norm":"581","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 94","ref_norm":"94","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313884","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313884","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1993-12-16/18-u-201-92","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313884","retrieved":"2026-07-09 03:45:33.520401+00:00"}}