{"status":"available","doknr":"OLD313917","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1993:1126.16WX191.93.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1993-11-26","aktenzeichen":"16 Wx 191/93","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\n \n\n2\n\nG r ü n d e\n\n3\n\n \n\n4\n\n \n\n5\n\n \n\n6\n\nDie in formeller Hinsicht nicht zu\nbeanstandende sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner hat in\nder Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Be-schluß beruht nicht\nauf einer Gesetzesverletzung im Sinne von § 27 FGG.\n\n7\n\n \n\n8\n\nDas Landgericht hat die Beschlüsse der\nWohnungs-eigentümergemeinschaft vom 17.06.1991 über die\nJahresabrechnung 1990 und die Entlastung des Ver-walters für dieses\nJahr in Bezug auf die Kosten der Treppensanierung im 2.\nBauabschnitt in Höhe von 124.924,99 DM zu Recht für unwirksam\nerklärt. Die Entnahme dieser Kosten aus der\nInstandhaltungsrük-klage der Miteigentümer des 2. Bauabschnitts und\ndie Erhebung einer Sonderumlage für diese in Höhe von insgesamt\n72.000,-- DM ist rechtswidrig.\n\n9\n\n \n\n10\n\nDem Landgericht ist darin\nbeizupflichten, daß die Teilungserklärung keine Grundlage für die\nAbrech-nung von Sanierungskosten für im Gemeinschaftsei-gentum\nstehende Anlagen nach Bauabschnitten bietet. Ein Ausnahme sieht\nlediglich § 11 Abs. 5 der Tei-lungserklärung insoweit vor, als\nhiernach die Ei-gentümer eines Bauabschnitts oder eines Blocks auch\ngesondert Schönheitsreparaturen beschließen können, wenn die Mittel\nentweder von der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt oder aber von\nden betroffenen Eigentümern aufgebracht werden. Darüber hinaus ist\njeder Wohnungseigentümer nach § 6 Abs. 1 Satz 4 der\nTeilungserklärung verpflichtet, für seinen aus-schließlichen\nGebrauch bestimmte Teile des Gemein-schaftseigentums (wie Balkone\nund Terrassen) auf seine Kosten instandzuhalten und\ninstandzusetzen. Ferner sind die Kosten für die Aufzüge und die\nTiefgarage den Wohnungseigentümern des 4. Bauab-schnitts auferlegt,\nin deren Bereich sie sich be-finden. Die übrigen Kosten zur Pflege\nund Instand-haltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegen nach\n§ 11 Abs. 1 der Teilungserklärung ausdrücklich allen\nWohnungseigentümern nach einem näher bestimm-ten\nVerteilungsschlüssel.\n\n11\n\n \n\n12\n\nIm vorliegenden Fall dürfen die Kosten\nfür die Treppensanierung im 2. Bauabschnitt nicht insgesamt nur den\nEigentümern dieses Bauabschnitts aufgebür-det werden, da die\nSanierung zweifellos das gemein-schaftliche Eigentum betrifft, das\ninsoweit auch nicht dem ausschließlichen Gebrauch der Eigentümer\ndes 2. Bauabschnitts vorbehalten ist, mögen diese es auch\nüberwiegend benutzen. Eine Ausnahme bilden nur die Kosten, die\ndurchh den gesonderten Beschluß der Wohnungseigentümer des 2.\nBauabschnitts vom 05.05.1987 von diesen übernommen worden sind. Der\ngenannte Beschluß, der bezüglich der Kostenüber-nahme keine\nausdrückliche Regelung enthält, kann nach den gesamten Umständen\nnur dahin verstanden werden, daß die beschließenden Eigentümer, die\nsich für die Treppensanierung zuständig fühlten, auch die durch die\nbeschlossenen Maßnahmen anfallenden Kosten tragen wollten. Dies\ngilt umso mehr, als es in der gesamten\nWohnungseigentümergemeinschaft einer jahrelangen Übung entsprach,\neine Reihe von gemeinschaftlichen Kosten nach Bauabschnitten\nab-zurechnen. Der Beschluß der Eigentümer des 2. Bau-abschnitts vom\n05.05.1987 ist auch entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht\nunbeachtlich, weil er von einem unzuständigen Gremium gefaßt worden\nwäre. Es kann dahinstehen, ob die Eigentümer des 2. Bauabschnitts,\ndie ihren Beschluß im Rahmen einer ordnungsgemäßen\nEigentümerversammlung gefaßt haben, ihre Regelungskompetenz des §\n11 Abs. 5 der Teilungserklärung überschritten haben. Selbst wenn\ndies der Fall sein sollte, ist der von ihnen gefaßte Beschluß nicht\nnichtig, er wäre vielmehr nur anfechtbar gewesen und hat mangels\nAnfechtung volle Rechtswirksamkeit erlangt. Die Eigentümer des 2.\nBauabschnitts waren nämlich kein nach dem WEG und der\nTeilungserklärung für eine Beschlußfassung über die\nTreppenreparatur schlechthin unzuständiges Gremium, weil § 11 Abs.\n5 der Teilungserklärung eine Beschlußfassung durch bestimmte\nGruppen von Wohnungseigentümern in bestimmtem Umfang ausdrück-lich\nvorsah und eine etwaige Überschreitung der Re-gelungskompetenz\njedenfalls nicht so eklatant war, daß dies zur Nichtigkeit des\nBeschlusses führen mußte. Die Beteiligte zu 3) wird die von der\nBe-schlußfassung vom 05.05.1987 gedeckten Kosten, die damals auf\n48.760,65 DM veranschlagt wurden, aus-zusondern und den\nWohnungseigentümern des 2. Bauab-schnitts in der tatsächlich\nangefallenen Höhe und der vorgegebenen Größenordnung neu in\nRechnung zu stellen haben.\n\n13\n\n \n\n14\n\nDie darüber hinausgehenden Kosten, die\ndurch die spätere Umgestaltung der anfangs nur instandgesetz-ten\nTreppenanlage entstanden sind, können nicht al-lein den Eigentümern\ndes 2. Bauabschnitts auferlegt werden. Hierüber wird die\nWohnungseigentümergemein-schaft neu zu beschließen haben. Eine\nKostenüber-nahme durch die Eigentümer des 2. Bauabschnitts ist\ninsoweit nicht erfolgt. Das durch einen Aushang am Schwarzen Brett\nbekanntgegebene Treffen, an dem ei-ne unbekannte Anzahl von\nEigentümern dieses Bauab-schnitts teilgenommen hat, kann nicht als\nförmliche Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des WEG ge-wertet\nwerden, und den bei diesem informellen Bei-sammensein gefaßten\nBeschlüsse kommt nicht die Qua-lität von Beschlüssen der\nWohnungseigentümergemein-schaft zu, die mangels Anfechtung\nBestandskraft er-langt haben könnten.\n\n15\n\n \n\n16\n\nDie jahrelange Übung der\nWohnungseigentümer, der Gemeinschaft erwachsene Kosten z.B. für\nDachrepa-raturen und Fassadensanierung nach Bauabschnitten\nabzurechnen, ist nicht geeignet, die dem entgegen-stehende Regelung\nder Teilungserklärung für die Zukunft außer Kraft zu setzen. Dies\ngilt umso mehr, als dieser Kostenverteilung entsprechende\nBeschlüs-se der Wohnungseigentümerversammlung vorausgegangen waren,\ndie nicht angefochten wurden.\n\n17\n\n \n\n18\n\nDie Kostenentscheidung entspricht § 47\nWEG.\n\n19\n\n \n\n20\n\nBeschwerdewert: 124.924,99 DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313917","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1993-11-26/16-wx-191-93","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/313917","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/313917","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1993-11-26/16-wx-191-93","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/313917","retrieved":"2026-07-09 03:45:36.397834+00:00"}}