{"status":"available","doknr":"OLD314430","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1992:1116.16WX144.92.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1992-11-16","aktenzeichen":"16 Wx 144/92","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\n \n\n2\n\nG r ü n d e\n\n3\n\n \n\n4\n\n \n\n5\n\n \n\n6\n\nDie sofortige weitere Beschwerde des\nAntragstellers ist zulässig (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs.\n1, 27, 29 FGG). In der Sache hat das Rechts-mittel keinen Erfolg.\nZu Recht hat das Landgericht im Anschluß an die erstinstanzliche\nEntscheidung die vom Antragsteller allein noch verfolgte\nAnfech-tung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 5. Juni\n1991 zu Tagesordnungspunkt 3 für unbegrün-det erachtet.\n\n7\n\n \n\n8\n\nDer Antragsteller muß die zu\nTagesordnungspunkt 3 genehmigte Jahresabrechnung für das\nWirtschaftsjahr 1991 gegen sich gelten lassen, obwohl die darin\nenthaltene Verteilung der Kosten und Lasten des\nGe-meinschaftseigentums auf die einzelnen Wohnungsei-gentümer,\nabweichend von dem in § 11 der Teilungs-erklärung festgelegten\nVerteilungsschlüssel, nach dem von der Eigentümerversammlung am 27.\nNovember 1974 zu Tagesordnungspunkt 11 beschlossenen\nVer-teilungsschlüssel erfolgt ist. Allerdings ist dem Antragsteller\ndarin Recht zu geben, daß es sich bei dem zu § 11 der\nTeilungserklärung geregelten Verteilungsschlüssel um eine\nVereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG handelt, deren Abänderung\noder Aufhebung grundsätzlich ebenfalls nur durch eine Vereinbarung\nerfolgen kann, der alle Wohnungseigen-tümer zustimmen müssen\n(BayObLG WuM 1989, 344 f; OLG Frankfurt WE 1986, 141; Weitnauer WEG\n7. Aufl., § 10 Rdnr. 17 a; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 16,\nRdnr. 19).\n\n9\n\n \n\n10\n\nRichtig ist auch, daß der am 27.\nNovember 1974 zu Tagesordnungspunkt 11 gefaßte Beschluß, wonach\nkünftig ein von § 11 der Teilungserklärung abwei-chender\nVerteilungsschlüssel gelten sollte, keine Vereinbarung im Sinne des\n§ 10 Abs. 2 WEG darstellt und auch im Falle der einstimmigen\nBeschlußfassung grundsätzlich nicht in eine Vereinbarung umgedeutet\nwerden kann (OLG Köln NJW-RR 1992, 598). Hinzu kommt im\nvorliegenden Falle, daß einer dahingehen-den Auslegung § 15 VI der\nTeilungserklärung entge-gensteht, wonach auch einstimmige\nBeschlüsse nicht als Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG\ngelten.\n\n11\n\n \n\n12\n\nGleichwohl kann die Unwirksamkeit des\nam 27. Novem-ber 1974 beschlossenen Verteilungsschlüssels wegen\nseiner Unvereinbarkeit mit der Teilungserklärung nicht mehr geltend\ngemacht werden, weil er unange-fochten geblieben ist (§ 23 Abs. 4\nWEG). Erfolgt keine Ungültigkeitserklärung im\nAnfechtungsverfah-ren, so ist ein solcher Beschluß rechtswirksam\nund bindet sämtliche Wohnungseigentümer (BGHZ 54, 65/69). Das\nGesetz will mit dieser Vorschrift klare Verhältnisse schaffen und\nverhindern, daß noch nach längerer Zeit der Einwand erhoben werden\nkann, ein Mehrheitsbeschluß sei unwirksam.\n\n13\n\n \n\n14\n\nDer Beschluß vom 27. November 1974 ist\nauch nicht nichtig. Dies ist nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 4 Satz\n2 WEG der Fall, wenn ein Beschluß gegen Rechtsvorschriften\nverstößt, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet\nwerden kann. Dahin-gehende zwingende Vorschriften sieht das WEG für\ndie Beteiligung an den Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) nicht\nvor. Vielmehr ist der im Gesetz genannte Verteilungsschlüssel, die\nUmlage nach Miteigentumsquoten abdingbar und kann im Wege der\nVereinbarung an die besonderen Bedürfnisse der jeweiligen\nGemeinschaft angepaßt werden (Weitnauer a.a.O., § 16 Rdnr. 13\nc).\n\n15\n\n \n\n16\n\nAllerdings wird die Nichtigkeit eines\nBeschlusses ausnahmsweise auch dann angenommen, wenn der\nGegen-stand der Beschlußfassung grundsätzlich entzogen ist und die\nEigentümertversammlung deshalb über etwas beschließt, für das sie\nabsolut unzuständig ist (BayObLGZ 1985, 345, OLG Köln a.a.O.,\nm.w.N.). Angenommen worden ist dies für Mehrheitsbeschlüsse, wonach\nauf rückständige Beiträge zu den Lasten und Kosten des\ngemeinschaftlichen Eigentums ein der Höhe nach erheblicher\npauschalierter Verzugsschaden erhoben werden konnte (BGH NJW 1991,\n2637 f; Bay-ObLG a.a.O).\n\n17\n\n \n\n18\n\nDas OLG Karlsruhe (WE 1991, 110) und\nder beschlie-ßende Senat (a.a.O.) haben eine Anerkennung der\nBestandskraft eines unangefochten gebliebenen Be-schlusses, die die\nEinräumung eines ausschließli-chen Sondernutzungsrechts an\nGemeinschaftseigentum betrafen, mit der Begründung abgelehnt, die\nnach-trägliche Zuweisung von alleinigen Sondernutzungen an\nGemeinschaftseigentum in Abweichung von der Tei-lungserklärung\nberühre das Grundverhältnis der Woh-nungseigentümer untereinander\nund regele nicht nur die Ausübung der sich aus dem bereits\nfestgelegten Grundverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. Es\nkann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob diese Auffassung mit\nder höchstrichterlichen Recht-sprechung in Einklang steht (a.A.\nRöll, WE 1992, 244, 248), wonach einem Mehrheitsbeschluß über den\nAustausch eines im Sondereigentum stehenden Kel-lerraum gegen einen\nim Gemeinschaftseigentim ste-henden Trockenraum Bestandskraft\nzugebilligt wurde (BGHZ 54, 65 ff), wobei nicht übersehen werden\ndarf, daß der vom Senat seinerzeit entschiedene Sachverhalt sich\nerheblich von dem unterscheidet, den der BGH zu entscheiden hatte.\nGing es im vom BGH entschiedenen Fall nur um den \"Austausch\" von\nGemeinschafts- und Sondereigentum, so war in dem vom Senat zu\nentscheidenden Falle eine erhebliche Fläche des\nGemeinschaftseigentums ersatzlos einem Wohnungseigentümer zur\nausschließlichen Sondernut-zung zugewiesen worden.\n\n19\n\n \n\n20\n\nJedenfalls stellt die mehrheitlich\nbeschlossene Än-derung des in der Teilungserklärung bestimmten\nVer-teilungsschlüssels keinen Beschlußgegenstand dar, für den die\nGemeinschaft absolut unzuständig ist. Die Änderung stellt auch\nkeinen der Entziehung des Eigentumsrechts durch die Einräumung\neines Sonder-nutzungsrechts vergleichbaren schweren Eingriff in die\nvon der Teilungserklärung über die gesetzliche Regelung hinaus\nbestimmte Grundordnung dar. Es erscheint hier deshalb richtig, der\nAnnahme, dem Beschluß vom 27. November 1974 komme Bestandskraft zu,\nim Interesse der Rechtssicherheit den Vorzug zu geben.\n\n21\n\n \n\n22\n\nEine zeitliche Begrenzung der\nBestandskraft des Ei-gentümerbeschlusses vom 27. November 1974 ist\nauch durch die vom Antragsteller verfolgte Anfechtung des\nBeschlusses vom 5. Juni 1991 nicht eingetreten. Zwar ist regelmäßig\nein gemessen an dem Inhalt der Teilungserklärung fehlerhafter\nVerteilungsschlüssel nur für die jeweilige Abrechnung verbindlich,\nder er zugrundegelegt worden ist. Die\nWohnungseigentü-merversammlung ist mithin grundsätzlich nicht\nge-hindert, bei einer späteren Folgeabrechnung wieder auf einen\nanderen - den \"richtigen\" - Abrechnungs-modus zurückzugreifen\n(BayObLG NJW 1986, 385). Es bedarf in diesem Zusammenhang\nallerdings keiner weiteren Untersuchung dazu, ob aus der Befugnis\nder Gemeinschaft, einen anderen Verteilungsschlüssel zu wählen, die\nRechtspflicht hergeleitet werden könn-te, wieder zu dem \"richtigen\"\nVerteilungsschlüssel zurückzukehren, weil (nur) dies einer\nordnungsgemä-ßen Verwaltung entspräche. Dem stünde im vorliegen-den\nFalle ebenfalls die Bestandskraft des Beschlus-ses vom 27. November\n1974 entgegen, weil seinem insoweit zweifelsfreien Wortlaut nach\ndas beschlos-sene Abrechnungsverfahren nicht nur für das\nWirt-schaftsjahr 1974, sondern auch für die zukünftigen\nWirtschaftsjahre maßgeblich sein sollte.\n\n23\n\n \n\n24\n\nDer Antragsteller muß dehalb als\nSonderrechtsnach-folger den danach bestandskräftigen Beschluß vom\n27. November 1974 gemäß § 10 Abs. 3 WEG gegen sich gelten lassen,\nobwohl die mit ihm verbundene Änderung des in der Teilungserklärung\naufgenommenen Verteilungsschlüssels dem Grundbuch nicht zu\nent-nehmen ist.\n\n25\n\n \n\n26\n\nIn diesem Zusammenhang kann er auch\nnicht geltend machen, der in Rede stehende Beschluß sei nicht\nordnungsgemäß in das Beschlußbuch aufgenommen wor-den. Selbst wenn\ndies nach der Beschlußfassung im Jahre 1974 zunächst noch nicht\nerfolgt sein sollte, berührt dies die Bestandskraft des Beschlusses\nnicht. Zum einen ist die tatrichterliche Auslegung des Landgericht,\ndaß das Gebot der Abheftung und Nummerierung von\nEigentümerbeschlüssen vor allem der Beweissicherung und\nKlarstellung diene, nicht zu beanstanden, so daß lediglich ein\nAnspruch auf Nachholung der Form besteht. Zum anderen war der\nBeschluß jedenfalls bei der Beschlußfassung vom 5. Juni 1991 dem\nBeschlußbuch beigeheftet. Dem steht die Behauptung des\nAntragstellers, bis zum Ausscheiden des Vorverwalters im Jahre 1990\nsei ein derartiges Beschlußbuch nicht angelegt worden, nicht\nentgegen. Ob die Verletzung dieses Gebotes im Einzelfall zu einer\nSchadensersatzpflicht etwa des Verwalters führen kann, wenn die\nlückenhafte Führung des Beschlußbuches zu einer unvollständigen\nKenntnis des Sonderrechtsnachfolgers zur Beschluß-lage führt und\ndiesem hierdurch Nachteile entste-hen, bedarf hier keiner näheren\nUntersuchung.\n\n27\n\n \n\n28\n\nDanach kann auch offenbleiben, ob die\nauf die Nichtigkeit des Beschlusses vom 27. November 1974 gestützte\nAnfechtung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1991 noch\nmit den Grundsätzen von Treu und Glauben in Einklang steht, nachdem\nder An-tragsteller, der der Gemeinschaft 1984 beigetreten ist, dies\nzuvor längere Zeit hingenommen hat, wäh-rend sein Bruder Verwalter\nder Wohnungseigentümer-gemeinschaft war.\n\n29\n\n \n\n30\n\nWegen der im übrigen vom Landgericht\nerörterten Gesichtspunkte wird zur Vermeidung von Wiederholungen\nauf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug\ngenommen.\n\n31\n\n \n\n32\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47\nWEG. Es erscheint billig, daß der Antragsteller als der\nUn-terlegene die Gerichtskosten des weiteren Beschwer-deverfahrens\nzu tragen hat.\n\n33\n\n \n\n34\n\nIm übrigen bestand schon im Hinblick\nauf die nicht zweifelsfreie Rechtslage kein Anlaß, vom\nKosten-grundsatz des § 47 WEG abzuweichen, wonach die\nVerfahrensbeteiligten die ihnen entstanden außerge-richtlichen\nKosten selbst zu tragen haben.\n\n35\n\n \n\n36\n\nBeschwerdewert: 40.000,-- DM","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/314430","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1992-11-16/16-wx-144-92","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":4},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/314430","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/314430","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1992-11-16/16-wx-144-92","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/314430","retrieved":"2026-07-09 03:46:24.024267+00:00"}}