{"status":"available","doknr":"OLD314697","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1992:0309.10U25.91.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1992-03-09","aktenzeichen":"10 U 25/91","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n2\n\nDie in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung des Beklagten\nhat Erfolg.\n\n3\n\nDie Klägerin kann weder aus eigenem noch aus abge- tretenem\nRecht ihres Mitarbeiters W. für die Ver- mittlung des Verkaufs des\nHausgrundstückes L. 8 in S. vom Beklagten Zahlung einer\nMaklerprovision ver- langen.\n\n4\n\n1) Der Beklagte hatte die Klägerin oder den Zeugen W. - der\nStreit über den Vertragspartner kann wegen der Abtretung des\nvermeintlichen Provisions- anspruches dahinstehen - beauftragt, den\nVerkauf des Grundstückes in die Wege zu leiten. Als Kauf-\ninteressent meldete sich die Firma D. I. GmbH, die das Objekt ihrem\nSchreiben vom 14. Dezember 1989 zufolge ggf. gemeinsam mit einem\nihrer Mitarbeiter erwerben wollte. Später teilte die Käuferseite\ndem Zeugen W. mit, daß das Hausgrundstück nach ihren Vorstellungen\nzunächst vom Beklagten in vier Woh- nungseigentumseinheiten\naufgeteilt und diese sodann an vier Erwerber, darunter die Firma D.\nund ihr Ge- schäftsführer, veräußert werden sollten. Von dieser\ngeänderten Planung erhielten die Vorstandsmitglie- der des\nBeklagten erst am 19. Dezember 1989, dem Termin zur Beurkundung des\nKaufvertrages, Kenntnis. Nach Darstellung der Klägerin erklärte der\nKäufer D. in Anwesenheit des Zeugen W., die Einholung der nach § 7\nAbs. 4 WEG erforderlichen Abgeschlos- senheitsbescheinigung werde\nnach Mitteilung der Stadt S. keine Schwierigkeiten bereiten; es\nkönnten allenfalls - so der unwidersprochene Vortrag des Beklagten\n- Mehrkosten in Höhe von 10.000,-- DM entstehen. Daraufhin wurde\nzunächst die Teilungser- klärung des Beklagten und sodann der\nKaufvertrag (Preis: 570.000,-- DM) beurkundet, worin der Be- klagte\ndie Gewähr übernahm, daß sämtliche baulichen und rechtlichen\nVoraussetzungen für die Erteilung der\nAbgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen bzw. von ihm geschaffen\nwürden. Später stellte sich heraus, daß das im Jahre 1907 erbaute\nHaus nach Auffassung der Verwaltungsbehörde insbesondere den\nVorschriften über Wärme-, Schall- und Feuerschutz bei weitem nicht\ngenügte. Nach einer Kostenauf- stellung des Architekten W. vom 28.\nMärz 1990 (Anlage 27) war neben den bereits in Auftrag gegebenen\nArbeiten zum Preise von rd. 25.000,-- DM (Anlagen 24 und 25) ein\nweiterer Baukostenaufwand von ca. 86.000,-- DM erforderlich, um die\nMindest- voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbeschei- nigung\nzu erfüllen. Der Beklagte kam daraufhin mit den Erwerbern überein,\nden Kaufvertrag aufzuheben, wobei er sich zur Zahlung von\nAbstandssummen von mehr als 200.000,-- DM verpflichtete. Er hat das\nGrundstück inzwischen ungeteilt an Dritte ver- äußert.\n\n5\n\n2 a) Der Beklagte hält die Provisionsforderung der Klägerin von\n19.494,-- DM für verwirkt und rech- net hilfsweise mit einem\nSchadenersatzanspruch in dieser Höhe mit der Begründung auf, der\nZeuge W. habe ihn gemeinsam mit den Erstkäufern völlig unzu-\nreichend über die wirtschaftlichen Folgen der über- raschend\ngeänderten Modalitäten des Verkaufs infor- miert.\n\n6\n\nDas Landgericht hat diesen Einwand als nicht durch- greifend\nerachtet. Auch der Senat hat Bedenken, der Klägerin eine\nschuldhafte Aufklärungspflichtverlet- zung anzulasten. Zwar trifft\nden Makler eine Hin- weispflicht, wenn die Bedeutung, die der\nbetreffen- de Umstand für den Entschluß des Auftraggebers hat,\nerkennbar und der Auftraggeber gerade hinsichtlich dieses Umstandes\noffenbar belehrungsbedürftig ist (vgl. BGH WM 1978, 1069; NJW 1981,\n2685). Hier drängte es sich bei rückschauender Betrachtung ge-\nradezu auf, die von der neuen Vertragskonstellation ersichtlich\nüberraschten Vorstandsmitglieder des Beklagten über die mit der\nAufteilung in Wohnung- seigentum verbundenen wirtschaftlichen\nRisiken zu informieren. Es erscheint jedoch zweifelhaft, ob der mit\nden Verhältnissen in S. nicht vertraute Zeuge W. schon bei\nBeurkundung des Kaufvertrages über genügend Sachkunde verfügen\nmußte, um die spä- ter zu Tage getretenen erheblichen\nSchwierigkeiten einkalkulieren zu können. Denn die Kommunen, insbe-\nsondere auch die Stadt S., sind erst in jüngster Zeit mehr und mehr\ndazu übergegangen, die Umwand- lung von Altbauwohnungen in\nWohnungseigentum durch Restriktionen bei Erteilung der\nAbgeschlossenheits- bescheinigungen beträchtlich zu erschweren\n(vgl. S.er Nachrichten vom 11. April 1990; Frankfurter Allgemeine\nZeitung vom 24. Januar 1992).\n\n7\n\nDie Frage der Verletzung von Aufklärungspflichten der Klägerin\nbedarf indes keiner weiteren Vertie- fung. Ihr steht der geltend\ngemachte Provisionsan- spruch nämlich jedenfalls deshalb nicht zu,\nweil sie die vertragsgemäß geschuldete Leistung nicht erbracht hat.\nEs fehlt, worauf der Senat in der Berufungsverhandlung hingewiesen\nhat, an der wirt- schaftlichen Gleichwertigkeit des nach dem\nMakler- vertrag angestrebten und des vermittelten Kaufver-\ntrages.\n\n8\n\nUrsprünglich hatte der Beklagte die Klägerin bzw. den Zeugen W.\nbeauftragt, den Verkauf des ungeteil- ten Hausgrundstückes an einen\noder mehrere Erwerber zu vermitteln. Bei den abschließenden\nVerhandlungen mit den Käufern willigten die Vertreter des Beklag-\nten darin ein, das Grundstück zunächst in Wohnungs- eigentum\naufzuteilen und dieses zu veräußern. Da sie bei ihrer Entscheidung\nden Zeugen W. zu Rate zogen, kann davon ausgegangen werden, daß sie\nauch die Vermittlung der nunmehr vorgesehenen Transak- tion als\nvertragsgemäße Maklerleistung ansahen und der Maklervertrag\nstillschweigend hierauf erstreckt worden ist. Die Vertreter des\nBeklagten legten al- lerdings ersichtlich Wert darauf, daß sich die\nmit der Übernahme der Teilungsgarantie verbundenen Auf- wendungen\nin Grenzen hielten. Sie gingen erst auf die Wünsche der Käuferseite\nein, nachdem der Käufer D. unstreitig erklärt hatte, die\nBeschaffung der Abgeschlossenheitsbescheinigung werde keine Schwie-\nrigkeiten bereiten, die Mehrkosten seien allenfalls bei 10.000,--\nDM anzusetzen. Dementsprechend stand die Abänderung des\nMaklervertrages auch aus ver- ständiger Sicht des Zeugen W. unter\ndem Vorbehalt, daß die geänderten Modalitäten des Hauptvertrages\nfür den Beklagten keine größeren Risiken mit sich brachten.\n\n9\n\nDer sodann beurkundete Kaufvertrag ist zwar mit dem Inhalt\nzustandegekommen, der nach dem modifi- zierten Maklervertrag\nvorgesehen war. Hierauf kommt es jedoch für die Frage der\nwirtschaftlichen Gleichwertigkeit nicht entscheidend an. Maßgebend\nist vielmehr der Vergleich zwischen dem von den Parteien des\nMaklervertrages angestrebten und dem mit dem Hauptvertrag\nerreichten wirtschaftlichen Ergebnis, wobei unbedeutende\nAbweichungen außer Betracht bleiben (vgl. BGH WM 1984, 342; NJW\n1989, 1486). Die Auswirkungen des Kaufvertrages stellten sich\nindessen gegenüber den in dem Beurkundungster- min zu Tage\ngetretenen beiderseitigen Vorstellungen grundlegend anders dar. Die\nmehr oder weniger als Formalität hingestellte Beibringung der Abge-\nschlossenheitsbescheinigung stieß nach einer Grund-\nstücksbesichtigung durch Vertreter des zuständigen Bauamtes auf\nerhebliche Schwierigkeiten. Die Stadt S. erteilte Auflagen, die den\nan einer reibungs- losen Vertragsabwicklung interessierten\nBeklagten gleichsam in die Rolle eines Bauherrn drängten. Es mußte\nein Sachverständigengutachten zum Wärme-, Feuer- und Schallschutz\neingeholt und ein Architekt beauftragt werden. Nach dessen\nBerechnungen war ein Baukostenaufwand von mehr als 110.000,-- DM\nerforderlich, um nur die Mindestanforderungen für die\nAbgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen zu können. Allein dieser\nBetrag entsprach ca. 20 % des vereinbarten Kaufpreises und wich um\nmehr als 100.000,-- DM von den Vorstellungen der Parteien ab, ohne\ndaß mit diesem finanziellen Einsatz die Aufteilung des Grundstückes\nals gesichert erschei- nen konnte. Bei dieser Sachlage, die den\nBeklagten schließlich zur Rückabwicklung des Kaufvertrages\nveranlaßte, kann ohne Zweifel nicht davon gespro- chen werden, daß\ner das Vertragsziel erreicht hat, für dessen Vermittlung er eine\nMaklerprovision ver- sprochen hat. Die Klage erweist sich daher als\nun- begründet.\n\n10\n\nBerufungsstreitwert und Wert der Beschwer der Klä- gerin:\n19.494,-- DM.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/314697","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1992-03-09/10-u-25-91","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/314697","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/314697","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1992-03-09/10-u-25-91","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/314697","retrieved":"2026-07-09 03:46:47.570318+00:00"}}