{"status":"available","doknr":"OLD315306","ecli":"ECLI:DE:OLGK:1988:1125.6U107.88.00","court":"Oberlandesgericht Köln","senate":null,"decided":"1988-11-25","aktenzeichen":"6 U 107/88","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\nG r ü n d e :\n\n2\n\nDie Beklagte, die Häuser verwaltet, ließ sich von\nGrundstückseigentümern wie nachfolgend bevollmächtigen:\n\n3\n\nMit Vertrag vom 01.04.1986 haben wir die Firma A. 77 Immobilien\nGmbH, vertreten durch die Geschäftsführer G.B. und B.S. in A.,\nS.straße 14 mit der Verwaltung unseres Grundstückes\n(Mehrfamilienhauses) in A., S.gasse 21 beauftragt. Die Verwalter\nsind zu unserer Vertretung in allen die Verwaltung des Grundstückes\n(Mehrfamilienhauses) betreffenden Angelegenheiten gegenüber\nPrivatpersonen und Behörden ermächtigt. Gleichzeitig erteilen wir\ndie Zustellungs- und Zahlungsvollmacht für die Abgabenbescheide des\nGrundstückes (einschließlich der Grundsteuer).\n\n4\n\nDiese Vollmacht erstreckt sich auf die Wahrung unserer Rechte\naus Versicherungs- und allen sonstigen Verträgen, die sich auf die\nErfüllung behördlicher Vorschriften und die Instandhaltung des\nMehrfamilienhauses beziehen. Sie können solche Verträge in unserem\nNamen abschließen und kündigen. Weiterhin können sie Geldbeträge\naus den vorgenannten vertraglichen Verhältnissen für uns in Empfang\nnehmen und uns in allen einschlägigen außergerichtlichen und\ngerichtlichen Angelegenheiten einschließlich Prozessen\nvertreten.\n\n5\n\nSie sind ferner berechtigt, im Fall eines notwendigen\nRechtsstreites diese Vollmacht auch auf dritte Personen nach\nvorheriger Zustimmung durch uns zu übertragen.\n\n6\n\nDiese Vollmacht gilt für die Dauer der Gültigkeit des\nVerwaltervertrages für das Mehrfamilienhaus. Sie ist bei Widerruf\nden Unterzeichnern zurückzureichen.\n\n7\n\nIn der Befugnis, den Auftraggeber in allen einschlägigen\naußergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten einschließlich\nProzessen zu vertreten, sahen die Kläger einen Verstoß gegen das\nRechtsberatungsgesetz. Nachdem die Beklagte am 29.12.1987 im\nVerfahren vor dem Landgericht Aachen hinsichtlich der Vertretung\nihrer Auftraggeber in gerichtlichen Angelegenheiten in der\nmündlichen Verhandlung eine Unterlassungserklärung abgegeben hatte\n(Bl. 102 d.A.), haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit\nübereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt und\nwechselseitige Kostenanträge gestellt. Die weitergehende Klage hat\ndas Landgericht durch das angefochtene Urteil, auf das verwiesen\nwird, abgewiesen, da den Klägern die noch geltend gemachten\nUnterlassungsansprüche nicht zustünden.\n\n8\n\nMit der Berufung haben die Kläger ihre Anträge - unter\nBerücksichtigung der Teilunterlassungserklärung vom 29.12.1987 -\nweiterverfolgt. Die Beklagte hat sich dann mit strafbewehrter\nUnterlassungsverpflichtungserklärung vom 27.10.1988\nverpflichtet,\n\n9\n\n##blob##nbsp;\n\n10\n\n\"es künftig zu unterlassen,\n\n11\n\n##blob##nbsp;\n\n12\n\ndie Hausverwalter-Vollmacht in Abs. 2\nSatz 3 weiterhin in der Form zu verwenden, daß sie sich von\nAuftraggebern dort die Befugnis einräumen läßt, die Auftraggeber in\n- allen - einschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen\nAngelegenheiten einschließlich Prozessen zu vertreten.\"\n\n13\n\nIn der mündlichen Verhandlung vor dem Senat haben beide Parteien\ndaraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und\nwechselseitige Kostenanträge gestellt.\n\n14\n\nÜber die Kosten war gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des\nbisherigen Sach- und Streitstandes - insbesondere im Hinblick auf\nden mutmaßlichen Prozeßausgang ohne die Erledigungserklärungen nach\nbilligem Ermessen zu entscheiden. Dies führt dazu, den Klägern die\nKosten des Rechtsstreits - bis auf 1/3 der erstinstanzlichen Kosten\n- aufzuerlegen. Die Kläger sind in der ersten Instanz mit dem noch\nstreitigen, unerledigten Teil des Unterlassungsbegehrens\nunterlegen. Sie hätten auch in der Berufungsinstanz unterliegen\nmüssen, wenn die Erledigung nicht erklärt worden wäre.\n\n15\n\nDer mit der Berufung weiterverfolgte Unterlassungsantrag ist\ndurch die Unterlassungsverpflichtungserklärung vom 27.10.1988,\nderen Abgabe der Senat zur Klarstellung angeregt hatte, nicht -\nauch nicht teilweise - erledigt worden. Wenn auch davon auszugehen\nist, daß die Beklagte beabsichtigt, im Rahmen der ihr erteilten\nHausverwalter-Vollmacht für ihre Auftraggeber in \"allen\neinschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten\"\ntätig zu werden, so begründete dies hier nicht die Begehungsgefahr\nunzulässiger Rechtsberatung. Die Kläger haben, sieht man von der\nerstinstanzlich erledigten Vertretung in gerichtlichen mündlichen\nVerhandlungen ab, keine konkrete unzulässige Rechtsberatung der\nBeklagten im Sinne von Art. 1 § 1 RechtsberatungsG vorgetragen. Die\nBeklagte hat sich auch keine weitergehende, durch die\nAusnahmevorschrift des Art. 1 § 5 Nr. 3 RechtsberatungsG nicht\nabgedeckte Tätigkeit angemaßt. Insbesondere die\nHausverwalter-Vollmacht in der Fassung, wie sie in zweiter Instanz\nzunächst Streitgegenstand war, begründete keine ernstliche Gefahr\neines Verstoßes gegen das RechtsberatungsG. Die Ansicht der Kläger,\ndurch diese Vollmacht habe sich die Beklagte uneingeschränkt die\nBefugnis einräumen lassen, für den Auftraggeber außergerichtlich\nggfls. auch in rechtlichen Angelegenheiten tätig zu werden (vgl.\nBl. 67 d.A.), wird durch Wortlaut und Inhalt der Vollmacht in der\nausdrücklich von \"einschlägigen\" Angelegenheiten die Rede war,\nnicht gedeckt.\n\n16\n\nNachdem eine Vertretung des Vollmachtsgebers in mündlichen\nVerhandlungen nicht mehr Streitgegenstand war, blieb die Vertretung\nin anderen gerichtlichen Angelegenheiten im Streit; sie ist der\nBeklagten nicht allgemein untersagt. Vielmehr erlaubt die\nAusnahmevorschrift des Art. 1 § 5 Nr. 3 RechtsberatungsG dem\nHausverwalter generell rechtsbesorgende Tätigkeit, die mit der\nVerwaltung im Zusammenhang steht. Deren sachgemäße und\nobjektbezogene Durchführung fordert jedenfalls z.B. ein Vorgehen\ngegen zahlungsunwillige Mieter in Mahn- und\nVollstreckungsverfahren, also gerichtliche Tätigkeiten (vgl. auch\ndie von den Klägern vorgelegte \"Verordnung über die\nBerufsausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und\nWohnungswirtschaft/zur Kauffrau in der Grundstücks- und\nWohnungswirtschaft\" vom 13.02.1981, Seite 8/9 Anlage zu § 4 lfd.\nNr. 2), so dass der Beklagten, schon aus dieser Erwägung heraus\nentgegen der von den Klägern geäußerten Ansicht nicht die\nVertretung in allen gerichtlichen Angelegenheiten verboten ist.\n\n17\n\nZutreffend hat das Landgericht zudem auf die subjektive\nErwartungshaltung des Auftraggebers/Hauseigentümers abgestellt.\nDieser erwartet, daß derartige, das zu verwaltende Objekt\nbetreffende Hilfs- und Nebengeschäfte vom Hausverwalter miterledigt\nwerden. Sonstige, einen derartigen Rahmen verlassende Tätigkeiten\nder Beklagten, die das Unterlassungsbegehren rechtfertigen würden,\nhaben die Kläger nicht dargetan, und sie waren auch nach dem Inhalt\nder Vollmacht nicht zu besorgen.\n\n18\n\nAuch der Unterlassungsantrag zu 2 b, der die außergerichtliche\nstreitige Korrespondenz mit Dritten, hier insbesondere mit\nRechtsanwälten über die Berechtigung zur Zurückzahlung einer\nMietkaution gemäß §§ 571 ff BGB zum Gegenstand hatte, wäre ohne die\nErledigungserklärungen zurückgewiesen worden. Auch die Kläger\nverkennen nicht, daß eine gewisse Rechtsberatung und -vertretung\ndurch die Beklagte, insbesondere die Beratung über mietrechtliche\nFragen, zulässig ist. Entgegen ihrer Ansicht besteht auch\nhinsichtlich der Frage der Zurückzahlung einer Mietkaution ein\nunmittelbarer Zusammenhang zur von der Beklagten vorgenommenen\nHausverwaltung. Der Hauseigentümer erwartet von der Beklagten, daß\nsie sich mit der an ihn gerichteten Forderung auf Rückzahlung der\ndas verwaltete Grundstück betreffenden Kautionsforderung\nbeschäftigt. Die sich daraus ergebende Korrespondenz - auch mit\nRechtsanwälten - hängt mit der wirtschaftlichen Tätigkeit des\nHausverwalters unmittelbar zusammen. Die konkrete außergerichtliche\nBeratung und Vertretung bezüglich der Herausgabe einer Kaution\ndurch den Mieter - auch wenn der Streit über die Herausgabe durch\nden Erwerb des Grundstücks durch den Auftraggeber entstanden ist -\nund infolge dessen auch die Korrespondenz mit Rechtsanwälten\ngehörte, vorliegend zur Hausverwaltertätigkeit. Diese stand im\nVordergrund, die rechtsberatende Tätigkeit aber in unmittelbarem\nZusammenhang dazu. Dabei ist ein unmittelbarer Zusammenhang schon\ndann gegeben, wenn der Hausverwalter ohne die rechtliche Beratung\nseine eigentliche Hausverwaltung nicht sachgemäß erledigen könnte\n(vgl. BGH NJW 1988, 561-561; Altenhoff-Busch-Kaampmann, § 5 Rd. Nr.\n452 mit Nachweisen); nicht erforderlich ist es, daß die\nHausverwaltertätigkeit ohne Rechtsberatung schlechthin unmöglich\nist (vgl. BGH a.a.O., Seite 563).\n\n19\n\nGegenstandswert der Berufung: Bis zur Erledigung in der\nmündlichen Verhandlung 35.000,00 DM, für die Zeit danach die bis\ndahin entstandenen Kosten des Rechtsstreits.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315306","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1988-11-25/6-u-107-88","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91a","ref_norm":"91a","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/315306","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315306","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-koeln/1988-11-25/6-u-107-88","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/315306","retrieved":"2026-07-09 03:47:41.031624+00:00"}}