{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:OLGHAM:1994:0516.18U231.93.00","court":"Oberlandesgericht Hamm","senate":"18. Zivilsenat","decided":"1994-05-16","aktenzeichen":"18 U 231/93","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung des Klägers gegen das am 10. August 1993 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nTatbestand\n\n(abgekürzt gem. § 543 Abs. 1 ZPO)\n\nDer Kläger ist Makler. Er wurde vom Zeugen ... beauftragt, den Verkauf eines Hausgrundstücks im\nAußenbereich von ... zu betreiben. Der Kläger brachte im Fenster seines Geschäftslokals eine\nObjektbeschreibung an, in der es hieß:\n\n\"Kaufpreis: 330.000,- DM,\n\nAm 28.07.1992 las der Beklagte den Aushang, betrat das Geschäftslokal und fragte den Kläger nach dem\nObjekt. Am gleichen Tag besichtigte der Beklagte mit dem Zeugen ... das Hausgrundstück.\n\nMit notariellem Vertrag vom 18.09.1992 veräußerte der Zeuge ... das Objekt an den Beklagten und seine\nEhefrau zu je 1/2 zum Preis von 300.000,00 DM.\n\nDer Kläger hat die Zahlung einer Provision von 10.260,00 DM begehrt und behauptet: Er habe am 28.07.1992\ndem Beklagten den Namen des Verkäufers genannt, zu diesem die Verbindung hergestellt und für 16.00 Uhr\neinen Besprechungstermin vereinbart.\n\nDer Beklagte hat Klageabweisung beantragt und behauptet, er habe das Objekt ohne vorherige Lagebeschreibung des\nKlägers nach intensiver Suche selbst gefunden.\n\nDas Landgericht hat zu den Gesprächen anläßlich der Objektbesichtigung Zeugenbeweis erhoben und\nsodann die Klage abgewiesen, weil der Kläger nicht bewiesen habe, daß er das Objekt nachgewiesen oder den\nKauf vermittelt hätte. Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger das Provisionsbegehren weiter. Er macht\ngeltend: Im Aushang habe bereits ein Angebot zur Inanspruchnahme von Maklerleistungen gelegen. Dieses Angebot habe\nder Beklagte angenommen, indem er das Ladenlokal betreten und nach dem Objekt gefragt habe. Der Nachweis sei bereits\ndurch den Aushang erbracht, außerdem habe er den Namen des Verkäufers genannt und die Lage des Objektes\nauf einem Plan gezeigt.\n\nDer Kläger beantragt,\n\nunter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an ihn 10.260,00 DM nebst 4 %\nZinsen seit dem 03.11.1992 zu zahlen.\n\nDer Beklagte beantragt,\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\nEr meint, der Kläger habe seine Provisionserwartung nicht hinreichend offengelegt und auch keinen ausreichenden\nObjektnachweis erbracht.\n\nZur Ergänzung der Sachdarstellung wird auf die Schriftsätze der Parteien und den Berichterstattervermerk\nvom 16.05.1994 Bezug genommen.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Dem Kläger\nsteht die geltend gemachte Maklerprovision nicht zu.\n\nI.\n\nFür einen Anspruch auf Maklerlohn gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB fehlt es am Zustandekommen eines\nMaklervertrages zwischen den Parteien.\n\n1.\n\nEin Angebot des Klägers zum Vertragsschluß lag nicht schon in dem Aushang, der im Geschäftslokal\nangebracht war. Dieser Aushang hat dieselbe Funktion wie eine Zeitungsanzeige. Beides ist zu unbestimmt, um bereits\nals verbindliches Angebot bewertet werden zu können. Der Aushang wie die Zeitungsanzeige dienen lediglich der\nSuche nach Interessenten (vgl. BGH WM 1971, 1090; Palandt/Thomas, BGB, 53. Aufl. § 652 Rdnr. 2). Auch der Makler\nwill nicht mit jedem potentiellen Nachfrager, der sich auf eine Anzeige oder einen Aushang bei ihm meldet, ohne jede\nPrüfung einen Vertrag abschließen. Dazu käme es aber, würde man den Aushang bereits als Angebot\nbewerten. In diesem Fall brauchte der Interessent nur noch das vorbehaltlose Einverständnis mit dem Inhalt des\nAushangs zu erklären, um so die Annahme des Angebots und den Vertragsschluß herbeizuführen.\n\n2.\n\nAuch bei den anschließenden Verhandlungen im Geschäftslokal des Klägers läßt sich ein\nVertragsschluß nicht feststellen. Dabei kann offen bleiben, ob diese Verhandlungen mit einem Vertragsantrag des\nBeklagten begannen, der Kläger solle ihm zu den Bedingungen des - bekannten - Aushanges das dort beschriebene\nObjekt nachweisen, den der Kläger dann nach seiner Version durch Bekanntgabe von Namen und Anschrift des\nVerkäufers sowie Beschreibung der Lage angenommen hätte, oder ob erst diese mündliche Erklärung\ndes Klägers, die auf den Text des Aushangs Bezug nahm, ein Angebot zum Vertragsabschluß darstellte. Im\nzweiten Fall läge die Annahme dann - seitens des Beklagten - in der nachfolgenden Inanspruchnahme weiterer\nMaklerdienste.\n\na)\n\nErforderlich ist in beiden Fällen, daß im Text des Aushanges ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen\ngestellt wurde. Nur dann könnte die Nachfrage des Beklagten als Angebot gerade auch zur Zahlung einer Maklerprovision\nan den Kläger ausgelegt werden (§ 133 BGB). Andererseits hätte nur in diesem Fall der Beklagte, geht man\nvon einem Angebot des Klägers aus, dessen weitere Maklerdienste gerade in Kenntnis ihrer Entgeltlichkeit in Anspruch\ngenommen. Die bloße Hinnahme oder Ausnutzung von Maklerdiensten durch einen Interessenten ohne das Wissen, daß\ngerade er - der Interessent - das Entgelt entrichten soll, reicht hingegen zum Vertragsschluß regelmäßig\nnicht aus (BGH WM 1985, 1233; NJW-RR 1991, 371). Vielmehr kann der Kunde, der sich auf eine Anzeige oder einen Aushang\nbeim Makler meldet, zunächst davon ausgehen, dieser habe das beschriebene Objekt vom Verkäufer an die Hand\nbekommen und werde für diesen tätig. Deshalb kann ein hinreichendes Provisionsverlangen des Maklers an den\nKaufinteressenten nicht mit der Begründung für entbehrlich erklärt werden, der Interessent wisse\nregelmäßig, daß der Makler gewerbsmäßig und damit nicht ohne Entgelt tätig werde (so\naber OLG Köln, NJW-RR 1987, 1529). Vielmehr ist grundsätzlich erforderlich, daß der Makler gegenüber\ndem nachfragenden Kunden klar und rechtzeitig offen legt, daß er gerade von ihm für den Fall der erfolgreichen\nNachweis- oder Vermittlungstätigkeit eine Provision beansprucht (BGH WM 1985, 1344; WM 1981, 495; OLG Hamm,\nNJW-RR 1989, 1210).\n\nb)\n\nHinreichend klar ist ein Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten dann, wenn aus ihm für\neinen objektiven Dritten an der Stelle des Erklärungsempfängers deutlich wird, daß im Erfolgsfall\ner an den Makler die Provision zu zahlen hat. Unklarheiten gehen dabei zu Lasten des Maklers. Es ist seine\nSache, das Verlangen so zu formulieren, daß daraus die Person des Zahlungspflichtigen, der Zahlungsempfänger\nund der Rechtscharakter der Zahlung für den durchschnittlichen Maklerkunden zweifelsfrei ersichtlich werden.\n\nc)\n\nGemessen an diesen Anforderungen reichte der vorliegende Provisionshinweis im Text des Aushanges nicht aus,\num dem Beklagter, vor Augen zu führen, daß er beim Kauf des Objektes an den Kläger ein Entgelt\nin Höhe des angegebenen Satzes zahlen sollte. Schon das in der Umgangssprache nicht verwendete Fremdwort\n\"Courtage\" ist einem Großteil der Bevölkerung - nach Überzeugung des Senats der Mehrheit\n- überhaupt nicht geläufig und für einen durchschnittlichen Maklerkunden nicht ohne weiteres\nverständlich. Entscheidend ist aber, daß sich vorliegend weder aus dem Wortlaut des Provisionsverlangens\nnoch aus dessen Anordnung eindeutig ergibt, daß die 3,42 % vom Käufer zu zahlen sind. Der Zusatz \"vom\nKaufpreis\" bezeichnet nicht den Zahlungspflichtigen, sondern lediglich die Berechnungsgrundlage für die\nHöhe der Provision. Daraus, daß vorliegend die Höhe des Kaufpreises und der Courtage untereinander\nangegeben ist, ergibt sich nicht schon sicher, daß der Kaufpreis und die Courtage von ein und derselben\nPerson - dem Käufer - gezahlt werden sollten. Der Kaufinteressent weiß, daß der Makler schon vom\nVerkäufer beauftragt worden ist, und kann - wie schon erörtert - davon ausgehen, daß dieser ihn\nauch bezahlt. Für den Rückschluß, daß die bloße Erwähnung der Courtage in einem\nAushang oder Exposé bedeuten soll, daß eine Provision - ausschließlich oder zusätzlich - vom\nKäufer gezahlt werden soll ist vielmehr ergänzend ein bestimmtes Erklärungsverständnis des\nKaufinteressenten erforderlich, das im Einzelfall ebenso vorhanden sein kann wie fehlen mag, jedenfalls aber\nfestgestellt werden muß.\n\nAuch die Person des Zahlungsempfängers ist vorliegend nicht hinreichend bezeichnet. Selbst wenn ein\nKaufinteressent einen derartigen Hinweis so versteht, daß er - neben dem Kaufpreis - im Erwerbsfall\n3,42 % Provision zahlen soll, so bleibt doch nach dem Wortlaut offen, ob an den Makler oder - wie den Kaufpreis -\nan den Verkäufer. Ohne Klarstellung kann ein solcher Provisionshinweis so aufgefaßt werden, daß der\nVerkäufer dem Makler die Provision schuldet und diese als Bestandteil in die Summe aus eigentlichem Kaufpreis\nund zusätzlichen Erwerbskosten einkalkuliert hat. So hat der Bundesgerichtshof (WM 1981, 495) als hinreichendes\nProvisionsverlangen einen Nachweis des Maklers nicht genügen lassen, in dem es hieß: \"Der Käufer\nträgt die Erwerbsnebenkosten, d.h. 5,25 % Maklercourtage + MWSt.\": Eine solche Formulierung könne der\nKaufinteressent dahin verstehen, der Verkäufer wolle den Preis in voller Höhe für sich erhalten und\ndaraus nicht die Maklerprovision bezahlen, von dieser vielmehr freigestellt werden (vgl. auch BGH WM 1971, 1098).\nDaraus, daß vorliegend die Courtage nicht als \"Erwerbsnebenkosten\" bezeichnet ist, kann kein\nentscheidender Unterschied hergeleitet werden. Aus dem Fehlen dieser Kennzeichnung ergibt sich für den Käufer\nkeine hinreichende Klarheit.\n\nd)\n\nEs läßt sich nicht feststellen, daß das unzureichende schriftliche Provisionsverlangen mündlich\nin der erforderlichen Weise ergänzt oder erläutert oder vom Beklagten auch ohne derartige Zusatzerklärungen\nbereits klar als Provisionsforderung des Klägers an ihn - den Kaufinteressenten - verstanden worden wäre.\n\nDie Anhörung des Beklagten (§ 141 ZPO) hat dafür nichts ergeben. Daß der Beklagte nach der\nDarstellung des Klägers im Geschäftslokal zur Provision geäußert habe \"Hoch, aber nicht\nzu umgehen\" ist nicht bewiesen und läßt im übrigen auch keinen sicheren Rückschluß\ndarauf zu, daß er dabei meinte, er - der Käufer - müsse diese Zahlung an den Kläger leisten.\nGleiches gilt für die Aussage des Zeugen ..., der Beklagte habe ihm gegenüber erklärt, er werde\nliebe dem Verkäufer 10.000,00 DM mehr zahlen als dem Kläger die Courtage \"in den Rachen zu\nwerfen\". Daraus ergibt sich eindeutig nur, daß der Beklage jedenfalls seinerzeit keine Maklerprovision\nzahlen wollte.\n\n3.\n\nEin Anspruch auf die Maklergebühr läßt sich nicht aus § 653 BGB herleiten. Dafür ist\nerforderlich, daß dem Makler eine Leistung übertragen wird (BGH WM 1981, 495 f), wofür aber der\nAbschluß eines Vertrages Voraussetzung ist (vgl. Palandt/Thomas, BGB, § 653 Rdz. 3). Am Vertragsschluß\nmit dem Kaufinteressenten aber fehlt es ohne den erforderlichen klaren Provisionshinweis, wenn dieser nachfolgend\nMaklerleistungen in Anspruch nimmt, weil er gerade davon ausgehen kann, der Makler werde schon auf Grund eines\nVertrages mit dem Verkäufer tätig.\n\n4.\n\nAuch aus § 354 HGB folgt kein Provisionsanspruch des Klägers. Zwar gilt diese Vorschrift auch für\neinen Makler, der in Ausübung seines Handelsgewerbes ein Geschäft besorgt oder einen Dienst leistet. §\n354 HGB greift jedoch nur und erst dann ein, wenn der Kaufmann befugterweise für einen anderen tätig geworden\nist (BGH WM 1966, 621). Diese Befugnis setzt voraus, daß der Makler vor Leistung seiner Dienste deren\nEntgeltlichkeit für den Interessenten klar offen legt. Dies ist hier nicht feststellbar.\n\nII.\n\nDa es schon am Abschluß eines Maklervertrages zwischen den Parteien fehlt, kann dahinstehen, ob der Kläger\ndurch die - behauptete - mündliche Erläuterung des Aushanges einen inhaltlich ausreichenden Objektnachweis\n(vgl. BGH NJW 1987, 1628) erbracht hat.\n\nIII.\n\nZur Zulassung der Revision sieht der Senat keinen Anlaß. Für die Entscheidung ist die Auslegung eines\nProvisionshinweises im Einzelfall maßgeblich (§ 286 ZPO). Abweichende Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte\nliegen - soweit ersichtlich - nicht vor.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit\nergeht nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-hamm/1994-05-16/18-u-231-93","cited_norms":[{"jurabk":"HGB","ref":"§ 354","ref_norm":"354","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 653","ref_norm":"653","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 141","ref_norm":"141","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-hamm/1994-05-16/18-u-231-93","retrieved":"2026-10-25 20:21:00.279150+00:00"},"card":{"id":"olg-hamm/1994-05-16/18-u-231-93","court":"OLG Hamm","court_id":"olg-hamm","court_as_stated":"Oberlandesgericht Hamm","panel":"18. 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