{"status":"available","doknr":"OLD315808","ecli":"ECLI:DE:OLGHAM:1982:0528.4RE.MIET11.81.00","court":"Oberlandesgericht Hamm","senate":null,"decided":"1982-05-28","aktenzeichen":"4 RE Miet 11/81","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas von einem Bevollmächtigten des (Wohnraum-) Vermieters (schriftlich) vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist gemäß § 174 S. 1 BGB unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmächtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grunde das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.\n\n1\n\nGründe\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDas Landgericht Duisburg hat dem Senat folgende Frage gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG\nzum Rechtsentscheid vorgelegt:\n\n4\n\nIst das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG (Art. 3 des zweiten Gesetzes über\nKündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum) ein einseitiges Rechtsgeschäft\nmit der Folge, daß das von einem Bevollmächtigten vorgenommene Erhöhungsverlangen\ngemäß § 174 BGB unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde\nnicht vorlegt und der Mieter das Erhöhungsverlangen aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist?\n\n5\n\nDer Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:\n\n6\n\nDie beklagten Eheleute sind Mieter des Klägers. Der vermietete Wohnraum ist nicht preisgebunden.\nMit Schreiben vom 12. September 1980 forderte der ... die Beklagten im Namen des Klägers unter Hinweis\nauf den Örtlichen Mietspiegel auf, einer Erhöhung des Grundmietpreises von 6,30 DM/qm ab 1. Januar\n1981 zuzustimmen. Eine Vollmachtsurkunde lag diesem Schreiben nicht bei. Die Beklagten wiesen das\nErhöhungsverlangen mit Schreiben vom 17. September 1980 unter Hinweis auf § 174 BGB wegen\nNichtvorlage einer Vollmachtsurkunde zurück. Das Amtsgericht hat die Beklagten auf die am ... bei\nGericht eingegangene Klage gemäß § 2 MHG mit der Begründung verurteilt, der vom\nKläger begehrten Mieterhöhung ab 1. Januar 1981 zuzustimmen, § 174 BGB greife nicht Platz,\nweil es sich bei dem Aufforderungsschreiben des Vermieters nach § 2 MHG nicht um ein einseitiges\nRechtsgeschäft handele. Gegen dieses Urteil haben die beklagten Eheleute Berufung eingelegt. Das\nLandgericht möchte sich dem Rechtsstandpunkt des Amtsgerichts anschließen und demgemäß\ndie Berufung zurückweisen, hat aber die Sache mit Rücksicht darauf, daß der in der Literatur\nnicht einheitlich beantworteten Vorlagefrage grundsätzliche Bedeutung zukomme, dem Senat zum\nRechtsentscheid vorgelegt.\n\n7\n\nII.\n\n8\n\n1.)\n\n9\n\nDie Vorlage ist zulässig.\n\n10\n\nDie zweifelsfrei entscheidungserhebliche Vorlagefrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über\nWohnraum. Ihr kommt grundsätzlich Bedeutung zu; sie ist - soweit ersichtlich - bislang von keinem\nOberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden.\n\n11\n\n2.)\n\n12\n\nDie Vorlagefrage ist wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu bescheiden.\n\n13\n\na.)\n\n14\n\nDie Frage, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG ein einseitiges Rechtsgeschäft\nim Sinne des § 174 BGB ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Während\nStaudinger-Emmerich (Komm. z. BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 2 MHG Rz. 46ff., insb. Rz. 48) §\n174 GBG auf ein derartiges Begehren für unanwendbar halten, lassen andere (Barthelmess, Zweites\nWohnraumkündigungsschutzgesetz). Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 2 Rz. 54; Schmidt-Futterer/Blank,\nWohnraumschutzgesetze, 4. Aufl, (C 81; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 143 + 146) insoweit § 174 BGB\n- allerdings ohne nähere Begründung - Platz greifen. Der Senat schließt sich im Ergebnis\nder letzteren Meinung an.\n\n15\n\nDer Senat geht mit Staudinger-Emmerich (a.a.O., § 2 MHG Rz. 47 + 97) davon aus, daß das\nErhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MKG ein (besonders formalisierter) Antrag im Sinne\ndes § 145 BGB ist (im Ergebnis ebenso: Palandt-Putzo, BGB, 41. Aufl., § 2 MHG Bern. 3; Schmidt-\nFutterer/Blank, a.a.O., C 85; denn § 2 MHG hat die Verwirklichung eins Erhöhungsverlanges immerhin\nals Mieterhöhungsvereinbarung konzipiert (Sternel, a.a.O., III 143)), mag deren Abschluß\nauch, sofern die Erhöhungsvoraussetzungen gegeben sind, im Klagewege erzwungen werden können.\nVertragsanträge als solche - wie demgemäß auch das Erhöhungsverlangen als Antrag auf\nAbschluß eines Mieterhöhungsvertrages - sind zwar empfangsbedürftige Willenserklärungen,\nsie sind Jedoch nach der Verträgskonstruktion des Gesetzes keine selbständigen einseitigen\nRechtsgeschäfte; sie sind vielmehr als Stufe zu dem (zweiseitigen) Rechtsgeschäft \"Vertrag\"\nund als ein wesentlicher Bestandteil desselben anzusehen. Denn die vertraglichen Rechtsfolgen werden erst durch\nden vollen Vertragstatbestand - also durch das Hinzukommen der Angebotsannahme - ausgelöst\n(Enneccerus-Nipperdey, Allg. Teil des Bürgerl. Rechts, 15. Aufl., § 146 Fußn. 2 = S. 909;\nStaudinger-Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 145 Rz. 1; Soergel-Lange/Hefermehl, BGB, 11. Aufl., § 145\nRz. 2). Demgemäß wird der bloße Vertragsantrag von § 174 BGB grundsätzlich nicht\nerfaßt (Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2.).\n\n16\n\nDas Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG erlangt auch nicht dadurch die Qualität eines\nselbständigen (einseitigen) Rechtsgeschäfts, daß sein Zugang eine Überlegungsfrist\nfür den Mieter nebst anschließender Klagefrist für den Vermieter (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG)\nund letztlich bei ungenutztem Ablauf der Klagefrist eine Sperrfrist für ein erneutes Erhöhungsverlangen\nauslöst (§ 2 Abs. 3 S. 2 MHG). Denn diese Rechtsfolgen werden nicht, was allein die Annahme eines\nselbständigen Rechtsgeschäftes rechtfertigen könne, durch den Willen des Handelnden, sondern\n(ähnlich wie bei geschäftsähnlichen Handlungen auch, vgl. hierzu: BGHZ 47, 352/357) durch das\nGesetz bestimmt, mag das Erhöhungsverlangen auch im Bewußtsein der eintretenden Rechtsfolgen und\nin der Absicht, zumindest einen Teil davon (Ablauf der Überlegungsfrist als Prozeßvoraussetzung\nfür die Erhöhungsklage) hervorzurufen, gestellt worden sein.\n\n17\n\nb.)\n\n18\n\nGilt mithin § 174 BGB für das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG - weil es kein\nselbständiges und damit auch kein einseitiges Rechtsgeschäft ist - nicht unmittelbar, so ist\ndoch diese Bestimmung auf die durch das Erhöhungsverlangen ausgedrückte Willenserklärung\nentsprechend anwendbar. Denn in Bezug auf diese Erklärung ist die vom Gesetzgeber für § 174\nBGB vorausgesetzte Interessenlage in gleicher Weise gegeben wie im Regelfall dieser Gesetzesnorm.\n\n19\n\nEs ist allgemein anerkannt, daß § 174 BGB wegen Gleichheit der Interessenlage auf einseitige\nRechtshandlungen (z.B. Mahnung) und auf bestimmte Willenserklärungen, die nur ein Teil eines aus mehrere\nWillenserklärungen bestehenden Rechtsgeschäfts sind (z.B. Vertragsannahme), entsprechend anwendbar\nist, weil in diesen Fällen für den Gegner - obgleich § 180 S. 1 BGB nicht Platz greift -\ndieselbe Ungewißheit besteht, vor der § 174 S. 1 BGB schützen soll (Enneccerus Nipperdey,\na.a.O., § 185 Fußn. 17 = S. 1141; Soergel-Schultze - v. Lasaulx, a.a.O. § 174 Rz. 5;\nStaudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2). Dies gilt allerdings nicht für das bloße\nVertragsangebot, da dieses frei abgelehnt werden kann und somit das für eine analoge Anwendung\ndes § 174 BGB erforderliche Klarstellungsbedürfnis fehlt (Soergel-Schultze- v. Lasaulx u.\nStaudinger-Dilcher, jeweils wie vor). Das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG löst\nindes, obwohl es der Konstruktion nach auch nur ein Vertragsangebot ist (das freilich von vornherein nicht\nin dem vorstehend aufgezeigten Sinne \"frei\" abgelehnt, sondern im Klagewege durchgesetzt werden\nkann), abweichend von der normalen Vertragsofferte aufgrund Gesetzes besondere Rechtsfolgen aus (§ 2\nAbs. 3 S. 1 u. 2 MHG). Diese gesetzlichen Rechtsfolgen sind - jedenfalls auch - für den Erklärungsgegner,\nden Mieter, von besonderer Bedeutung. Er hat nämlich ein starkes Interesse daran zu wissen, ob mit dem\nZugang des Erhöhungsschreibens nach § 2 MHG tatsächlich die zweimonatige Überlegungsfrist\ndes § 2 Abs. 3 S. 1 MHG läuft, ob er sich also bei Ablauf dieser Frist einer zulässigen\nErhöhungsklage aussetzt (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG), und ob bei ungenutztem Ablauf der sich an die\nÜberlegungsfrist anschließenden ebenfalls zweimonatigen Klagefrist die neunmonatige Sperrfrist\ndes § 2 Abs. 3 S. 2 MHG läuft, er mithin in dieser Zeit nicht mit Erfolg mit einem erneuten\nErhöhungsverlangen des Vermieters überzogen werden kann. Da der Mieter - anders als der Vermieter -\nan der Auslösung dieser ihn treffenden Rechtsfolgen nicht mitwirkt, muß er, wenn das\nErhöhungsschreiben von einem Bevollmächtigten stammt, wenigstens Gewißheit darüber\nverlangen können, daß der Vertreter des Vermieters befugt gehandelt hat. Sonst nämlich\nwäre er im unklaren, ob die Erklärung im Verhältnis der Parteien des Mietvertrages Wirkung\nÄußert. Damit besteht bezüglich des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG die\ngleiche Interessenlage, namentlich das gleiche Klarstellungsbedürfnis des Erklärungsgegners wie\nbei einem durch einen Bevollmächtigten vorgenommenen (vollendeten) einseitigen Rechtsgeschäft,\nso daß es nach Ansicht des Senats gerechtfertigt und geboten ist, dem Mieter die Möglichkeit zu\ngeben, sich in entsprechender Anwendung von § 174 BGB schnell, einfach und sicher Klarheit darüber\nzu verschaffen, ob für dieses Begehren Vollmacht des Vermieters vorliegt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315808","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-hamm/1982-05-28/4-re-miet-11-81","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 174","ref_norm":"174","n":13},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 180","ref_norm":"180","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/315808","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315808","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-hamm/1982-05-28/4-re-miet-11-81","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/315808","retrieved":"2026-07-09 03:48:26.261080+00:00"}}