{"status":"available","doknr":"OLD315964","ecli":"ECLI:DE:OLGHAM:1980:0205.15W277.79.00","court":"Oberlandesgericht Hamm","senate":null,"decided":"1980-02-05","aktenzeichen":"15 W 277/79","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer angefochtene Beschluß wird aufgehoben. Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 12. August 1979 wird der Beschluß des Amtsgerichts Essen-Steele vom 24. Juli 1979 aufgehoben.\n\nDie Beschlüsse der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage ... und ... in ... vom 12. März 1979 zu den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c werden für ungültig erklärt.\n\nDie Gerichtskosten der Verfahren erster, zweiter und dritter Instanz werden den Beteiligten zu 2) bis 83) als Gesamtschuldnern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in den drei Instanzen nicht statt.\n\nDer Wert des Gegenstandes der zweiten - insoweit in Abänderung des angefochtenen Beschlusses - und dritten Instanz wird auf je 5.000,- DM festgesetzt.\n\n1\n\nGründe\n\n2\n\n1)\n\n3\n\nDie Beteiligten zu 1) bis 83) sind Wohnungseigentümer innerhalb der aus mehreren Gebäuden\nbestehenden Wohnungseigentumsanlage ... und ... in ... die von der Beteiligten zu 84) verwaltet wird.\n\n4\n\nIn einer Eigentümerversammlung vom 12. März 1979 haben die anwesenden stimmberechtigten\nWohnungseigentümer unter anderem beschlossen:\n\n5\n\nzu Punkt 4 a der Tagesordnung mit 54 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen,\n\n6\n\n\"den Außenanstrich sämtlicher Fenster und Balkontüren sowie der Holzelemente\nin den Loggien einschließlich Nacharbeiten der Kittfalze an den Innenseiten der Fenster und\nTürscheiben durchführen zu lassen und gleichzeitig den Verwaltungsbeirat sowie die\nWohnungseigentümer Hartwich, Nykamp und Tüllmann in Zusammenarbeit mit dem Verwalter\nzu ermächtigen, über die endgültige Auftragsvergabe bis 15. Mai 1979 zu entscheiden;\"\n\n7\n\nzu Punkt 4 b der Tagesordnung mit 54 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen,\n\n8\n\n\"die Stahlgitter der Balkone auf dem Wege der Eigenhilfe zu streichen, wobei die Farbe von der\nGemeinschaft zu Lasten der Instandhaltungsrücklage zur Verfügung gestellt werde und die Arbeiten\nbis zum 30. September 1979 auszuführen seien;\"\n\n9\n\nzu Punkt 4 c der Tagesordnung mit 52 Ja-Stimmen gegen 6 Nein-Stimmen,\n\n10\n\n\"den Anstrich der Balkonunterseiten sowie der Stirnseiten und Brüstungen der Loggien\n(innen) auf dem Wege der Eigenhilfe zu erneuern, wobei die Farbe (Grundfarbe weiß) von jedem\nWohnungseigentümer selbst zu beschaffen sei\"\n\n11\n\n§ 7 Abs. 1 der für die Wohnungseigentümergemeinschaft maßgebenden Teilungserklärung\nvom 30. Mai 1974 bestimmt, daß die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile\ndes Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks der Gemeinschaft der\nWohnungseigentümer obliegt; sie ist vom Verwalter zu veranlassen. Nach § 5 Abs. 3 der\nTeilungserklärung dürfen die Wohnungseigentümer die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden\nTeile des Gebäudes nicht eigenmächtig verändern. Dies gilt auch für den Außenanstrich\ndes Gebäudes, der Fenster, Rolläden, Loggien- bzw. Balkonverkleidungen und der\nWohnungsabschlußtüren. Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstriches der\nGebäude bedürfen des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.\n\n12\n\n2)\n\n13\n\nMit Schreiben vom 2. April 1979, das am 3. April 1979 beim Amtsgericht Essen-Steele eingegangen ist, hat\nder Beteiligte zu 1) beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12. März 1979 zu\nden Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c für ungültig zu erklären. Er hat zur Begründung seines\nAntrages vorgetragen, sowohl die Stahlgitter der Loggien als auch die Balkonunterseiten und -stirnseiten seien\ngemeinschaftliches Eigentum. Es sei eine angemessene Instandhaltungsrücklage zur Durchführung\nordnungsgemäßer Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum vorhanden. Beschlüsse,\nInstandhaltungsarbeiten in Eigenhilfe durchzuführen, bedürften der Zustimmung alter 83\nWohnungseigentümer; ein Mehrheitsbeschluß genüge nicht. Diejenigen Wohnungseigentümer,\ndie derartige Selbst- oder Eigenhilfearbeiten nicht selbst durchführen könnten und Handwerker auf\neigene Kosten beauftragen müßten, würden mit höheren Kosten belastet als diejenigen, die\ndie Eigenhilfearbeiten durchzuführen imstande seien. Das Gleichheitsprinzip werde verletzt.\n\n14\n\nDiesem Antrag sind verschiedene Wohnungseigentümer entgegengetreten. Sie haben im wesentlichen geltend\ngemacht: Für diese von jedem schnell und billig zu erledigende Verschönerungsarbeiten am\nGemeinschaftseigentum bedürfe es lediglich eines Mehrheitsbeschlusses. Faktisch beinhalteten diese Arbeiten\nnichts anderes als die Instandhaltung des Sondereigentums, zu der der Eigentümer nach § 7 Abs. 2 der\nTeilungserklärung ohnehin verpflichtet sei. Wohnungseigentümer, die zur Selbsthilfe nicht imstande\nseien, würden nicht stärker belastet als solche, die die angesprochenen Instandhaltungsarbeiten selbst\nausführen könnten, da auch Selbsthilfearbeiten bewertbar seien. Der einzelne Wohnungseigentümer\nhabe bei Bestellung eines Handwerkers in der Regel den gleichen Betrag für die Arbeit zu entrichten wie im\nFalle der Vergabe durch den Verwalter. Indes würden die Wohnungseigentümer, die gerne selbst diese\nArbeit verrichteten, zumindest finanzielle entlastet. Außerdem habe eine Reihe von Wohnungseigentümern -\nberechtigt durch einen Eigentümerbeschluß - auf eigene Kosten die Seiten- und Stirnflächen der\nLoggien plattiert und damit der Gemeinschaft auf Jahre Unterhaltungsarbeiten erspart; solche Eigentümer\nkönnten billigerweise nicht mit Kosten für Verschönerungsarbeiten an Loggien belastet werden,\ndie nicht der eigenen Nutzung unterlägen. Andere hätten die teilweise vorhandenen Nischen auf den\nLoggien durch den Einbau eines Holzelementes mit Tür geschlossen.\n\n15\n\nNach Durchführung einer mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht Essen-Steele durch Beschluß\nvom 24. Juli 1979 den Antrag des Beteiligten zu 1) auf Aufhebung der Eigentümerbeschlüsse vom 12.\nMärz 1979 zu den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c zurückgewiesen.\n\n16\n\nDie sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 12. August 1979 hat das Landgericht, nachdem der beauftragte\nRichter der Beschwerdekammer eine mündliche Verhandlung vom 27. September 1979 durchgeführt hatte, durch\nBeschluß vom 29. Oktober 1979 zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere\nBeschwerde des Beteiligten zu 1) vom 16. Oktober (richtig: November) 1979.\n\n17\n\nII.\n\n18\n\nDas Rechtsmittel ist statthaft, in rechter Form und Frist eingelegt und auch sonst zulässig (§§\n43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG). Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) ergibt sich schon daraus,\ndaß seine sofortige erste Beschwerde erfolglos geblieben ist.\n\n19\n\nDie sofortige weitere Beschwerde ist auch begründet, weil die Beschwerdeentscheidung auf einer Verletzung\ndes Gesetzes beruht (§ 27 FGG). Sie führt zur Aufhebung der land- und amtsgerichtlichen Entscheidung und\nzur Ungültigerklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 12. März 1979 zu den\nTagesordnungspunkten 4 b und 4 c. Das Landgericht hat die Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines\nMehrheitsbeschlusses gemäß § 21 Abs. 3 WEG verkannt.\n\n20\n\n1)\n\n21\n\nIn verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde des\nBeteiligten zu 1) ausgegangen (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG, 19, 21 FGG). Weitere\nErfordernisse - die in der Beschwerdeentscheidung nicht ausdrücklich erörtert worden sind - waren\ngleichfalls gegeben: Die Zulässigkeit der gewählten Verfahrensart folgt aus § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG,\nder Beschlußanfechtungsantrag ist innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG von einem antragsbefugtem\nWohnungseigentümer gestellt; der Verpflichtung zur Zuziehung aller Verfahrensbeteiligten und zur mündlichen\nVerhandlung mit dem Versuch einer Schlichtung (§§ 43 Abs. 4 Nr. 2 und 44 Abs. 1 WEG) ist die Vorinstanz\ngerecht geworden.\n\n22\n\n2)\n\n23\n\nIn der Sache begegnet die Beschwerdeentscheidung jedoch durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gegenstand des\nVerfahrens ist die Anfechtung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 12. März 1979 zu den\nTagesordnungspunkten 4 b und 4 c. Im Anfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hat das Gericht nicht\nnur die Art des Zustandekommens des Beschlusses zu prüfen, sondern auch die Fragen, ob er dem Gesetz, der\nGemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer sowie den Grundsätzen einer\nordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 2 WEG) entspricht (Beschluß des Senats vom 11. August\n1970 - 15 W 232/69 - = OLGZ 1971, 101; Palandt/Bassenge, BGB, 39. Aufl., Anm. 1 d zu § 43 WEG). Einen\nAnfechtungsgrund in diesem Sinne stellt es dar, wenn die Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß\nüber eine Angelegenheit gefaßt haben, welche einem solchen Beschluß nicht zugänglich war,\nsondern Einstimmigkeit erfordert hätte (BGH, NJW 1970, 1316; Palandt/Bassenge, Anm. 5 c bb zu § 23 WEG).\nDie Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses hat das Landgericht zu Unrecht bejaht.\n\n24\n\na)\n\n25\n\nDa nach § 21 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Regelfall den\nWohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht, können grundsätzlich Verwaltungsmaßnahmen\nnur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer getroffen werden (Amtl. Begründung zum Entwurf\neines WEG; BRatsDrucks. 75/51). Nach § 21 Abs. 3 WEG können jedoch die Wohnungseigentümer, soweit\ndie Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt\nist, eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung\ndurch Stimmenmehrheit beschließen. Der Mehrheitsbeschluß ist nur innerhalb bestimmter rechtlicher\nSchranken möglich. Er ist nur zulässig über Angelegenheiten im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG,\nalso nicht über solche, die Einstimmigkeit erfordern. Solche Grenzen sind die Ergänzung und Abweichung\nvom Gesetz (vgl. § 10 Abs. 1 und 2 WEG), die Abänderung von Vereinbarungen (soweit diese nicht selbst\nMehrheitsbeschlüsse zulassen), Verfügungshandlungen und bauliche Veränderungen und Aufwendungen\nim Sinne von § 22 WEG (Palandt/Bassenge, Anm. 3 zu § 21 WEG; Soergel/Baur, BGB, 11. Aufl., Rz. 3 zu\n§ 21 WEG). Diese Grenzen sind durch die beiden Mehrheitsbeschlüsse vom 12. März 1979\nüberschritten worden. Das Landgericht hat verkannt, daß beide Beschlüsse einen von den Vorschriften\ndes Wohnungseigentumsgesetzes abweichenden Inhalt haben.\n\n26\n\nBeschlußinhalte waren hier das Streichen der Stahlgitter der Balkone sowie der Balkonunterseiten, ferner\nder Stirnseiten und Brüstungen der Loggien (innen). Betroffen sind damit Gegenstände des gemeinschaftlichen\nEigentums, das im Miteigentum der Beteiligten zu 1) bis 83) steht. Als gemeinschaftliches Eigentum sind\nAbschlußgitter und Bodenplatten von Balkonen (BayObLGZ 1974, 269; Palandt/Bassenge, Anm. 4 b zu § 1 WEG)\nebenso anerkannt wie Außenseiten der Balkone und Balkonzwischenwände (OLG Frankfurt, NJW 1975, 2297;\nPalandt/Bassenge, a.a.O.). Die ordnungsmäßige Instandhaltung dieses gemeinschaftlichen Eigentums - dazu\ngehört die Erneuerung des Anstrichs als Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes dieser Bauteile -\ngehört als Gemeinschaftsaufgabe zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der\nWohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und ist daher von der Instandhaltung\ndes Sondereigentums abzugrenzen, die dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt. Für Fragen der Instandhaltung\nund Instandsetzung im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist in erster Linie die Gemeinschaft der\nWohnungseigentümer durch Beschlußfassung in der Versammlung zuständig. Außerdem ist auch die\nZuständigkeit des Verwalters, der nach § 20 Abs. 2 WEG zwingend zu bestellen ist, gemäß §\n27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG zu beachten. Danach gehört es zu den Aufgaben und Befugnisses des Verwalters,\ndie für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums\nerforderlichen Maßnahmen zu treffen und die damit zusammenhängenden Zahlungen und Leistungen zu bewirken\nund entgegenzunehmen. Diese selbständige Zuständigkeit des Verwalters kann nach § 27 Abs. 3 WEG durch\nVereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden. Alle mit der ordnungsmäßigen\nInstandhaltung und Instandsetzung verbundenen Kosten sind Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG.\nNach dem Gesetz tragen die Wohnungseigentümer zu der gemeinschaftlichen Verwaltung durch anteilige Geldleistungen\nbei. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört daher die Ansammlung einer angemessenen\nInstandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG), die als gemeinschaftliches Geld vom Verwalter zu\nverwalten ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Der Verwalter hat die ihm gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2\nNr. 2 WEG obliegenden Verwaltungsaufgaben nach Maßgabe des Wirtschaftsplans (vgl. § 28 Abs. 1 Nr. 3 und\nAbs. 2 WEG) unter Verwendung der gemeinschaftlichen Mittel durchzuführen. Die Instandhaltungsarbeiten sind nach\ndem Gesetz demnach aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren.\n\n27\n\nDie beiden angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse weichen von dieser gesetzlichen Regelung ab. Sie verpflichten\nden einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich der Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums zu einer\npersönlichen Dienstleistung gegenüber der Gemeinschaft, obwohl der Eigentümerversammlung durch\ndas Gesetz keine Befugnis dazu eingeräumt worden ist. Derartige Mehrheitsbeschlüsse sind daher als\ninhaltlich unzulässig anzusehen (KG, OLGZ 1978, 146 = Rpfleger 1978, 146 = WEM 1978, 54). Dieser Auffassung\nstimmt der Senat zu. Dabei macht es keinen Unterschied, ob diese persönlichen Leistungen durch Eigenarbeit\n(persönliche Vornahme der Anstriche) oder durch die Veranlassung von Drittleistungen (Beauftragung eines\nHandwerkers usw.) erbracht werden, was das Landgericht ebenfalls verkannt hat. Denn in beiden Fällen wird\nder Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu einer persönlichen Tätigkeit\nangehalten, mag diese in der Vornahme des Anstrichs oder in der Beauftragung eines Dritten bestehen, obwohl er\nnach dem Gesetz auf die Kostenübernahme der durch die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft zu\nveranlassenden Tätigkeit beschränkt ist.\n\n28\n\nDer Beteiligte zu 1) betont mit Recht, daß diese gesetzliche Regelung auch durchaus sinnvoll ist. Im\nRegelfall ist die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einheitlicher und wirtschaftlicher gewährleistet,\nwenn sie zentral durchgeführt und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern überlassen wird. Auch mögen\nviele Erwerber von Wohnungseigentum gerade in der rechtlich so ausgestalteten Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums\neinen Vorteil gegenüber dem Eigenheim sehen, weil sie sich dann nicht mehr - abgesehen von der Kostenübernahme\nund der Mitwirkung im Beschlußorgan der Wohnungseigentümer Versammlung - um die Instandhaltung und\nInstandsetzung des Objekts persönlich bemühen müssen.\n\n29\n\nDie gesetzliche Regelung, daß sich die Verpflichtung des Wohnungseigentümers im Hinblick auf die\nInstandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf die anteilige Übernahme der. Kosten\nbeschränkt und nicht die Heranziehung zu persönlichen Dienstleistungen beinhaltet, gilt nach der\nAuffassung des Kammergerichts (a.a.O.) dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer eine Vereinbarung über\npersönliche Dienstleistungen getroffen haben oder wenn bei deren Fehlen im Einzelfall die Verpflichtung des\neinzelnen Eigentümers, sich zu persönlichen Dienstleistungen heranziehen zu lassen, im Wege der Auslegung\nder Teilungserklärung und der sonst bestehenden Vereinbarungen unter Berücksichtigung der besonderen\nVerhältnisse der Gemeinschaft und der örtlichen Gegebenheiten festgestellt werden kann. Auch diese\nAuffassung führt hier nicht zur Zulässigkeit der beiden Mehrheitsbeschlüsse.\n\n30\n\nDie Teilungserklärung vom 30. Mai 1974 enthält keine ausdrückliche Befugnis der\nEigentümerversammlung, von den einzelnen Wohnungseigentümern tätige Mitarbeit bei der Instandhaltung\ndes gemeinschaftlichen Eigentums allgemein oder in bezug auf bestimmte Teile verlangen zu können. Die\nErklärung knüpft vielmehr an die gesetzliche Regelung an. Nach § 4 der Teilungserklärung\nbestimmt sich nämlich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften\nder §§ 10 bis 29 WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. Der Einsatz persönlicher\nDienstleistungen wird in den folgenden Bestimmungen nicht anerkannt. Nach § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung\nobliegt im Gegenteil die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes\neinschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer\nund ist vom Verwalter zu veranlassen. § 13 Nr. 1 Buchstabe e der Teilungserklärung sieht vor, daß die\nWohnungseigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum\nverpflichtet sind und zu diesem Zweck einen jährlichen Betrag nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG zu entrichten\nhaben, der sich nach der jeweiligen Wohnfläche errechnet. Mag auch die Teilungserklärung bei der jeweiligen\nErläuterung des Sondereigentums neben den anderen Räumen die Loggien ausdrücklich nennen, so ist deshalb\nnicht die Instandhaltung angrenzender Teile des Gemeinschaftseigentums derjenigen des Sondereigentums zugeordnet, zumal\nauch andere Räume des Sondereigentums an Teile des Gemeinschaftseigentums grenzen, ohne daß diese Teile durch\nden jeweiligen Wohnungseigentümer instandzuhalten wären. Eine derartige Zuordnung würde solche Teile\nim übrigen ganz den Instandhaltungsbeschlüssen der Wohnungseigentümer entziehen. Sie fehlt auch in der\nTeilungserklärung vom 30. Mai 1974, nach deren § 5 Nr. 3 Satz 2 die Wohnungseigentümer den\nAußenanstrich des Gebäudes, der Fenster, Rolläden, Loggien- bzw. Balkonverkleidungen und der\nWohnungsabschlußtüren nicht eigenmächtig verändern dürfen. Wenn nach § 5 Nr. 3 Satz 3\nder Teilungserklärung Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstrichs der Gebäude nur\ndes Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit bedürfen, so ist damit erkennbar\nder Beschluß über das Erfordernis der Änderung - möglicherweise auch als eines über die\nInstandhaltung und Instandsetzung hinausgehenden Eingriffs - gemeint. Einen anderen Beschlußgegenstand bildet\ndemgegenüber die Art, in der die Instandhaltungsmaßnahme durchzuführen ist, indem entweder (als\ngemeinschaftliche Verwaltung) der Verwalter unter Verwendung gemeinschaftlicher Mittel hierfür das Erforderliche\nveranlaßt oder aber (als Sonderverwaltung) die Wohnungseigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums durch\ntätige Mithilfe instandsetzen.\n\n31\n\nIm Wege der Auslegung der Teilungserklärung oder sonstiger Vereinbarungen in Verbindung mit besonderen\nVerhältnissen der Gemeinschaft ergibt sich ebenfalls keine Zulässigkeit des Mehrheitsbeschlusses. Es\nfehlen bereits Anknüpfungspunkte für eine Auslegung. Die Versammlung der Wohnungseigentümer hat\nallerdings am 24. Juni 1976 unter Punkt 9 der Tagesordnung beschlossen, daß die Kachelung der Loggien zu\nLasten derjenigen Wohnungseigentümer, die dies wünschen, genehmigt werde. Aber dieser Beschluß hatte\nnur eine Gestattung und nicht eine Verpflichtung zur tätigen Mithilfe zum Inhalt. Hätte er zu einer\ntätigen Mithilfe verpflichtet, dann wäre er ebenfalls nicht aus einer Vereinbarung abzuleiten gewesen.\nAus der Tatsache der unterbliebenen Anfechtung dieses nicht von allen Wohnungseigentümern gefaßten\nBeschlusses ließe sich nicht ableiten, daß die Wohnungseigentümer dem Gesetz und der Teilungsvereinbarung\nzuwider in der Folgezeit zu Dienstleistungen zum Zwecke der Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums\nherangezogen werden können. Außerdem hat sich in der mündlichen Verhandlung des Landgerichts\nherausgestellt, daß die damals interessierten Wohnungseigentümer nicht entlastet werden sollten, soweit\nes um den Anstrich der übrigen Loggien gehe.\n\n32\n\nDie örtlichen Gegebenheiten legen schließlich auch nicht die Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses\nnahe, der schon im Wege der Auslegung der Teilungserklärung nicht entnommen werden könnte. Es ist auch bei\nvergleichbaren großen Mietwohnblöcken nicht üblich, daß die Mieter den Anstrich derartiger\nGebäudeteile übernehmen.\n\n33\n\nDie Ausführungen des Landgerichts zur Begründung seiner Ansicht, daß die angefochtenen\nBeschlüsse einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, die die Interessen der Gesamtheit der\nWohnungseigentümer berücksichtigt, treffen nicht die Rechtslage. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann zwar\njeder Wohnungseigentümer eine dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung\nnach billigem Ermessen verlangen, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht vorliegen. Dieses Verlangen hat\naber dort Grenzen, wo das Gesetz eine bestimmte Verwaltung vorschreibt, das Verlangen von dieser gesetzlichen Regelung\nabweicht und auch nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gedeckt wird.\n\n34\n\nb)\n\n35\n\nDa bereits die Unzulässigkeit eines auf § 21 Abs. 3 WEG beruhenden Mehrheitsbeschlusses aus der\ndem Gesetz fremden Befugnis der Eigentümerversammlung folgt, den Wohnungseigentümern eine Verpflichtung\nzur tätigen Mithilfe aufzuerlegen, ist keine Stellungnahme zu der weiteren Frage erforderlich, ob selbst eine\nentsprechende Vereinbarung im Hinblick darauf, daß die den Wohnungseigentümern gemäß § 21\nAbs. 1 WEG zustehende gemeinschaftliche Verwaltung durch die in §§ 26-28 WEG geregelten Aufgaben des\nVerwalters eingeschränkt ist, hingenommen werden könnte. Das Kammergericht (a.a.O.) hat mit beachtlichen\nErwägungen gemeint, das Gesetz begründe für die Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen\neine doppelte Zuständigkeit, wenn es auch in ersten Linie die Aufgabe der Eigentümer sein möge,\nüber die einzelnen Instandhaltungsmaßnahmen mehrheitlich zu beschließen, und vornehmlich Sache\ndes Verwalters, diese Beschlüsse auszuführen. Immerhin dürfte dies Auffassung an § 27 Abs. 1\nNr. 2, Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 WEG zu messen sein (Palandt/Bassenge, Anm. 1 zu § 21 WEG).\n\n36\n\nc)\n\n37\n\nZusammenfassend fehlte der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. März 1979 mithin die Befugnis\nfür die beiden Mehrheitsbeschlüsse. Die Versammlungsmehrheit durfte den einzelnen Wohnungseigentümern\nnicht in Form tätiger Mithilfe bei der Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums mehr Pflichten auferlegen,\nals sie nach dem Gesetz und der Teilungsvereinbarung zu erfüllen hatten. Dies entfernte sich vom Grundsatz der\ngemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG) in Richtung auf eine gesonderte Verwaltung der einzelnen\nEigentümer in einem Teilbereich. Ob ein Mehrheitsbeschluß dahin rechtlich zulässig gewesen wäre,\nden einzelnen Wohnungseigentümer von der auf ihn entfallenden Umlage der Anstrichkosten zu befreien, wenn er\nselbst Pflegearbeiten in einem bestimmten Bereich gemeinschaftlichen Eigentums übernimmt, bedarf im Hinblick\nauf die vorliegenden Beschlüsse keiner Entscheidung. Die beiden Mehrheitsbeschlüsse sind daher für\nungültig zu erklären. Um diesen gestaltenden Anspruch herbeiführen zu können, sind der\nangefochtene Beschluß auf die sofortige weitere und der Beschluß des Amtsgerichts vom 24. Juli 1979\nauf die sofortige erste Beschwerde des Beteiligten zu 1) aufzuheben.\n\n38\n\n3\n\n39\n\na)\n\n40\n\nDie Kostenentscheidungen folgen aus § 47 Satz 1 und 2 WEG. Angesichts ihres Unterliegens entspricht es\ndem billigem Ermessen, die Gerichtskosten der drei Instanzen den Beteiligten zu 2) bis 83) als Gesamtschuldnern\naufzuerlegen. Eine Erstattungsanordnung hinsichtlich außergerichtlicher Kosten der Instanzen hat der Senat\nentsprechend dem Grundsatz, daß jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen hat und eine Kostenerstattung\nnur ausnahmsweise bei besonderen Gründen anzuordnen ist (vgl. Palandt/Bassenge, Anm. 2 b zu § 47 WEG),\nnicht getroffen. Ein Ausnahmefall, der eine Erstattungsanordnung nahelegen würde, liegt nicht vor.\n\n41\n\nb)\n\n42\n\nDie Wertfestsetzung für beide Beschwerdeinstanzen folgt aus § 48 Abs. 2 WEG, wobei der Senat\nhinsichtlich der Festsetzung zweiter Instanz von der Abänderungsbefugnis des § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO\nGebrauch gemacht hat. Der hier maßgebliche Verfahrensgegenstand (Beschlüsse über Anstreicherarbeiten\ndurch tätige Mithilfe) ist nur einer einheitlichen Betrachtung und Wertung zugänglich. Alle\nWohnungseigentümer einschließlich der Verwalterin konnten die beiden Beschlüsse - mit Rechtskraftwirkung\nder Entscheidung für und gegen alle Beteiligten (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) - gerichtlich überprüfen\nlassen (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Es ist daher nicht angebracht, die Geschäftswerte nach dem Interesse der\neinzelnen Wohnungseigentümer aufzuspalten (BayOLG, Rpfleger 1979, 386;Palandt/Bassenge, Anm. 2 zu § 48 WEG),\nwie es erkennbar das Landgericht getan hat. Da es sich hier um eine größere Wohnanlage mit 83\nEigentumswohnungen handelt und der Wert der nach den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c auszuführenden Arbeiten\ngemäß dem vom Beteiligten zu 1) vorgelegten Kostenangebot der Firma Müller etwa 25.000,- DM betragen\nsoll, erscheint angesichts der Bedeutung der Angelegenheit ein Geschäftswert von je 5.000,- DM für beide\nBeschwerdeinstanzen angemessen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315964","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-hamm/1980-02-05/15-w-277-79","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":14},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":6},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 44","ref_norm":"44","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/315964","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315964","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-hamm/1980-02-05/15-w-277-79","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/315964","retrieved":"2026-07-09 03:48:39.873683+00:00"}}