{"status":"available","doknr":"OLD267078","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2007:0118.I10U102.06.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2007-01-18","aktenzeichen":"I-10 U 102/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung des Beklagten wird das am 11. Juli 2006 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 16. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:\n\nDer Beklagte wird verurteilt, die auf dem Außenputz des rechten Giebels des Hauses K. Straße 149 in D. unterhalb des Daches auf weißem Grund mit hellbrauner Umrandung und den Worten Schilder, Stempel, Gravuren (blau geschrieben), Folien-Schriften (rot geschrieben) und Grafik-Design (grün geschrieben) sowie W. K. (schwarz geschrieben) gemalte Werbemaßnahme mit den Maßen von ca. 1,5 m Höhe und ca. 4 m Breite zu entfernen und nach Entfernung den Giebel in dem an die Werbemaßnahme angrenzenden hellgrauen Farbton zu streichen.\n\nDie weitergehende Klage wird abgewiesen.\n\nDie Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin zu 86 %, der Beklagte zu 14 %.\n\nDie Kosten der Berufung tragen die Klägerin zu 84 %, der Beklagte zu 16 %.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nDen Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.\n\n1\n\nI.\n\n2\n\nDie Parteien streiten über Schadensersatz- und Beseitigungsansprüche der Klägerin\naus einem beendeten Mietverhältnis über Gewerberäume zum Betrieb einer Schilder- und\nGraveurwerkstatt in D. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand\ndes angefochtenen Urteils verwiesen (GA 250-255 oben). Das Landgericht hat den Beklagten unter\nAbweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von Renovierungs- und Sachverständigenkosten in\nHöhe von insgesamt 7.786,44 €, zur Beseitigung einer auf dem Außenputz des rechten\nHausgiebels angebrachten Werbemaßnahme und dazu verurteilt, nach deren Entfernung den Giebel\nin dem an die Werbemaßnahme angrenzenden Farbton zu streichen. Wegen der näheren Einzelheiten\nder Begründung wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen.\n\n3\n\nMit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung begehrt der Beklagte die vollständige\nAbweisung der Klage. Er rügt die Verletzung materiellen Rechts. Die Schönheitsreparaturklausel\nin § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages sei in Anwendung der \"Starre-Fristen-Rechtsprechung\" des\nVIII. Zivilsenats (BGH, NJW 2006, 2115; ZMR 2006, 843) wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters\nnach § 307 BGB unwirksam. Eine Verpflichtung zur Vornahme einer Endrenovierung ergebe sich auch\nnicht aus § 12 MV. Soweit die Mieträume danach in \"bezugsfertigen Zustand\" zu\nübergeben seien, ergebe eine Auslegung der Klausel, dass sie sich nicht auf den Renovierungszustand\nder Räumlichkeiten beziehe, sondern nur heißen könne, dass die Räume zu reinigen\nseien. Im Übrigen macht er geltend, dass das Landgericht aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung\nzu dem Ergebnis gelangt sei, dass die Klägerin den durch den Aufwand der Renovierung entstehenden\nSchaden zutreffend beziffert habe. Wegen der weiteren Einzelheiten seines Vorbringens wird auf die\nBerufungsbegründung vom 13.09.2006 (GA 309 ff.) verwiesen.\n\n4\n\nDie Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe ihres Schriftsatzes\nvom 19.10.2006 (GA 335 ff.) um Zurückweisung der Berufung. Insbesondere hält sie die\nRenovierungsklausel für wirksam und meint aufgrund der wörtlichen Übernahme der -\nformularmäßigen - Rückgabeklausel gemäß § 18 des Mietvertrages mit\ndem Voreigentümer in Ziffer 12 des nach dem Eigentumswechsel mit ihr abgeschlossenen neuen\nMietvertrages sei von einer Individualvereinbarung der Renovierungsverpflichtung insgesamt, also\nauch der turnusmäßigen Renovierungsklausel, auszugehen.\n\n5\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der\nin beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten\ngereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.\n\n6\n\nII.\n\n7\n\nDie zulässige Berufung hat in der Sache nur hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung von\n7.786,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz\nseit dem 16.09.2005 Erfolg. Soweit das Landgericht den Beklagen darüber hinaus verurteilt hat,\ndie auf dem Außenputz des rechten Giebels des Hauses K. Straße 149 in D. gemalte\nWerbemaßnahme zu beseitigen, beruht das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung\n(§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren\nzu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende\nEntscheidung. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:\n\n8\n\n1.\n\n9\n\nEin Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Renovierungsarbeiten in zuerkannter\nHöhe von 7.786,44 € (= Renovierungskosten: 7.018,00 € + Sachverständigenkosten:\n768,44 €) steht der Klägerin nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB gegen\nden Beklagten zu. Dieser war entgegen der Auffassung der Kammer nicht verpflichtet, bei Beendigung\ndes Mietverhältnisses zum 31.03.2005 Renovierungsarbeiten in dem im Privatgutachten des\nSachverständigen P. vom 13.08.2005 (GA 180 ff.) aufgeführten Umfang durchzuführen.\nWeder liegt eine wirksame Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Beklagten\nvor, noch war dieser gemäß § 12 MV (1995) i.V.m. § 18 MV (1983) verpflichtet,\ndie Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.\n\n10\n\nDie formularmäßige Regelung in § 8 Ziffer 2 Satz 3 i.V.m. Satz 4 MV (1995), wonach\ndie im Einzelnen bezeichneten Schönheitsreparaturen \"ab Mietbeginn in den gewerbl. oder\nfreiberufl. genutzten Räumen spätestens nach 4 Jahren und in sonstigen\nRäumlichkeiten/Nebenräumlichkeiten/Balkonen/Loggien nach 7 Jahren auszuführen bzw.\nausführen zu lassen sind\", ist nach dem gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB\nauf das Mietverhältnis der Parteien anzuwendenden § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt\nunwirksam. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH sind Formularklauseln in\nWohnraummietverträgen, die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen in\nstarren Fristen vorschreiben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß\n§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die \"starre\" Fälligkeitsregelung\ndem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt (BGH, Urt. v. 23.6.2004,\nDWW 2004, 221 = GE 2004, 1023 = NZM 2004, 653 = WuM 2004, 463 = ZMR 2004, 736; BGH, Urt. v. 22.9.2004,\nGE 2004, 1450 = NZM 2004, 901 = WuM 2004, 660 = ZMR 2005, 34; BGH, Urt. v. 5.4.2006, GE 2006, 639 =\nMDR 2006, 1273 = NZM 2006, 459 = WuM 2006, 248 = ZMR 2006, 513; BGH, Urt. v. 5.4.2006, MDR 2006,\n1215 = NJW 2006, 2115 = WuM 2006, 308; BGH, Urt. v. 28.6.2006, DWW 2006, 370 = GE 2006, 1158 = NZM\n2006, 691 = WuM 2006, 513 = ZMR 2006, 843; BGH, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06). Eine starre\nFristenregelung liegt danach vor, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach\nAblauf eines nach Jahren bemessenen Zeitraums unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf\nvorgeschrieben ist. Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält eine starre Fristenregelung\nin diesem Sinn, denn die Schönheitsreparaturen sind gemäß § 8 Ziffer 2 Satz 4\n\"spätestens\" nach Ablauf der vorgeschriebenen Intervalle, gerechnet ab Mietbeginn,\ndurchzuführen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Mieträume objektiv renovierungsbedürftig\nsind oder nicht.\n\n11\n\nNach der Rechtsprechung des Senats (I-10 U 174/05, Urt. v. 4.5.2006, GE 2006, 712 = GuT 2006,\n127 = NZM 2006, 462 = ZMR 2006, 521, Revision eingelegt unter XII ZR 84/06; ebenso OLG München,\nUrt. v. 22.9.2006, GuT 2006, 234), auf die die Parteien mit Verfügung vom 7.11.2006 hingewiesen\nworden sind (GA 342), gilt die Starre-Fristen-Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats auch für\ngewerbliche Mietverhältnisse, weil der gewerbliche Mieter bei vergleichbarer Vertragsgestaltung\nnicht weniger schutzbedürftig ist als ein Wohnraummieter. Hieran hält der Senat auch im\nHinblick darauf fest, dass die streitgegenständliche Fristenregelung für die gewerblich\ngenutzten Räume einen Renovierungsturnus von vier Jahren vorsieht, während die Zeitfolge\nin dem der Entscheidung vom 4.5.2006 zugrunde liegenden Sachverhalt drei Jahren (Küche, Bad und\nToilette) und fünf Jahre (alle übrige Räume) betrug. Auch das OLG München (a.a.O.)\ngeht davon aus, dass die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, \"Der Mieter ist verpflichtet,\ndie Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses,\nfachgerecht auszuführen\", eine unwirksame starre Fristenregelung enthält.\n\n12\n\nDie Unangemessenheit der Fristenregelung führt insgesamt gemäß § 307 Abs. 2\nNr. 1 BGB zur Unwirksamkeit der in § 8 Ziffer 2 Satz 3 und 4 MV (1995) enthaltenen Pflicht zur\nAusführung der Schönheitsreparaturen. Die in § 8 Ziffer 2 Satz 3 MV enthaltene\nSchönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die\nFormularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in\neinen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe. Hieran fehlt es. Zwar könnte die\nKlausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben. Ein Wegfall des Fristenplans hätte\naber zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet würde; denn der\nFristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit,\nindem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung\ndes Wortes \"spätestens\" und des nachstehenden Fristenplans bestehen, würde der\nUmfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige\nMaß zurückgeführt. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende\nReduktion der Formularklausel (BGH, Urt. v. 23.6.2004, a.a.O.).\n\n13\n\nAusreichende Anhaltspunkte, dass es sich bei der bereits nach ihrem äußeren\nErscheinungsbild als (vorgedruckte) Formularklausel einzustufenden Regelung in § 8 Ziffer\n2 MV um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung handelt, hat die hierfür darlegungs- und\nbeweisbelastete Klägerin nicht vorgebracht. Eine Individualvereinbarung ergibt sich nicht\nbereits daraus, dass die Parteien in § 12 (Beendigung der Mietzeit) MV (1995) mit dem\nhandschriftlichen Zusatz \"siehe Mietvertrag vom 3.6.1983\" auf die darin in § 18\n(Beendigung der Mietzeit) enthaltene Formularklausel Bezug genommen haben, nach deren Satz 1\n\"die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand und\nmit allen, auch von ihm selbst beschafften, Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter\nzu übergeben sind\".\n\n14\n\nEine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht. Gemäß § 306 Abs. 2\nBGB richtet sich der Inhalt des Vertrages nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine\nGeschäftsbedingungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende\nVertragsauslegung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel entstandenen\nLücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer\nVervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur\nFüllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der\nunwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines\nVertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet. Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an\nder ersten Voraussetzung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung\nvon Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem\nVermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB\nauch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere\nvertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht\nbestünde (BGH, Urt. v. 28.6.2006, a.a.O.; BGH, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).\n\n15\n\nDie Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entzieht der in § 12 MV (1995) i.V.m.\n§ 18 MV (1983) geregelten Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand\ndie Grundlage. Die Klausel wird allgemein dahingehend ausgelegt, dass der Mieter bei Auszug nicht\nstets das Mietobjekt vollständig instand zu setzen habe. Vielmehr sei der Zweck der Abwälzung\nder Renovierungspflicht auf den Mieter erreicht und seiner daraus folgenden Verpflichtung genügt,\nwenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Lage sei, dem neuen Mieter die\nRäume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Dazu\nbrauchen sie nicht neu hergerichtet zu sein. Stehe jedoch fest, daß sich die Mieträume\naufgrund natürlichen Verschleißes - bei übermäßig starker Abnutzung ohnehin\n- in einem zur Weitervermietung ungeeigneten Zustand befinden, so seien Schönheitsreparaturen\nauszuführen, auch wenn die vertraglichen Ausführungsintervalle bei Mietende noch nicht\nabgelaufen seien (vgl. BGH, Urt. v. 13.1.1982, WuM 1982, 296; BGH, Urt. v. 10.7.1991, NJW 1991,\n2416 = WuM 1991, 550; Langenberg, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl., I B 26). Es bedarf keiner\ngrundsätzlichen Entscheidung, ob dieser Auslegung zu folgen ist. Inhaltlich knüpft die\nKlausel an die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter an und\nverpflichtet diesen, einen vorzeitigen bzw. künftigen Renovierungsbedarf des Vermieters zu\nerfüllen. Obliegen die laufenden Schönheitsreparaturen aber – wie hier –\ndem Vermieter, läuft die Verpflichtung zur Rückgabe in bezugsfertigem Zustand ins Leere.\nJedenfalls kann sich die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf die\nRückgabeklausel berufen, wenn sie ihrerseits eine turnusmäßige Renovierung unterlassen\nhat. In diesem Fall kann nämlich nicht festgestellt werden, ob sich die Mieträume aufgrund\neiner vertragsgemäßen bzw. einer übermäßigen Nutzung in einem\nrenovierungsbedürftigen Zustand befinden oder ob dieser auf die von ihr zu vertretende\nNichterfüllung ihrer turnusmäßigen Vermieterpflicht zur Ausführung der\nSchönheitsreparaturen zurückzuführen ist.\n\n16\n\nUnabhängig von vorstehenden Erwägungen neigt der Senat dazu, der Rückgabeklausel\nhier keine Renovierungspflicht zu entnehmen. Die Berufung weist zutreffend darauf hin, dass der\nBegriff bezugsfertig nicht ohne Rücksicht auf den ihn umgebenden vertraglichen Kontext ausgelegt\nwerden kann. § 18 MV (1983) lautet vollständig wie folgt: \"Die Mieträume sind nach\nBeendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand und mit allen, auch von ihm selbst\nbeschafften Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben. Andernfalls ist\nder Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume zu öffnen, reinigen und neue\nSchlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen\". Aus der Verknüpfung beider Sätze\nlässt sich entnehmen, dass die Parteien unter \"bezugsfertig\" nicht die Ausführung von\nRenovierungsarbeiten, sondern die Vornahme von Reinigungsarbeiten verstanden haben. Dies folgt bei\nverständiger Würdigung daraus, dass der Vermieter bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht\nberechtigt sein soll (\"andernfalls\"), die Reinigung der Räume nach deren Öffnung im\nWege der Selbstvornahme vornehmen zu lassen. Hätten die Parteien den Beklagten i.S. der vorzitierten\nRechtsprechung dazu verpflichten wollen, einen zur Weitervermietung geeigneten Renovierungszustand\nherzustellen, hätte es nahe gelegen, Satz 2 der Rückgabeklausel zu streichen.\n\n17\n\n2.\n\n18\n\nDer Beklagte wendet sich ohne Erfolg gegen seine Verurteilung zur Beseitigung der Werbemaßnahme.\nDer Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass der Beklagte aus den angeführten Gründen\ngemäß § 546 BGB im tenorierten Umfang zur Beseitigung der an der Hausfassade angebrachten\nWerbemaßnahme und im Anschluss hieran zur Renovierung der Giebelfläche verpflichtet ist.\nRechtserhebliches hierzu ist der Berufung nicht zu entnehmen. Warum die Auffassung des Landgerichts,\nder angeblich mit der Klägerin hinsichtlich der Fassade geschlossene Mietaufhebungsvertrag entbinde\nihn nicht von der Pflicht zur Beseitigung der aufgemalten Werbung, sondern dies hätten die Parteien\ngesondert vereinbaren müssen, unrichtig sein soll, wird von der Berufung nicht dargelegt.\n\n19\n\n3.\n\n20\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr.\n10, 711 ZPO. Da die Frage, ob die Starre-Fristen-Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats auf gewerbliche\nMietverhältnisse anzuwenden ist, von grundsätzlicher Bedeutung und bisher durch den BGH nicht\ngeklärt ist, wird die Revision zugelassen. Zur Wiederherstellungspflicht gemäß vorstehend\nZiffer 2 der Entscheidungsgründe liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die\nZulassung der Revision nicht vor.\n\n21\n\nStreitwert: 9.286,44 € (hiervon entfallen 7.786,44 € auf den Zahlungsantrag\nund 1.500 € auf den Beseitigungsantrag)","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/267078","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2007-01-18/i-10-u-102-06","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 520","ref_norm":"520","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 513","ref_norm":"513","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/267078","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/267078","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2007-01-18/i-10-u-102-06","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/267078","retrieved":"2026-07-09 02:35:29.115100+00:00"}}