{"status":"available","doknr":"OLD267756","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2006:1214.I10U74.06.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2006-12-14","aktenzeichen":"I-10 U 74/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Anschlussberufung des Klägers werden das am 21. April 2006 verkündete Teilurteil (I-10 U 74/06) und das am 24. Juli 2006 verkündete Schlussurteil (I- 10 U 117/06) der Einzelrichterin der 13. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung der Rechtsmittel der Beklagten teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:\n\n Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger \n\n1. 28.862,75 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB aus 21.405,30 € seit dem 18.01.2006 (Beklagter zu 1) bzw. seit dem 30.12.2005 (Beklagte zu 2) und aus weiteren 7.457,49 € seit dem 27.03.2006,\n\n2. weitere 2.482,23 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 6.04.2006\n\n3. sowie weitere 2.457,49 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 28.08.2006 \n\nzu zahlen.\n\nEs wird festgestellt, dass der Freistellungsanspruch des Klägers in der Hauptsache erledigt ist.\n\nDie Kosten der Berufungen – einschließlich der Kosten der Anschlussberufung - tragen die Beklagten.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDen Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.\n\n1\n\nT a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Beklagte zu 2) hat von dem Kläger mit Unterpachtvertrag vom 23.05.2005 (Anlage K 3) die\nGaststätte \"F.\" in der \"K.-G.\" in D. gepachtet. Der Beklagte zu 1) hat unter\ndem 13.05.2005 \"für alle bestehenden und zukünftigen Forderungen, die der Firma K. aus\nLieferung, Leistung und Verpachtung für die Gaststätte \"F.\" gegenüber der\nBeklagten zu 2) zustehen oder demnächst zustehen werden\" die selbstschuldnerische Bürgschaft\nübernommen. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Bürgschaftsurkunde verwiesen\n(Anlage K 2). Mit Schreiben vom 26.10.2005 (Anlage K 7) erklärte die Beklagte zu 2) gegenüber\ndem Kläger die Anfechtung des Pachtvertrages wegen arglistiger Täuschung. Zum 31.10.2005 gab\nsie die Gaststätte an den Kläger zurück. Die Parteien haben erstinstanzlich über\nrückständige Pacht, nicht gezahlte Getränkelieferungen, die nicht gezahlte Kaution und\neinen Freistellungsanspruch des Klägers gestritten. Wegen des erstinstanzlichen Parteivortrags,\nder gestellten Anträge und der getroffenen Feststellungen wird auf die angefochtenen Urteile\n verwiesen (GA 47 ff.; 103 ff).\n\n3\n\nDas Landgericht hat die Beklagten mit Teilurteil vom 21.04.2006 zur Zahlung von 28.862,75 €\nnebst den sich aus dem Urteilstenor ergebenden Zinsen, sowie zur Freistellung des Klägers von\nallen Ansprüchen der Hauptvermieterin verurteilt. Mit Schlussurteil vom 24.07.2006 hat es dem\nKläger weitere 2.482,23 € nebst im Einzelnen bezeichneter Zinsen zugesprochen. Wegen der\nnäheren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe der genannten Urteile (GA 55 ff; 109\nff.) Bezug genommen.\n\n4\n\nHiergegen richten sich die form- und fristgerecht eingelegten Berufungen der Beklagten, mit denen\nsie ihre erstinstanzlichen Klageabweisungsanträge weiter verfolgen. Die Beklagten rügen die\nUnzulässigkeit des Teilurteils und machen mit ihren Berufungsbegründungen vom 26.07.2006\n(GA 134 ff.) und vom 2.11.2006 (GA 178 ff.), auf die im Einzelnen verwiesen wird, weiterhin geltend,\ndass sie berechtigt gewesen seien, sich aufgrund der unterlassenen Aufklärung über die\nrealistische Umsatzmöglichkeit vorzeitig von dem Vertrag zu lösen. Entgegen der Auffassung\nder Kammer sei ein \"Mindestbezug\" von 30 Hektolitern pro Quartal vereinbart gewesen. Der\nKläger sei über die tatsächlich erzielten und erzielbaren Umsätze im Detail\ninformiert gewesen. Daher habe er gewusst, dass die Vorpächterin wegen zu geringer Umsätze\nInsolvenz habe anmelden müssen und dass die Umsätze mit dem für die Profitabilität\neiner solchen Kneipe entscheidenden \"Fassbier\" niemals 30 hl pro Quartal, sondern allenfalls\n10 hl pro Quartal ausgemacht hätten. Die nachhaltig geringen Umsätze und die nachhaltigen\nVerluste hätten seit Jahren ihre Ursache in der – weil versteckt hinter anderen Geschäften\n- schlechten Lage der \"Pils-Kneipe\" innerhalb des K.-C. sowie einer Veränderung der\nKonsumgewohnheiten. Gleichwohl habe der Kläger bei seinen Vermietungsversuchen - auch ihnen\ngegenüber - versucht, den Eindruck zu erwecken, dass es sich um ein lukratives Geschäft\nhandele, bei dem die vertraglich geforderten Mindestumsätze beim Fassbier leicht erreicht und\nbei weitem überschritten und damit die Pacht verdient würde. Im Übrigen sei die Kammer\nihrem Vortrag nicht nachgegangen, dass das Lokal seit dem 1.11.2005 mit anderer Besetzung wieder\ngeöffnet sei und insofern die Miete nicht mehr von ihnen verlangt werden könne. Bei dieser\nSachlage könne der Kläger auch nicht zusätzlich zur Miete die volle Kaution einfordern.\nMit ihrer Berufung gegen das Schlussurteil (GA 178 ff.) wiederholen die Beklagten ihre bereits in der\nBerufung gegen das Teilurteil dargestellte Begründung. \n\n5\n\nDer Kläger verteidigt die angefochtenen Urteile und bittet nach Maßgabe seiner\nBerufungserwiderungen vom 24.08.2006 (GA 150 ff.) und vom 12.09.2006 (GA 171) um Zurückweisung\nder Berufungen. Er erklärt den Freistellungsanspruch für erledigt und beantragt im Wege\nder form- und fristgerechten Anschlussberufung,\n\n6\n\ndie Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 2.457,49 € nebst Zinsen in Höhe von 8\nProzentpunkten über Basiszinssatz seit dem 28.08.2006 zu zahlen.\n\n7\n\nDie Beklagten beantragen die Zurückweisung der Anschlussberufung.\n\n8\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt\nder in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu\nden Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.\n\n9\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n10\n\nDie zulässigen Berufungen der Beklagten gegen das Teilurteil vom 21.04.2006 und gegen das\nSchlussurteil vom 24.07.2006 haben in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Beklagten\nmit zutreffender Begründung zur Zahlung von 28.862,75 € (Teilurteil v. 21.04.2006), von\nweiteren 2.482,23 € (Schlussurteil v. 24.07.2006) und zur Freistellung von Ansprüchen der\nHauptvermieterin (Teilurteil v. 21.04.2006) verurteilt. Die angefochtenen Urteile beruhen im Ergebnis\nweder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch\nrechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3\nSatz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Demgegenüber sind die Beklagten\nauf die Anschlussberufung des Klägers zur Zahlung weiterer 2.457,49 € zu verurteilen.\nDarüber hinaus ist auf den einseitig gebliebenen Antrag des Klägers die Erledigung des\nzuerkannten Freistellungsanspruchs festzustellen. Insgesamt schulden die Beklagten dem Kläger\n\"wie Gesamtschuldner\" einen Betrag von 33.802,47 €. Der Senat folgt den\nGründen der angefochtenen Urteile nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungs- und\nAnschlussberufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.\n\n11\n\nA. Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil v. 21.04.2006\n\n12\n\nI.\n\n13\n\nEs mag dahinstehen, ob es sich bei dem Teilurteil der Kammer vom 21.04.2006 um ein unzulässiges\nTeilurteil handelt. Selbst wenn der Erlass des Teilurteils wegen der naheliegenden Gefahr\nwidersprechender Entscheidungen im Schlussurteil unzulässig war, wird der darin liegende\nVerfahrensfehler geheilt, wenn das Rechtsmittelgericht - wie hier unter dem federführenden\nAktenzeichen I-10 U 74/06 - die gegen das Teilurteil und das Schlussurteil eingelegten zulässigen\nRechtsmittel zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbindet (BGH, Urt. v. 10.7.1991, NJW 1991, 3036).\n\n14\n\nII.\n\n15\n\nDer Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass dem Kläger gegen die Beklagte zu 2) als\nPächterin ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Pacht (7-12/05 + 1-3/06/Teilurteil;\n5-7/06/Anschlussberufung/= insgesamt 24.797,72 €), der vereinbarten Kaution (6.000,00 €/Teilurteil)\nund von nicht bezahlten Getränkelieferungen (522,52 €/Teilurteil) in Höhe von insgesamt\n31.320,24 € sowie der zuerkannte – zweitinstanzlich vom Kläger zu Recht für\nerledigt erklärte - Freistellungsanspruch zusteht. Hierfür haftet der Beklagte zu 1) dem\nKläger gemäß § 765 BGB aus der vom ihm übernommenen selbstschuldnerischen\nBürgschaft.\n\n16\n\n1.\n\n17\n\nAls Pächterin haftet die Beklagte zu 2) gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB\nauf Zahlung rückständiger Pacht für die Monate Juli bis Dezember 2005 und Januar bis\nMärz 2006 in Höhe von insgesamt 22.340,23 € (= 28.862,75 € - 6.000 € -\n522,52 €) sowie gemäß § 433 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Unterpachtvertrag vom 23.5.2005\naus unbezahlter Getränkelieferung in – unstreitiger – Höhe von 522,52 €.\n\n18\n\nDemgegenüber berufen sich die Beklagten – wie schon in erster Instanz – auch\nzweitinstanzlich ohne Erfolg darauf, die Beklagte zu 2) habe sich wegen einer unterlassenen\nAufklärung über die realistische Umsatzmöglichkeit vorzeitig von dem Vertrag mit dem\nKläger lösen können. Zwar können unrichtige oder unvollständige Angaben\nüber Umsätze oder Erträge eines Unternehmens eine Haftung wegen Verschuldens bei\nVertragschluss auslösen und dieses Verschulden Grund für eine fristlose Kündigung\nsein (BGH, Urt. v. 16.4.1997, NJWE-MietR 1997, 150). Die Voraussetzungen für ein solches\nVerschulden des Klägers sind jedoch entgegen der Auffassung der Beklagten nach den gemäß\n§ 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen nicht erfüllt, so dass die von der Beklagten\nzu 2) mit Schreiben vom 26.10.2005 (Anlage K 7) erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung\nunter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu einer vorzeitigen Beendigung des bis zum 31.7.2006 abgeschlossenen\nUnterpachtvertrages (§ 4 UPV) geführt hat. Der Senat vermag auch unter Berücksichtigung\ndes Berufungsvorbringens eine Aufklärungspflichtverletzung durch den Kläger nicht festzustellen.\n\n19\n\nDem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter\nhinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die -\nfür den Vermieter erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur\nEingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann (BGH,\nUrt. v. 28.6.2006, XII ZR 50/04; Urt. v. 28.4.2004, GuT 2004, 160 = MDR 2004, 1177 = NJW 2004, 2674\n= NZM 2004, 619 = ZMR 2004, 653; Urt. v. 16.2.2000, ZIP 2000, 887). Bestehen bzw. Umfang der\nAufklärungspflicht richten sich hierbei nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere\nnach der Person des Mieters und dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit\noder Unerfahrenheit. Allerdings ist der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter das Vertragsrisiko\nabzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter muss selbst prüfen und entscheiden,\nob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil ist oder nicht. Es ist seine Sache, sich\numfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen\nFragen zu stellen. Macht er hiervon keinen Gebrauch, kann er sich gegenüber dem Vermieter nicht\nauf eine Aufklärungspflicht berufen.\n\n20\n\nHieran gemessen lässt sich weder feststellen, dass der Kläger der Beklagten zu 2) einen\nbestimmten Mindestumsatz garantiert hat noch irrtums- bzw. täuschungsrelevante Erklärungen\nüber die mit der verpachteten Gaststätte erzielbaren Umsätze abgegeben oder solche\nErklärungen pflichtwidrig unterlassen hat. Das Landgericht hat ausweislich des Verhandlungsprotokolls\nbereits in der mündlichen Verhandlung vom 29.3.2006 darauf hingewiesen, dass der diesbezügliche\nVortrag der Beklagten unschlüssig sei, ohne dass diese in der Folge eine ausreichende Spezifizierung\nvorgenommen haben. Ihre Behauptungen, der Kläger habe sie über die tatsächlichen\nUmsätze des streitgegenständlichen Geschäftslokals bewusst nicht aufgeklärt und\ninsofern arglistig getäuscht und er habe den Eindruck zu erwecken versucht, es würde sich\num ein lukratives Geschäft handeln, bei dem die Mindestumsätze leicht erreicht würden\nund die Pacht leicht zu verdienen sei (Schriftsatz v. 7.4.06, GA 42 ff.), sind substanzlos. Welche\nkonkreten Erklärungen der Kläger über den Inhalt des schriftlichen Vertrages hinaus\ninsoweit abgegeben haben soll, haben die Beklagten nicht dargelegt. Aufgrund welcher Umstände\nder Kläger von den geringen Umsätzen, der Verlustsituation und der fehlenden Fähigkeit,\nPachten zu zahlen, gewusst haben soll, wird nicht substantiiert. Dass die Umsätze vier Jahre vor\nAbschluss des Unterpachtvertrages nicht ausgereicht haben sollen, um die Pacht zu erwirtschaften, ist\nmangels Angabe der hierzu notwendigen Umsatzzahlen nicht nachvollziehbar. Zu den angeblich zu geringen\nUmsätzen der Vorpächter enthält das Vorbringen der Beklagten ebenso wenig Angaben wie\nzu ihren eigenen Umsätzen. Zweitinstanzlich hat die Beklagte im Wesentlichen lediglich ihr\nsubstanzloses Vorbringen mit teils geänderter Wortwahl wiederholt, ohne den Vorwurf der\nAufklärungspflichtverletzung in der Sache zu konkretisieren. Ihre erstmalige Behauptung, der\nKläger habe gewusst, dass die Umsätze mit dem für die Profitabilität einer\nsolchen Kneipe angeblich entscheidenden \"Fassbier\" niemals 30 hl pro Quartal, sondern\nallenfalls 10 hl pro Quartal ausmachten, ist nicht ausreichend spezifiziert, jedenfalls\ngemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Dem Vorbringen der Beklagten ist\nnicht zu entnehmen, dass sie diesen Vortrag erstinstanzlich nicht aus Nachlässigkeit unterlassen haben.\n\n21\n\nSelbst wenn aber \"ein Mindestbezug\" von 30 hl – wie die Beklagten im Schriftsatz\nvom 2.11.2006 substanzlos vortragen - nicht einmal ansatzweise realisierbar gewesen sein sollte,\nrechtfertigt dies auch im Hinblick auf die pachtvertraglichen Vorgaben des Klägers ohne weitere\nkonkrete Angaben zu den betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Konzept, Material- und\nPersonaleinsatz; tatsächlich erzielte Umsätze) nicht ihre Schlussfolgerung, damit\nhabe von vornherein festgestanden, dass das Vertragsobjekt nur mit hohem Verlust werde betrieben können.\n\n22\n\nAuch aus dem Umstand, dass der Kläger mit allen Vorpächtern gleichlautende Verträge\nabgeschlossen haben soll, lässt sich – ohne hier ersichtlich nicht erfolgte gezielte\nNachfrage der Beklagten zu 2) – keine pflichtwidrig unterlassene Aufklärung ableiten.\nNach dem Gesetz trägt der Pächter das volle Verwendungsrisiko für die Gaststätte\n(§§ 581 Abs. 2, 537 BGB). Es obliegt ihm zu kalkulieren, ob er die Gaststätte - auch\nunter Berücksichtigung des vereinbarten Pachtzinses - rentabel führen kann (BGH, Urt. v.\n28.4.1999, NJW 1999, 3187). Demgemäß hätte sich die Beklagte zu 2) zur Abschätzung\nihres Verwendungsrisikos für das Pachtlokal gegebenenfalls aussagekräftige betriebswirtschaftliche\nUmsatz- und Ertragszahlen aus der Zeit der Vorbetreiber vorlegen lassen müssen. Bereits das Landgericht\nhat zutreffend darauf verwiesen, dass die Beklagte zu 2) hiervon keinen Gebrauch gemacht hat.\nRechtserhebliches hierzu ist auch zweitinstanzlich nicht dargelegt. Die angeblich schlechte Lage der\n\"Pilskneipe\" innerhalb des K.-C. war für jedermann erkennbar. Die angebliche\nVeränderung der Konsumgewohnheiten und deren Auswirkungen auf den Bierkonsum sind Umstände,\ndie ihr alleiniges Verwendungsrisiko betreffen und über die sie sich als kaufmännisch denkende\nPartei im Vorfeld des Vertragsabschlusses selbst hätte informieren müssen. Hiervon wurde sie\nauch durch die in § 15.4 UPV getroffene Regelung nicht befreit. Insoweit geht der Senat aus den\nim angefochtenen Urteil dargelegten Erwägungen mit dem Landgericht davon aus, dass mit dieser\nRegelung ein erzielbarer Mindestumsatz von 30 hl nicht zugesichert wird. Soweit die Beklagten erstmals\nin zweiter Instanz geltend machen, reine Pils- und Bierkneipen seien nicht mehr profitabel zu führen,\nsind sie hiermit bereits nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Im Übrigen war der\nGetränkeausschank nach den vertraglichen Regelungen nicht auf Pils und Bier beschränkt.\nSoweit die Beklagten mit Schriftsatz vom 2.11.2006 erstmals behauptet haben, der Kläger habe\ndie Pachtinteressenten jeweils darin bestärkt, dass die 30 hl Mindestumsatz bei weitem\nüberschritten würden, lässt ihr Vorbringen nicht erkennen, auf welche Weise der\nKläger hier tätig geworden sein soll. Darüber hinaus ist sie hiermit auch gemäß\n§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Das Gesagte gilt auch, soweit die Beklagten im Schriftsatz\nvom 2.11.2006 behaupten, in gleicher Weise habe der Kläger ihnen gegenüber argumentiert, als\nsie sich für die Pils-Kneipe interessierten und Details (welche?) hinsichtlich der Umsatzmöglichkeiten\nerfragten. Von der naheliegenden Möglichkeit, die Umsatzzahlen einzusehen, haben Sie ersichtlich\nkeinen Gebrauch gemacht. \n\n23\n\nSoweit die Beklagten ihr nach Vorstehendem unsubstantiiertes Bestreiten unter Zeugenbeweis gestellt\nhaben (Martina S.; Marion W.; S.; B.) ist diesen Beweisantritten nicht nachzugehen, da dies auf eine\nprozessual unzulässige Ausforschung hinausliefe.\n\n24\n\nDass die streitgegenständliche Kneipe nach dem 31.10.2005 mit anderer Besetzung wieder\ngeöffnet haben soll, lässt den Pachtzinsanspruch des Klägers entgegen der Auffassung\nder Beklagten nicht entfallen. Der Mieter kann sich gegenüber dem Mietzinsanspruch des sonst\nvertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen kann, dieser sei wegen einer\nWeitervermietung zur Gebrauchsüberlassung nicht mehr in der Lage gewesen (§ 537 Abs. 1\nSatz 1 BGB), wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag einfach\nausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt hat; in einem solchen Einwand läge dann eine gegen\nTreu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung (BGH, Urt. v. 22.12.1999, ZMR\n2000, 207). Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich das Verhalten des Mieters – wie hier die\nunbegründete vorzeitige Aufgabe der Gaststätte - als grober Vertragsbruch darstellt (vgl.\nBGH, Urt. v. 22.10.2003, NJW 2004, 284). Die Beklagte zu 2) konnte auch nicht ernsthaft davon ausgehen,\ndass das Mietverhältnis durch die von ihr mit Schreiben vom 26.10.2005 ausgesprochene Anfechtung\nund die Rückgabe der Gaststätte zum 31.10.2005 beendet war, nachdem der Kläger sie\nbereits durch Schreiben vom 5.8.2005 nachdrücklich auf die Vertragserfüllung hingewiesen\nund damit auch dem Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 2.8.2005 widersprochen hatte.\n\n25\n\nSoweit sich der Verpächter gemäß §§ 581 Abs. 2, 537 Abs. 1 Satz 2 BGB\nnur die Vorteile anrechnen lassen muss, die er aus der anderweitigen Verwertung des Objekts erlangt\nhat, ist nach dem unbestrittenen Vorbringen des Klägers davon auszugehen, dass er die Gaststätte\nin eigener Regie übernommen hat, mithin keine Mietzahlungen von dritter Seite erfolgen. Dass der\nKläger hieraus anrechenbare Vorteile i.S. der gesetzlichen Regelung erlangt hat, haben die insoweit\ndarlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht konkretisiert. Ihre Behauptung, der Kläger habe\nkeinen Schaden erlitten, da ihm die Pacht anderweitig zufließe (GA 45), ist substanzlos. Ihrem\nBeweisantritt \"Zeugnis des Prokuristen S. des Klägers\" ist nicht nachzugehen, da dies\nauf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe.\n\n26\n\nDarüber hinaus kommt eine Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses wegen\nanderweitiger Gebrauchsüberlassung nur in Betracht, wenn der Mieter für den\nstreitgegenständlichen Zeitraum noch einen Besitzwillen hat. Dies ist dann nicht der Fall,\nwenn er – wie hier - endgültig ausgezogen ist (Senat, GuT 2004, 173; Urt. 17.3.2005,\nI-10 U 148/04; Urt. v. 4.11.2004, I-10 U 34/04). Auch dies steht einer Berufung auf § 537 BGB entgegen.\n\n27\n\nDen Zinsanspruch haben die Beklagten nicht im Einzelnen angegriffen, so dass es hierbei sein Bewenden hat.\n\n28\n\n2.\n\n29\n\nDa das Pachtverhältnis der Parteien entgegen der Auffassung der Beklagten nicht vorzeitig\nbeendet worden ist, hat das Landgericht dem Kläger auch zutreffend einen Anspruch auf Zahlung\nder vertraglich vereinbarten Kaution in Höhe von 6.000 € zuerkannt. Hat der Mieter seine\nvertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt, so kann\ndiese Sicherung auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sein. Der Vermieter\nsoll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche aus der\nKaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des\nMieters, befriedigen können. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt über die\nZeit des Vertragsendes hinaus, weil der mit der Sicherheitsleistung bezweckte Schutz vor einer\nInsolvenz des Mieters bis zur endgültigen Abwicklung auch nach Vertragsbeendigung gewährleistet\nsein muss. Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er deshalb\neine fällige Kaution auch noch nach Beendigung des Vertrages verlangen. Es besteht kein Rechtsgrund\ndafür, ihn nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und\nrechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen, während der\nAnspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach dem Inhalt des Vertrages keiner\nweiteren Begründung bedarf. Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung\nnicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung\nerfüllt hätte. Der Vermieter hat deshalb nach Beendigung des Vertrages insbesondere auch\nbei einer Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung oder Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages\ngrundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst\nklageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht, weil er bei Erfüllung\nder Zahlungsansprüche die Kaution sofort wieder zurückgeben müsste (§ 242 BGB). Der\nKautionsklage ist – ohne dass es bei Bestreiten des Mieters einer Beweisaufnahme bedarf bereits\ndann stattzugeben, wenn der Vermieter zur Begründung seiner Forderung schlüssig vorträgt,\nes bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Pächter, zu deren Sicherung er die Kaution\nbenötige. Dabei sind an die Darlegungslast des Vermieters keine überzogenen Anforderungen zu\nstellen. Er ist nicht verpflichtet, die streitigen Ansprüche in allen Einzelheiten darzustellen.\nDie von ihm zur Begründung der Klage vorzutragenden Tatsachen müssen lediglich so konkret\nsein, dass sie aufgrund einer juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch\nals in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen (vgl. BGH NJW 1991, 2707; Senat,\nGE 2006, 911 = ZMR 2006, 686; DWW 2000, 307 = GE 2000, 342 = NZM 2001, 380 = ZMR 2000, 211). Für\ndie Pacht gilt nichts anderes. Hieran gemessen kommt ein fortbestehender, die Kaution übersteigender\nErfüllungsanspruch jedenfalls für die erstinstanzlich nicht streitgegenständlichen Pachten\nMieten Mai bis Juli 2006 in Höhe von insgesamt 7.457,49 € sowie hinsichtlich der ausstehenden\nNebenkostenabrechnung für das vereinbarte Vertragsjahr in Betracht.\n\n30\n\n3.\n\n31\n\nMit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht, auf dessen Ausführungen der Senat\nzur Vermeidung einer Wiederholung Bezug nimmt (Urteilsgründe S. 17), dem Kläger auch\ngegen beide Beklagten einen Freistellungsanspruch in tituliertem Umfang zuerkannt. Rechtserhebliches\nhierzu hat die Berufung nicht vorgebracht. Allerdings hat der Kläger den Freistellungsanspruch\nin zulässiger Weise für erledigt erklärt. Da sich die Beklagten der\nErledigungserklärung nicht angeschlossen haben, die Klage insoweit bis zur Abgabe der\nErledigungserklärung zulässig und begründet war, ist die Teilerledigung im\nUrteil festzustellen.\n\n32\n\nIII.\n\n33\n\nAuf die zulässige Anschlussberufung sind die Beklagten auch zur Zahlung der\nrückständigen Pacht für die Monate Mai bis Juli 2006 zu verurteilen. Hierfür\nhaftet die Beklagte zu 2) aus den unter I. dargelegten Erwägungen als Pächterin\ngemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB, der Beklagte zu 1) als Bürge\ngemäß § 765 BGB.\n\n34\n\nFür drei Monate errechnet sich eine rückständige Pacht von 7.457,49 €.\nHierauf lässt sich der Kläger seinen Kautionszahlungsanspruch in Höhe von 5.000,00\n€ anrechnen, so dass eine Forderung von 2.457,49 € verbleibt.\n\n35\n\nDer Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 2 BGB.\n\n36\n\nB. Berufung gegen das Schluss-Urteil v. 24.7.2006\n\n37\n\nAus den unter A II. dargestellten Erwägungen ist das Pachtverhältnis mit der Beklagten\nzu 2) nicht vorzeitig beendet worden, so dass die Beklagten – die Beklagte zu 2) gemäß\n§§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB, der Beklagte zu 1) gemäß § 765 BGB aus der\nübernommenen Bürgschaft - auch zu Recht zur Zahlung der unstreitig nicht gezahlten Pacht\nfür den Monat April 2006 in Höhe von 2.482,23 € nebst 8 % Zinsen über dem\nBasiszinssatz der EZB seit dem 6.04.2006 verurteilt worden sind. Zur Anwendbarkeit des § 537\nBGB gilt das unter A II. Gesagte.\n\n38\n\nDie prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.\nDie Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.\n\n39\n\nStreitwert: 33.802,47 €","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/267756","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2006-12-14/i-10-u-74-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 581","ref_norm":"581","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":5},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 765","ref_norm":"765","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 520","ref_norm":"520","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 433","ref_norm":"433","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 513","ref_norm":"513","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/267756","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/267756","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2006-12-14/i-10-u-74-06","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/267756","retrieved":"2026-07-09 02:36:27.425376+00:00"}}