{"status":"available","doknr":"OLD292821","ecli":"ECLI:DE:OLGD:2003:0506.24U99.02.00","court":"Oberlandesgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2003-05-06","aktenzeichen":"24 U 99/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung des Beklagten gegen das am 16. April 2002 verkündete Teilurteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf -Einzelrichterin- wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass der Kostenausspruch, der der künftigen Schlussentscheidung des Landgerichts vorbehalten bleibt, entfällt und dass Zinsen \"von je 1.320 DM\" (statt 1.300 DM) zu zahlen sind.\n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\n1\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n2\n\nDas zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.\n\n3\n\nI. In verfahrensrechtlicher Hinsicht hat das Landgericht ein\n(verdecktes) Teilurteil erlassen. Ausweislich des\nSitzungsprotokolls vom 30. Oktober 2001 hat die Klägerin nicht nur\nden Zahlungsantrag aus dem Schriftsatz vom 10. August 2001, sondern\nferner den Leistungsantrag auf Herausgabe des Schlüssels zum\nPanzerriegel der Tür im Mietobjekt verlesen. Entschieden hat das\nLandgericht aber nur über den Zahlungsantrag.\n\n4\n\nDas Teilurteil wäre allerdings aus verfahrensrechtlichen Gründen\naufzuheben, wenn es unzulässig wäre im Sinne des § 301 Abs. 1 ZPO.\nUnzulässig ist ein Teilurteil dann, wenn die Gefahr bestünde, dass\ndie Teilentscheidungen zueinander in Widerspruch treten, wobei ein\nsolcher Widerspruch im Instanzenzug und in rechtlichen Vorfragen\nausreicht.\n\n5\n\nEine solche Gefahr besteht hier nicht. Unabhängig von der Frage,\nob der Beklagte das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, ist die\nFrage nach der Herausgabe des in Rede stehenden Schlüssels zu\nbeantworten. Denn der Beklagte hat das von der Klägerin gemietete\nBüro zurückgegeben, um ihr die Möglichkeit der Anschlussvermietung\nzu geben. Dann aber ist die Frage nach der Herausgabepflicht nicht\n(mehr) abhängig von der Frage der wirksamen Beendigung des\nMietvertrags durch die Kündigung, sondern nur von der Frage, ob die\nvereinbarte Rückgabe der Mieträume vollständig oder unvollständig\nerfüllt worden ist.\n\n6\n\nII. Zu Unrecht wehrt sich der Beklagte gegen seine Verurteilung\nzu den Mieten der Monate Juni 2000, Oktober bis Dezember 2000 und\nJanuar bis Juli 2001 in Höhe von jeweils 1.320 DM monatlich (nicht,\nwie das Landgericht im Rahmen des Zins-auspruchs irrtümlich\ntenoriert hat, 1.300 DM monatlich, was der Senat gemäß § 319 ZPO zu\nberichtigen hat), insgesamt in Höhe von 14.250 DM.\n\n7\n\n1. Die Klägerin ist aktiv legitimiert. Sie hat dargelegt und\nurkundlich belegt, dass sie nach dem Tod ihres Ehegatten als dessen\nAlleinerbin (Erbschein vom 19. Juni 2002, 92 VI 137/00 AG\nDüsseldorf) seit dem 19. Januar 2000 alleinige Nießbraucherin des\nvermieteten Grundstücks auf der Grundlage des im Grundbuch von\nPempelfort (AG Düsseldorf Bl. 6787 Abt. II) eingetragenen Rechts\nist. Gemäß § 1030 BGB stehen ihr die Grundstückserträgnisse zu. Die\nÜbertragung des Grundstücks auf die Töchter unter gleichzeitigem\nVorbehalt des Nießbrauchs führt, wenn der Nießbraucher wie hier\nzuvor Vermieter und (Mit-)Eigentümer des Grundstücks gewesen ist,\nnicht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB n.F.) zu einem\nVermieterwechsel (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 566\nRn. 3 und ders./Bassenge, § 1030 Rn. 5 m.w.N).\n\n8\n\nDem steht nicht entgegen, dass es unter Nr. III.2 des\nnotariellen Übertragungsvertrags u.a. heißt:\n\n9\n\n\"Miet- und Pachtverhältnisse sind\nbekannt und werden übernommen.\"\n\n10\n\nEntgegen der im Senatstermin vertretenen Auffassung der Berufung\nhaben die Vertragsparteien damit keine Vereinbarung geschlossen,\nmit welcher das Mietverhältnis auf Vermieterseite schuldrechtlich\nauf die Töchter der Klägerin übertragen werden sollte. Eine solche\nVereinbarung kann ohne Mitwirkung des Beklagten als Mieter nicht\nwirksam getroffen werden (vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des\ngewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1365,\n1367, 1371 m. zahlr. Rspr.-Nachw.). Die Vertragsklausel hat\nvielmehr rein deklaratorischen Charakter. Sie greift auf, was das\nGesetz in § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) regelt: Mit dem\nEigentumsübergang des Grundstücks tritt der Erwerber kraft Gesetzes\nin ein vom Veräußerer eingegangenes und vollzogenes Mietverhältnis\nals Vermieter ein. Im Streitfall ist dieser Hinweis, wie bereits\nausgeführt worden ist, indes falsch.\n\n11\n\nAuch nicht gefolgt werden kann der Berufung in der im\nSenatstermin geäußerten Auffassung, die in Rede stehende\nVertragsklausel sei ein Angebot von Veräußerer und Erwerberinnen an\nden Beklagten als Mieter, dem Vermieterwechsel zuzustimmen. Es\nliegt schon kein annahmefähiges Angebot der Erwerberinnen vor. Auf\ndie vorstehenden Ausführungen zur Qualifizierung der\nVertragsklausel wird Bezug genommen. Zudem fehlt es an\nrechtzeitiger Annahme im Sinne von § 147 Abs. 2 BGB.\n\n12\n\n2. Der Senat folgt dem Landgericht darin, dass die vom Beklagten\nausgesprochene Kündigung gemäß § 542 Abs. 2 BGB a.F.(§ 543 Abs. 2\nNr. 1 BGB n.F.) nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt\nhat. Dabei kann zu Gunsten des Beklagten unterstellt werden, dass\ner in der Vergangenheit angeblich schon seit 1994 bestehende Mängel\nkonkret und wiederholt gerügt hat und schließlich dazu übergegangen\nist, einen Teil der Miete einzubehalten. Mit der kompletten\nNachzahlung des einbehaltenen Mietteils im Juni 2000 hat der\nBeklagte nachträglich auf den Vorbehalt der Gewährleistung\nverzichtet, § 539 BGB a.F. analog. Einen anderen Erklärungsinhalt\nkann dieser Nachzahlung gemäß §§ 133, 157 BGB nicht beigelegt\nwerden (vgl. Senat NJW-RR 2003, 153). Mit dem nachträglichen\nVerzicht auf den Mängelvorbehalt ist der Beklagte wie der Mieter zu\nbehandeln, der in Kenntnis des Mangels den Mietvertrag vorbehaltlos\nabschließt oder trotz eines im Laufe des Mietverhältnisses\nauftretenden Mangels die Miete vorbehaltlos über einen längeren\nZeitraum fortentrichtet (vgl. BGH NJW 1997, 2674 m.w.N., zuletzt\nZMR 2000, 666). Dem Beklagten nützt es deshalb nichts, dass er die\nJunimiete 2000 wiederum einbehalten hat und dieses Recht auf\ndieselben Mängel stützt, auf deren gewährleistungsrechtliche\nGeltendmachung er bis Mai 2000 nachträglich verzichtet hat. Seine\nGewährleistungsrechte hat er damit nicht nur für die Vergangenheit,\nsondern auch für die Zukunft verloren (vgl. BGH NJW 1997,\n2674).\n\n13\n\n3. Aus dem Verlust der Gewährleistungsrechte folgt, dass der\nBeklagte nicht nur das Kündigungsrecht aus § 542 Abs. 1 BGB a.F.\ngemäß § 543 BGB a.F. verloren hat (BGH ZMR 2000, 666), sondern auch\ndas Recht, nur eine geminderte Miete zu zahlen, § 537 Abs. 1 S. 1\nBGB a.F.. Die Mieten für die gesamte hier streitige Zeit sind\ndeshalb ungekürzt zu zahlen.\n\n14\n\n4. Diese Rechtsfolge kann der Beklagte nicht dadurch umgehen,\ndass er die Kündigung hilfsweise auf § 554a BGB a.F. stützt. Diese\nBestimmung ist nicht einschlägig. Die Voraussetzungen der Kündigung\nwegen der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ergeben sich\n(allein) aus § 542 Abs. 1 BGB a.F. mit den dort geregelten\nEinschränkungen (vgl. BGH MDR 1988, 137 sub. lit. b; OLG Düsseldorf\n- 10. ZS- ZMR 1990, 57; OLG Koblenz MDR 1997, 1113).\n\n15\n\n5. Der Senat braucht nicht zu prüfen, ob der Beklagte wegen des\nbehaupteten Herstellungsanspruchs aus § 536 BGB a.F. ein\nLeistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB haben könnte. Zwar\ngeht dieses Recht als Erfüllungsanspruch nicht gemäß § 539 BGB a.F.\nanalog nach vorbehaltloser Zahlung der Miete über längere Zeit\nverloren. Verloren geht es aber dann, wenn der Mieter sein\nInteresse an der Herstellung der Mietsache durch (berechtigte oder\nunberechtigte) Kündigung und durch die Rückgabe der Mietsache\ndementiert (BGH NJW 1982, 874). So verhält es sich im Streitfall.\nDer Beklagte hatte das Mietverhältnis (unberechtigt) im August 2000\ngekündigt und hat mit Ablauf des Monats September 2000 die\nMietsache an die Klägerin zurückgegeben. Spätestens zu diesem\nZeitpunkt hat er ein Leistungsverweigerungsrecht eingebüßt.\n\n16\n\nII. Der Beklagte ist auch zu Recht zur Zahlung der Salden aus\nden Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1997 bis 2000 verurteilt\nworden (insgesamt 1.731,78 DM). Die Einwendungen gegen die\nAbrechnungen sind unbegründet.\n\n17\n\n1. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die\nNachzahlungssalden aus den Betriebskostenabrechnungen fällig.\nFällig sind Betriebskostennachzahlungen mit dem Zugang einer für\nden Mieter nachvollziehbaren Abrechnung, §§ 130, 259 BGB.\nNachvollziehbar sind die Abrechnungen dann, wenn aus ihnen die\nGesamtkosten, der Verteilungsschlüssel, der Kostenanteil des\nbelasteten Mieters und die davon abzusetzenden Vorauszahlungen\nhervorgehen (BGH NJW 1982, 573 und MDR 2003, 382). Diesen\nAnforderungen genügen die hier umstrittenen Abrechnungen in\nVerbindung mit den dem Beklagten überreichten\nHeizkostenabrechnungen. Unter diesen Umständen ist es dem Mieter\nversagt, pauschal die Richtigkeit der Abrechnung und der\nEinzelkosten zu bestreiten. Jeder Mieter hat das Recht, die Belege\njeder einzelnen Kostenposition einzusehen (Wolf/Eckert/Ball,\nHandbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.\nRn. 524; BGH NJW 1982, 573). Dieses Recht steht ihm zu, um die\nRichtigkeit jeder Kostenposition überprüfen zu können. Daraus folgt\nzugleich, dass nur konkrete Angriffe einzelner Kostenpositionen\naußergerichtlich und auch im Prozess wirksame Rügen darstellen.\nVerzichtet ein Mieter darauf, die Kostenbelege einzusehen und kann\ner deshalb konkrete Rügen nicht erheben, ist ihm auch im Prozess\nder Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten (vgl. OLG\nDüsseldorf -10. ZS- NJW-RR 2001, 299 und OLGR 2001, 286). Dass die\nKlägerin sich geweigert hätte, einem Begehren des Beklagten auf\nBelegeinsicht nachzukommen, behauptet der Beklagte nicht.\n\n18\n\n2. Ohne Erfolg rügt der Beklagte ferner, die Abrechnungsperiode\n(jeweils 01.Juni eines Jahres bis 31.Mai des Folgejahres) sei\nunzutreffend. Ist wie im Streitfall Beginn und Ende der\nAbrechnungsperiode nicht vereinbart (gemäß § 4 Nr. 3 Mietvertrag\nist nur jährliche Abrechnung vereinbart), bedeutet das nicht, wie\nder Beklagte meint, dass der Beginn der Abrechnungsperiode mit dem\nBeginn des Mietverhältnisses zusammenfällt. Das wäre nicht\npraktikabel, weil das dazu führen würde, dass in einem\nMehrparteienmietshaus ganz unterschiedliche Abrechnungsperioden\nherrschen würden. Für den Vermieter würde das zu einem ganz\nerheblichen Abrechnungsmehraufwand führen. Vielmehr hat der\nVermieter gemäß § 315 Abs. 2 BGB ein Leistungsbestimmungsrecht, das\nnur auf Angemessenheit überprüfbar ist (vgl. BGH NJW 1993, 1061).\nIm Streitfall beruht die Wahl der Abrechnungsperiode offenbar auf\ndem Ende der Heizperiode (üblicherweise im Mai eines jeden Jahres).\nDass diese Wahl der Klägerin unangemessen ist, kann nicht\nfestgestellt werden.\n\n19\n\nIII. Das Landgericht hat schließlich auch den mit der Widerklage\ngeltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (3.481,47\nDM) zu Recht abgewiesen.\n\n20\n\nDie Kaution ist noch nicht fällig. Sie dient dem Vermieter zur\nAbsicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis und dessen\nAbwicklung. Im Streitfall ist zwischen den Parteien noch nicht\ngeklärt, ob der Klägerin aus dem Einbau des Panzerriegels\nSchadensersatzansprüche erwachsen. Das kann dann der Fall sein,\nwenn sich der Beklagte weigern sollte, den dazu gehörenden\nSchlüssel an die Klägerin heraus zu geben oder wenn die Klägerin\ndessen Herausgabe nicht durchzusetzen vermag. In diesem Fall müsste\nder Panzerriegel entfernt werden mit der nicht ausschließbaren\nFolge, dass dann die Eingangstür zur Mietsache ausgetauscht werden\nmüsste. Zur Sicherung dieses jedenfalls nicht ausschließbaren\nAnspruchs kann die Klägerin die Kaution behalten. Dass sie\nübersichert wäre, kann nicht festgestellt werden.\n\n21\n\nIV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die\nEntscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11,\n713 ZPO. Die Kostenentscheidung des Landgerichts entfällt. Sie kann\neinheitlich erst ergehen, wenn das Landgericht in der noch zu\ntreffenden Schlussentscheidung über den noch nicht beschiedenen\nLeistungsantrag urteilt. Es besteht kein Anlass, die Revision\nzuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO n.F.\n\n22\n\nBerufungsstreitwert: 10.089,45 EUR (19.733,25 DM)","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/292821","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-05-06/24-u-99-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1030","ref_norm":"1030","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 301","ref_norm":"301","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 319","ref_norm":"319","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 130","ref_norm":"130","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 147","ref_norm":"147","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 259","ref_norm":"259","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/292821","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/292821","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-duesseldorf/2003-05-06/24-u-99-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/292821","retrieved":"2026-07-09 03:13:46.404279+00:00"}}